Precisering av frågeställningen: avtalsrätt, eller kanske något annat?

Syftet med detta avsnitt är att diskutera vilket genomslag kringgåendeargumentation med utgångspunkt i fastighetsbildningsrättsliga regler och principer kan få på ett avtalsrättsligt plan. För det första kan hävdas att avtal om fastighetsreglering, då de används för att skapa ensidig bundenhet till det positiva kontraktsintresset eller vid ett avtalsvite, innebär att fastighetsbildningsrätten används för att kringgå den ömsesidig- hetsprincip som följer av formkravet för fastighetsköp. För det andra kan hävdas att de 76

fastighetsbildningsrättsliga så kallade begränsningsprinciperna riskerar att undergrävas om avtalsutfästelser att lämna sådana medgivanden ges bindande verkan i ett tidigare skede än vad som följer av den fastighetsbildningsrättsliga begränsningen. 77

En första fråga är hur dessa argument ska klassificeras. Ur ett avtalsrättsligt perspektiv ser jag främst tre konkreta argumentationslinjer som prima facie framstår som tänkbara för att ge rättslig bärkraft åt kringgåendeargumentationen. Den första är att anse att domstolen, eftersom avtalet kringgår annan lagstiftning, bör anpassa sitt avtalstolkningsresonemang för att neutralisera verkningarna av kringgåendet (med andra ord: domstolen bör låta fastighetsbildningsrättsliga hänsyn påverka avtals- tolkningen). Den andra är att påstå att kringgåendet bör frånta avtalet dess bindande verkan, det vill säga medföra ogiltighet för avtalets huvudförpliktelse. Den tredje är att hävda att avtalet, eftersom det kringgår fastighetsbildningsrättsliga regler och principer eller jordabalkens formkrav, är oskäligt och bör jämkas enligt 36 § AvtL.

Innan vi går in på den mer specifika bedömningen av dessa argumentationslinjer vill jag emellertid ta ett steg tillbaka. Redan i avsnitt 3.1 påtalade jag att vi rör oss i ett avtalsfrihetens gränsland. Det finns alltså anledning att reflektera över om vi över- huvudtaget befinner oss inom det avtalsrättsliga området (och om så inte är fallet — vilka konsekvenser får då det?). Maunsbach har nämligen, i ett arbete om civilrättsliga

Se avsnitt 3.3 ovan.

76

Se avsnitt 3.4 ovan.

verkningar av avtalsviten i processuella överenskommelser, påtalat att avtalslagen endast är tillämplig på förmögenhetsrättsliga rättshandlingar. På denna grund ifråga-78

sätter hon sedan om man verkligen kan tala om avtal, i avtalsrättslig bemärkelse, när de avser just processuella frågor. Som jag förstår det förs argumentet med utgångspunkt i 79

avtalslagens rubrik (”lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område”). Frågan som här ställs på sin spets är hur man definierar en förmögen-

hetsrättslig rättshandling.

Vad Maunsbach benämner processuell överenskommelse har en sak gemensamt 80

med de avtal om fastighetsreglering som vi intresserar oss för i denna uppsats. I båda fallen är avtalets huvudförpliktelse nämligen att vidta eller inte vidta en rättshandling (eller rättegångshandling) som inte är förmögenhetsrättslig till sin natur, eftersom den har sin rättsliga hemvist i ett annat regelsystem. För en processuell överenskommelse kan huvudförpliktelsen tänkas vara att lämna ett särskilt medgivande, inte åberopa viss bevisning eller inte väcka talan vid domstol efter genomförandet av ett alternativt tvist- lösningsförfarande. För avtal om fastighetsreglering består huvudförpliktelsen i att lämna, eller inte dra tillbaka, ett medgivande till fastighetsreglering. Samtidigt är i båda fallen de eventuella rättsföljderna — skadestånd eller kontraktsvite — helt klart förmögenhetsrättsliga till sin karaktär (det handlar om dispositioner av parternas respektive egendom). Kontentan av avtalsbindningarna kan i båda fallen beskrivas som att ”om X inträffar, då ska du betala!”.

Vilken betydelse har det då att huvudförpliktelsen saknar förmögenhetsrättslig karaktär? Gränsdragningsfrågan uppmärksammades redan i avtalslagens ursprungliga förarbeten, med slutsatsen att frågan om en rättshandlings rättsliga hemvist ”är att avgöra efter hävdvunnen uppfattning”. De rättshandlingar som enligt dessa förarbeten 81

uttryckligen undantas är emellertid särskilt lagstadgade familjerättsliga sådana. 82

Maunsbach (2018) s 207. 78 A st. 79 Se a a s 201 f och Maunsbach (2017) s 169 f. 80 Förslag 1914 s 34. 81 Se a bet s 34. 82

Exempelvis bodelningsavtal och testamenten är försedda med rättsföljder som styrs av det familjerättsliga regelverk som är tillämpligt på rättshandlingarna i fråga. Vad avser avtal om fastighetsreglering saknas däremot någon särskild lagreglering kring de rättsföljder de ger upphov till (5 kap 18 § FBL rör ju, som bekant, endast det fastighetsbildningsrättsliga medgivandet). Utifrån detta är jag benägen att se avtal om fastighetsreglering som en ekonomisk riskfördelning (en egendomsdisposition), vilket talar för att dessa avtal, trots den utomförmögenhetsrättsliga huvudförpliktelsen, faller inom ramen för avtalsrätten. Detsamma gäller enligt min uppfattning de processuella överenskommelserna, åtminstone när vi talar om den förmögenhetsrättsliga rättsföljden. Det som gör frågan komplicerad är att Maunsbach, när hon talar om processuella överenskommelser, verkar utgå ifrån någon form av odelbarhet mellan överens- kommelsens olika rättsverkningar. Frågan är vad som talar för ett sådant synsätt. 83

Parterna kan ju ha avsett dels ett processuellt genomslag (exempelvis genom att domstolen ska neka viss bevisning), dels en förmögenhetsrättslig verkan (överträdelse medför avtalsvite). I den del vi talar om det processuella genomslaget är det helt klart inte fråga om en förmögenhetsrättslig rättshandling, eftersom den av parterna avsedda rättsföljden inte utgör ett förmögenhetsrättsligt anspråk. Med avseende på ett 84

skadeståndsåtagande eller kontraktsvite är läget däremot ett annat — det handlar då endast om pengar. Att i det läget tala om att domstolen ska uppmärksamma till exempel den processuella ogiltighetsprincipen (om någon sådan nu finns?) blir något 85 86

missvisande, eftersom det rör sig om en processrättslig, och inte förmögenhetsrättslig, regel. Det finns således en poäng i att skilja mellan överenskommelsens processuella och förmögenhetsrättsliga element. Överfört på frågan om avtal om fastighetsreglering 87

innebär detta att frågan om avtalets fastighetsbildningsrättsliga genomslag får avgöras

Utgångspunkten är inte uttrycklig, men framgår till exempel av Maunsbach (2018) s 213.

83

Se dock NJA 2015 s 991, HD:s domskäl p 20, där det framgår att frågan om ingående av avtal om

84

avstående av rätten till överprövning av en avvisningsdom enligt 36 § lagen (1999:116) om skiljeförfarande ska prövas mot bakgrund av ”allmänna principer för avtals ingående”.

Se Maunsbach (2018) s 213.

85

Jfr Samuelsson (2016/17) s 470 f, särskilt not 4.

86

Jfr avsnitt 3.2 ovan.

mot bakgrund av fastighetsbildningsrättsliga regler, medan frågan om upprätthållande av skadestånds- eller vitesåtaganden får hanteras enligt förmögenhetsrättsliga regler. 88

Skillnaderna mellan mitt och Maunsbachs synsätt bör dock inte överdrivas. I avsaknad av andra lämpliga regler om avtalsförhållanden förespråkar hon nämligen analogier med avtalslagens regler, exempelvis ogiltighetskatalogen. Som jag tidigare 89

gett uttryck för, innebär det faktum att avtal om fastighetsreglering har till 90

huvudsakligt syfte att påverka ett rättsförhållande som helt styrs av fastighetsbildnings- lagens regler och underliggande principer att vi befinner oss i ett slags gränsland mellan förmögenhetsrätt och fastighetsbildningsrätt. Det är då tänkbart (och det är detta påstående som är föremål för utredning i detta avsnitt 4) att avtalsrätten i vissa fall ger vika för fastighetsbildningsrättsliga hänsyn. Det som skiljer min uppfattning från Maunsbachs är således i praktiken att vi angriper problemet från olika håll.