Vad kravet innebär och vad som krävs för att uppfylla kravet på hushållning med vatten och avfall framkommer tydligare i 3 kap. 20 § PBF. Kravet innebär närmare bestämt att byggnaden ska ha den projektering och utförande som krävs för att en god
vattenhushållning ska medges. I de fall vattenbrist är vanligt förekommande inom området får kommunen i detaljplanen eller genom områdesbestämmelser ange särskilda hushållningsbestämmelser som är anpassade efter platsen. Fritidsboenden som inte avses att användas permanent kan ibland undantas från kraven på god vattenhushållning, om det inte anses skäligt.92
Mer detaljerade föreskrifter och allmänna råd framgår av avsnitt 6;; om hygien, hälsa och miljö i BBR.
3.5.10 Egenskapskrav avseende bredbandsanslutning
“Ett byggnadsverk ska ha de tekniska egenskaper som är väsentliga i fråga om
bredbandsanslutning” 93
Regeringens föreskrifter tillhörande kravet om bredbandsanslutning finns i 3 kap. 20a § PBF. Av paragrafen följer att en byggnad ska vara genomförd så att dess lägenheter enkelt kan anslutas till ett höghastighetsnät för elektronisk kommunikation. Undantag från kravet får göras bland annat för komplementbostadshus, komplementbyggnader, fritidshus samt för arbetslokaler om det inte är befogat för den verksamhet som lokalen är avsedd för. För flerbostadshus gäller också att en accesspunkt ska finnas i eller utanför byggnaden.94 91
8 kap. 4 § 9p PBL
923 kap. 20 § PBF
938 kap. 4 § 10p PBL
943 kap. 20 § PBF
4. Stoppregeln 8 kap. 4 a § PBL mot ställande av särkrav
4.1 Bakgrund till lagens tillkomst
I samband med 2015 års ändringar av plan- och bygglagen (2010:900), tillkom genom lag om ändring av plan- och bygglagen, SFS (2014:900), den så kallade stoppregeln i 8 kap. 4a § i PBL. Regeln ska stoppa kommuner att ställa egna krav i fråga om tekniska egenskaper på byggnader och anläggningar, så kallade särkrav. Avsikten var att hindra förekomsten av olika lokala byggnadstekniska krav. Det mer ingående syftet bakom bestämmelsen var att uppnå samt upprätthålla enhetliga byggnadstekniska krav på en nationell nivå, för att i sin tur erhålla förutsägbarhet i byggandet.95
Förekomsten av kommunala särkrav aktualiserades bland annat i samband med Boverkets arbete under 2010 i samband med utformningen av nya energikrav i BBR.96 Arbetet med den nya bestämmelsen om att förhindra kommunerna att ställa särkrav inleddes därefter initialt med att regeringen tillsatte Byggkravsutredningen.
Utredningens syfte var att analysera och utvärdera vilka olika särkrav som ställdes av landets kommuner samt vilka konsekvenser de olika lokalt ställda kraven medförde. Av utredningsdirektiven framkommer att de skillnader som uppstår, när olika kommuner ställer olika särkrav, medför en risk för att upphandlingar mellan kommun och
byggherrar försvåras och att möjligheten till prefabricerat byggande minskar. De olika särkraven blir på så vis ett hinder i byggprocessen och hämmar ett upprepat byggande, nationellt liksom internationellt.97 I direktiven har det även betonats att det förekommer särkrav som syftar till att uppnå olika samhällsmål och att det vid utformandet av ett förslag till ny lagstiftning måste tas hänsyn till att uppfyllande av dessa samhällsmål inte omöjliggörs genom förslaget.98 Byggkravsutredningen följdes upp av
remissutlåtandet och även av ytterligare underlag i form av promemorian “Tekniska
egenskapskrav och kommunala markanvisningar” som innehåller en justering av
Byggkravsutredningens lagförslag.99 Dessa låg senare till grund för den kommande propositionen.
Av utredningens delbetänkande “Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav” (SOU 2012:86) som Byggkravsutredningen lade fram, framgår att särkrav ställs i stor utsträckning bland Sveriges kommuner. Speciellt vanliga var särkrav i
markanvisningsavtal och hos kommuner med hög byggintensitet. Men särkrav hittades också i exploateringsavtal.100 Utredningen visade att särkrav antingen ställs direkt i avtalen eller som en hänvisning till ett annat dokument avseende olika kommunala riktlinjer.101 95
Prop. 2103/14:126, 217-‐218
96
Prop. 2013/14:126, 217
97
SOU 2012:86, 138
98SOU 2012:86, 138
99
Promemoria. Tekniska egenskapskrav och kommunala markanvisningar
100
SOU 2012:86, 59
Byggkravsutredningen uppskattade, genom en kostnadskalkyl, att merkostnaderna av att kommunerna ställer särkrav i byggprocessen uppgår till 10-15 % av de totala byggkostnaderna. Detta antas till den övervägande delen handla om särkrav avseende energianvändning. I kostnadskalkylen har, förutom direkt kopplade merkostnader för själva uppförandet, också kostnader för det administrativa arbete särkraven medför för framförallt kommuner och byggherrar framkommit. Utöver detta har det även
framkommit att indirekta kostnader uppkommer till följd av reducerat byggande, kostnader för att anpassa projekteringen efter de kommunala särkraven samt
kostnader för att industriella koncept hämmas.102 Sammantaget bedömde utredningen i sin sammanställning att det behövdes en reglering för att hindra de negativa
konsekvenser som kommunala särkrav medför.103
4.2 Övergångsbestämmelsen
Den nya paragrafen, 8 kap. 4a § PBL, trädde i kraft den 1 januari 2015. Med
paragrafen följer en övergångsbestämmelse som anger att äldre föreskrifter fortfarande är gällande för de ärenden om detaljplaner och områdesbestämmelser som påbörjats innan 2015. Detsamma gäller även för de exploateringsavtal som tillhör ett ärende om en detaljplan som påbörjats innan 2015.104
4.3 Tolkning av paragrafen
Paragrafens lagtext framgår ordagrant enligt nedan:
8 kap. 4 a § PBL -
”En kommun får inte i andra fall än som följer av 4 kap. 12 och 16 §§ eller i fall där kommunen handlar som byggherre eller fastighetsägare, ställa egna krav på ett
byggnadsverks tekniska egenskaper vid planläggning, i andra ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner. Om en kommun ställer sådana egna krav, är dessa krav utan verkan. Lag (2014:900).”
Bestämmelsen innebär således ett förbud för kommunen att “ställa egna krav på ett
byggnadsverks tekniska egenskaper”. Med lagtextens ”egna krav” åsyftas, som
framgår av lagens förarbete, prop. 2013/14:126, att ytterligare eller mer långtgående krav än de som regleras och ställs genom lagen och dess tillhörande föreskrifter i PBL respektive PBF och BBR, inte får ställas.105 Enligt förarbetena innebär det exempelvis att en kommun inte är berättigad att ställa krav som fordrar en lägre energianvändning på en byggnad än vad som krävs enligt Boverkets föreskrifter.
102
SOU 2012:86, 60-‐61
103
SOU 2012:86, 12
104
SFS 2014:900 1, 2, 6 p
Av förarbetena framgår det vidare att de förbjudna kraven även bör innefatta “att
måttsätta eller på annat sätt precisera föreskrivna funktionskrav”.106
Mer specifikt berör stoppregeln för särkrav de byggnadstekniska egenskapskraven i 8 kap. 4 § i PBL. Även om bestämmelsen omfattar krav inom alla de tio områden av byggnadstekniska egenskaper som den ovan nämnda paragrafen tar upp, så är det i synnerhet fråga om två typer av krav som huvudsakligen har aktualiserats i form av särkrav och som ligger till grund för regleringen. Det handlar om krav gällande
“energihushållning och värmeisolering” samt krav om “tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.” 107
Paragrafens tillämpningsområden -
Bestämmelsen är som följer av dess lydelse tillämplig “vid planläggning, i andra
ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner.” Det
innefattar enligt förarbetena både de fall där kommunen verkar utifrån rollen som byggnadsnämnd eller planmyndighet samt alla de handlingar som företas av
kommunen som en fas i upprättandet av en detaljplan.108 Kommunen får därmed enligt bestämmelsen inte ställa särkrav varken i samband med bygglovsärenden i
detaljplanen eller i genomförandeavtal, det vill säga i exploateringsavtal eller i
markanvisningsavtal som avser genomförande av en detaljplan.109 Det bör noteras att markanvisningsavtal även kan omfatta tilldelning av mark utan anknytning till
detaljplaneläggning och dessa fall påverkas således inte av stoppregeln. Det kan till exempel handla om fall där kommunen överlåter mark utanför detaljplanelagt område.
En kommun kan anta många olika roller i sitt arbete och skiftar bland annat mellan rollen som byggnadsnämnd, planmyndighet, fastighetsägare och byggherre.110 Vid tillämpning av bestämmelsen gör lagstiftaren skillnad på situationer då kommunen handlar i egenskap av byggherre eller fastighetsägare, där de då inte anses ska ha sämre möjlighet att agera än någon annan på marknaden.111 Lagen blir tillämplig när en kommun utövar sitt planmonopol vid genomförande av detaljplan och de ska då inte, i egenskap av myndighet, kunna avkräva någon att gå utöver de krav som återfinns i BBR eller PBF avseende tekniska egenskapskrav.112 Bestämmelsen utgör således inte något hinder för en kommun att ställa särkrav i fråga om byggnadsverk som kommunen själva uppför på sin egen mark. Från de markanvisningsavtal som avser genomförande av detaljplaner exkluderas avtal som avser upplåtelse av mark med nyttjanderätt, t. ex tomträtt, vid tillämpning av bestämmelsen. Detta eftersom kommunen har kvar sin äganderätt till marken och således agerar utifrån rollen som enbart fastighetsägare. 106