Sammanfattning och slutsatser

Syftet med uppsatsen har varit att utreda om det finns några generella hinder mot att på ett förmögenhetsrättsligt plan binda sig till att lämna eller inte dra tillbaka ett medgivande till fastighetsreglering. Behandlingen av frågeställningen har främst kretsat kring två principiella invändningar mot giltigheten av sådana avtalsutfästelser: att de kringgår jordabalkens formkrav för fastighetsköp eller de fastighetsbildningsrättsliga begränsningsprinciperna respektive att de innebär en otillåten inskränkning i rätten till en rättvis rättegång.

Se avsnitt 5.3 ovan.

Den första invändningen har testats som argument inom ramen för de traditionella avtalsrättsliga frågeställningarna om tolkning, ogiltighet och jämkning. Det har då gjorts gällande att även om till exempel det fastighetsbildningsrättsliga regelsystemet kan behöva beaktas för att fastställa innebörden i parternas avtal, framstår det som olämpligt att tolkningsvägen söka uppnå rättslig ändamålsenlighet på ett sätt som avviker från parternas gemensamma avsikt. Vad gäller jämkningsfrågan har slutsatsen dragits att kringgåendeargument i och för sig kan beaktas, men att själva kringgåendet inte innebär oskälighet i sig. För att kringgåendet ska framstå som oskäligt bör därför i regel krävas att den ifrågavarande regeln bärs upp av ändamål som hänför sig till ett skyddsintresse hos någon av avtalsparterna. Så är fallet avseende skriftlighetskravet för fastighetsköp, vilket avser att skydda fastighetsägare från att alltför lättvindigt överlåta sin egendom. Möjligen skulle därmed en avtalsutfästelse om fastighetsreglering i en köpliknande situation kunna jämkas om den medgivande parten inte getts tillfälle till ”moget över- vägande” (ett begrepp som förekommer i såväl jordabalkens som fastighetsbildnings- lagens respektive förarbeten). Detta gäller dock endast fall där utfästelsen framstår som ensidig, eftersom det annars inte uppkommer någon kringgåendesituation i förhållande till formkravets ömsesidighetsprincip.

Avseende ogiltighetsfrågan har konstaterats att det knappast finns bärande skäl för att utsträcka jordabalkens formkrav till att drabba även avtalsutfästelser om fastighets- reglering som ger upphov till options- eller föravtalsliknande bindningar. Detta beror dels på att avtal om fastighetsreglering inte utgör ett föravtal om fastighetsöverlåtelse, dels på att samordning redan skett för att säkerställa att ändamålen bakom jordabalkens formkrav (däribland kravet på ”moget övervägande”) även får genomslag i fastighets- bildningslagen. Däremot kan möjligen det fastighetsbildningsrättsliga kravet på skriftform för medgivanden till väsentlig minskning av fastighetens graderingsvärde ges genomslag även på avtalsutfästelser att lämna ett sådant medgivande, just för att säkerställa att det fastighetsbildningsrättsliga skyddet mot lättvindiga transaktioner inte blir helt innehållslöst.

De fastighetsbildningsrättsliga så kallade begränsningsprinciperna är något svår- hanterade inom ramen för frågan om oskriven ogiltighet. Detta beror främst på att de är

svåra att klassificera och på så sätt bedöma mot den praxis som finns om avtal i strid med legala förbud. I uppsatsen har föreslagits att de hanteras mot bakgrund av en ändamåls- och behovsanalys inspirerad av de som används i NJA 1997 s 93 (administrativa förbud) och NJA 2016 s 107 (formkravet för aktieteckning). Mot bakgrund av att en avtalsutfästelse om fastighetsreglering sannolikt saknar direkta verkningar för andra än avtalsparterna har emellertid inte behovet av ett rättvisande fastighetsregister i normalfallet bedömts vara tillräckligt starkt för att motivera en ogiltighetssanktion.

Vad gäller den andra invändningen har konstaterats att de rättssäkerhetsgarantier som aktualiseras med avseende på lantmäteriförrättningar om fastighetsreglering främst är de som följer av art 6(1) EKMR. Det är inte helt okontroversiellt att låta lagstiftarens underlåtenhet att uppfylla sina internationella förpliktelser drabba betalningskrav mellan enskilda. Av praxis från Arbetsdomstolen framgår dock att man i Sverige godtar en så kallad negativ horisontell effekt. Om utdömandet av ersättning enligt ett avtal om fastighetsreglering skulle innebära att staten berövade den förpliktade avtalsparten rätten till en rättvis rättegång kan således den domstol som behandlar ersättnings- anspråket vägra att bifalla talan, och detta trots dess förankring i den nationella civilrätten. Detta kan endast ske med mycket starkt stöd i Europadomstolens praxis.

Det är däremot inte helt säkert om, eller i vilken utsträckning, art 6(1) EKMR faktiskt kräver att konventionsstaterna inte tillåter privata rättssubjekt att avtala om förmögenhetsrättsliga sanktioner i frågor som rör agerandet i en process. Det är främst kravet på fair hearing och det i praxis utvecklade underkriteriet equality of arms som här är uppe för tolkning. I uppsatsen har gjorts gällande att avtal om fastighetsreglering är möjliga att utforma på ett sådant sätt att den förpliktade parten upplever sig inte ha något annat val än att fullfölja villkoret inom ramen för förrättningen, något som kan rubba balansen i fastighetsägarnas möjligheter att tillvarata sina intressen i förrättnings- ärendet. Emellertid får det betydelse att avståendet sker frivilligt. Europadomstolen har förvisso antytt att det inte alltid är möjligt att avstå från rättigheter enligt art 6(1) EKMR. Något svar på vilka rättigheter som inte kan avstås har domstolen däremot inte gett, då frågor om avståenden ofta avgörs genom en helhetsbedömning av

de relevanta omständigheterna. Mot bakgrund av en mer tillåtande attityd hos Europadomstolen avseende rättighetsavståenden i en kommersiell kontext än i brottmål och med stöd i den öppna hållningen i svensk praxis (NJA 1994 s 712 II) har föreslagits att de svenska domstolarna bör vara försiktiga med att med stöd i rättighetsargument vägra bifalla ersättningsanspråk med anledning av avtal om fastighetsreglering. Detta gäller åtminstone i avvaktan på ytterligare klargöranden från Europadomstolen.