Uppdrag om detaljplaneläggning
Kommunstyrelsen ger Byggnadsnämnden i uppdrag att ta fram detaljplan i enlighet med detta Plan-PM.
Avgränsning
Utpekad avgränsning för detaljplaneläggning.
Föreslaget planområde består av del av fastighet Öjaby 1:17 och avgränsas genom riksväg 30 i öster.
Området kring korsningen riksväg 30 och Nylandavägen bör ingå för att kunna hantera en ny trafiklösning.
Bakgrund
Växjö kommun har brist på attraktiv verksamhetsmark och för att kunna fortsätta utveckla vårt näringsliv krävs att vi kan tillskapa mer. Enligt nuvarande budget ska kommunen ha minst 150 hektar planlagd verksamhetsmark i beredskap. I dagsläget har kommunen drygt 90 hektar planlagd
verksamhetsmark, varav en stor andel inte kan anses vara tillräckligt attraktiv.
Växjö Västra Verksamhetsområde
En övergripande struktur har tagits fram i ett förvaltningsövergripande arbete för det som kallas Växjö Västra Verksamhetsområde där föreslaget planområde ingår som en del. På lång sikt är ambitionen att hela området byggs ut för verksamhetsmark. Då kommunen inte har rådighet över all mark kommer utbyggnad att ske etappvis då kommunen förvärvar mark eller via privata initiativ.
Växjö Västra Verksamhetsområde ska som helhet utvecklas både som attraktiva kunskapsmiljöer för personal- och kunskapsintensiva företag och för ytkrävande verksamheter med stor
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
2 omgivningspåverkan. Detta ställer stora krav på tillgänglighet till och inom området, utformning och lokalisering av olika typer av företag samt utformning av allmänna platser och gröna miljöer.
Det ska skapas ett sammanhängande verksamhetsområde där det både finns plats för mänskliga möten och logistikföretagens transporter. Området ska göras tillgängligt för alla typer av transportslag och bli en del av staden. Området ska försörjas med kollektivtrafik och bli en port in till staden. I södra delen föreslås ett verksamhetsområde med stadsmässiga kvaliteter växa fram där människor kan mötas och röra sig i gröna och urbana miljöer.
Verksamhetsområdet får ett mycket strategisk läge i staden med goda förbindelser vilket gynnar logistikintensiva företag. Sådana verksamheter och dess transporter kommer att ges stort utrymme i området. Samtidigt skapas det gröna miljöer för att bryta ner det storskaliga och skapar attraktiva stråk för människor att röra sig och vistas i.
Det som beskrivs vidare i detta Plan-PM hanterar i första hand området enligt föreslagen avgränsning och på en förenklad och övergripande nivå. För en mer detaljerad beskrivning av områdets utformning och för att få en förståelse för helheten, se bilaga Utformning av Växjö Västra Verksamhetsområde.
För teckenförklaring och tydligare kartbild, se bilaga Karta - Övergripande struktur Växjö Västra Verksamhetsområde.
Syfte
Att väster om Växjö stad bygga upp ett verksamhetsområde med stor mångfald enligt nedanstående premisser.
• Skapa ett verksamhetsområde både för verksamheter och människor.
• Skapa en sammanhängande grönstruktur som försörjer området med ekosystemtjänster, ger möjlighet till biologisk mångfald, bidrar till en ökad förståelse av kulturlandskapet och genererar rekreativa värden som stimulerar till fysisk aktivitet.
• Skapa strukturer och attraktiva miljöer som främjar möten och fysisk aktivitet.
• Skapa god tillgänglighet till, och inom, området.
• Motverka upplevelsen av ett externt område.
• Skapa flexibilitet i hur området kan byggas ut.
• Skapa möjlighet att erbjuda olika typer av fastigheter och lägen för att attrahera olika typer av verksamheter.
Utpekat område är en del i ett större verksamhetsområde och ska byggas ut och utformas som en del i en fungerande helhet. Men området måste också utformas för att kunna vara funktionellt även om övriga delar av verksamhetsområdet inte byggs ut.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
3
Gällande planer
Växjö kommuns översiktsplan del Växjö stad.
Översiktsplanen pekar ut området som utredningsområde. Arbetet med att ta fram en övergripande struktur för området ses som en del av den utredning som krävs för att specificera lämplig
markanvändning för området.
Enligt översiktsplanen ska attraktiva miljöer för företag och innovativa distrikt skapas. Kommunen ska ge möjlighet till alla typer av företag att etablera sig och frodas i Växjö.
Attraktiva kunskapsmiljöer ska erbjudas som svarar upp mot vad moderna företag inom så kallade kunskapsintensiva branscher efterfrågar. Sådana företag vill ofta ligga i blandade urbana miljöer.
Dessa miljöer får gärna vara arkitektoniskt spännande och erbjuda gott om mötesplatser. Denna typ av arbetsplatser ska därför så långt som möjligt placeras inom den blandade stadsbygden. I stadskärnorna, vid kollektivtrafikens bytespunkter och utvecklingsstråken ska vi ägna särskild omsorg åt att skapa sådana miljöer.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
4 Verksamheter som har betydande omgivningspåverkan, som är ytkrävande eller i särskilt behov av goda transportlägen lokaliseras till särskilda verksamhetsområden med god anknytning till järnväg eller riksväg. Även dessa områden ska utvecklas till attraktiva miljöer. Enligt översiktsplanen bör inte personal- och besöksintensiva verksamheter lokaliseras till dessa lägen. Det är därför av stor vikt att området som helhet kan utformas på ett sätt så att detta går och att de känsligaste funktionerna och de mest störande verksamheterna kan hållas avskilda från varandra.
Genom att inte blanda boende och störande verksamheter minskar vi risken för att människors hälsa påverkas. Verksamheter i goda kommunikationslägen för med sig säkra transportvägar för tung trafik och trafik med farligt gods.
Fastighet och fastighetsägare
Utpekat område berör fastighet Öjaby 1:17. Fastigheten ägs av Växjö kommun. Flera angränsande fastigheter är inte kommunalägda.
Förslag
Allmän platsmark och grönstruktur
Utformning och användning av allmänna platser som torg, park- och naturmiljöer ska ske i samråd med Tekniska förvaltningen för att kunna säkerställa dess kvaliteter på lång sikt. Dialogen mellan Stadsbyggnadskontoret och Tekniska förvaltningen för att i detalj kunna fastslå utformning av allmänna platser och gröna miljöer ska under planprocessen leda fram till framtagandet av ett gestaltningsprogram över området.
Höjden i södra delen av området sparas för möjlighet till rekreation och upplevelsevärden och som en viktig del i en övergripande sammanhängande grön struktur. Här kan områdets befintliga vegetation sparas och utvecklas som skött naturmark och gångvägar anläggas. Delar av fornlämningsområdet kan bevaras och utvecklas som en kvalitet och tillgång i grönområdet.
Ett övergripande blågrönt stråk bör utvecklas längs Ålabäcken och lågstråket i väster.
Huvudfunktionen är hantering av dagvatten men även biologisk mångfald och rekreation är betydelsefullt. Det befintliga raka diket bör omskapas till ett mer naturligt och meandrande flöde, naturtyperna längs stråket kan variera och en gångväg bör anläggas längs med stråket. Bredden på stråket kan variera och anpassas till omgivande låglänta områden men en utgångspunkt är cirka 50 meter, vilket inkluderar båda sidor av fastighetsgränsen.
En landskapsanalys är framtagen för området. Följande rekommendationer har tagits fram och ska beaktas vid fortsatt planering inom föreslaget planområde.
• Höjden i sydost bör sparas i stort för möjlighet till rekreation, biologisk mångfald och som del av den övergripande gröna strukturen samt med hänsyn till fornlämningar. Fornlämningar som kommer att exploateras behöver föregås av arkeologisk undersökning.
• Höglager bör placeras i områdets västra delar, på avstånd från vägen. Däremot kan högre byggnader med högre arkitektonisk gestaltning prövas närmare vägen.
• Ett övergripande blågrönt stråk bör utvecklas längs Ålabäcken och lågstråket i väster, från Klyngekärr i söder och norrut. Huvudfunktionen är hantering av dagvatten men även biologisk mångfald och rekreation är betydelsefullt. Det befintliga raka diket bör omskapas till ett mer naturligt och meandrande flöde, naturtyperna längs stråket kan variera och en gångväg bör anläggas längs med stråket. Bredden på stråket kan variera och anpassas till omgivande låglänta områden men en utgångspunkt är cirka 50 meter.
• Trädvegetation i form av lövträd och tall gynnas.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
5
• En ny säker passage för gång och cykel tvärs riksväg 30 föreslås i höjd med Nylandavägen.
Cykelvägar bör fortsätta längs Nylandavägen för att koppla området till Öjaby i stort, flygplatsen, friluftsområdet Norra Öjaby, planerade verksamhetsområden samt Helgö.
• Gröna element i form av naturmark, trädgrupper, planteringar, gröna tak etcetera bör
eftersträvas också på kvartersmark för att bidra till ekosystemtjänster, biologisk mångfald och upplevelsen av ett grönt område.
• En anpassning till terrängen bör eftersträvas i mötet med de områden där natur sparas. Inom kvartersmark, mellan fastigheter, bör en skillnad i nivå eftersträvas. Slänter bör anläggas på kvartersmark och inte på naturmark.
Trafikstruktur
Gatustrukturen i södra delen av planområdet bör utformas med stadsmässiga kvaliteter och med tanke om att det i framtiden ska knyta an till en aktiv och attraktiv mötesplats för hela området. Här ska oskyddade trafikanter kunna röra sig i gaturummet och bör utformas så det ger upphov till låga hastigheter och med trottoarer och eventuellt separata cykelbanor.
Huvudstråket genom området ska utformas som en del av grönstrukturen med exempelvis grupper av träd, mindre grönområden och integrerad dagvattenhantering. Detta är först och främst viktigt för att bryta ner områdets storskaliga miljöer och för att bidra till upplevelsen av en grön miljö. Längs detta stråk kan även gång- och cykelbana anläggas så länge en godtagbar trafiksäkerhet kan uppnås.
Separata gång- och cykelstråk bör anläggas utmed riksväg 30 och längs det blågröna stråket i väster.
För att skapa en trygg in- och utfart till området behöver nuvarande trafiklösning i höjd med
Nylandavägen göras om. Här behöver en planskild korsning skapas för att säkerställa tillgänglighet till såväl flygplats som planområde. Trafiklösningen måste dimensioneras för tung trafik. Vilka
trafikflöden som behöver hanteras och hur trafiklösningen ska utformas måste utredas vidare i samtal med trafikverket. Trafiklösningen behöver även skapa en säker passage för gång- och cykeltrafik.
Tillgängligheten för gång- och cykeltrafik måste säkerställas såväl inom som till området. En koppling kommer att ske genom en säker passage vid trafiklösningen och upp mot flygplatsen och dess
verksamhetsområde samt in mot Öjaby. Gång- och cykelvägen längs riksväg 30 ansluter till befintlig undergång och kommer att förlängas in mot Öjaby och resten av staden. På detta sätt kommer även en koppling skapas ner mot friluftsområdet Kvälleberg.
Ytorna mitt i planområdet behöver hållas fria från bebyggelse och stadigvarande vistelse av människor på grund av ökad risk i den lägre inflygningszonen. Här kan eventuellt transportytor, såsom
uppställning för tyngre fordon, parkering och bytespunkt för kollektivtrafik anläggas. Vidare utredning och en eventuell riskanalys ska klargöra vilka typer av funktioner som kan finnas lämpliga.
Det måste säkerställas att det finns kopplingar vidare ut från området så att det i framtiden kan fortsätta att byggas ut.
Kvartersmark
Området bör utformas så att kontor och annan verksamhet som är i behov av skyltläge kan läggas ut mot riksväg 30. Bebyggelse bör placeras med framsida mot riksvägen och utformas med krav på hög arkitektonisk kvalitet. Bebyggelsen bör ha vissa stadsmässiga kvaliteter för att bli en del av Växjö stad.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
6 I västra delen av planområdet, där mark pekas ut för störande verksamheter, bör det ges utrymme för flexibla tomter med ett djup större än 200 meter.
Övergripande struktur där utpekat område blir en del av helheten.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
7
Nuvarande förhållanden Natur
Utpekat planområde är idag del av ett större sammanhängande skogslandskap med tydlig karaktär av produktionsskog och få större upplevelse- eller naturvärden. Landskapet är relativt flackt men med en höjd i söder. Längst i väster sträcker sig ett lågstråk, med fuktigare markområden och diket Ålabäcken, i nordsydlig riktning.
Kring höjden finns några stigar och mindre skogsvägar som nås från Öjaby via en belyst gång- och cykelväg under väg 30. För övrigt är området idag svårtillgängligt på grund av barriärer i form av vägar och besöks i begränsad omfattning för rekreation.
Flygintresset
Riksintresseområde för Växjö flygplats.
Området påverkas av riksintresset för flyg och ingår till största del inom riksintresseområdet. Detta är endast ett schablonområde och det egentliga riksintresseområdet omfattar det markområde som direkt används eller kan komma att användas för att flygplatsen ska fungera.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
8 För att säkerställa flygplatsens funktion måste markanvändning som inte är luftfartsanknuten prövas från fall till fall innan den accepteras inom riksintresseområdet. Den övergripande struktur som arbetas fram för området är en del i denna prövning och dialog har förts med trafikverket och flygplatsen.
Fornlämningar
Kring höjden i södra delen av planområdet finns ett större fornlämningsområde med fornlämningar i form av fossil åkermark samt ett antal mindre anläggningar som till stor del bedömts vara gravar i form av stensättningar och rösen.
Karta över fornlämningar.
Landskapsanalys
En landskapsanalys har gjorts för ett större utredningsområde där det tänkta planområdet varit en del.
De anspråk som ett nytt verksamhetsområde utgör innebär att ett idag till stora delar sammanhängande skogslandskap försvinner. Det innebär också att stora delar av området kommer att hårdgöras,
vegetation tas bort och terrängskillnader jämnas ut. Det ställer stora krav på att tillräckligt stora grönytor sparas, förädlas och nyskapas för att möjliggöra hantering av den kraftigt ökade mängden dagvatten men också bidra med biologisk mångfald, struktur, orientering, och upplevelsevärden. Detta är alla mycket viktiga faktorer för att utveckla ett verksamhetsområde som är attraktivt att arbeta och vistas i.
För detaljerad beskrivning av hela områdets landskaps- och naturvärden, se Landskapsanalys kring Växjö flygplats.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
9
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
10
Risk
Influensområde för flyghinder vid Växjö flygplats.
Med influensområde för flyghinder menas det område, utanför flygplatsen, inom vilket höga
anläggningar så som vindkraftverk, master, torn och andra byggnader kan innebära fysiska hinder för luftfarten. Dessa hinder kan innebära att flygverksamheten vid flygplatsen drabbas av sådana
restriktioner att utnyttjandet av flygplatsen försvåras påtagligt. Hinderfriheten skall även hållas vid byggnation i området.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
11 Den röda zonen skall hållas fri från bebyggelse. Inom den gula zonen får ingen verksamhet förekomma som innebär att människor uppehåller sig stadigvarande.
Det är inte rimligt att överhuvudtaget tillåta någon form av verksamhet i den yta som ska säkerställa att piloten har fri sikt till inflygningsljusen. Detta innebär i praktiken att bebyggelse inte kan tillåtas i en yta med 120 meters bredd och 1350 meters längd som sträcker sig från bantröskeln ut längs banans förlängning.
Verksamhet som innebär att människor uppehåller sig stadigvarande under lågt in- och utflygande flygplan kan vara oacceptabel från risksynpunkt (risk för tredje man). Detta måste utredas vidare för att fastslå vilka typer av verksamheter som är lämpliga inom området.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
12 Utpekat område angränsar direkt till riksväg 30 och den trafiklösning som betjänar flygplatsen.
Området ligger dessutom nära riksväg 25 och trafikplats Öjabymotet. Detta medför god tillgänglighet men också stora trafikmängder som ska sammanstråla. Trafiklösningen till området kommer
inledningsvis att vara den enda och kommer fortsatt även vara tillfart till flygplatsen med befintliga och planerade verksamheter. Denna måste utformas för att klara stora delar av hela områdets tunga trafik när det kommer vara helt utbyggt. En säker gång- och cykelpassage måste tillskapas för att inte riskera människors hälsa och säkerhet.
Med stora hårdgjorda ytor kommer dagvattenhanteringen bli avgörande för att inte riskera
översvämningar vid skyfall. Stora områden behöver tidigt avsättas för dagvattenhanteringen och det bör i första hand ske på allmän platsmark som en del av grönstrukturen. Fastighetsägare bör också stimuleras till att skapa gröna miljöer på sina fastigheter där även en del av dagvattenhanteringen bör ske. För området som helhet kan det bli extra problematiskt i sydost i anslutning till trafikplats Öjabymotet. Detta bör beaktas redan vid denna planläggning.
Utredningar
Ett antal utredningar har tagits fram i samband med framtagandet av den övergripande strukturen.
• Landsskapsanalys
• Arkeologisk utredning steg 1
• Kulturlandskapsanalys
För att detaljplan ska kunna tas fram för området krävs det ett antal fördjupade utredningar för planområdet.
• VA-utredning
• Geoteknisk utredning
• Trafikutredning för att dimensionera trafiklösning
• Fördjupad arkeologisk utredning (vid behov)
• Riskanalys av flygintresset (vid behov)
Dessa kommer arbetas fram parallellt med planprocessen och kommunledningsförvaltningen tar på sig ansvaret för att de utförs. Tekniska nämnden kommer omgående att få i uppdrag att samordna VA-utredning och geotekniska VA-utredning för området.
Konsekvenser Flygplats
Om det inom riksintresseområdet etableras kommersiell verksamhet som inte är knuten till luftfarten kan det i framtiden ge följdeffekter som innebär att utnyttjandet av flygplatsen påtagligt försvåras.
Detta för att det då kanske inte finns plats för att etablera den luftfartsanknutna utrustningen som kan komma att krävas vilket i sin tur leder till att flygplatsen inte kan trafikeras i den mån som önskas eller krävs. Tillräckliga ytor för flygintressets verksamheter måste bevaras för att säkerställa dess funktion på lång sikt.
Kulturmiljö
Utpekat område kan inte anses ha någon påverkan på riksintresse för kulturmiljö men framtida
utbyggnad kan komma att påverka dess värden. Det är viktigt att redan nu respektera och spara de spår som finns i kulturlandskapet och på sikt bygga ut området för en ökad tillgänglighet. Detta kan
bedömas ge en förbättring av kulturlandskapets värden som mer än väl uppväger den eventuella negativa påverkan av höga byggnader nära riksintressets gräns.
Planeringskontoret Dnr KS 2017-00047 2017-01-19
13 Fornlämningar
Fornlämningsområdet i södra delen sparas delvis som ett grönområde för att undvika intrång i de mest värdefulla delarna. Stora delar av fornlämningsområdet kommer att tas i anspråk vilket kan medföra ytterligare arkeologiska utredningar.
Sociala
Om personal- och besöksintensiva verksamheterna lokaliseras till de mer perifera verksamhetsområdena riskerar transportbehoven att öka.
Utan funktioner som håller öppet under kvälls- och nattetid riskerar det att bli folktomma och otrygga miljöer när de som arbetar i områdena lämnat sina jobb.
Natur
De anspråk som ett nytt verksamhetsområde utgör innebär att ett idag till stora delar sammanhängande skogslandskap försvinner.
Skogsområdet är idag det närmaste naturområdet för många som bor i Öjaby. Även om naturområden sparas inom verksamhetsområdet så förloras mycket av rekreationsvärdet i och med att området minskar i storlek och blir omgivet av bebyggelse. Därför är det viktigt att stärka möjligheten att ta sig via gång- och cykelvägar längs gröna stråk till Kvälleberg/Bergkvara såväl som till norra Öjaby friluftsområde.
Samlad bedömning
Området kan med förutsättningarna anses vara lämpligt för etablering av verksamhetsmark.
Med anledning av områdets karaktär och slutliga storlek bör föreslagen markanvändning anses få en betydande miljöpåverkan.
Bilagor
Följande bilagor kommer att delges Stadsbyggnadskontoret. Allt material ska beaktas vid vidare planläggning.
Karta - Övergripande struktur Växjö Västra Verksamhetsområde.
Utformning av Växjö Västra Verksamhetsområde.
Avvägningsdokument för Växjö Västra Verksamhetsområde.
Landskapsanalys kring Växjö flygplats.
Arkeologisk utredning kring södra delen av Växjö flygplats.
Kulturlandskapsanalys - Övergripande struktur Västra Växjö och riksintresset för kulturmiljö:
Bergkvara.
Riksintresseprecisering för Växjö flygplats.
SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsens arbetsutskott 2017-01-24
1 (1)
§ 36 Dnr 2016-00919