Marginellt marknadsvärde
Intrångsersättningen till följd av markförlusten bör uppskattas utifrån ett marginellt marknadsvärde, vilket ska återspegla hur mycket hela fastig-hetens marknadsvärde minskar på grund av den aktuella arealförlusten.
Det marginella marknadsvärdet kan sägas innefatta även sådan mark-nadsvärdevärdeminskning som orsakas av att ekonomibyggnader blir över-dimensionerade efter markförlusten. Det kan exempelvis vara så att det minskade arealunderlaget medför att fastighetsägaren inte kan utnyttja en ladugård fullt ut. En bedömning måste alltså göras även av hur effekter av sådan art påverkar marknadsvärdet.
Korrigering av genomsnittsvärdet
Vid diskussionen tidigare (s. 138) av denna fråga konstaterades att det, åtminstone m e d hänsyn till rent praktiska aspekter, kan vara lämpligt att utgå från jordbruksmarkens genomsnittvärde, som sedan korrigeras m e d ett
183
Kapitel 3 Intrångsersättning
b e l o p p s o m m o t s v a r a r a n p a s s n i n g s e r s ä t t n i n g e n för e k o n o m i b y g g n a d e r . V i h a r o c k s å s e t t ( s . 1 4 4 ) a t t m a n k a n t ä n k a s i g i h u v u d s a k t v å o l i k a s ä t t att b e s t ä m m a k o r r i g e r i n g s b e l o p p e t , n ä m l i g e n att:
1. Utgå från täckningsbidrag o c h b e s t ä m m a d e n t o t a l a a n p a s s n i n g s e r s ä t t n i n g e n e n l i g t d e n m e t o d s o m t i l l ä m p a s i 1 9 8 3 å r s j o r d b r u k s n o r m . D ä r e f t e r b e s t ä m s k o r r i g e r i n g s b e l o p p e t u t i f r å n e k o n o m i b y g g -n a d e r -n a s a -n d e l a v t o t a l b e l o p p e t .5 0 3
2. Utgå från skillnaden m e l l a n t i d i g a r e kostnader för e k o n o m i b y g g n a -d e r n a o c h n o r m a l a , l ä g r e k o s t n a -d e r f ö r a r e a l e n e f t e r i n t r å n g e t . D e t t a ä r s a m m a b e r ä k n i n g s p r i n c i p s o m t i l l ä m p a d e s t i d i g a r e i 1 9 6 3 å r s j o r d b r u k s n o r m .
D e t s e n a r e s ä t t e t ä r d e t t e o r e t i s k t m e s t r i k t i g a .5 0 4 D e t f r a m s t å r j u s o m t ä m -l i g e n o r e a -l i s t i s k t att f ö r -l u s t a v t ä c k n i n g s b i d r a g , v a r s s t o r -l e k i h ö g g r a d b e r o r p å o m d e t u t g å r E U s t ö d e l l e r i n t e , k o p p l a s s a m m a n m e d h u r ö v e r d i m e n s i o n e r a d e e k o n o m i b y g g n a d e r k a n a n t a s i n v e r k a p å f a s t i g h e t e n s m a r k n a d s v ä r d e . ( E n a n n a n s a k ä r a t t m a n v i d b e r ä k n i n g a v t o t a l s k a d a n e n l i g t I A N -m o d e l l e n u t g å r f r å n t ä c k n i n g s b i d r a g v i d n u v ä r d e s b e r ä k n i n g a v f r a -m t i d a i n t ä k t s b o r t f a l l ; s e a v s n i t t 4 . 4 . 2 ) .
Skillnader i byggnadskostnader
V ä r d e r i n g s m e t o d e n f ö r i n t r å n g s e r s ä t t n i n g e n b ö r s å l u n d a u t f o r m a s m e d u t g å n g s p u n k t f r å n a l t e r n a t i v 2 o v a n , e f t e r s o m d e t ä r s a n n o l i k t a t t k ö p a r n a b e t a l a r m i n d r e f ö r e n f a s t i g h e t s o m b e l a s t a s m e d ö v e r f l ö d i g a b y g g n a d s u t r y m m e n . I p r i n c i p b ö r j u s t e r i n g s b e l o p p e t s å l e d e s b e s t ä m m a s till s k i l l -n a d e -n m e l l a -n d e h ö g r e b y g g -n a d s k o s t -n a d e r -n a f ö r e i -n t r å -n g e t o c h d e l ä g r e , o p t i m a l a k o s t n a d e r n a efter i n t r å n g e t .
E n f ö r s t a f r å g a s o m d ä r m e d i n s t ä l l e r s i g ä r vilka kostnader s o m s k a t a s m e d i k a l k y l e n . D e t t a ä r k a n s k e i n t e h e l t s j ä l v k l a r t v i d e t t f ö r s t a p å s e e n d e .
M a n k a n n ä m l i g e n å ena sidan r e s o n e r a s o m så, att d e t s o m g ö r att k ö p a r e n b e t a l a r m i n d r e f ö r ö v e r f l ö d i g a b y g g n a d s u t r y m m e n ä r att h a n får h ö g r e drifts- och underhållskostnader ä n v a d s o m s k u l l e h a v a r i t fallet o m b y g g n a d s a r e a n v a r i t o p t i m a l i f ö r h å l l a n d e till å k e r a r e a l e n efter i n t r å n g e t . D e t b o r d e i s å fall v a r a d e s s a s l a g a v " o n ö d i g a " k o s t n a d e r s o m l ä g g s till g r u n d f ö r k o r r e k t i o n s b e l o p p e t . D e t g å r j u k n a p p a s t att u n d v i k a d r i f t s - o c h
503
Ekonomibyggnadernas andel av den totala anpassningsersättningen är ca 58 procent för Gss och Gmb och 67 procent för resten av landet, se ovan s. 144, speciellt beräkningen i fotnot 397.
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
underhållskostnader för de utrymmen s o m inte kan utnyttjas till följd av minskad åkerareal om resten av byggnaden används. Möjligen går det kanske att minska kostnaderna till en viss del.505 Om byggnaden i framtiden ersätts m e d en ny, som är anpassad till åkerarealen efter intrånget, k o m m e r kostnaderna dock att minska till en optimal nivå.
Å andra sidan kan m a n hävda att också kapitalkostnaden bör tas med i beräkningen. Det framstår som rimligt att tänka sig att köparen inte vill betala fullt ut för en ekonomibyggnad s o m han inte kan nyttja i full utsträck-ning, och att det sålunda inte är bara de extra drifts- och underhållskostna-derna som gör att han betalar mindre utan även överkapaciteten i sig. I för-längningen skulle m a n utifrån detta resonemang kunna hävda att köparen betalar, eller åtminstone vill betala, för enbart värdet av en byggnad som är anpassad till arealen efter intrånget. M o t detta ska naturligtvis ställas sälja-rens önskan att få fullt betalt för byggnaden.
Vilket av dessa båda alternativ - m e d eller utan kapitalkostnad - som är rimligast är svårt att säga bestämt. M e n vid en rättslig värdering kan det ändå vara skäligt att utgå från det senare alternativet. I den slutliga bedöm-ningen av korrektionsbeloppet kan det sedan bli aktuellt att göra en mark-nadsvärdeanpassning av det framräknade beloppet, se vidare nedan.
Slutsatsen blir alltså att de byggnadskostnader som ska ligga till grund för justeringsbeloppet för att få ett mått det marginella åkermarksvärdet bör innefatta kapital-, drifts- och underhållskostnader.
Bör en korrigering alltid göras?
En annan intressant fråga är om en korrigering alltid bör göras, dvs. om det marginella åkermarksvärdet alltid är högre än det genomsnittliga. Annor-lunda uttryckt, m e d anknytning till terminologin i 1983 års jordbruksnorm, gäller frågan om det alltid bör utgå anpassningsersättning för ekonomibygg-nader.
Frågan är berättigad av olika anledningar. Flera är av m e r värderings-teknisk art. Det finns ju all orsak att fråga sig om det verkligen alltid upp-k o m m e r överdimensionerade eupp-konomibyggnader om intrånget är mycupp-ket litet, t.ex. om några ar tas i anspråk av en fastighet m e d 100 ha åker. En
505 När det gäller t.ex. underhållskostnaderna för en ladugård är det sannolikt så att dessa kan reduceras något relativt omgående om antalet djur minskar på grund av intrånget. En viss del av underhållskostnaden torde nämligen vara proportionell mot antalet djur, exempelvis slitage av inventarier. Men den större del av kostnaden är som regel "fast" och kan inte reduceras förrän byggnaden ersätts med en ny. Jfr Norell (1998) s. 64, fotnot 129. (Det går att ge fler exempel på att det inte är fråga om antingen eller, men jag går inte djupare in på denna fråga här. Situationen varierar helt naturligt också i hög grad från fall till fall.)
185
Kapitel 3 Intrångsersättning
förlust på någon promille av den totala åkerarealen kan näppeligen innebära någon märkbar effekt på så vis att antalet djur måste minskas.
En annan värderingsteknisk anledning är att byggnaderna kan ha varit underdimensionerade före intrånget. Detta borde i så fall ha lett till en bättre anpassning, en bättre balans mellan arealen åker och byggnader.5 0 6
Det kan vara fallet exempelvis om fastighetsägaren har mjölkkor och åker-arealen före intrånget är så stor att han själv inte kan använda allt foder som produceras på fastigheten. Vid spannmålsproduktion kan m a n tänka sig att torkningsutrymmen etc. är för små i förhållande till arealen.
Det kan naturligtvis också förekomma att byggnaderna är överdimen-sionerade redan före intrånget. I så fall bör endast den ytterligare över-dimensionering som orsakas av markförlusten ersättas. Detta följer av det grundläggande kausalitetskravet.507
Vidare måste hänsyn tas till möjligheterna för fastighetsägaren att skaffa ersättningsmark eller på annat sätt minska skadan. Det går kanske att använda byggnaderna för annat ändamål i lantbruket eller i en annan ekonomisk verksamhet. Möjligheterna till sådana anpassningsåtgärder kan alltså innebära att arealbortfallet inte leder till att ekonomibyggnaderna k o m m e r att bli outnyttjade. Denna fråga diskuteras ytterligare nedan under tidsaspekten.
Ytterligare en anledning att diskutera den inledande frågan är från en mer rättslig aspekt. I rättsfallet N J A 1960 s. 125 fann hovrätten, vars bedömning delades av H D , att det skulle utgå anpassningsersättning även vid mycket ringa arealförluster, eftersom "de fasta kostnaderna framdeles bärs av en mindre areal".508 Detta rättsfall har sedan åberopats i olika sammanhang som argument för att det i princip alltid bör utgå anpassningsersättning, oavsett hur litet intrånget än är, och att ersättningen dessutom bör utgå s o m annan ersättning.5 0 9
I ett tidigare arbete, Norell (1998) s. 47 ff., har j a g diskuterat giltigheten av detta rättsfall idag mot bakgrund av bl.a. den ändrade
ersättningslagstift-506 Jag har diskuterat denna fråga i andra sammanhang tidigare, se t.ex. Norell (1989) s. 56.
507 Jfr ovan s. 82 om kausalitetskravet.
508
Den första instansen, expropriationsdomstolen, ansåg att det inte borde utgå någon ersättning med hänsyn till den ringa arealförlusten (ca två procent av total åkerareal). Domstolen anförde därvid bl.a. om byggnader att dessa sällan är optimalt anpassade efter arealen och att dessa inte bör räcka till bara för normala skördar utan även för maximala. Hovrätten menade dock att frågan huruvida ersättning borde utgå inte kunde bedömas utifrån den grad av i vilken de fasta produk-tionsmedlen utnyttjades före arealbortfallet. HD fann att det saknades anledning att gå ifrån hovrättens domslut.
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
ningen år 1972. Jag fann då att det idag framstår som tveksamt att bestämma anpassningsersättning generellt, vilket tolkningen av rättsfallet har lett till i den praktiska metodtillämpningen. Argumentet att de fasta kostnaderna får bäras av en mindre areal efter intrånget framstår nämligen som irrelevant, för att inte säga direkt principiellt felaktigt. I stället bör, enligt min upp-fattning, intrångsersättning och övrig skada bestämmas enligt de principer som redovisas här i detta arbete.
Slutsatsen blir att varken de värderingstekniska eller rättsliga aspekterna motiverar att det i en rättsenlig värderingsmetod finns anledning att gene-rellt korrigera det genomsnittliga markvärdet. En bedömning måste göras m e d hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall.Det kan leda till att en korrigering inte bör göras, exempelvis om byggnaderna var underdimen-sionerade före intrånget. I en m e r schabloniserad metod eller i en n o r m kan det dock vara motiverat att förenkla förfarandet (se längre fram om schab-lonisering).
Tidsaspekten
Tidsaspekten, kapitaliseringstiden i beräkningen, är givetvis väsentlig. Det är i huvudsak två faktorer som är avgörande för denna, dels byggnadernas återstående livslängd, dels möjligheten att minska skadan genom anpass-ningsåtgärder.
Byggnadernas återstående livslängd varierar givetvis från fall till fall, allt ifrån en nyuppförd byggnad till en byggnad utan vare sig någon återstående ekonomisk eller teknisk livslängd. En normal avskrivningstid på byggnader inklusive inventarier kan uppskattas till ca 30 år och den genomsnittliga återstående innehavstiden blir därför 15 år.510 M e n 15 år är alltså enbart ett schablonvärde, som inte bör användas vid en noggrann värdering.
Även möjligheterna att minska skadan genom olika anpassningsåtgärder varierar i hög grad från fall till fall.511 Sådana åtgärder kan bestå i t.ex.
tillköp eller arrende av ersättningsmark, vilket i vissa fall kan ske omgående eller i andra fall efter en viss tid.512 Ett annat exempel är inköp av foder till mjölkkor som ersättning för den minskade arealen.
510 Det är denna kapitaliseringstid som ligger till grund för 1983 års jordbruksnorm. Se Vägverket (1984) del III kapitel 1 l s . 8.
Se Norell (1998) s. 53 ff. om anpassningsåtgärder.
187
511
512Jfr 1983 jordbruksnorm, enligt vilken ingen anpassningsersättning ska utgå om kompensation i form av tillskottsmark erhålls omedelbart, se Vägverket (1992) s. 47. Jfr liknade synpunkter Vägmarksersättningskommittén (1963a) s. 56.
Kapitel 3 Intrångsersättning
Tidsaspekten behandlas ytterligare längre fram (s. 189) m e d utgångs-punkt från möjligheterna till och lämpligheten av schablonisering.
Marknadsvärdeanpassning genom simulering
Även om m a n tillämpar det beskrivna tillvägagångssättet så k o m m e r man inte ifrån huvudfrågan: hur tar marknaden hänsyn till överdimensionerade byggnader? Eller annorlunda uttryckt: slår hela det utifrån byggnadskost-nader framräknade justeringsbeloppet igenom i marknadsvärdet?
Detta är ju en grundläggande fråga när det gäller att b e d ö m a minsk-ningen av fastighetens marknadsvärde. Vi har ju varit inne på denna fråge-ställning flera gånger tidigare, bl.a. i samband m e d diskussionen om hur byggnadsinvesteringar kan antas slå igenom i marknadsvärdet.5 1 3 Det går egentligen inte att säga något m e r än vad som redan sagts. Det sannolika är alltså att beloppet normalt inte slår igenom helt i marknadsvärdet. En kvali-ficerad gissning, m o t bakgrund av vad s o m sagts tidigare, är att genomslaget torde ligga på i storleksordningen 50-75 procent.514
Slutsatsen blir sålunda att det framstår som rimligt att ett framräknat justeringsbelopp bör reduceras m e d 25-50 procent.
Schablonisering
Det har framgått att den marknadsvärdeminskning som orsakas av över-dimensionerade ekonomibyggnader torde i hög grad variera beroende på omständigheterna i varje enskilt fall. Det är inte ens säkert att det uppkom-mer någon sådan effekt eftersom en minskad åkerareal kan leda till att det blir en bättre balans mellan arealen åker och byggnader. B e d ö m n i n g e n av det marginella marknadsvärdet, eller om m a n så vill korrigeringsbeloppet, bör alltså rent strikt göras från fall till fall.
Det ligger i sakens natur att det ofta blir mycket svåra bedömningar. Det kan därför vara motiverat att i viss utsträckning ta till schabloner. Detta är helt i enlighet m e d principerna för officialvärdering.
513 Se ovan s. 73. Jfr även den tidigare diskussionen om avkastningsvärdets genomslag i mark-nadsvärdet, t.ex. s. 169.
514 Ett sådant genomslag blev resultatet i t.ex. rättsfallen V85:5 och V88:12 som kommenterats tidigare i fotnot 131. Dessa rättsfall gällde ersättning för gjorda byggnadsinvesteringar. Den ersättningssituation som diskuteras här är ju lite annorlunda, eftersom den gäller hur de extra kostnaderna för överdimensionerade byggnader inverkar negativt på fastighetens marknadsvärde.
Men man torde ändå, vid en rättslig värdering, kunna anta att genomslaget är av samma storleks-ordning i båda situationerna. Det finns i varje fall inte några rimliga skäl som talar för att det är
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
En väsentlig faktor i sammanhanget är intrångets storlek. Såväl den relativa som absoluta minskningen av jordbruksarealen har helt naturligt betydelse för denna effekt. I en schablon borde m a n på goda grunder kunna förutsätta att om arealförlusten är mycket liten relativt sett, så inträffar inte denna effekt eller också går det att ganska omgående reducera skadan genom lämpliga anpassningsåtgärder.
En lösning på problemet skulle kunna vara att det genomsnittliga mark-nadsvärdet inte bör justeras om arealbortfallet är mindre än exempelvis antingen 2 procent av åkerarealen eller 0,5 hektar.
Schabloniseringen kan å andra sidan k o m m a att innebära att det i princip alltid blir aktuellt med en korrigering av genomsnittsvärdet i övriga fall, dvs. då intrånget är större än minimigränserna ovan och även om byggna-derna är underdimensionerade före intrånget. I det sista fallet leder ju intrånget, som tidigare framhållits, snarare till en bättre balans mellan produktionsfaktorerna åkerareal och byggnader. M e n i en metod för offi-cialvärdering kan det alltså trots detta vara motiverat från rättssäkerhets-synpunkt att en sådan lösning på problemet väljs. Det behöver dock inte innebära att det inte ska finnas möjligheter att ta hänsyn till omständig-heterna i det enskilda fallet.
Vi kommer därvid åter in på frågan om kalkylperiodens längd. Principiellt bör alltså denna bedömas från fall till fall, varvid m a n förutom byggnader-nas skick bör ta hänsyn till skäliga anpassningsåtgärder. Av praktiska skäl torde det dock som regel vara att föredra att använda ett schabloniserat för-farande. Även den officialrättsliga värderingen m e d kravet på likabehand-ling etc. kan som vi sett motivera schablonförfarandet inom rimliga gränser.
Den som utför värderingen bör ändå ha i åtanke vilka felaktigheter en okritiskt användning av schabloner kan ge upphov till i det enskilda fallet.
Schabloniseringen behöver inte innebära att det finns endast ett alternativ i fråga om kalkylperiodens längd. M a n kan ju m y c k e t väl tänka sig - och
515 Gränsen 0,5 ha är alltså tänkt som en minimigräns i absoluta tal, vilken kommer att gälla för jordbruk på mindre än 25 ha åker. För större jordbruk kommer 2-procentsgränsen att gälla. Dessa båda gränser är inte på något sätt underbyggda annat än det alltså kan vara rimligt att ha dels ett relativt mått (för stora gårdar), dels ett absolut mått (för små gårdar) på de fall då det rimligen inte torde uppkomma några negativa effekter på marknadsvärdet orsakat av överdimensionerade bygg-nader. Å andra sidan man naturligtvis hävda att eftersom det gäller så små arealer, kommer även de ersättningsbelopp som diskussionen gäller att bli små. (För den som gör intrånget, t.ex.
Vägverket, har det kanske inte så stor ekonomisk betydelse om en sådan "kvalifikationsgräns"
införs eller inte. Men diskussionen här gäller den principiella aspekten.)
516 Så är fallet i 1983 års jordbruksnorm, där anpassningsersättningen för ekonomibyggnader beräknats utifrån en kapitaliseringstid på 15 år.
189
516
515
Kapitel 3 Intrångsersättning
det är säkert också lämpligt - att det finns flera alternativ, vilka tar hänsyn till de förhållanden som nämnts ovan. Intrångets storlek, byggnadernas återstående livslängd samt möjligheterna för fastighetsägaren att minska skadan genom rimliga anpassningsåtgärder bör sålunda vägas samman.
Hur de olika alternativen ska utformas närmare kan givetvis diskuteras.
Eftersom syftet med detta arbete är att behandla principerna och inte detal-jerna i metoden, ska här bara i grova drag skisseras vilka schabloniserings-alternativ som kan vara lämpliga.517 Förslagsvis kan det vara lämpligt med fyra alternativ, varav det första är ett nollalternativ (= ingen
anpassnings-ersättning för ekonomibyggnader); se tabell 2 nedan.
Tabell 2. Förslag till schablonisering av kalkylperioden för beräkning av inverkan på marknadsvärdet av överdimensionerade ekonomi-byggnader.
Kalkylperiod (år) Bör tillämpas i följande fall 0
5
10
15
Byggnaderna har ingen återstående livslängd eller Övriga fall om det går att skaffa likvärdig ersättnings-mark omgående
Relativt gamla byggnader eller
Övriga fall om det går att minska skadan genom anpass-ningsåtgärder de närmaste åren
Normal byggnadsålder och normala anpassningsmöjlig-heter eller
Relativt nya byggnader och goda anpassningsmöjligheter Övriga fall (t.ex. nya byggnader och normala anpass-ningsmöjligheter eller normal byggnadsålder och dåliga anpassningsmöjligheter)
Det kan i sammanhanget nämnas att 1963 rs jordbruksnorm hade ett mycket mer detaljerat sätt att bestämma anpassningsersättningen än 1983 års norm, se Vägmarksersättningskommittén (1963b) s. 11 ff. Vid större arealbortfall, mer än 1 ha eller 10 procent av fastighetens åkerareal, skulle sålunda beräkningen göras utifrån byggnadernas återstående varaktighetstid (dock högst 25 517
•
•
•
•
•
•
•
å
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
Av tabellen framgår att den maximala tiden har satts till 15 år. Om det är en nyuppförd byggnad verkar detta vara en kort tid vid ett första påseende, m e n man måste alltså väga in anpassningsmöjligheterna även i sådant fall. Och det framstår i så fall som att 15 år normalt kan vara en rimlig maximal tid.
Givetvis kan det ändå i extremfall inträffa att m a n bör räkna m e d en längre tid, t.ex. om det är ett stort intrång och det inte alls b e d ö m s s o m möjligt att minska skadan g e n o m vare sig anskaffning av m a r k i framtiden eller på annat sätt.518 Tabellen redovisar som sagt enbart schabloner och att det kan finnas anledning att gå ifrån dem ibland.
Det kan tilläggas att frågan om kalkylperiodens längd vid beräkning av totalskadan k o m m e r att behandlas utförligt i avsnitt 4.5. M e n det är att märka att det är ett annat syfte m e d beräkningen i den situationen.
Ytterligare en tänkbar schablonisering eller förenkling gäller själva beräk-ningsgrunden. Vi har konstaterat (s. 184) att alternativet att utgå från skill-nader i byggnadskostskill-nader är det principiellt riktiga jämfört m e d att utgå från förlust av täckningsbidrag. Rent praktiskt kan emellertid det senare beräkningssättet vara att föredra. Täckningsbidragen k o m m e r ändå att behöva användas vid beräkning av det minskade avkastningsvärdet (total-skadan). Och det går sannolikt att k o m m a fram till i stort sett s a m m a resul-tat beloppsmässigt m e d båda beräkningsalternativen. M e n i så fall bör det sannolikt vara ett sorts normaliserat täckningsbidrag som läggs till grund för beräkningen, inte ett belopp som beror av om EU-stöd utgår eller inte.
I sin mest extrema form kan schabloniseringen i det här avseendet tänkas gå så långt att m a n väljer det beräkningssätt som finns i 1983 års jordbruks-norm. Korrigeringsbeloppet bestäms därvid helt enkelt till ekonomibygg-nadernas andel av normens anpassningsersättning.5 1 9 M e n om förenklingen drivs så långt har gränsen, enligt min mening, passerats för vad som kan anses vara skäligt i en rättsenlig värderingsmetod, varför ett sådant förfar-ande lämpar sig bäst i en norm.
Slutsatsen blir därför, även om m a n i och för sig skulle utgå från täck-ningsbidrag, att det behövs ett beräkningsunderlag som speglar skillnader i optimala byggnadskostnader per arealenhet.
518
Som jämförelse kan nämnas att Vägmarksersättningskommittén (1963a) s. 60 föreslog en maximal anpassningstid för byggnader på 25 år (vid större arealbortfall). Men i en metod för att bedöma marknadsvärdeminskningen anser jag det vara en fullt godtagbar noggrannhet att som en schablon sätta gränsen till 15 år. Man ska ändå komma ihåg att posten annan ersättning (total-skadan) ska uppskattas med en större noggrannhet beroende på omständigheterna i varje enskilt fall.
519 Se ovan s. 144, speciellt fotnot 397.
191
Kapitel 3 Intrångsersättning
En annan aspekt är att det bör göras en sammanvägning av de synpunkter som förts fram tidigare under marknadssimulering och nu sist om kalkyl-perioden. M a n får sålunda en schabloniserad marknadsvärdeanpassad faktor om dessa båda aspekter vägs ihop.
Vi har genom marknadssimuleringen k o m m i t fram till (s. 188) att det kan vara rimligt att reducera ett framräknat belopp m e d 25-50 procent.
Tillämpning av en sådan reduktion (33 procent) på de fyra tidsalternativen ger följande faktorer vid kapitalisering m e d 4 procents kalkylräntefot:520
Tabell 3. Förslag till olika schabloniserade kapitaliseringsfaktorer för att beräkna inverkan på marknadsvärdet av överdimensione-rade ekonomibyggnader.
Faktorerna i den sista kolumnen bör alltså appliceras på årsbeloppet (skillnaden i optimala byggnadskostnader före och efter intrånget) för att beräkna korrektionsbeloppet, dvs. tillägget till det genomsnittliga marknads-värdet.
Sammanfattning
Slutsatsen av det förda resonemanget är att det framstår som rimligt att metodiken bör utformas på så vis, att det genomsnittliga marknadsvärdet inte behöver korrigeras vid små intrång, exempelvis om det är mindre än antingen 2 procent av åkerarealen eller 0,5 hektar. Annorlunda uttryckt, m e d anknytning till den terminologi som används idag i 1983 års jordbruksnorm, b ö r det inte utgå anpassningsersättning för byggnader i sådana fall.
För övriga fall bör genomsnittsvärdet korrigeras uppåt enligt riktlinjerna i tabellerna 2 och 3 för att nå ett rimligt mått på det marginella marknads-värdet. Korrektionsbeloppet bör i princip bestämmas utifrån marginella
a Beräknad efter 4 procents kalkylränta.
K a l k y l p e r i o d 0 å r 5 å r 1 0 å r 1 5 å r
K a p i t a l i s e r i n g s f a k t o ra 0
4,45 8,11 11,12
M a r k n a d s v ä r d e a n p a s s a d f a k t o r 0
3,0 5,5 7,5
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
byggnadskostnader, m e n rent praktiskt kan det vara att föredra att beloppet bestäms mera schablonmässigt m e d utgångspunkt från ett rimligt belopp per hektar ianspråktagen åkermark.
Det ska naturligtvis finnas utrymme att gå ifrån schabloniseringen om omständigheterna i det enskilda fallet talar för detta. Om det finns t.ex. en nybyggd ladugård på fastigheten och det är uppenbart att den inte kan
Det ska naturligtvis finnas utrymme att gå ifrån schabloniseringen om omständigheterna i det enskilda fallet talar för detta. Om det finns t.ex. en nybyggd ladugård på fastigheten och det är uppenbart att den inte kan