Kv Rämen, Stockholm
BILAGA 2 Underlag för värdering a
Kv Rämen Årsta
för upplåtelse med
kooperativ hyresrätt
Utvecklingsbolaget
Sverige AB
2007-05-03Innehåll
Beaktade förutsättningar ... 111 Legala förutsättningar ... 112 Ekonomiska förutsättningar... 113 Handlingsalternativ... 117
Försäljning till kooperativ hyresrättförening ... Försäljning till fastighetsbolag... Föreningsrättsliga frågor ... 121
Uppdragsgivare PAR Fastigheter AB
Johan Eriksson
Utvecklingsbolaget Lars Malmgren
Gamla v 1 370 43 Sturkö 0455-42042 0733-242041 lars@veberod.com www.utvecklingsbolaget.org
Utvecklingsbolaget har fått i uppdrag att lämna ett beslutsunderlag för bedömning av legala och ekonomiska villkor för att upplåta planerad nyproduktion i kv Rämen, Årsta med kooperativ hyresrätt. Bolaget vill med denna rapport belysa de alternativ och villkor som bör beaktas vid ett sådant ställningstagande.
Sturkö 2007-05-03
Bilagor
1. Förvärvsunderlag för fastigheten Kv Rämen 2. cash-flow samt flerårskostnadskalkyl 3. marknadsvärderingsunderlag
4. relativ hyressättning samt fördelning av upplåtelseinsatser
Beaktade förutsättningar
Följande dokument från uppdragsgivaren har legat till grund för analysen;
• Underlag till detaljplan Våningsplan 2-4 Årsta 1:1 och del av kv Rämen skala 1:250
Upprättad 2007-04-13 Nils Smedmark arkitekter
Innehållande uppgifter om lägenhetstyper för vån 2-4, BOA samt ÖVA samt planlösningar • Lönsamhetsbedömning Kv Rämen, Årsta
Upprättad 2006-11-01 av Bygganalys
Innehållande uppgifter om beräknad investeringskostnad, exklusive kostnader för tomträttsavgäld samt eventuell vinst vid överlåtelse, bedömda driftskostnader samt intäkter för parkering.
• Reviderat underlag till detaljplan KV Rämen Årsta, PAR Fastigheter AB
Upprättad 2007-01-22 Nils Smedmark Arkitekter
Innehållande ritning samt uppgifter om antal garageplatser samt markplatser
För fastigheten givna förutsättningar
Köpeskilling 122 000000 Lägenheter 63 Avkastningsvärde 3,85 % BOA 4652 kvm Drift 285 kr/kvm BIA 110 kvm Taxeringsvärde 90 000 ÖVA 2925 kvm KPI 2,5% Garage/p-platser 35 Övriga förutsättningar • Avskrivningar 2 %
• Amorteringar fem år amorteringsfritt, därefter 2 %
• Hyressättning grundat på Hyresmarknadskommitténs rekommendationer
från 1991
• Upplåtelseinsatser fördelade per kvm BOA • Kostnader och priser i maj 2007 års prisläge
Ej beaktade förutsättningar
• Kostnader för tomträttsavgäld
• Oberoende marknadsvärdering av fastigheten • Marknadsbedömning gällande jämförbara hyror
samt bopriser för bostadsrätter
• Bostadsefterfrågan och lokal bostadsmarknad
Legala förutsättningar
Den kooperativa hyresrätten vilar på i huvudsak två grundläggande lagrum, lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt, vilken reglerar de hyresrättsliga villkoren för kooperativa hyresrättsföreningar som efter 2003 registrerats på Bolagsverket., samt lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, vilken reglerar villkoren för föreningens ledning och verksamhet.
En kooperativ hyresrättsförening är således en ekonomisk förening, men av särskilt slag på samma sätt som bostadsrättsföreningar. Det innebär att föreningslagen endast är tillämplig i de delar som det finns hänvisningar från lagen om kooperativ hyresrätt. Således kan tex inte en kooperativ hyresrättsförening uppta några förlagsinsatser som en ekonomisk förening annars har möjlighet till.
Å andra sidan har registrerade kooperativa hyresrättsföreningar en väsentligt tydligare och hållbarare juridisk plattform när det gäller att reglera hyresgästers rättigheter och skyldigheter,
hyressättning mm, än vad en ren ekonomisk förening skulle ha haft. De hyresrättsliga frågor som berör kooperativa hyresrättsföreningar utgår från hyreslagen, (JB 12 kap), medan de avvikelser som endast berör föreningarna regleras i lagen om kooperativ hyresrätt.
Skillnader mellan dessa båda lagrum är bl a att den kooperativa hyresrättsföreningen har ansvaret för lägenhetsunderhållet och fastställande av hyra för lägenheterna. Överlåtelse av hyresavtal, uthyrning i andra hand, ändring av hyresvillkor och förverkande av hyresrätten utgår således från hyreslagens
bestämmelser, men vissa undantag görs med hänsyn till föreningsansvaret. Således måste en inflyttande hyresgäst begära medlemskap i föreningen för att kunna byta till sig en lägenhet. En medlem kan inte
deponera hyran vid en tvist hos länsstyrelsen och hyresrätten kan förverkas om en medlem inte efterlever föreningens stadgar.
Ekonomiska förutsättningar Föreningsekonomin
I anslutning till att riksdagen antog lagen om kooperativ hyresrätt, ändrades r även statens villkor för
bostadskrediter. En kooperativ hyresrättsförening vilken förvärvar en fastighet eller bygger en ny, kan i dag få en kreditgaranti utfärdad av
Bostadskreditnämnden, BKN. Denna garanti uppgår till högst 95% av fastighetens marknadsvärde, räknat på det pantbrev vilket har det bästa förmånsvärdet.
Förordningen (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m., förlängdes den 17
november 2005 till att gälla t.o.m. 2008-12-31 (SFS 2005:869).
Medlemmarnas ekonomi
Varje medlem deltar i föreningen genom att betala en medlemsinsats, vilken regleras i stadgarna.
Medlemmen har alltid rätt att få tillbaka samma belopp som denne betalat i insats/er när medlemskapet upphör. Just detta att medlemmen inte kan ta ut större insats vid överlåtelser än vad hon själv har erlagt, gör att det inte förs in något spekulationsintresse vid succession.
Det är fullt möjligt att ha fler medlemmar än lägenheter i huset, då det saknas en fast koppling mellan
andelsrätten och nyttjanderätten till en lägenhet. Härigenom kan föreningen organisera en kö bland medlemmar, om det finns flera som vill invänta en ledig lägenhet i huset. Möjligheten att dela upp insatsen i dels en medlemsinsats och en upplåtelseinsats, gör att medlemsinsatsen kan sättas till ett belopp som
möjliggör ett köande, och där upplåtelseinsatsen sätts till ett belopp som tillförsäkrar föreningen erforderligt kapitaltillskott för föreningens kapitalutgifter från de medlemmar som bor i huset. Om medlemmen säger upp sitt medlemskap, är det detsamma som att man sagt upp sitt hyresavtal.
Upplåtelseinsatsen
Det är föreningen själv som beslutar om storleken på upplåtelseinsatsen. De insatser som medlemmarna betalar, syftar till att ge föreningen det kapital som behövs för att föreningen långsiktigt skall klara sina ekonomiska åtaganden. Det kommer därför att skilja sig åt mellan föreningar, beroende på om den blockhyr
eller äger huset. I nyproduktion kommer insatsen att finansiera del av topplånet. Insatser och hyror blir då kommunicerande kärl, högre hyror kan ge lägre insatser och vice versa.
Hyran
Oavsett vilken modell av kooperativ hyresrätt som föreningen valt, är det föreningens styrelse som själv beslutar om hyran för lägenheterna. Man kan då skilja mellan hur stor intäkt hyran skall utgöra, och hur denna sedan skall fördelas mellan de olika lägenheterna i huset. Formerna för på vilka grunder hyrorna skall fastställas, skall framgå av stadgarna.
Som nämnts, finns det en naturlig koppling mellan föreningens insatser och hyrans storlek. Hyrorna för de enskilda lägenheterna bör ju helst vara lägre än hyran för likvärdiga hyresrättslägenheter på orten, om det även tillkommer en insats.
Beskattning
De skattemässiga villkoren skiljer sig åt mellan hyresmodell och ägarmodell. Reglerna för den
kooperativa hyresrättsföreningen enligt ägarmodell är de som gäller för privatbostadsföretag. Med
privatbostadsföretag avses enligt 2 kap l7 § IL en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget eller uteslutande eller så gott som uteslutande består i att åt sina medlemmar eller deltagare tillhandahålla garage eller någon annan för deras personliga räkning avsedd anordning i byggnader som ägs av förening eller bolaget
Bedömningen av omfattningen av tillhandahållandet av bostäder görs utifrån taxeringsvärdet (RSV S 1999:43). Med klart övervägande del avses ca 60 % och uppåt (prop 1999/2000:2, del I sid 505). Det innebär att föreningen måste tillhandahålla bostäder till med- lemmar i byggnader som ägs av föreningen till minst 60 % av hela taxeringsvärdet för fastigheten.
Utrymmen som har naturlig anknytning till bostäderna såsom förrådsutrymmen, tvättstuga etc för
hyresgästerna räknas till bostadsdelen enligt ett förhandsbesked hos skatterättsnämnden från den 2l februari 2001.
Ett privatbostadsföretag skall sedan 2007-01-01 i fråga om en fastighet i Sverige, utöver vad som sägs i 26
och 27 §§, inte längre ta upp inkomster och inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten.
Den kooperativa hyresrättsföreningen enligt
hyresmodell, är en ekonomisk förening av särskilt slag. Då föreningen inte äger fastigheten som den hyr, omfattas den inte av de särskilda bestämmelserna om privatbostadsföretag. Det framgår inte av förarbetena på vilket sätt beskattning av hyresmodellen skall ske. Med hänsyn till föreningens speciella karaktär av ekonomisk förening, kan två regelsystem komma ifråga. Dels beskattningsregler för ekonomiska föreningar, och då som oäkta bostadsföretag. Dels beskattningsregler för kooperativ förening enligt 39 kap 21 - 24 §§ IL. Då rättsläget vad gäller beskattning kan uppfattas som oklart för hyresmodellen, bör följande omständigheter beaktas vid val av denna modell. Såsom oäkta bostadsföretag, skall den kooperativa hyresrättsföreningen som skattepliktig intäkt ta upp hyror från medlemmarna och eventuella hyresgäster i föreningens hus. I den mån medlemmarna inte betalar normal bruksvärdeshyra för sina lägenheter, skall föreningen uttagsbeskattas. Härvid skall, förutom den faktiska hyran, som intäkt även tas upp ett belopp motsvarande skillnaden mellan normalhyror och de erlagda hyrorna. Normalhyran beräknas med ledning av i orten gällande hyrespris inklusive värmetillägg. Enligt LKH skall den kooperativa hyresgästen betala den hyra som föreningen bestämmer. Hyreslagens regler om hyran gäller inte enligt 3 kap 6 §, i detta fall. I prop. 2001/02:62 om kooperativ hyresrätt, diskuteras hyressättningen i en kooperativ hyresrättsförening. Enligt regeringens bedömning ”fanns det övervägande skäl för att hyreslagens regler om skälig hyra inte bör gälla i förhållandet mellan en kooperativ
hyresrättsförening och dess kooperativa hyresgäster. En kooperativ hyresrättsförening bör alltså inte vara bunden vare sig av bruksvärdesprincipen eller av några andra i lag angivna principer” s 85. Föreningar som under längre tid sänkt sina boendekostnader och därmed kunnat erhålla en hyresnivå som påtagligt understiger den som vid en bedömning av normalhyran på orten skulle vara jämförbar, kan hamna i konflikt mellan regelverken för den kooperativa hyresrätten och beskattningssystemet för oäkta bostadsföretag. Ett av de grundläggande villkoren med den kooperativa hyresrätten, att den skall ge förutsättningar för större inslag av självförvaltning än vanlig hyresrätt, samt möjligheten att via insatser påverka hyresnivån, kan
därmed komma att stå i strid med villkoren för beskattningssystemet för oäkta bostadsföretag. Det andra alternativet till beskattningssystem, som kan tillämpas på en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodell, gäller för kooperativa föreningar enligt 39 kap 21 - 24 §§ IL.
Föreningslagens regler om öppenhet gäller även för kooperativa hyresrättsföreningar (2 kap 5 § LKH). Förutsättningarna för lika rösträtt är emellertid annorlunda. En kooperativ hyresrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till sina medlemmar upplåta bostadslägenheter med hyresrätt (1 kap 3 § LKH). Samma ändamål gäller för en bostadsrättsförening med skillnaden att upplåtelsen skall vara bostadsrätt (1 kap 1 § bostadsrättslagen). Inom bostadsrätten gäller principen en röst per hushåll, det vill säga att om flera bostadsrättsmedlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst vid föreningsstämma tillsammans om inget annat bestäms i stadgarna (9 kap 14 §). Motsvarande regler gällande föreningsstämman återfinns emellertid inte i LKH, varför det står föreningen fritt att låta båda i ett hushåll vara medlemmar. Reglerna i föreningslagen blir här direkt tillämpliga. Den innebär att principer som är lämpade för producent- och konsumentkooperativa föreningar även kommer att tillämpas på den
kooperativa hyresrättsföreningen. Inget hindrar i och för sig föreningen att ta i en bestämmelse om
röstbegränsning i stadgarna, men den skattemässiga statusen som kooperativ förening, skulle gå förlorad. Det finns ingen fast koppling mellan andelsrätten och nyttjanderätten i den kooperativa hyresrättsföreningen. Detta öppnar för att föreningarna skall kunna upprätta en bostadskö i vilken även medlemmar skall kunna ansluta sig. Så har även skett i flera föreningar. Inom SKB består bostadskön av drygt 70 000 medlemmar. Dessa har emellertid inte samma rösträtt på stämman av förklarliga skäl. På samma sätt kommer här
beskattningsreglerna i konflikt med reglerna för kooperativa hyresrättsföreningar när det gäller lika rösträtt.
Vad vidare gäller utdelningsprinciperna, skall dessa i en kooperativ förening ske i förhållande till inköp eller försäljning eller liknande grunder. Omsatt till en kooperativ hyresrättsförening innebär detta att återbäring sannolikt skulle lämnas i förhållande till inbetalda hyror istället för inbetalda medlemsinsatser. Med ett rättvisande hyressättningssystem inom
föreningen, skulle en sådan utdelning bli orättvis i förhållande till de insatser som medlemmen deltar med i föreningen.
Avslutningsvis skulle även de som inte är medlemmar ha samma rätt till återbäring som en medlem. Om föreningen skulle behöva uppfylla detta kriterium för att kunna ha status som kooperativ förening, skulle
hyresgäst som inte är medlem i föreningen men som bor i huset, vara berättigad till återbäring i förhållande till inbetald hyra. En sådan ordning strider emellertid mot villkoren för utdelning enligt LKH. Utdelning av vinst får nämligen inte ske till andra än medlemmar i en kooperativ hyresrättsförening (2 kap 21 §).
Handlingsalternativ
PAR Fastigheter AB har uttryckt två huvudsakliga handlingsalternativ utifrån att bolaget själv som byggherre producerar anläggningen och överlämnar denna nyckelfärdig till en köpare. Dels kan en
kooperativ hyresrättförening vara köpare, då utifrån de villkor som följer av upplåtelseformens ägarmodell. Dels kan ett fastighetsbolag förvärva fastigheten och i sin tur blockuthyra den till en kooperativ
hyresrättförening, då utifrån de villkor som följer av upplåtelseformens hyresmodell.
I det följande skall dessa båda alternativ belysas utifrån legala och ekonomiska förutsättningar.
Försäljning till kooperativ hyresrättförening
Finansiering under byggtiden
För projektets finansiering före och under byggtiden, kommer byggherren att behöva driva projektet på egna finansiella meriter, utöver vad som kan lyftas inom byggkreditivet. Vid en vidareförsäljning till en
kooperativ hyresrättförening kommer sannolikt antalet tecknade förhandsavtal att ha stor betydelse för kreditgivarens lånevillkor. Detta förutsätter att en kooperativ hyresrättförening bildas under
projekteringsfasen. Byggherren kan då driva föreningen interimistiskt och rekrytera medlemmar samtidigt som lägenheterna fördelas och förhandsavtal tecknas med intresserade medlemmar.
Förtida upplåtelseinsatser
I samband med att förhandsavtal tecknas, får föreningen enligt 12 § lagen om kooperativ hyresrätt, ta emot förskott på en upplåtelseinsats endast om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillstånd till det. Länsstyrelsen skall då lämna tillstånd, om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för
återbetalning av förskottet. Föreningen kan då låna ut insatserna under byggtiden för att finansiera sådana kostnader som inte är hänförliga till projektets byggverksamhet.
Förvärvet
Ett förvärv av en kooperativ hyresrättförening kan gå till på så sätt att föreningen förvärvar aktierna i ett av säljaren helägt bolag, bildat enbart för den berörda fastigheten. Föreningen får då endast kostnader för pantbrev utöver köpeskillingen på 122 MKr.
Föreningen skall då kunna erhålla ett bottenlån som högst kan uppgå till 95 % av fastighetens
marknadsvärde. Toppfinansieringen täcks sedan av upplåtelseinsatser. Faktorer som påverkar varandra är upplåtelseinsatsens storlek, hyra och driftsnetto,
fastighetens marknadsvärde samt ett hållbart cach-flow under en 10-års period.
En analys av dessa inbördes kommunicerande
variabler, skall ta hänsyn till följande styrande faktorer; • Den ekonomiska planen för föreningen skall
vila på ekonomiskt tillförlitliga grunder
• Upplåtelseinsatserna skall ta höjd för skillnaden mellan ett rimligt marknadsvärde och det
faktiska priset för förvärvet, samtidigt som nivån klart skall understiga priset för motsvarande bostadsrätter
• Räntor och amorteringar för föreningens bottenlån skall kunna balanseras mot föreningens hyresintäkter
• Hyrorna skall understiga jämförbara hyror inom nyproducerade lägenheter på orten.
Analysen visar att följande nyckeltal, givet för fastigheten fastställda förutsättningar, ger den mest optimala balansen:
Finansieringanalys
Köpeskilling 122 MKr Upplåtelseinsatser 32,9 MKr Möjligt marknadsvärde 96,5 MKr Per lägenhet 522 KKr
Bottenlån 75 % 91,5 MKr Hyra 1300 kr/kvm
Villkoren för värderingen återfinns i bilaga 1, cash-flow analys och flerårskalkyl återfinns i bilaga 2 samt
underlag för en marknadsvärdering av givna villkor återfinns i bilaga 3.
Upplåtelseinsatsernas storlek på drygt 520 000 kr, kommer sannolikt att ligga under priserna för
motsvarande bostadsrätter. Samtidigt förutsätter det att hyresgästerna har en egenfinansiering för hela, eller i vart fall, del av upplåtelseinsatsen, då denna annars kommer att behöva tas upp som blancolån.
Frågor kring marknad, förutsättningar för medlemsrekrytering, betalningsvilja och
marknadsvärde har legat utanför detta uppdrag att bedöma.
Försäljning till fastighetsbolag
Vid försäljning till ett fastighetsbolag, värderas
fastigheten som en kommersiell hyresfastighet. Någon värdering utifrån ortsprismetod, eller avkastningsmetod har inom ramen för detta uppdrag inte gjorts.
En indikation på marknadsvärde enligt
avkastningsmetoden ger följande värden vid en hyresnivå på 1300 kr/kvm; Marknadsvärde Avkastningskrav 94 435 000 kr 5 % 104 928 444 kr 4,50 % 118 044 500 kr 4 % 122 643 636 kr 3,85 %
En köpares bedömning av priset 122 MKr i förhållande till avkastningsmetodens värde är i sak ointressant så länge denne är beredd att betala det begärda priset. Det blir här en fråga om köparens långsiktiga intresse och förmåga att medfinansiera projektet med eget kapital.
Blockuthyrning till kooperativ hyresrättförening
Ett villkor för köp kommer sannolikt att vara att fastigheten är fullt uthyrd vid förvärvstillfället. Det innebär att byggherren åter behöver svara för
föreningsbildning samt medlemsrekrytering, så som i det tidigare fallet. Vid överlåtelsedagen skall det då finnas ett slutet blockhyresavtal, samt ett
förvaltningsavtal mellan det ägande bolaget samt den kooperativa hyresrättsföreningen. Försäljningen kan då gå till på samma sätt som i förra exemplet.
Vid tecknandet av avtalen råder avtalsfrihet. Villkoren i blockhyresavtalet bör reglera frågor som blockhyrans storlek, avtalstidens längd, villkoren för förlängning samt övriga hyresvillkor. Det kan även vara fråga om andra villkor som oförutsedda kostnader för vakanser, ändrade statliga villkor för räntebidrag e dyl. Vidare skall kopplingen till förvaltningsavtalet framgå. Förvaltningsavtalet skall sedan i sin tur reglera vilka ansvarsområden förening respektive bolaget skall åta sig samt prissättningen för dessa uppdrag. Vissa gränsdragningsfrågor kommer att behöva diskuteras i samråd med föreningen, det kan gälla yttre underhåll, snöröjning etc, där det inte är givet på förhand vem som skall ansvara för vad.
Föreningens blockhyreskostnad samt förvaltningskostnaderna som följer av
förvaltningsavtalet skall sedan fördelas på de enskilda lägenheterna. Den hyra som föreningen härigenom åsätter respektive lägenhet, omfattas emellertid inte av hyreslagens bruksvärdessystem. Till följd av detta, gäller inte heller hyresförhandlingslagen (SFS
1978:304) för kooperativa hyresrättsföreningar. Någon förhandlingsordning mellan parterna, som gäller mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden, upprättas därför inte. En enskild hyresgäst kan inte klaga på den hyra som föreningen fastställt. Först vid tvist om
förlängning av blockhyresavtalet kan det uppkomma en situation där hyrorna kan komma att prövas utifrån hyreslagens bruksvärdesprinciper.
Upplåtelseinsatser vid blockförhyrning
Den kooperativa hyresrättsföreningen har rätt att ta ut upplåtelseinsatser av medlemmar på samma sätt som inom ägarmodellen. Skillnaden är att föreningen endast kan låna ut kapitalet till hyresvärden, som ett sätt att sänka hyresnivåerna. Hyresvärden kan emellertid inte ta upp lånet som en del av det egna kapitalet, och därmed inte täcka differensen mellan förvärvskostnad och bokfört marknadsvärde. En hitintills oprövad möjlighet skulle kunna vara att föreningens medlemmar tillsköt insatserna i form av kapitalandelslån. Dessa är dock förknippade med resektioner vid återbetalning vilket kan försvåra byggherrens förmåga att kommunicera villkoren vid medlemsrekryteringen, varför vi i dagsläget avråder från denna lösning.
Kvar står således att föreningens upplåtelseinsatser i första hand kan användas för att sänka
boendekostnaderna genom lån till hyresvärden. Under förutsättning att köparen löser toppfinansieringen med eget kapital, bör en upplåtelseinsats på 520 000 kr, ge en genomsnittlig hyressänkning på 300 kr/kvm. Helt beroende på köparens bevekelsegrunder för förvärvet, är det inte möjligt att bedöma från vilken nivå på blockhyran som denna hyressänkning kan utgå från.
Föreningsrättsliga frågor Hyressättningen
Det är den kooperativa hyresrättsföreningens styrelse som har skyldighet att fastställa hyra för den enskilde lägenheten enligt de principer som skall framgå av föreningens stadgar. Då det mellan förening och hyresgäst är fråga om ett hyresförhållande på i praktiken samma grunder som inom hyresrätten, bör även hyressättningssprinciperna vila på samma grunder.