Minskningen av marknadsvärdet torde alltså inte alltid ha samma innebörd eller innehåll vid rättslig värdering som annars (strikt ekonomiskt). Dess-utom kan det möjligen finnas anledning att skilja på en "expropriations-rättslig" och "official"expropriations-rättslig" marknadsvärdeminskning, beroende på skilda
491 Benämningen "differensmetodik" ska inte förväxlas med "differensläran", som tar sikte på att uppskatta den ersättningsgilla totalskadan (jfr avsnitt 2.2.2).
177
Kapitel 3 Intrångsersättning
förfaranden.4 9 2 M e n eftersom huvudsyftet m e d detta arbete är att behandla förrättningssituationen går j a g inte närmare in på det sista problemet.
Rättssäkerhetsaspekterna, t.ex. att lika fall b e d ö m s lika och att resultatet ska vara förutsägbart, är som vi sett en viktigt utgångspunkt för förrättnings-värdering ex officio.4 9 3 Detta är ett tungt vägande motiv till att centrala, generella rekommendationer ges ut, vilka blir styrande för enhetliga värde-ringsprinciper och ersättningsnivåer. M e n givetvis ska det ändå vara möjligt - eller snarare nödvändigt - att lantmäterimyndigheten gör en självständig bedömning av ersättningen i varje enskilt fall.
Som framgått av avsnitt 2.3.3 kan rättsäkerheten vara ett argument för att intrångsersättningen bestäms m e d en viss säkerhetsmarginal i förhållande till ett på sedvanligt sätt uppskattat belopp på marknadsvärdeminskningen.
Säkerhetsmarginalen kan motiveras bl.a. av det faktum att lantmäterimyn-digheten ska utreda den rättsenliga ersättningen och att värderingsosäkerheten inte bör i onödan drabba markägaren. En b e d ö m d m a r k n a d s -värdeminskning är ju i princip alltid är behäftat m e d en viss osäkerhet.4 9 4
Tanken m e d säkerhetsmarginalen är alltså att inom rimliga gränser låta värderingsosäkerheten drabba markförvärvaren.
Principen illustreras av figur 16 på nästa sida. Intrångsersättningen bör sålunda m e d den rättsliga värderingsförfarandet generellt sett b e s t ä m m a s till ett större belopp än det strikt ekonomiska beloppet. Hur mycket större går knappast att precisera med någon allmängiltig måttstock. Figuren visar enbart själva principen, dvs. att det kan vara rimligt m e d en viss rättslig säkerhetsmarginal ( N - I ) , vilket leder till att intrångsersättningen bestäms till ett belopp som ligger i den övre delen - eller högst upp - i ett osäker-hetsintervall.
492 Jfr ovan s. 101 ff.
493
Jfr ovan bl.a. s. 104. Jag använder uttrycket officialvärdering för den situation då lantmäteri-myndigheten utreder ersättningens storlek ex officio och beslutar om rättsenlig ersättning.
494 Det kan anmärkas att jag här inte avser den nyss diskuterade skillnaden mellan direktmeto-diken och differerensmetodirektmeto-diken utan den osäkerhet som även den förstnämnda är behäftad med, t.ex. om marknadsvärdeminskningen på vanligt sätt uppskattas direkt med hjälp av
avkastnings-3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
F i g u r 16. Principiell skillnad mellan en på vanligt sätt bestämd marknads-värdeminskning (M) och intrångsersättningen (I). Differensen M-I utgör den rättsliga säkerhetsmarginalen.
Ett praktiskt exempel på den rättsliga säkerhetsmarginalen kan vara att M-faktorn schabloniseras till en faktor som är tilltagen m e d marginal för de allra flesta fall. Jag återkommer till denna fråga i avsnitt 3.4.2.
Ett annat exempel kan vara att det är delmarknaden "aktiv brukare" som läggs till grund för bedömning av marknadsvärdeminskningen.4 9 5 Det har ju betydelse för resultatet om simuleringen utgår från t.ex. en kapitalplacerare eller en köpare som tänker bruka fastigheten själv. Vid de inslag av marknadssimulering som görs nedan i avsnitt 3.4.2 är utgångspunkten sålunda att kalkyleringen och värdebedömningen i övrigt görs ur en aktiv brukares synvinkel.
Om fastighetsskadan bedöms överstiga det belopp som en schablon-metod ger, t.ex. den nyss nämnda M-faktorn, så innebär detta givetvis inte att det inte ska utgå ersättning för det överskjutande beloppet. I första hand ska intrångsersättningen i så fall bestämmas till ett belopp s o m överstiger schablonbeloppet. En kontroll bör alltså göras om detta belopp är rimligt i det aktuella fallet. Och under alla förhållanden ska fastighetsägaren hållas skadeslös genom den kompletterande posten annan ersättning.496
495 Jfr ovan s. 153 om avgränsning av denna köparekategori vid marknadssimulering.
496
Som framgått av avsnitt 2.4 utgör annan ersättning en restskada, men det innebär för den skull inte att intrångsersättningen kan bestämmas mer eller mindre godtyckligt och att hela restskadan därefter kompenseras genom annan ersättning). Vid beräkning av totalskadan enligt IAN-modellen måste dessutom den framtida marknadsvärdeminskningen bedömas, se avsnitt 4.6. Man kommer alltså inte ifrån problemet att ändå bedöma en "rätt" marknadsvärdeminskning om man bestämmer en schabloniserad eller skälig intrångsersättning. Det är med andra ord inte enbart den
179 Intrångsersättning (I) "Statistisk"
mark-nadsvärdeminskning (M) Rättslig säkerhets-marginal (I - M)
Värderingsosäkerhet
=
Kapitel 3 Intrångsersättning
För tydlighetens skull ska påpekas att det här beskrivna sättet att uppskatta marknadsvärdebeloppet inte har något att göra m e d den vinstför-delningsprincip s o m finns i fastighetsbildningslagen och anläggningslagen.
Tillämpningen av den principen ger ju ibland utrymme för att bestämma intrångsersättningen (likviden) till ett skäligt och j ä m n t belopp.4 9 7 Det är inte heller samma sak som den skälighetsbedömning som domstolarna får till-gripa enligt 35 kap. 5 § RB då bevisningen är ofullständig.498
Normalt yttrar sig intrångseffekterna i att det u p p k o m m e r en mätbar ekonomisk skada i form av minskade intäkter och/eller ökade kostnader.
Intrångsersättningen får i så fall på liknade sätt som görs idag bedömas utifrån denna minskade avkastning från fastigheten. Den beskrivna princi-pen vid officialvärdering kan kanske leda till en annan, m e r schabloniserad, bedömning även i detta avseende än vad en strikt ekonomisk bedömning skulle ha medfört. Ett exempel är att arbetskraften värderas efter schablonen lantarbetarlön.
Det kan inträffa att det även u p p k o m m e r effekter som inte orsakar någon fysisk skada på fastigheten och inte heller primärt leder till en förändring av den ekonomiska avkastningen. Det kan gälla t.ex. samrådsplikt för fastig-hetsägaren när denne vill utföra vissa åtgärder intill en väg eller en kraftled-ning.499 Ibland brukar m a n också tala om inverkan av den rättsliga belast-ningen på fastigheten. I den rättsliga värderingen bör det, enligt min
totala skadans fördelning på intrångsersättning och annan ersättning som påverkas av hur marknadsvärdeminskningen bestäms utan även totalskadans storlek.
497
Enligt förarbetena till fastighetsbildningslagen bör vinsten fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en "normal" frivillig överlåtelse (prop. 1991/92:127 s. 69). Det finns visserligen en etablerad praxis för vissa ersättningssituationer i fastighetsbildningslagen, t.ex. genomsnittsvärde-principen för tomtbildningsfall och vinstfördelning efter värdeändring vid upphävande av servitut, men i en del fall torde lagen ge utrymme för att bestämma likviden till just ett jämnt och skäligt belopp. Se Kalbro och Sjödin (1993) s. 63 ff., som ingående diskuterar vinstfördelningsprin-ciperna i olika situationer.
498 Skälighetsuppskattningen enligt 35 kap. 5 § RB torde, enligt Häger (1998) s. 341, endast avse att ge domstolen ett utrymme att göra sitt bästa i sökandet av det aktuella och korrekta marknads-värdet, givetvis inom de ramar som ställs upp, inte minst den bevisning som parterna lägger fram.
Domstolen kan alltså inte med stöd av regeln göra en egen värdering med bortseende från parter-nas bevisning. Inte heller kan domstolen medvetet döma ett "skäligt" belopp till förmån en part (se a.a. s. 342). När det däremot gäller annan ersättning torde dock regeln ge möjlighet för domstolen att döma ut ett skäligt belopp grundat på den bristfälliga bevisning som föreligger (se a.a. s. 343).
499 Ett annat exempel då det inte uppkommer varken någon fysisk eller direkt ekonomisk skada är en kraftledning som byggs över ett hörn av en fastighet och det inte blir något stolpintrång.
Ytter-3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
uppfattning, utgå en viss intrångsersättning även för den typen av effekter, trots att de m e d ett strikt fastighetsekonomiskt synsätt sannolikt inte alltid torde påverka fastighetens marknadsvärde.5 0 0
Marknadsvärdets rättsliga innebörd är i och för sig kanske inte helt entydig. I förarbetena till vattenlagen säger ju departementschefen att om ett intrång i undantagsfall inte ger upphov till en marknadsvärdeminskning, så bör det inte utgå någon intrångsersättning utan enbart annan ersättning.501
M e n detta uttalande, som görs m o t bakgrund av frågan om det enbart bör kunna utgå annan ersättning, gäller situationen att det u p p k o m m e r en skada i form av inkomstbortfall eller utgiftsökning, vilken alltså kan kompenseras m e d annan ersättning. Om det däremot inte går att konstatera någon skada av den arten, så bör det enligt vad som sagts nyss utgå ett visst belopp som intrångsersättning. Ett rättsligt intrång bör m e d andra ord alltså i princip alltid ge upphov till en viss ersättning.
Det som diskuterats sist är tämligen subtila problem, m e n det är å andra sidan kanske mycket då som frågan om rättslig värdering ställs på sin spets.
När det gäller vägintrång på jordbruksfastigheter är det naturligtvis så att det i princip alltid uppkommer en minskad avkastning. Det kan dock även i vägfallet tänkas att vissa effekter inte är av den arten, och i så fall blir det aktuellt att uppskatta en rättslig marknadsvärdeminskning orsakad av just denna effekt.