6 Samägande av lantbruk
7.2 Villkor och förbehåll
7.2.1 Allmänt om villkor och förbehåll
I samband med en gåva kan givaren uppställa villkor som mottagaren har att rätta sig efter.
Det kan exempelvis vara fråga om att det ska föreligga överlåtelseförbud, att någon ska ha förköpsrätt vid eventuell försäljning, att överlåtaren ska ha nyttjanderätt till egendomen, att syskon ska utfå en del av vinsten vid en försäljning eller att egendom ska vara enskild.
När villkor har uppställts i samband med gåva kan de bli gällande för såväl givare och mottagare som för tredje man, exempelvis borgenärer och givarens övriga barn. Beroende på rättsligt sammanhang accepteras olika stora vederlag för att en överlåtelse ska betraktas som gåva.116 För att det civilrättsligt i detta sammanhang ska vara fråga om en gåva, och inte ett köp, måste gåvans värde påtagligt överstiga vederlaget.117 Att betala 56 % av egen-domens värde har enligt praxis ansetts vara för mycket för att överlåtelsen ska utgöra
114 Se exempelvis NJA 1991 s. 748 och NJA 2008 s. 1129.
115 Ang. blandat fång, se kapitel 8.
116 För bedömningen av om en överlåtelse i skatterättsliga sammanhang har utgjorts av en gåva eller ett köp, se kapitel 8.
117 NJA 1991 s. 376.
37
gåva.118 Motsvarar ersättningen mer än hälften av ”gåvans” värde kan givaren således inte uppställa giltiga villkor.
7.2.2 Villkor om överlåtelseförbud och förköpsrätt
Om den äldre generationen vill att gården ska stanna i släkten och att en övertagare inte ska kunna exempelvis sälja egendomen, kan givaren i samband med gåva av gården uppställa villkor om överlåtelseförbud. Gåvomottagaren får i så fall inte på något sätt göra sig av med egendomen. Överlåtelseförbud kan avtalas även i samband med köp och är giltigt mellan avtalsparterna om det har intagits i köpehandlingen.119 För att villkoret ska bli gäll-ande även i förhållgäll-ande till en förvärvares borgenärer (få sakrättslig verkan), krävs att vill-koret uppställs i samband med gåva eller i testamente.120
Om ett överlåtelseförbud är giltigt även gentemot tredje man (det vill säga om det har uppställts i samband med ett benefikt förvärv, där eventuellt vederlag inte överskridit hälf-ten av gåvans värde) medför det hinder mot utmätning.121 Borgenärer kan då inte få del av egendomens värde, trots att de har en fordran mot ägaren. Ett sådant giltigt förbud mot att överlåta egendom har även ansetts innefatta förbud mot pantsättning, om inte annat angi-vits eller framgår av andra omständigheter.122
När gåvogivaren vill att gården ska behållas inom familjen finns det även möjlighet att uppställa ett så kallat hembudsförbehåll i gåvohandlingen. Ett sådant förbehåll kan ge exempelvis syskon till mottagaren möjlighet att köpa egendomen vid en eventuell försälj-ning, innan den erbjuds utomstående.123 Förbehåll om förköpsrätt till fast egendom är gil-tigt endast när det uppställs i samband med gåva eller arv.124 Ett giltigt hembudsförbehåll kan medföra hinder mot utmätning.125
7.2.3 Förbehåll om nyttjanderätt
En äldre generation kan ha ett stort intresse av att få bo kvar på gården, även om ägande-rätten överlåts till en övertagare av lantbruket. För att säkerställa att den äldre generationen
118 NJA 2010 s. 390.
119 JB 4 kap. 3 § p. 3. Se även NJA 1993 s. 468.
120 Jfr. UB 5 kap. 5 § samt NJA 1997 s. 72 och NJA 1998 s. 135.
121 UB 5 kap. 5 §.
122 NJA 1993 s. 529.
123 NJA 1990 s. 18.
124 NJA 1974 s. 314 ang. avtal om förköpsrätt till fast egendom kan enligt svensk rätt inte ingås med bindande verkan. NJA 1981 s. 897 ang. giltigt förköpsförbehåll om det uppställts i gåvobrev. NJA 1990 s. 18 ang. giltigt förköpsförbehåll om det uppställts i samband med gåva eller arv.
125 UB 5 kap. 5 § samt NJA 1989 s. 696.
38
inte ska tvingas flytta ifrån gården på grund av överlåtelsen kan det intas villkor om nytt-janderätt i gåvohandlingen. Om förbehållet har inskrivits i fastighetsregistret gäller det även gentemot en ny ägare.126
7.2.4 Villkor om kompensation vid eventuell försäljning
I syfte att genomföra ett generationsskifte kan det tänka sig att den äldre generationen skänker gården till ett av flera syskon i den yngre generationen. För det fall gåvomottagaren inte alltför lång tid efter förvärvet säljer egendomen till utomstående och själv tillgodogör sig en eventuell ekonomisk vinst, kan det sannolikt upplevas svikligt och orättvist av både givaren och övertagarens syskon. Eftersom det inte går att förutse vad framtiden kommer att föra med sig kan den som övertar ett lantbruk dock aldrig lämna några garantier för att gården så småningom inte kommer att säljas. Givaren kan förvissa sig om att vinsten vid en eventuell försäljning i vart fall ska komma alla syskon till del, genom att införa villkor i gåvohandlingen som stipulerar att givarens övriga barn ska få del av ersättningen om det sker en försäljning. I vissa fall kan ett sådant villkor säkerligen bidra till att övertagarens syskon känner en ökad trygghet och får en välvilligare inställning till generationsskiftet.
I villkoret kan det exempelvis föreskrivas att det värde som erhålls vid en eventuell försäljning, efter avdragna skulder och eventuell ersättning för arbete till det verksamhets-drivande syskonet, ska fördelas lika mellan alla syskonen (måhända med avdrag för eventu-ella tidigare gåvor och kompensationer). För att villkoret inte ska bli alltför långtgående kan det exempelvis tidsbegränsas till ett visst antal år. Det kan vara viktigt att en övertagare upplever att det är motiverat att arbeta och göra investeringar i gården, vilket kan föranleda att det enligt villkoret utgå olika ersättning till syskonen vid en eventuell försäljning. En övertagare som har investerat mycket i gården kan då få mer ersättning än andra syskon.
Villkoret kan också exempelvis stipulera att det är värdet vid tidpunkten för gåvan som ska vara utgångspunkt för beräkning av eventuella ersättningar och inte värdet som erhålls vid en försäljning.
7.2.5 Villkor om enskild egendom
I samband med gåva kan givaren uppställa villkor om att egendomen ska vara mottagarens enskilda.127 Ett sådant villkor bör ges i skriftlig form, även om det inte alltid finns formella
126 JB 7 kap. 10-11 §§.
127 ÄktB 7 kap. 2 § p. 2.
39
formkrav.128 Vid gåva av fast egendom måste villkoret dock intas i gåvobrevet.129 Att egen-dom ska vara enskild kan också föreskrivas av en arvlåtare i ett testamente.130
Villkor om enskild egendom medför att egendom hålls utanför en eventuell bodelning mellan gåvomottagaren och dennes make. Om egendom inte är enskild ska värdet av den, på grund av dess egenskap av giftorättsgods, delas lika vid en skilsmässa (se avsnitt 4.1).131 Det kan därför vara angeläget för givaren att noga fundera över vad denne önskar ska hända med egendomen. Villkoret kan utgöra en trygghet för både givare och gåvomotta-gare, men kan också begränsa möjligheterna för mottagaren att själv råda över sin och sin eventuella makes ekonomiska mellanhavanden. På grund av det sistnämnda kan det vissa gånger finnas skäl att överlämna beslutet om egendomens karaktär till mottagaren. Denne kan genom äktenskapsförord avtala med sin eventuella make att egendomen ska vara en-skild.132 Om egendom har gjorts enskild genom villkor vid gåva kan makarna själva göra egendomen till giftorättsgods genom äktenskapsförord endast om givaren har lämnat sitt medgivande till det.133
7.2.6 Kommentar till villkor och förbehåll
Att villkora gåvor bör övervägas noggrant. Överlåtelseförbud och hembudsförbehåll som medför utmätningshinder kan exempelvis inverka negativt på långivare, eftersom tillräcklig säkerhet kanske inte kan erbjudas dem. Ett överlåtelseförbud är vidare en tämligen drastisk åtgärd eftersom det medför att mottagaren är tvingad att behålla egendomen, oavsett vad som händer. En givare kan omöjligen förutse framtiden, varför det är svårt att veta om ett villkor får önskad effekt. Exempelvis kan det vid en eventuell framtida konkurs hos gåvo-mottagaren finnas en önskan om att kunna överföra viss egendom till gåvogåvo-mottagarens make, så att egendomen kan skyddas från att lämnas ut till borgenärer. En sådan åtgärd är möjlig genom en bodelning under äktenskap.134 Villkor om exempelvis överlåtelseförbud, hembudsförbehåll och enskild egendom som stipulerats vid gåva eller arv förhindrar dock även denna typ av egendomsjusteringar. När villkor väl har föreskrivits är möjligheterna små för en gåvomottagare att få till stånd en ändring av dem.135
128 Teleman, Bodelning, s. 60.
129 JB 4 kap. 3§ p. 1 och 29 §.
130 ÄktB 7 kap. 2 § p. 4.
131 ÄktB 7 kap. 1 §, 10 kap. 1 § resp. 11 kap. 3 §.
132 ÄktB 7 kap. 2 §, ang. enskild egendom till följd av äktenskapsförord.
133 Jfr. RH 1994:48.
134 ÄktB 9 kap. 1 § st. 2.
135 Jfr. permutationslagen (1972:205).
40
En annan aspekt som kan vara värd att beakta är att gåvor som givits med villkor om exempelvis överlåtelseförbud, hembudsförbehåll eller nyttjanderätt kan vara svåra att vär-dera. Hur mycket kan en fastighet till exempel anses vara värd när den inte får säljas och innehavaren därför inte kan realisera det ekonomiska värdet? Vidare kan nog förbehåll om nyttjanderätt på fastighet många gånger komma att resultera i sänkt marknadsvärde, efter-som förbehållet bland annat kan medföra inskränk rådighet för ägaren. Villkor kan således vara ett sätt att medvetet justera en gåvas värde.