6 Samägande av lantbruk
6.3 Särskilda samäganderättsregler för vissa jordbruksfastigheter
6.3.1 Allmänt om lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter När minst tre personer äger en lantbruksfastighet med samäganderätt kan JSL vara tillämp-lig istället för vissa delar av SägL.69 Enligt JSL ska delägarna utse en ställföreträdare som svarar för den löpande förvaltningen. Om de underlåter det kan domstolen förordna en så-dan. Det görs på begäran av myndighet eller annan delägare.70
En ställföreträdare svarar för den löpande förvaltningen av fastigheten i enlighet med de riktlinjer och anvisningar som delägarna meddelar. I angelägenheter som rör fastigheten företräder ställföreträdaren delägarna gentemot tredje man. Uppdraget innefattar alla åtgär-der utom överlåtelse av fastigheten eller en del av den, inteckning, pantsättning och - med undantag för vissa fall – upplåtande av nyttjanderätt eller annan rättighet i fastigheten.71
I frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna (det vill säga rö-rande den löpande förvaltningen) gäller majoritetens mening efter röstning. Delägares röst-etal motsvarar dennes andel i fastigheten. Ställföreträdaren har utslagsröst.72 Att ställföre-trädaren svarar för den löpande förvaltningen innebär således inte att denne har befogenhet att fatta egna beslut och att verkställa dem.73 Istället bör det tas initiativ till omröstning så att alla delägare får möjlighet att säga sin mening. Det ska göras närhelst någonting behöver åtgärdas. För beslut i frågor där ställföreträdaren inte har behörighet att företräda delägarna krävs enighet.74 Detta gäller exempelvis vid rättshandlingar mellan delägarna inbördes som rör fastigheten.75
Om tre syskon gemensamt äger en lantbruksfastighet, men endast ett av dem (exempelvis den som också utsetts till ställföreträdare) arbetar på gården, ska varje åtgärd som rör fastighetens förvaltning diskuteras mellan syskonen. Det kan exempelvis röra hu-ruvida det ska skördas nu eller senare, eller om grusgången behöver mer grus. Om lagårds-taket läcker får ställföreträdaren varken åtgärda läckan själv eller ringa efter någon som hjälper till att laga taket, utan att först genomgå röstningsförfarande tillsammans med öv-riga syskon. I JSL finns inte heller någon regel motsvarande den i SägL som ger tillåtelse till
69 JSL 1 §. Föreligger det ett enkelt bolag mellan samägarna ska JSL inte tillämpas på bolagsmännens rättsförhållande, se SägL 19 §.
70 JSL 2 §.
71 JSL 3 §. Ang. begreppet löpande förvaltningsåtgärd, se även Brattström, samägd jordbruksfastighet s. 24, not 68.
72 JSL 5 § st. 1.
73 Prop. 1988/89:9, s. 24.
74 JSL 5 § st. 2.
75 Se JSL 3 § st. 2, samt NJA 1992 s. 769 och prop. 1988/89:9 s. 38.
29
att utföra vissa nödvändiga åtgärder utan att inhämta samtycke.76 Situationen kan lösas, som redan nämnts i avsnitt 6.2, genom ett särskilt avtal eller en fullmakt där en av delägarna, exempelvis ställföreträdaren, ges ensam beslutanderätt i vissa frågor.77 Med tanke på att en fullmakt kan dras tillbaka och avtal kan sägas upp, ges dock ingen långsiktig garanti för att ställföreträdaren verkligen ska kunna utföra de åtgärder som denne anser vara nödvändiga.
Enligt JSL har varje delägare en ovillkorlig rätt att begära hos domstolen att fastigheten för gemensam räkning säljs på offentlig auktion. Även i detta fall kan synnerliga skäl leda till uppskov med försäljning.78 Även klyvning av fastigheten kan begäras.79 Rätten att få till stånd en försäljning kan begränsas genom villkor i samband med gåva eller arv. En sådan klausul ska framgå av gåvohandling eller testamente.80
6.3.2 Syftet med JSL samt lagens verkan
Av propositionen till JSL framgår att man med lagen ville minimera de negativa effekterna som samägande medförde ur ett samhällsperspektiv. Bland annat ansågs flerägda (d.v.s.
med minst tre ägare) jordbruksfastigheter vara ineffektivt förvaltade eftersom det ställdes krav på enighet mellan delägarna. Även det faktum att dödsbon kunde äga jordbruksfastig-heter under lång tid framhölls såsom hindrande för effektiviteten.81 Vidare ansågs det problematiskt att myndigheter i delgivningsärenden tvingades delge alla delägare, eftersom ingen av delägarna enskilt hade rätt att företräda de andra i förhållande till tredje man.82 Den nya lagens bestämmelser om majoritetsbeslut och ställföreträdare skulle minska varje enskild delägares inflytande över förvaltningen. Med ett minskat inflytande antog man att intresset för samägandeformen skulle avta och att antalet samägda jordbruksfastigheter skulle reduceras.83
År 2002 skrev Margareta Brattström en uppsats rörande rättsutvecklingen på området samt huruvida målsättningen med lagstiftningen uppnåtts.84 I uppsatsen konstaterades att antalet flerägda jordbruksfastigheter nästan hade fördubblats från lagens ikraftträdande fram till år 2002. Troligtvis var en anledning till detta att dödsbon numera tvingas avveckla
76 Jfr. SägL 2 § andra ledet.
77 Brattström, Samägd jordbruksfastighet (1992), s. 24, not 69.
78 JSL 13 §.
79 SägL 7 § ang. förfaranderegler (klyvning).
80 NJA 1997 s. 72.
81 Nuförtiden får dödsbon inte äga lantbruksfastigheter under mer än ca fyra år, se ÄB 18 kap. 7 §.
82 Prop. 1988/89:9, s. 11-13 15, 20-22. Se även Delgivningslag (1970:428) 7 § ang. delgivning till enskild person samt JSL 3 § st. 2 ang. ställföreträdares behörighet att företräda delägarna mot tredje man i angelägenheter som rör fastigheten.
83 A. prop. s. 13.
84 Brattström, Samägda jordbruksfastigheter – en utvärdering av 1989 års lag, ur Fastighetsrättsliga studier till minnet av Sten Hillert.
30
fastighetsinnehavet inom viss tid, vilket i sin tur lett till att dödsbodelägarna tillskiftats var sin ideell andel i fastigheten. Huruvida förvaltningen av de samägda jordbruksfastigheterna har blivit mer effektiv på grund av de nya reglerna var enligt Brattstöm svårt att avgöra. I uppsatsen noterades dock att intresset och bevakningen av att jordbruksfastigheter förval-tades effektivt förvånande nog hade minskat i jämförelse med hur det var vid tidpunkten för lagstiftningen. Vidare framgår att det vid tidpunkten för den uppsatsens skrivande en-dast var ungefär 15 % av de ifrågavarande jordbruksfastigheterna som hade en ställföreträ-dare antecknad. Brattström menar att om det inte finns någon ställföreträställföreträ-dare som kan verkställa majoritetens beslut går man till stor del miste om poängen med majoritetsbeslut.
Samtliga delägare måste medverka för att verkställa beslutet, och om någon vägrar blir ing-enting gjort.85 Det kan även tilläggas att det för det fall samägarna är jämna till antalet, lika röstetal kan uppstå allt som oftast, där exempelvis två samägare tycker ja och två tycker nej.
Om det då inte finns någon ställföreträdare med utslagsröst går det inte ens att fatta beslut i frågan. Sammantaget tyder Brattströms utredning på att förvaltningen av flerägda jord-bruksfastigheter inte har blivit mer effektiv, eftersom det enligt lagstiftaren var just majori-tetsbesluten som skulle leda till en effektivare förvaltning.86 I de fall det inte finns en ställföreträdare antecknad får SägL regler anses gälla, varför samägarna måste vara eniga för att vidta åtgärder i godsets förvaltning.
JSL tillgodoser således effektivitetsbristen i förhållande till det allmänna på så sätt att myndigheter kan ställa krav på att det finns en ställföreträdare med rätt att företräda de andra samägarna. Det kan tyckas underligt att inga större ansträngningar har gjorts vid ska-pandet av lagen, för att underlätta själva samägandet, så att det ska kunna gå att driva ett effektivt samägt jordbruk även under stunder av oenighet. I propositionen avfärdades ett förslag om särskild beslutanderätt för ställföreträdaren, med motiveringen att det skulle kunna bli en skenbar beslutanderätt.87 Istället lämnades frågan åt delägarna att lösa på egen hand. Av reglerna i JSL att döma (exempelvis regeln om att röstningsförfarande ska ske i alla frågor som rör den löpande förvaltningen) tycks lagstiftaren ha ansett det vara viktigt att alla delägare ska ges möjlighet att påverka egendomens skötsel och förvaltning. Möjlig-heten att påverka dessa frågor skulle kunna motiveras av att delägarna är skyldiga att stå för kostnader som är förknippade med egendomen och som besluten föranleder.88
85 Brattström, Samägda jordbruksfastigheter – en utvärdering av 1989 års lag, s. 80-81.
86 Brattström, Samägda jordbruksfastigheter – en utvärdering av 1989 års lag, s. 81.
87 Prop. 1988/89:9. s. 24.
88 Jfr. JSL 9 §.
31
Att det inte krävs enighet i alla frågor, utan endast majoritetsbeslut underlättar förval-tandet till viss del, men säkerställer inte på något sätt en effektiv förvaltning. Som framgått utses ställföreträdare inte ens särskilt ofta, vilket medför att SägL istället ska tillämpas. Så-som tidigare nämnts fanns en tydlig önskan att minska antalet samägda jordbruksfastighe-ter.89 Eftersom ineffektiviteten i förvaltandet av dessa tycks kvarstå, trots att antalet har blivit fler, kan det finnas anledning att återigen lägga fokus på att finna sätt att minska an-talet samägda jordbruksfastigheter. Hur detta ska kunna ske återkommer jag till i kapitel 12.
Även för de fall samägarna åstadkommer en effektiv förvaltning av jordbruket kan andra juridiska spörsmål uppkomma. Exempelvis kan det om samägarna driver ett lantbruk tillsammans uppkomma ett enkelt bolag mellan dem. När det förekommer ett enkelt bolag mellan samägarna ges BL företräde framför både SägL och JSL.90