Förmögenhetsrättslig bundenhet vid fastighetsreglering: några tankar om avtalsfrihet i en fastighetsbildningsrättslig kontext

Juridiska institutionen

Vårterminen 2019

Examensarbete i civilrätt, särskilt förmögenhetsrätt

30 högskolepoäng

Förmögenhetsrättslig bundenhet vid

fastighetsreglering

Några tankar om avtalsfrihet i en fastighetsbildningsrättslig

kontext

Private Agreements in Reallotment Issues: a Study on the Freedom of

Contract in a Cadastral Context

Författare: Johan Aronsson

FÖRKORTNINGAR 5 1 INLEDNING 7

1.1 BAKGRUND 7

1.2 SYFTEOCHAVGRÄNSNINGAR 8 1.3 DISPOSITION 9

1.4 METODOCHMATERIAL 9

2 FASTIGHETSBILDNINGSRÄTTSLIG BUNDENHET 11 2.1 INLEDNING 11

2.2 KORTOMFASTIGHETSREGLERING 11

2.3 MEDGIVANDEENLIGT 5 KAP 18 § FBL 13

2.3.1 Begreppen medgivande och överenskommelse 13

2.3.2 Medgivandets rättsliga karaktär och bindande verkan 14 2.3.3 Förtida medgivande till fastighetsreglering 18

3 AVTAL OM FASTIGHETSREGLERING: PROBLEMINVENTERING 24 3.1 INLEDNING: ETTFÖRMÖGENHETSRÄTTSLIGTRASTER 24

3.2 AVTALELLERÖVERENSKOMMELSE — TVÅSIDORAVSAMMAMYNT? 26 3.3 FÖRHÅLLANDETTILLFASTIGHETSKÖPETSÖMSESIDIGHETSPRINCIP 28

3.3.1 Om formkravet och ömsesidighetsprincipen 28

3.3.2 Ömsesidighetsprincipen och avtal om fastighetsreglering 32

3.4 FÖRHÅLLANDETTILLDEFASTIGHETSBILDNINGSRÄTTSLIGABEGRÄNSNINGSPRINCIPERNA 35 3.5 FÖRRÄTTNINGENSLIKHETERMEDDOMSTOLSFÖRFARANDEN 36

4 AVTALSRÄTTENS HÄNSYNSTAGANDE TILL FASTIGHETSBILDNINGSRÄTTEN 38 4.1 PRECISERINGAVFRÅGESTÄLLNINGEN: AVTALSRÄTT, ELLERKANSKENÅGOTANNAT? 38 4.2 AVTALSTOLKNINGSOMANGREPPSSÄTT 41

4.3 OGILTIGHETENLIGTOSKRIVNAREGLER 44

4.3.1 Några tankar om lagstiftaren och avtalsfriheten 44

4.3.2 Om lagstridighet och begreppets avtalsrättsliga konsekvenser 45

4.4 JÄMKNINGENLIGT 36 § AVTL 52

4.4.1 Kringgåendeargumentets betydelse för oskälighetsbedömningen 52

4.4.2 Jämkning med stöd i fastighetsbildningsrättsliga kringgåendeargument 56

5 PROCESSUELLA ASPEKTER: ETT RÄTTIGHETSPERSPEKTIV 59 5.1 INLEDNING 59

5.2 RÄTTSSÄKERHETSGARANTIEROCHAVTALOMFASTIGHETSREGLERING 60

5.3 KONSTITUTIONELLCIVILRÄTT? NÅGOTOMATTHÅLLATUNGANRÄTTIMUN 63

5.3.1 Allmänt om Europakonventionens förhållande till civilrätten 63 5.3.2 Negativ horisontell effekt 64

5.3.3 Konform tolkning av civilrättsliga regler och rättshandlingar 66

5.4 AVTALOMFASTIGHETSREGLERINGOCHRÄTTENTILLENRÄTTVISRÄTTEGÅNG 73

5.4.1 Rätten till en rättvis förhandling 73

5.4.2 Betydelsen av frivillighet vid avvikelser från konventionen 75

6 AVSLUTANDE KOMMENTARER 79 6.1 SAMMANFATTNINGOCHSLUTSATSER 79 6.2 NÅGRAAVSLUTANDEREFLEKTIONER 82

KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING 85 OFFENTLIGTTRYCK 85 LITTERATUR 85 RÄTTSFALL 88 Högsta domstolen 88 Arbetsdomstolen 89 Europadomstolen 89 INTERNETKÄLLOR 89

Förkortningar


Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandligar på förmögenhets- rättens område

Bostadsrättslag (1991:614)

Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna

Europarättslig tidskrift och följande sida

Fastighetsbildningslag (1970:988) och följande sidor

Förslag till lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhets- rättens område, lag om avbetalningsköp mm

Högsta domstolen Jordabalk (1970:994) Juridisk Publikation

Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet Nytt juridiskt arkiv. Avdelning I

Proposition redaktör(er)

Regeringsform (1974:152) sida

Skadeståndslag (1972:207) Statens offentliga utredningar stycke

Svensk juristtidning

Tidsskrift for rettsvitenskap upplaga


1 Inledning

1.1 Bakgrund

För den som vill åstadkomma en marköverlåtelse enligt svensk rätt tillhandahåller jordabalken det kanske mest uppenbara verktyget i form av fastighetsköpet. Detta är emellertid omgärdat av ett förhållandevis strängt formkrav i 4 kap 1 § JB, som bland annat anses innebära ett krav på ömsesidig bundenhet. Ett alternativ till fastighetsköpet, 1

som är särskilt intressant när de parter som vill åstadkomma marköverlåtelsen äger anslutande markområden, är att använda sig av fastighetsbildningslagens möjligheter att begära ändring i fastighetsindelningen genom fastighetsreglering. Även om en ändring i fastighetsindelningen är ett offentligrättsligt beslut som fattas av lantmäterimyndig-heten, tillerkänns de berörda sakägarna, genom möjligheten att lämna medgivande 2

enligt 5 kap 18 § FBL, möjlighet att disponera över en stor del av de materiella förutsättningarna för fastighetsregleringens genomförande. I många fall är det därför möjligt att med stöd i en överenskommelse fastighetsägarna emellan genomföra fastighetsregleringen.

Möjligheten att med för lantmäteriförrättningen bindande verkan ingå en sådan överenskommelse är försedd med vissa tidsmässiga begränsningar, samtidigt som bundenheten inte i alla situationer är helt absolut. Detta leder till frågan om en sådan 3

överenskommelse är att likställa med ett förmögenhetsrättsligt avtal, eller om det är möjligt att på ett förmögenhetsrättsligt plan utfästa att i framtiden lämna ett medgivande till eller ingå en överenskommelse om fastighetsreglering. Frågan är framförallt intressant på grund av att överenskommelser om fastighetsreglering i stor utsträckning ingås i vad som skulle kunna benämnas en förmögenhetsrättslig kontext. Det kan till 4

exempel röra sig om tidiga överenskommelser i exploateringsavtal som styr hur mark ska regleras och vilka medgivanden som ska lämnas av vilka parter, men även andra fall

Se avsnitt 3.3.1 nedan.

1

Se 4 kap 25 a § FBL.

2

Dessa aspekter utvecklas i avsnitt 2.3 nedan.

3

Jfr Vesterlin/Julstad s 55 f.

där fastighetsregleringsinstitutet, av praktiska eller skattemässiga skäl, används som 5

substitut för jordabalkens fastighetsköp. Gemensamt för dessa situationer är att de handlingar som parterna undertecknar ofta syftar till att reglera mer än det i förrättningshänseende relevanta medgivandet. Sådana överenskommelser kan exempel-6

vis tänkas innehålla uppgörelser om det ändamål för vilket den överlåtna marken får användas, olika garantier med tillhörande ansvarsbestämmelser eller inbördes uppgörelser om ansvar för miljösanering. Dessa typer av avtalsbestämmelser framstår som typiska för den förmögenhetsrättsliga sfären och saknar i normalfallet relevans för beslutet om fastighetsreglering som sådant.

Det är därmed inte uteslutet att frågan om den förmögenhetsrättsliga bundenheten kan få stor praktisk betydelse i de fall då fastighetsregleringsinstitutet används i en förmögenhetsrättslig kontext. En sådan bundenhet skulle medföra ett utrymme för diskrepans mellan den fastighetsbildningsrättsliga bundenheten och den förmögenhets-rättsliga bundenheten (genom att öppna för situationer där den överlåtande fastighets-ägaren inte anses ha lämnat ett för förrättningen relevant medgivande, men vid underlåtenhet att uppfylla den avtalade skyldigheten att lämna ett sådant medgivande likafullt gör sig skyldig till kontraktsbrott). Det går inte heller att utesluta att parterna till en överenskommelse om fastighetsreglering många gånger, med hänsyn till just den förmögenhetsrättsliga kontext i vilken handlingen undertecknas, rentav får anses förutsätta en sådan förmögenhetsrättslig bundenhet.

1.2 Syfte och avgränsningar

Syftet med uppsatsen är att utreda om det finns några generella hinder mot att på ett förmögenhetsrättsligt plan binda sig till att lämna eller inte dra tillbaka ett medgivande till fastighetsreglering. Med bundenhet avses här att underlåtenhet att fullgöra

En konsekvens av att inga fastigheter byter ägare i och med ett beslut om fastighetsreglering är att någon

5

stämpelskatt inte utgår för marköverföringen. Är markens värde högt och regleringsärendet inte alltför komplicerat kan därmed förrättningskostnaderna mycket väl komma att understiga den stämpelskatt som annars hade utgått om transaktionen genomförts som ett vanligt fastighetsköp. Se vidare Alvå s 20.

Jfr Vesterlin/Julstad s 40.

förpliktelsen medför förmögenhetsrättsliga påföljder som skadestånd eller avtalade viten.

Det finns anledning att betona att det är just hinder som tar sikte på avtalsbindningen som sådan och dess innehåll som åsyftas. Det är till exempel inte avsikten att utreda i vilken utsträckning de avtalsrättsliga ogiltighetsregler som tar sikte på situationen vid avtalsslutet kan tillämpas på de ifrågavarande avtalen. Vidare utgår jag från att parterna är kommersiella aktörer, och bortser därmed från konsumentförhållanden (i den utsträckning det inom ramen för dessa frågor ens går att tala om konsumentaspekter i egentlig mening) och situationer då båda fastighetsägarna är privatpersoner.

1.3 Disposition

För att förstå den funktion avtalsbindningar i fastighetsregleringsfrågor kan tänkas fylla, och det sammanhang i vilket de förekommer, krävs en grundläggande förståelse för institutet fastighetsreglering och dess inneboende bundenhetsmekanismer. Därför inleds uppsatsen i avsnitt 2 med en kort redogörelse för fastighetsregleringen som institut, varefter det görs ett försök att klargöra gränserna för den bundenhet som kan uppkomma inom ramen för lantmäteriförrättningen. I avsnitt 3 följer sedan en probleminventering, där olika argument mot förmögenhetsrättslig bundenhet vid fastighetsreglering identifieras. Avsnitt 4 och 5 ägnas sedan åt att bedöma den rättsliga genomslagskraften hos de identifierade argumentationslinjerna. Uppsatsen avslutas med en sammanfattning och avslutande kommentarer i avsnitt 6.

1.4 Metod och material

Metoden för uppsatsen är rättsdogmatisk, i den bemärkelsen att ambitionen inte går utöver att utreda vad som utgör gällande rätt. Ett första metodproblem är att rättskällematerialet framstår som något fragmentariskt. Frågan om vilka hinder som rättsordningen ställer upp för avtalsutfästelser i fastighetsregleringsfrågor har inte uttryckligen berörts inom ramen för lagstiftningsarbetet eller den praxis som tillkommit under fastighetsbildningslagen. Frågeställningen har vidare, så vitt jag förstår, inte

heller problematiserats i någon större utsträckning i den juridiska litteraturen. Frågan 7

blir därmed inte endast att utreda innehållet i de relevanta rättsreglerna, utan att först och främst identifiera vilka rättsregler som överhuvudtaget finns att tillämpa på det för uppsatsen aktuella problemet. Detta är anledningen till att jag ägnar avsnitt 3 åt en så kallad ”probleminventering”. Bristen på material som direkt berör frågeställningen är däremot knappast ett problem problem i sig, om man nu inte anser det vara ett problem att frågeställningen öppnar upp för flera olika lösningar. Tillämpningen av en regel är ju alltid en tolkningsfråga, oavsett hur entydigt tolkningsunderlaget i och för sig kan tänkas vara. Jag står därmed inför att jämföra med och ta ledning av det material som 8

går att identifiera, och, med utgångspunkten att försöka göra detta material rättvisa, ge 9

uttryck för min lösning på de rättsfrågor som aktualiseras.

Vissa särskilda metodproblem uppkommer också i och med att frågeställningen spänner över flera rättsområden. Frågor om avtals ogiltighet och overksamhet är utan tvekan att betrakta som avtalsrättsliga, medan frågor om de specifika verkningarna av formkravet för fastighetsköp kan hänföras till kontraktsrätten. En central del i uppsatsens frågeställning är emellertid i vilken utsträckning innehållet i dessa förmögenhetsrättsliga regler påverkas av det offentligrättsliga regelsystemet (som fastighetsbildningslagstiftningen i stora delar får sorteras in under). Uppsatsen berör alltså en spänningspunkt mellan förmögenhetsrätten och den offentliga rätten, vilket medför att rättskällor hänförliga till både den civilrättsliga och den offentligrättsliga sfären måste beaktas. Frågor om dessa rättskällors förhållande till varandra utgör en central del av diskussionen genom hela uppsatsen, och berörs därmed löpande allt eftersom de aktualiseras.

Frågan om avtalsrättens hänsynstagande till andra regelsystem än den övriga förmögenhetsrätten har i viss utsträckning aktualiserats i ett fåtal aktiebolagsrättsligt betonade avgöranden från Högsta domstolen, men också blivit föremål för viss 10 Det tankemönster som ligger till grund för frågeställningen går emellertid att skönja i Vesterlin/Julstad

7

s 55 f samt Lindskog och Edlunds skiljaktiga mening i NJA 2014 s 545. Jfr Samuelsson (2011) s 88 f.

8

Jfr Samuelsson (2019) s 219 f.

9

Se t ex de nedan berörda fallen NJA 1972 s 29 och NJA 2016 s 107.

diskussion i den aktiebolagsrättsliga litteraturen. I viss mån har närliggande frågor 11

också diskuterats i den processrättsliga litteraturen avseende processuella överens-kommelser. De sistnämnda tenderar emellertid att i större utsträckning fokusera på överenskommelsens processuella genomslag än dess förmögenhetsrättsrättsliga rätts-verkningar. Även om man inte utan vidare kan ta för givet att avtalsrätten förhåller sig 12

på samma sätt till alla andra regelsystem, är det intressant att i viss utsträckning ta ledning av denna diskussion av närliggande frågor som förekommit i aktiebolags-rättslig respektive processaktiebolags-rättslig praxis och litteratur. Det materialet måste dock behandlas med viss försiktighet.

2 Fastighetsbildningsrättslig bundenhet

2.1 Inledning

Detta avsnitt syftar till att ge läsaren en övergripande bild av fastighetsreglerings-institutet och förrättningsförfarandet. Även om tyngdpunkten i uppsatsen ligger på de förmögenhetsrättsliga frågorna, underlättar en sådan genomgång väsentligen förståelsen av den fortsatta framställningen. Därför ges i det följande avsnitt 2.2 en kortfattad redogörelse för huvuddragen i institutet fastighetsreglering. Avsnittet gör dock inga anspråk på att vara en djupgående eller på något sätt fullständig analys av de frågor som berörs. Den del av fastighetsbildningsrätten som behöver analyseras mer djupgående för att uppnå uppsatsens syfte behandlas däremot mer utförligt i det påföljande avsnitt 2.3.

2.2 Kort om fastighetsreglering

Fastighetsreglering är ett institut som, bland annat, kan användas för att överföra mark från en fastighet till en annan. Förfarandet är offentligrättsligt, vilket innebär att 13

marköverföringen sker genom beslut av lantmäterimyndigheten inom ramen för en

Se t ex Arvidsson s 286 f, Hellner s 257 ff och Westin s 14 ff.

11

Se dock Lindskog (2012) s 55 f och Maunsbach (2018) s 201 ff, vilka uttryckligen behandlar

överens-12

kommelsernas förmögenhetsrättsliga rättsverkningar. Se 5 kap 1 § 1 st 1 p FBL.

förrättning. Enligt Bonde m fl är syftet med myndighetskontrollen av fastighets-14

bildningsfrågorna främst att tillgodose behovet av att fastigheter nyttjas på ett sätt som gynnar samhället i stort, något som faller tillbaka på det stora samhällsekonomiska värde som ligger i just nyttjandet av fastigheter. Det är svårt att tänka sig en typ av 15

näringsverksamhet som inte är beroende av nyttjandet av fastigheter i någon utsträckning — exempelvis genom ett behov av lagerlokaler, skog för avverkning, kontor eller industriytor.

Vid beslut i fastighetsbildningsfrågor har lantmäterimyndigheten att fullgöra en förhållandevis omfattande utredningsplikt till följd av 4 kap 25 § FBL. Den innefattar främst en prövning av de hinder mot fastighetsreglering som kan följa av de olika skyddsregler som fastighetsbildningslagen ställer upp. Dessa skyddsregler är antingen uppställda i allmänt eller enskilt intresse. De allmänna lämplighets- och planvillkoren, som alltid ska vara uppfyllda för att fastighetsreglering ska kunna genomföras, 16

återfinns i 3 kap FBL. Dessa innebär bland annat att fastigheten efter ombildning ska vara varaktigt lämpad för sitt ändamål (3 kap 1 § 1 st 1 men FBL). Av 5 kap FBL framgår vidare ett antal skyddsregler uppställda i enskilt intresse. Däribland kan nämnas, utan några anspråk på fullständighet, det så kallade båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § 1 st FBL, skyddet mot försämring av fastighetens lämplighet och 17

graderingsvärde i 5 kap 8 § FBL samt vissa ersättningsregler i 5 kap 10–12 §§ FBL. Avseende de regler i 5 kap FBL som ställts upp i enskilt intresse tillerkänns sakägarna i 5 kap 18 § FBL en förhållandevis omfattande dispositionsfrihet. Genom att på föreskrivet sätt lämna medgivanden till avvikelser från de olika skyddsreglerna kan fastighetsägare som är överens om villkoren för en marköverföring avskära lantmäteri-myndighetens utredningsplikt. Rättsfiguren medgivande till fastighetsreglering kommer att behandlas mer ingående i avsnitt 2.3 nedan. Följden av 5 kap 18 § FBL blir i

Se 4 kap 25 a § FBL.

14

Bonde m fl, inledning till kommentaren till FBL.

15

Detta följer av att lagen inte ställer upp något undantag för dessa villkor. Se prop 1969:128 del B s 455.

16

Kravet innebär i korthet att fördelarna med fastighetsbildningsåtgärden måste överväga de olägenheter

17

praktiken att skyddsregler uppställda i enskilt intresse främst är av betydelse då reglering sker tvångsvis.

Även om förrättningsförfarandet utgör en form av förvaltningsrättslig handläggning uppvisar förfarandet likheter med ett domstolsförfarande i det att beslutet, åtminstone som huvudregel, berör flera parter med olika intressen i saken, samt att dessa parter 18

kan påverka beslutsfattarens utredningsplikt och beslutsmöjligheter. En konsekvens av att förfarandet trots allt utgör förvaltningsrättslig handläggning är dock att fastighets-bildningslagens förfaranderegler i första hand får fyllas ut med hjälp av förvaltnings-lagen och inte rättegångsbalken. Lantmäterimyndigheten har inte heller någon 19

möjlighet att kalla in vittnen eller att förelägga om frambringande av skriftlig bevisning. Enligt fastighetsbildningslagens förarbeten ansågs det nämligen vara tillräckligt att fullständig bevisning i fastighetsbildningsfrågor förebringas först då förrättningsbeslut överklagas till mark- och miljödomstolarna. 20

2.3 Medgivande enligt 5 kap 18 § FBL

2.3.1 Begreppen medgivande och överenskommelse

Efter den allmänna redogörelsen för huvuddragen i fastighetsregleringsinstitutet finns nu anledning att ytterligare uppehålla sig något vid rättsfiguren medgivande till fastighetsreglering. Medgivandet har nämligen, som vi snart ska se, stor betydelse för den fastighetsbildningsrättsliga bundenheten inom förrättning. Då uppsatsens fråge-ställning är just i vilken utsträckning den fastighetsbildningsrättsliga bundenheten kan kompletteras med en förmögenhetsrättslig bundenhet, är det av intresse att studera hur dessa fastighetsbildningsrättsliga bundenhetsmekanismer fungerar och var gränserna för denna bundenhet går.

Inledningsvis bör något sägas om relationen mellan begreppen medgivande och överenskommelse till fastighetsreglering. Något förvirrande använder fastighets-bildningslagen begreppet överenskommelse i rubriken omedelbart före 5 kap 18 § FBL,

Det finns dock inget hinder mot marköverföring mellan fastigheter som ägs av samma rättssubjekt.

18

Bonde m fl, inledning till kommentaren till FBL. Se dock Lindskog och Edlunds skiljaktiga mening i

19

NJA 2014 s 545, särskilt p 16. Prop 1969:128 del B s 191.

medan bestämmelsen i sig använder sig av begreppet medgivande. Detta har sannolikt att göra med att fastighetsreglering både kan ske tvångsvis och med stöd i en uppgörelse parterna emellan. Vid en tvångsvis fastighetsreglering blir det krystat att tala om en överenskommelse, även om den berörda markägaren medger avsteg från någon av de skyddsregler som är uppställda i hans intresse (detta behöver inte nödvändigtvis innebära att han i alla delar vill medverka till fastighetsregleringens genomförande på de begärda villkoren). När regleringen istället sker till följd av en uppgörelse parterna emellan kommer normalt, om parterna vill undvika att lantmäterimyndigheten prövar lämpligheten mot de skyddsregler som ställs upp i enskilt intresse, båda parter att behöva lämna medgivanden. Exempelvis kan den fastighetsägare som blir av med mark behöva lämna medgivande till avsteg från skyddet mot väsentlig minskning av fastighetens graderingsvärde, medan den mottagande fastighetsägaren kan behöva lämna medgivande till avsteg från ersättnings- och värderingsreglerna. På så sätt blir vad paragrafrubriken benämner överenskommelse i praktiken inget annat än två sammanhörande och mot varandra villkorade medgivanden. Med anledning av detta 21

använder jag mig för enkelhetens skull, i den utsträckning det är möjligt, av begreppet medgivande i den fortsatta delen av detta avsnitt 2.3.

2.3.2 Medgivandets rättsliga karaktär och bindande verkan

För att kunna dra några som helst slutsatser om medgivandets förhållande till avtalsrätten behövs någon form av rättslig klassificering av medgivandet som rättsfigur. Lagtexten uppehåller sig endast vid vilka regler som medgivandet kan möjliggöra avvikelser från, samt i ett avseende formen för medgivandet, och ger därför ingen större ledning i frågan. Redan i den allmänna redogörelsen i avsnitt 2.2 ovan beskrev jag dock medgivandet och 5 kap 18 § FBL i närmast processrättsliga termer, närmare bestämt som ett uttryck för sakägarnas dispositionsfrihet. Denna terminologi används redan i fastighetsbildningslagens förarbeten för att beskriva det inflytande över förrättningen som sakägarna ges genom lagens medgivanderegel. Att departementschefen använder 22

sig av denna terminologi är knappast någon slump. Ordvalet faller sannolikt tillbaka på Jfr Vesterlin/Julstad s 42 f.

21

Prop 1969:128 del B s 453 ff.

uttalanden i förarbeten till äldre lagstiftning där det uttrycks att medgivandet är ”ett led i en officiell förrättning och kan närmast jämföras med en rättegångshandling”. Den 23

citerade formuleringen förekommer också i senare praxis från Högsta domstolen. Det 24

finns därmed anledning att fundera något över vad som avses med denna liknelse. Hänvisningen till rättegångshandlingar leder helt klart tanken till att medgivandet är något annat än en avtalsutfästelse, och att det därmed skulle sakna rättsverkningar på ett materiellt civilrättsligt plan. Det som försvårar förståelsen är just uttrycket kan 25

närmast jämföras med, som antyder att det inte rör sig om en renodlad

rättegångs-handling; det måste alltså finnas något som skiljer medgivandet till fastighetsreglering från ett medgivande i ett tvistemål. Såklart ligger det nära till hands att anta att syftet med formuleringen endast är att markera just att det rör sig om en rättsfigur som liknar det processuella medgivandet, men förekommer utanför rättegångsbalkens tillämpnings-område (vilket är en helt korrekt iakttagelse). Ett sådant konstaterande är emellertid inte tillräckligt för att besvara frågan.

Den tvekan som verkar förekomma vad gäller det fastighetsbildningsrättsliga medgivandets karaktär illustreras väl av Mark- och miljööverdomstolens domskäl i NJA 2014 s 545, där frågan avsåg rätten att frånfalla ett lämnat medgivande. Domstolen hänvisade till principen om pacta sunt servanda (”avtal ska hållas”), varpå man konstaterade att lantmäterimyndigheten saknar möjlighet att inom ramen för förrättningen pröva frågor om jämkning av avtal. Slutsatsen blev att parterna borde vända sig till allmän domstol för en bedömning av frågan om när ett medgivande får frånfallas (samtidigt som man påpekade möjligheten att vilandeförklara förrättningen i avvaktan på en slutlig dom i frågan). Mark- och miljööverdomstolen verkar alltså ha uppfattat att medgivandets särskiljande element är att det i praktiken rör sig om ett civilrättsligt avtal, även om det ges verkan som en rättegångshandling.

När 2014 års fall nådde Högsta domstolen skilde sig bedömningen emellertid avsevärt från den i Mark- och miljööverdomstolen. Även om Högsta domstolen

Prop 1967:167 s 98.

23

NJA 2014 s 545.

24

Jfr Alvå s 21 och Vesterlin/Julstad s 42.

använde sig av just den liknelse vid en rättegångshandling som i denna text är föremål för tolkning, uttalade man därutöver följande om medgivandets karaktär:

”Ett medgivande ska lämnas under förrättningen och är att anse som en förklaring som är riktad till lantmäterimyndigheten om att fastighetsägaren godtar att myndigheten lägger medgivandet till grund för sitt beslut i fastighetsbildningsfrågan.”26

Medgivandet är alltså en förklaring riktad till lantmäterimyndigheten. I motsats till ett förmögenhetsrättsligt avtal, som syftar till ömsesidig bundenhet mellan parterna, är alltså medgivandet en viljeyttring gentemot lantmäterimyndigheten. Avståndstagandet från Mark- och miljööverdomstolens avtals-approach framgår också av att Högsta domstolen ansåg att prövningen av frågan om frånfallande av lämnat medgivande föll under lantmäterimyndighetens kompetens (och alltså inte var hänvisad till allmän domstol som en fråga om jämkning enligt 36 § AvtL).

Så långt går det alltså att konstatera att ett medgivande till fastighetsreglering inte är att likställa med en avtalsutfästelse, att medgivandet liknar ett processuellt medgivande och att det förekommer i förvaltningsrättslig kontext. Medgivandet är emellertid inte i alla delar analogt med ett medgivande i tvistemål. En särskild egenskap för just medgivandet till fastighetsreglering framgår såväl av det ovan berörda 2014 års fall som NJA 1984 s 531 I–III — nämligen att ett medgivande till fastighetsreglering, i motsats till en rättegångshandling, normalt är bindande efter att det lämnats inom ramen för en 27

förrättning. Enligt 2014 års fall finns dock ett ”starkt begränsat” utrymme att frånfalla ett medgivande, under förutsättning att det föreligger omständigheter som talar för en sådan rätt. Något ytterligare försök till att i abstrakta termer uttrycka vilka omständigheter som här kan bli aktuella att beakta gjorde däremot inte domstolen i samband med detta uttalande. I det specifika fallet ansågs situationen att förrättningen stått stilla under en längre tid för att sedan, tio år efter att medgivandet lämnades, återupptas av lantmäterimyndigheten vara tillräcklig för att upphäva bundenheten vid medgivandet. Det är möjligt att det fick betydelse, även om det inte uttryckligen framgår av domskälen, att de berörda fastighetsägarna redan innan

NJA 2014 s 545, HD:s domskäl p 10.

26

Dessa kan enligt Högsta domstolen, med hänvisning till NJA 1980 s 56, normalt återkallas, så länge

27

myndigheten återupptagit förrättningen meddelat den kommun som var deras motpart i ärendet att de inte längre ansåg sig bundna av medgivandet.

Skälen till utgångspunkten om bundenhet vid lämnat medgivande är för mig något otydliga. I 2014 års fall anförde Högsta domstolen argument som närmast är att hänföra till behovet av ordning och reda i ägarförhållandena (eftersom fastighetsreglerings-institutet kan användas för att överlåta mark utan att tillämpa jordabalkens regler bör medgivanden inför lantmäterimyndigheten stå fast). Argumentet låter i och för sig vändas på sig; om ett löfte att köpa eller sälja fast egendom inte är bindande, borde då 28

inte ett medgivande till fastighetsreglering också vara möjligt att frånträda tills dess att regleringen, genom lantmäterimyndighetens beslut, blivit definitiv? Då är det nog ett starkare argument för ordning och reda i förfarandet att det ofta kan vara många parter inblandade i en förrättning om fastighetsreglering. Utöver fastighetsägare kan det 29

tänkas röra sig om medgivanden som måste inhämtas från exempelvis fordringsägare, servitutshavare och arrendatorer. Om dessa skulle kunna ändra sig flera gånger skulle förrättningen riskera att bli mycket svår, för att inte tala om kostsam, att genomföra.

Vesterlin och Julstad menar att Högsta domstolens konstaterande att medgivandet får uppfattas som bindande (som även förekommer i 1984 års fall) i grunden faller tillbaka på en mer systematisk tolkning av fastighetsbildningslagen. Det framgår nämligen av 30

4 kap 40 § FBL att en ny fastighetsägare inte får rubba medgivanden och godkännanden som en tidigare fastighetsägare lämnat inom ramen för en förrättning. Det vore helt klart egendomligt om en förvärvare av fastigheten hamnade i ett sämre läge att påverka regleringsförfarandet än sin fångesman. Eftersom 4 kap 40 § FBL helt motsvarar 3 kap 13 § i den vid tiden för det aktuella förarbetsuttalandet gällande jorddelnings-lagen är det en rimlig slutsats att det är just denna specifika egenskap som avsågs när 31

medgivandet endast liknades vid, och alltså inte likställdes med, en rättegångshandling.

Hellner m fl s 39 f. 28 Vesterlin/Julstad s 47. 29 A st. 30 Prop 1969:128 del B s 316. 31

Sammanfattningsvis kan alltså följande sägas om medgivandet som rättsfigur. Det rör sig inte om en avtalsutfästelse riktad till motparten, utan en förklaring riktad till lantmäterimyndigheten. Denna förklaring är förenad med vissa rättsverkningar inom ramen för förrättningen, främst genom att begränsa myndighetens beslutsalternativ. På så sätt uppvisar medgivandet likheter med medgivanden i tvistemål. Till skillnad från de sistnämnda är ett medgivande till fastighetsreglering normalt bindande sedan det lämnats inom ramen för förrättningen. En starkt begränsad möjlighet till undantag från denna bundenhet finns, förutsatt att den som avgett medgivandet kan anföra tillräckligt starka skäl för att få frånfalla detsamma.

2.3.3 Förtida medgivande till fastighetsreglering

I det föregående avsnittet uppehöll jag mig vid frågorna om hur rättsfiguren medgivande till fastighetsreglering ska klassificeras samt vilken bundenhet ett sådant medgivande ger upphov till. De begränsade möjligheterna att frånfalla ett lämnat medgivande som där diskuterades skulle kunna beskrivas som en bundenhetens bortre gräns. I detta avsnitt kommer istället betydelsen av tidsaspekten i förrättningens inledande skede att undersökas, i ett försök att nå ett svar på frågeställningen när denna fastighetsbildningsrättsliga bundenhet uppkommer.

Att medgivandet till fastighetsreglering i stort kan liknas vid en rättegångshandling skulle kunna tas till intäkt för att en förrättning måste ha inletts för att ett fastighetsbildningrättsligt relevant medgivande ska kunna lämnas. Det följer emellertid av NJA 1984 s 531 I–III, där fall II–III avsåg just förrättning om fastighetsreglering och fall I avsåg anläggningsförrättning, att så inte är fallet. Gemensamt för dessa fall är att de omtvistade medgivandena hade lämnats i överenskommelser ingångna innan någon förrättning överhuvudtaget hade inletts hos lantmäterimyndigheten (som längst hade det, i fall III, dröjt 64 dagar från ingåendet av överenskommelsen till dess att en ansökan där medgivandet åberopades lämnades in). I fall I ville sedan en fastighetsägare återkalla sitt medgivande under förrättningens gång, medan det i fall II–III först i anförda besvär, efter lantmäterimyndighetens beslut, gjordes gällande att de respektive medgivandena inte skulle vara bindande. I alla tre av 1984 års fall ansågs medgivandena ha blivit bindande innan de ifrågasattes av fastighetsägarna (även om det i fall III

förelåg ett handläggningsfel som medförde att lantmäterimyndighetens beslut undan-röjdes, varpå ärendet återförvisades till myndigheten för ny handläggning).

Vilka slutsatser kan man då dra av 1984 års fall? Som jag läser fallen ger de två tydliga svar. Det första är att ett för förrättningen giltigt medgivande kan lämnas innan förrättningen har inletts. Det andra är att ett medgivande blir bindande åtminstone när ansökan, med åberopande av medgivandet, lämnas in till lantmäterimyndigheten. Dessa konstateranden leder till två naturliga följdfrågor, nämligen (1) om bundenhet inom förrättningen uppkommer redan vid ingåendet av en förtida överenskommelse eller först vid ansökans ingivande, samt (2) om det finns någon begränsning i tiden före förrättningen avseende möjligheten att i förväg lämna ett giltigt medgivande.

(1) Eftersom omständigheterna inte i något av 1984 års fall omfattade situationen (ingen fastighetsägare hade gett uttryck för en önskan att återkalla sitt medgivande innan dess att motparten hade lämnat in ansökan) ger Högsta domstolens domskäl inget uttryckligt svar på frågan. Högsta domstolen uttalade sig emellertid i samtliga fall på följande sätt:

”Genom ansökningens ingivande till fastighetsbildningsmyndigheten är medgivandet att anse såsom lämnat vid förrättningen.” 32

Omedelbart efter detta konstaterade gick domstolen sedan in på en prövning av om medgivandet fick frånfallas. Även om man inte bör stirra sig blind på just domstolens ordval, talar detta för att Högsta domstolens uppfattning är att bundenheten uppkommer just vid ingivande av en ansökan i vilken medgivandet åberopas — och detta trots att ett

giltigt medgivande (i bemärkelsen att det kan läggas till grund för ett förrättningsbeslut)

i och för sig kan lämnas innan förrättningen inleds. Formuleringen ger alltså uttryck för en diskrepans mellan tidpunkten då det går att lämna ett i och för sig giltigt medgivande och möjligheten att uppnå bundenhet inom förrättningen.

En konsekvens av det ovan förda resonemanget är att det inte verkar finnas något fastighetsbildningsrättsligt hinder för att senast då motparten ger in ansökan, i vilken medgivandet åberopas, meddela lantmäterimyndigheten att något medgivande inte

Formuleringen förekommer i samtliga domskäl i NJA 1984 s 531 I–III.

föreligger. Med detta inte sagt att ett sådant agerande inte får förmögenhetsrättsliga 33

konsekvenser. Exakt i vilken utsträckning beror på hur man ser på den regel om förtida medgivanden som ställs upp i 1984 års fall — ska den förstås som en regel som ger förmögenhetsrättsliga avtal genomslag vid förrättningen, eller endast som en möjlighet att avge ett medgivande (jfr rättegångshandling) i förväg? Vesterlin och Julstad menar, som jag förstår dem, att rättsläget motsvarar den senare uppfattningen. Vad som rent 34

principiellt kan invändas mot ett sådant resonemang är att innan någon viljeyttring kommunicerats till lantmäterimyndigheten — som är adressaten för medgivanden enligt 5 kap 18 § FBL — kan något medgivande knappast sägas existera i egentlig mening. Frågan har fått viss belysning i det redan berörda NJA 2014 s 545, där majoriteten i Högsta domstolen gjorde följande uttalande:

”Inför en kommande ansökan om fastighetsbildning kan parterna avtala om de frågor som rör fastighetsbildningen. När det i en överenskommelse om fastighetsreglering har angetts att ansökningen biträds av den fastighetsägare vars enskilda intresse skyddas av lagen, anses överenskommelsen innebära ett medgivande enligt 5 kap 18 § fastighetsbildningslagen. Genom ansökningens ingivande till lantmäterimyndigheten är medgivandet då att anse som lämnat vid förrättningen (se NJA 1984 s 531 I–III).” 35

Intressant att notera är att majoriteten använder såväl begreppen avtal som

överens-kommelse för att beskriva parternas mellanhavanden utom förrättning. Fastighetsägarna

kan, till och med i samma handling, ge uttryck för viljeyttringar som riktar sig såväl till respektive motpart som till lantmäterimyndigheten. Den handling parterna har 36

upprättat kan alltså vara att definiera som ett förmögenhetsrättsligt avtal, en ”ren” överenskommelse om fastighetsreglering eller till och med bådadera. Vad lantmäteri-37

myndigheten har att göra är då att undersöka om handlingen innehåller den nödvändiga viljeyttringen, riktad till myndigheten, som krävs för att ett medgivande ska föreligga. Det bör då inte anses vara tillräckligt att, som minoriteten ger uttryck för, parterna har

Jfr Alvå s 21 och Vesterlin/Julstad s 51.

33

Vesterlin Julstad s 48.

34

NJA 2014 s 545, HD:s domskäl p 13.

35

Se vidare avsnitt 3.2 nedan.

36

I bemärkelsen att handlingen innehåller mot varandra villkorade viljeyttringar riktade till

lantmäteri-37

utfäst sig gentemot varandra att lämna ett sådant medgivande. Sannolikt är det just 38

detta som åsyftas när majoriteten uttalar att överenskommelsen kan anses innebära ett medgivande om det anges att ansökan biträds av den ifrågavarande fastighetsägaren (en sådan formulering får ju typiskt sett anses innebära en viljeyttring gentemot lantmäterimyndigheten med innebörden att handlingen får läggas till grund för fastighetsreglering).

Att i egentlig mening tala om att ett medgivande, analogt med en rättegångs-handling, uppkommer redan innan förrättningen inleds är kanske därmed något miss-visande. De verkningar en handling ingången utom förrättning ger upphov till får 39

initialt bedömas mot bakgrund av förmögenhetsrättsliga regler, och först vid ansökans ingivande mot bakgrund av fastighetsbildningsrättsliga regler. Detta utesluter inte att fastighetsägarna kan ha avsett att handlingen endast ska få verkningar inom ramen för förrättningen (det vill säga att viljeyttringarna endast riktar sig till lantmäteri-myndigheten). I ett sådant fall saknar naturligtvis handlingen betydelse på ett förmögen-hetsrättsligt plan, men det rör sig inte heller om något egentligt medgivande till fastighetsreglering förrän ansökan rent faktiskt är inlämnad.

(2) Även om man utifrån resonemangen i NJA 1984 s 531 I–III kan dra slutsatsen att fastighetsbildningsrättslig bundenhet uppkommer först vid ingivande av ansökan med åberopande av det aktuella medgivandet, är det en intressant frågeställning hur långt bak i tiden en överenskommelse kan ligga och ändå godtas av lantmäterimyndigheten inom ramen för en förrättning. Den enda säkra slutsatsen man kan dra av 1984 års fall var att just de omständigheter som förelåg i dessa tre fall inte överskred någon sådan gräns. Det finns, som jag ser det, främst två principiella sätt att besvara frågeställningen. Antingen styrs möjligheten att lägga äldre medgivanden till grund för fastighetsreglering av en fast, låt vara i nuläget oklar, tidsgräns, eller så styrs frågan av en mer samlad helhetsbedömning.

Om vi utgår från den första uppfattningen står det i så fall, till följd av NJA 1984 s 531 III, klart att åtminstone en 64 dagar gammal överenskommelse är

Även om det inte är uteslutet att en sådan skrivning får förmögenhetsrättsliga rättsverkningar.

38

Jfr Alvå s 21.

godtagbar i förrättningshänseende. Frågan var gränsen går är emellertid fortfarande olöst. Ett alternativ, som i och för sig har avfärdats i litteraturen, skulle vara att 40

bestämma denna tidpunkt med stöd i jordabalkens regler om så kallade arealköp. Av 4 kap 7 § JB följer nämligen att ett delköp av en registerfastighet måste skiljas från fastighetens övriga delar genom ansökan om fastighetsbildning senast sex månader efter upprättandet av köpehandlingen. Jag ser helt klart fördelar med att en sådan lösning erbjuder tydliga och förutsebara ramar för det inledande skedet av förrättningen. Frågan är emellertid om lösningen framstår som alltför stelbent om den rakt av överförs från arealköpen till ren fastighetsreglering. En skillnad mellan situationerna är att parterna vid arealköp ofta får förutsättas ha ingått en någorlunda färdig uppgörelse då köpehandling upprättas, exempelvis genom att köparen redan har finansieringen ordnad. Ett villkorat köp enligt 4 kap 7 § JB kan nämligen inte läggas till grund för fastighets-bildning. I de fall köpekontraktet förses med villkor om fullgörande av betalning eller 41

upprättande av köpebrev räknas därför sexmånadersfristen i 4 kap 7 § JB från köpebrevets upprättande. Från det att fristen börjar löpa finns då inget större intresse 42

av att dröja med kommande fastighetsbildningsåtgärder (antingen är betalning erlagd, eller har säljaren medvetet tagit en kreditrisk utan att villkora köpehandlingen). Detta talar för att intresset av att fastighetsregistret återspeglar de civilrättsliga ägande-förhållandena rimligen bör ges företräde. Sexmånadersfristen framstår alltså, i de fall som direkt träffas av 4 kap 7 § JB, som välavvägd.

Vad gäller rena fastighetsregleringsfall kan det många gånger, särskilt avseende kommersiella förhållanden, vara klokt att tidigt i förvärvsprocessen inhämta med-givanden från de berörda sakägarna. Den stora kostnad som det kan innebära att förhandla om finansieringen är minst sagt onödig att ta om det sedan visar sig att markägarna eller andra rättighetshavare motsätter sig affären. Fall kan alltså tänkas där den mottagande fastighetsägaren väl kan behöva tid från det att medgivanden har inhämtats till dess att ansökan lämnas in, exempelvis för att förhandla fram finansiering.

Vesterlin/Julstad s 49.

40

A a s 43 och Hermansson, kommentaren till 10 kap 8 § 1 st FBL.

41

NJA 1987 s 211.

En strikt sexmånadersgräns skulle på så sätt kunna verka hämmande på antalet transaktioner som genomförs på detta sätt. Det framstår inte heller som önskvärt att ge fastighetsägare incitament att lämna in ansökningar där alla medgivanden ännu inte har hämtats in, enbart för att redan lämnade medgivanden inte ska ”tappa” sin giltighet för förrättningen. Det finns en uppenbar risk att sådana ansökningar återkallas om det visar sig att resterande sakägare motsätter sig affären, varför det enda som uppnås är att belasta lantmäterimyndighetens handläggningsenhet. En strikt tidsgräns med stöd i en sådan analogi framstår därför som olämplig. Regeln i 4 kap 7 § JB kan emellertid, tillsammans med begränsningsregeln för svävarvillkor i 4 kap 4 § JB, anses tala för att tiden mellan ansökan och medgivande inte bör tillåtas vara alltför lång.

Vesterlin och Julstads uppfattning är att problemet får lösas genom ett ändamåls-resonemang, det vill säga genom en bedömning av den ansökande fastighetsägarens intresse att avvakta med att inge ansökan (som då, antar jag, får viktas mot behovet av ordning och reda i fastigheternas ägarförhållanden samt den medgivande fastighets-ägarens situation och förutsättningarna för det lämnade medgivandet). De fäster också vikt vid Högsta domstolens påpekande i NJA 1984 s 531 II–III om att det i samband med att medgivandet lämnades hade angetts att ansökan biträddes av den medgivande fastighetsägaren. Detta talar enligt Vesterlin och Julstad för någon särskild form av koppling mellan medgivandet och ansökan. 43

Särskilt mot bakgrund av de problem som finns med att genom analogier dra en tydlig gräns för hur långt innan ansökan ett medgivande får lämnas anser också jag den mer ändamålsinriktade modellen vara mer tilltalande. Konsekvensen av att lantmäteri-myndigheten tillämpar en sådan bedömning blir att den fastighetsägare som vill vara säker på att de medgivanden han hämtat in från de berörda sakägarna står sig inte bör dröja med att ansöka om fastighetsreglering längre än vad omständigheterna kräver. Något mer skeptisk är jag kanske när det gäller betydelsen av kopplingen mellan medgivandet och ansökan. Som påpekats ovan innebär det faktum att handlingen innehåller en skrivning om att den medgivande fastighetsägaren biträder motpartens ansökan typiskt sett en viljeyttring gentemot lantmäterimyndigheten, och får således

Vesterlin/Julstad s 49 f.

betydelse för bedömningen av handlingens rättsverkningar. Detta innebär inte utan vidare att det är rimligt att låta den fastighetsägare som avses lämna in ansökan spekulera på den andres bekostnad under en längre tidsperiod. Särskilt om tiden från handlingens upprättande till dess att ansökan ges in är mycket lång kan ifrågasättas om en sådan formulering verkligen innebär någon särskild ”koppling” mellan medgivandet och ansökan. Vad som möjligen talar för att även i dessa fall fästa vikt vid att det i överenskommelsen anges att ansökan biträds av den ifrågavarande fastighetsägaren är främst de vidsträckta möjligheter som finns att med fastighetsbildningsrättslig verksam-het frånfalla sitt medgivande innan ansökan ges in. En fastigverksam-hetsägare som anser att det gått för lång tid sedan överenskommelsen upprättades kan alltså, vid oro för att motparten spekulerar på hans bekostnad, rätt och slätt förklara sig numera vara ovillig att fullfölja överenskommelsen. Något egentligt skyddsbehov är därmed svårt att identifiera i dessa fall.

3 Avtal om fastighetsreglering:

probleminventering

3.1 Inledning: ett förmögenhetsrättsligt raster

Uppsatsen har hittills i princip uteslutande hållit sig inom den offentligrättsliga sfären, närmare bestämt inom fastighetsbildningsrätten. Trots uppsatsens förmögen-44

hetsrättsliga huvudtema är detta helt i sin ordning. Det ramverk och de bundenhets-mekanismer som fastighetsbildningslagen ställer upp utgör nämligen den rättsliga kontext som hela den fortsatta framställningen är tvungen att förhålla sig till. Avseende denna kontext har konstaterats att en överenskommelse om fastighetsreglering enligt 5 kap 18 § FBL består av mot varandra villkorade medgivanden till avsteg från skyddsregler i enskilt intresse som kan aktualiseras under förrättningen. Ett sådant medgivande utgör ingen avtalsutfästelse, utan är till sin funktion snarare att likna vid en rättegångshandling (eftersom det riktar sig till lantmäterimyndigheten och saknar

Det har emellertid varit nödvändigt att i samband med diskussionen om den något udda rättsfiguren

44

betydelse utom förrättning). I två avseenden skiljer sig dock medgivandet från de rättegångshandlingar som förekommer inom processrätten: dels genom att medgivandet som huvudregel är bindande, dels genom att det kan lämnas redan innan förrättning överhuvudtaget har inletts. Bundenheten inom förrättning uppkommer dock först då medgivandet åberopas inom ramen för en inledd förrättning.

Syftet med detta avsnitt 3 är att komplicera bilden något ytterligare genom att lägga till ett förmögenhetsrättsligt perspektiv på den tidigare analysen. Det är nu av intresse att ställa sig frågan vad som händer om fastighetsägarna exempelvis avsett att deras respektive medgivanden utom förrättning (som fastighetsbildningsrättsligt inte blir bindande förrän de åberopas inom ramen för en inledd förättning) ska vara förmögenhetsrättsligt bindande. Med andra ord: vad händer om parterna i och med överenskommelsen avsett att binda sig gentemot varandra vid att i framtiden lämna eller att inte frånfalla ett medgivande till fastighetsreglering? Man kan också tänka sig ett intresse för parter som exempelvis avvaktar ett detaljplanebeslut att avtala om en skyldighet att i framtiden lämna ett medgivande till fastighetsreglering, särskilt om detaljplanebeslutet väntas dröja så pass länge att ett för förrättningen giltigt medgivande i nuläget inte kan lämnas. Vi närmar oss nu kärnan för uppsatsens frågeställning: finns det i dessa situationer några hinder mot att göra förmögenhetsrättsliga sanktioner såsom skadestånd eller kontraktsvite gällande mot den fastighetsägare som inte uppfyller förpliktelsen?

Angreppssättet är alltså negativt; vi söker efter argument mot att dessa typer av avtal ska kunna göras gällande. I detta ligger underförstått att utgångspunkten (eller hypotesen, om man så vill) får anses vara att förmögenhetsrättslig bundenhet vid fastighetsreglering är möjlig att uppnå. En sådan utgångspunkt framstår som fullt naturlig mot bakgrund av den starka ställning som avtalsfriheten historiskt sett har haft under den gällande avtalslagen. Principen är emellertid inte oinskränkt, utan har 45

försetts med en mängd olika skrivna och oskrivna undantag som inte ska radas upp här. Eftersom vi nu undersöker verkningar av avtal som har till huvudsakligt syfte att 46

Se t ex prop 1975/76:81 s 100.

45

Jfr dock a prop s 100 ff.

påverka ett rättsförhållande som styrs av ett regelsystem utanför den förmögenhets-rättsliga sfären, är det inte omöjligt att anta att vi rör oss i ett avtalsfrihetens gränsland. Åtminstone är det nog möjligt att peka ut olika ”kollisionspunkter” mellan avtals-friheten och fastighetsbildningslagstiftningen, något som framställningen ägnas åt i detta avsnitt 3. Först i de därefter följande avsnitten behandlas sedan frågan om vilket avtalsrättsligt genomslag dessa argument kan tänkas få. Innan vi går in på dessa frågor bör dock något sägas om det förmögenhetsrättsliga avtalets förhållande till den ovan beskriva rättsfiguren medgivande till, eller överenskommelse om, fastighetsreglering.

3.2 Avtal eller överenskommelse — två sidor av samma mynt?

För att med något anspråk på klarhet kunna behandla uppsatsens huvudfrågor finns ett behov av att dra en skiljelinje mellan förmögenhetsrättsliga och fastighetsbildnings-rättsliga begrepp. Detta låter sig emellertid inte göras utan vissa svårigheter. Anledningen är i första hand den något speciella rättsfigur som medgivandet till fastighetsreglering utgör. Därutöver är det svårt att finna någon helt enhetlig terminologi i litteraturen. Alvå använder till exempel begreppet avtal för att beskriva den fastighetsbildningsrättsliga överenskommelsen. Även han ansluter sig dock till vad han benämner ett processuellt betraktelsesätt, med slutsatsen att att dessa avtal endast kan vara bindande inom förrättningen. Vesterlin och Julstad talar visserligen i termer av 47

medgivande respektive överenskommelse och påtalar att dessa utgör processhandlingar riktade till lantmäterimyndigheten, men använder samtidigt begreppet avtalsfrihet för att beskriva vad jag hittills har benämnt dispositionsfrihet. I Bonde m fl:s kommentar 48

till fastighetsbildningslagen används i huvudsak begreppen medgivande, överens-kommelse och dispositionsfrihet, men även här förekommer begreppet avtal synonymt med överenskommelse. 49

Syftet med denna exemplifiering är inte att kritisera de olika framställningarna för bristande tydlighet — i sak är det, åtminstone enligt min uppfattning, tydligt vad som

Alvå s 21.

47

Vesterlin/Julstad s 42.

48

Bonde m fl, kommentaren till 5 kap 18 § FBL.

avses med begreppen — utan snarare att visa på svårigheten i att på ett tydligt sätt diskutera förmögenhetsrättsliga aspekter på parternas agerande i dessa frågor. Vad denna spridda terminologi beror på är såklart svårt att dra några säkra slutsatser kring. Troligt är att det till viss del faller tillbaka på att fastighetsreglering kan användas som ett alternativ till jordabalkens fastighetsköp, och att det antagligen är i just dessa fall som frågor om överenskommelser om fastighetsreglering i störst utsträckning aktualiseras.

När vi nu angriper frågan om förmögenhetsrättslig bundenhet är det som sagt viktigt att kunna skilja parternas möjligheter att påverka förrättningen från deras eventuella förmögenhetsrättsliga bundenhet sinsemellan. Ett tydligt och relativt enkelt sätt att åstadkomma detta är att skilja på begreppen utifrån den rättsföljd som parternas agerande avses ge upphov till. Därför kommer jag att i det fortsatta att reservera 50

begreppen utfästelse, avtal och avtalsfrihet för deras respektive förmögenhetsrättsliga innebörder. I den utsträckning jag talar om de fastighetsbildningsrättsliga bundenhets-mekanismerna används istället, precis som i avsnitt 2 ovan, begreppen medgivande,

överenskommelse och dispositionsfrihet.

Det är alltså helt klart möjligt, och nödvändigt, att i teorin göra skillnad mellan de olika rättsverkningar som följer på ett medgivande till fastighetsreglering respektive en avtalsutfästelse att medverka till fastighetsreglering. I praktiken är det dock tänkbart 51

att medgivandet och avtalsutfästelsen sammanfaller, i betydelsen att de härrör från samma viljeuttryck (oftast en fysisk handling). I avsnitt 2.3.3 ovan konstaterades att 52

ett medgivande lämnat utom förrättning kan frånfallas fram till dess att det åberopas inom ramen för förrättningen. Detta innebär dock inte utan vidare att parternas avsikt alltid är att en förtida överenskommelse ska sakna verkan i förmögenhetsrättsligt

hänseende. Helheten i den uppgörelse som ingås i samband med att medgivandet

lämnas har många gånger förmögenhetsrättsliga inslag. Överenskommelsen kan alltså 53 Jfr dock Lehrberg s 35 f, som, om än i annat sammanhang, ställer sig kritisk till att definiera

50

rättshandlingar utifrån de av parterna sökta rättsverkningarna.

Jfr Vesterlin/Julstad s 56 och, avseende processavtal, Lindskog (2012) s 55 f.

51

Vesterlin/Julstad s 55 f.

52

Jfr a st.

tänkas kompletteras med att parterna förbinder sig gentemot varandra i frågor om hur exploateringen av fastigheten ska gå till, inbördes fördelning av ansvar för sanering enligt miljöbalken, men också olika garantier och förmögenhetsrättsliga ansvars-bestämmelser. Mot denna bakgrund kan det mycket väl tänkas att parterna uppfattar handlingen, även i de delar den rör genomförandet för förrättningen, vara definitiv och rättsligt bindande parterna emellan. Överenskommelsen om fastighetsreglering kan om så är fallet uppfattas som en avtalsutfästelse att inte dra tillbaka det lämnade med-givandet innan det blivit bindande inom ramen för förrättningen. Det rör sig då om två olika rättsverkningar kopplade till samma handling — den förmögenhetsrättsliga och den fastighetsbildningsrättsliga bundenheten blir i princip två sidor av samma mynt. I vilken utsträckning en sådan förmögenhetsrättslig bundenhet kan tänkas föreligga blir i slutändan en fråga om avtalstolkning (har parterna avsett en sådan bundenhet eller endast att följa det fastighetsbildningsrättsliga systemet?).

Det går såklart också att tänka sig fall där den avtalsrättsliga och den fastighets-bildningsrättsliga bundenheten härrör från olika handlingar. Typfallet får nog tänkas vara att parterna söker åstadkomma bundenhet vid fastighetsreglering vid ett tidigare stadium än vad som är möjligt enligt de principer som i viss mån följer av det ovan berörda NJA 1984 s 531 I–III. Exempelvis kan parterna vilja avvakta ett detaljplane-beslut, men önskar att den ena parten, vid ett särskilt utfall av det inväntade beslutet, ska vara skyldig att medge fastighetsregleringen. I detta fall rör det sig om en avtals-utfästelse att vid ett senare tillfälle lämna ett medgivande till fastighetsreglering. Situationen blir då den som diskuteras i Lindskog och Edlunds skiljaktiga mening i NJA 2014 s 545 (se p 13–14).

3.3 Förhållandet till fastighetsköpets ömsesidighetsprincip

3.3.1 Om formkravet och ömsesidighetsprincipen

Tidigare i denna uppsats har jag ett antal gånger påtalat möjligheten att använda fastighetsregleringsinstitutet som alternativ till jordabalkens fastighetsköp. Vid en diskussion om förmögenhetsrättslig bundenhet vid fastighetsreglering är det därför av intresse att undersöka förhållandet mellan en avtalsutfästelse att medge

fastighets-reglering i en ”köpliknande situation” och det formkrav som ställs upp i 4 kap 1 § JB. Frågan är nämligen om en sådan utfästelse att medge fastighetsreglering kan användas för att ensidigt binda en part vid något som i praktiken är jämförligt med en fastighetsöverlåtelse. Innan jag utvecklar mina tankar i denna fråga är dock en kortare redogörelse för formkravet, och då särskilt ömsesidighetsprincipen, på sin plats.

I 4 kap 1 § 1 st 1–2 men JB ställs fyra krav upp för en giltig köpehandling vid fastig-hetsöverlåtelse: avtalet ska ha skriftlig form, ha undertecknats av båda parter, innehålla uppgift om köpeskilling samt innehålla en överlåtelseförklaring från säljarens sida. I jordabalkens ursprungliga förarbeten anförs ett antal allmänna skäl för ett strängt form-krav för fastighetsöverlåtelser. Det anges där vara av vikt att äganderättsövergången klarläggs, att överlåtelser av fast egendom inte sker förhastat och utan eftertanke samt att köpevillkoren blir klara till sin utformning. Allt detta bygger enligt departements-chefen på en grundtanke om att fast egendom ”utgör ett särskilt viktigt förmögenhets-objekt” (han framhåller dock att synen till viss del har förändrats över tid). Ett annat 54

argument som har lyfts fram i litteraturen är att det skulle kunna skada kreditintressen om onödiga sakrättsliga belastningar tilläts på fastighetsmarknaden. Eftersom 55

sakrättsligt skydd vid fastighetsköp anses inträda redan vid avtalsslutet, skulle därför även köp som inte är fullbordade (exempelvis utfästelser och optioner) med all sannolikhet få verkan även mot tredje man. Formkravets ändamålsenlighet går såklart att diskutera — är eftertankesargumentet verkligen bärande när exempelvis aktierna till ett mångmiljonföretag kan omsättas formlöst, och är verkligen skriftlig form, utöver 56

att det sannolikt är nödvändigt för att hålla ihop lagfartssystemet, en garanti för klarhet och precision i avtalsvillkoren? För denna framställnings syften är det emellertid tillräckligt att konstatera vilka allmänna skäl som anförs till stöd för regeln.

Inte något av de fyra element som utgör formkravet för fastighetsköp adresserar uttryckligen ett förbud mot ensidig bundenhet. Redan några år efter den nuvarande jordabalkens ikraftträdande konstaterade dock Högsta domstolen att utfästelser om

Prop 1970:20 del B s 121 f.

54

Se t ex Håstads tillägg för egen del i NJA 1998 s 610.

55

Jfr departementschefens resonemang i prop 1970:20 del B s 122.

framtida försäljning av fast egendom inte är bindande. Eftersom alla de tänkbara 57

sätten att åstadkomma ensidig bundenhet vid en framtida överlåtelse (däribland optioner, leasing-upplägg och liknande konstruktioner) innefattar ett löfte om framtida överlåtelse, får den anförda domen anses bekräfta förekomsten av någon form av ömsesidighetsprincip under den nu gällande jordabalken. Vilket stöd, om något, principen har i 4 kap 1 § JB är omdiskuterat. Vissa menar att principen går att härleda ur kravet på överlåtelseförklaring, vissa betonar istället kravet på parternas under-58

skrifter och andra hävdar att principen främst är historiskt betingad. 59 60

Det framstår dock inte som helt enkelt att fullt ut motivera ömsesidighetsprincipen med något särskilt element i formkravet. Att en rättshandling inte uppfyller kriterierna i 4 kap 1 § JB, till exempel för att en överlåtelseförklaring saknas, innebär på ett logiskt plan endast att rättshandlingen inte utgör ett verkställbart fastighetsköp. Detta kan illustreras med NJA 1992 s 66, som rörde ett optionsavtal i samband med bostadsrätts-köp. Även formkravet i 6 kap 4 § 1 st BRL innehåller ett krav på båda parters underskrifter, och således någon form av ömsesidighet. Högsta domstolen ansåg emellertid optionsavtalet vara bindande i det avseendet att det kunde medföra skadeståndsskyldighet vid utebliven fullgörelse. Intressant att notera är att Högsta domstolen i 1992 års fall också uttalar sig om förbudet mot framtida överlåtelse om fastighetsköp. Någon djupare analys av skälen bakom detta förbud görs dock inte. Kleineman menar till och med att domstolen snarare behandlar skälen bakom förbudet som ”historiskt givna”. Kanske är det så man får förklara förekomsten av den alltjämt 61

gällande ömsesidighetsprincipen — som en historiskt betingad inskränkning i avtals-friheten, som, om än något oreflekterat, trots den nya jordabalken fortfarande lever kvar.

Ömsesidighetsprincipen innebär emellertid inte att parternas agerande inom en fastighetstransaktion helt saknar förmögenhetsrättsliga konsekvenser innan formkravet

NJA 1977 s 509. 57 Victorin/Hager s 101. 58 Grauers s 47. 59

SOU 1991:81 s 87 och Håstads tillägg för egen del i NJA 1998 s 610.

60

Kleineman s 444 f.

är uppfyllt. Högsta domstolen ansåg exempelvis i NJA 1974 s 526 att ett hand-penningavtal i samband med köp av fast egendom i princip var bindande. Till följd av formkravet i 4 kap 1 § JB kunde dock inte handpenningen anses vara förverkad enbart på grund av att köparen inte genomförde överlåtelsen enligt avtalet. Säljaren hade istället att ur handpenningen göra sig ersatt för kostnader i anledning av handpenning-avtalet (och alltså inte kostnader i anledning av det potentiella överlåtelsehandpenning-avtalet). Ställt i relation till fastighetsköpet är ansvaret i detta läge därmed begränsat till det negativa kontraktsintresset. I linje med detta anses även skadeståndsåtaganden i samband med 62

utfästelser om köp av fast egendom kunna göras gällande till det negativa kontrakts-intresset. Sedan Högsta domstolens uttalande obiter dictum i NJA 2012 s 1095 får det 63

nog anses stå klart att ansvar för det negativa kontraktsintresset också kan göras gällande enligt principer om culpa in contrahendo i samband med fastighets-överlåtelser. 64

För tydlighetens skull bör avslutningsvis nämnas 4 kap 4 § JB, som i viss mån utgör ett lagstadgat undantag från ömsesidighetsprincipen. Regeln ger parterna möjlighet att ställa upp så kallade svävarvillkor med giltighet under maximalt två år. Undantagen är dels villkor om fullgjord betalning, som inte träffas av någon tidsbegränsning, dels 65

villkor om fastighetsbildning i samband med arealköp (som träffas av särskilda regler i 4 kap 7–9 §§ JB).

Slutsatsen av denna korta redogörelse för formkravet för fastighetsköp och dess med-följande ömsesidighetsprincip är alltså tydlig. Optioner, framtida överlåtelser och ensidiga utfästelser i övrigt kan inte medföra att ett köp kommer till stånd i betydelsen att köpeavtalet kan genomdrivas på rättslig väg. Inte heller kan sådana utfästelser medföra skadeståndsansvar motsvarande det positiva kontraktsintresset, utan allt ansvar är i dessa fall begränsat till det negativa kontraktsintresset. Utifrån dessa konstateranden

Jfr Hellner m fl s 42 och Kleineman s 453.

62

NJA 2012 s 1095, HD:s domskäl p 19, Hellner m fl s 40 ff och Victorin/Hager s 102 f.

63

NJA 2012 s 1095, HD:s domskäl p 20–21.

64

Hellner m fl s 45.

går vi nu vidare till att omedelbart nedan diskutera ömsesidighetsprincipens förhållande till avtal om fastighetsreglering.

3.3.2 Ömsesidighetsprincipen och avtal om fastighetsreglering

Om vi tar för givet att förmögenhetsrättslig bundenhet vid fastighetsreglering är möjlig att uppnå, är det fullt tänkbart att sådana utfästelser skulle kunna användas av fastighetsägare för att åstadkomma långvarig ensidig bundenhet vid fastighetsköp. Ett exempel skulle kunna vara att två fastighetsägare som inväntar ett detaljplanebeslut formulerar en avtalshandling på det sättet att den mottagande fastighetsägaren, vid ett särskilt utfall av detaljplaneärendet, har en ensidig rätt att bestämma om fastighets-reglering ska genomföras eller inte. Om fastighetsfastighets-reglering genomförs är den överlåtande fastighetsägaren skyldig att inom förrättningen lämna de medgivanden som krävs för att fastighetsregleringen ska kunna genomföras (förutsatt att den sker på vissa föreskrivna villkor). Detta upplägg kan liknas vid en köpoption avseende fast egendom, åtminstone så länge lantmäterimyndigheten inte finner att fastighetsregleringen strider mot de allmänna lämplighets- och planvillkoren i 3 kap FBL och därmed stoppar regleringen oaktat parternas respektive medgivanden. Vilka konsekvenser får då ömsesidighetsprincipen för ett sådant upplägg?

Den fråga som uppstår är alltså om formkravet i 4 kap 1 § JB kan användas för att neutralisera den ensidiga bundenhet som avtalet i exemplet ger upphov till. För denna fråga är det av intresse att viss samordning har skett mellan jordabalken och fastighets-bildningslagen redan i utformningen av den sistnämnda. I 5 kap 18 § 3 st FBL har nämligen vissa särregler intagits för just medgivanden till väsentlig minskning av fastighetens graderingsvärde. Stycket har följande lydelse: 66

Ägares och tomträttshavares medgivande enligt första stycket 3 till minskning av fastighets graderingsvärde skall upprättas skriftligen. Beträffande rätten att lämna sådant medgivande gäller samma villkor som för överlåtelse av fast egendom. Sådant samtycke av sambo som avses i 23 § sambolagen (2003:376) krävs dock endast om ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av anmälan enligt 5 § andra stycket samma lag var upptaget på inskrivningsdag när medgivandet gjordes.

Dessa regler kommer sannolikt att aktualiseras i de allra flesta fall då fastighetsreglering används som

66

substitut för jordabalksköpet, med undantag för vad som under jordabalken hade varit fråga om ett mindre omfattande arealköp.