Värdering av materiella anläggningstillgångar

Det bokförda värdet grundar sig på historiska anskaffningskostnader i

Fastighetsbolag A. Företaget gör sedan en värdering av varje enskild

fastighet enligt följande värderingsmodell, som är hämtad från företagets årsredovisning för år 2000, vilken företaget hänvisade till vid intervjun: + Hyresintäkter

- Driftskostnader inkl. fastighetsskatt, exkl. administration = Driftnetto

/ Genomsnittliga direktavkastningskravet för den aktuella fastighetens typ och läge

= Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor

= Fastighetens avkastningsvärde + Nuvärdet av räntebidrag

Empiri

För att göra en uppskattning av avkastningskravet görs en bedömning av bland annat vad marknaden betalar för likvärdiga fastigheter, vad investeraren generellt har för avkastningskrav, skicket på fastigheten, framtida underhållsbehov och uthyrningsrisken, säger Fastighetsbolag A vid intervjun.

Efter att fastighetens bedömda marknadsvärde räknats ut enligt ovan, gör företaget en kompletterande värdering för fastigheter som bedöms vara attraktiva som bostadsrätter. Denna värdering grundas på priser för genomförda försäljningar till bostadsrättsföreningar i respektive område, enligt Fastighetsbolag A:s årsredovisning.

Skogsbolag A säger att värdering av materiella tillgångar blir aktuellt i

samband en med revision, ett bokslut, och att det blir en diskussion mellan företaget och dess revisorer. Företaget jämför den framtida lönsamheten/ avkastningen med det bokförda värdet, för att se om anläggnings- tillgången har ett bestående värde som motsvarar det värde som återfinns i bokföringen.

Skogsbolag B säger vid intervjun att värderingsprocessen är något som

pågår under en längre period. Företaget gör lönsamhetsuppföljning varje månad och ser då om lönsamheten försämras. Om det gått dåligt under en tid och företaget har uppenbara lönsamhetsproblem frågar de sig varför det går dåligt. Beror det på interna problem, som t.ex. låg effektivitet eller en organisation som inte fungerar? Och hur ser den marknad de jobbar på ut? Efter detta ställer sig Skogsbolag B frågan vad de kan göra åt situationen. Här studerar de hur det går för branschen i övrigt, gör benchmarking, vidtar interna åtgärder och samlar fakta. Om den aktuella enheten ska säljas eller behållas diskuteras. Vid detta tillfälle fanns inga potentiella köpare. Dessutom fanns en del synergieffekter att ta hänsyn till. Först efter att detta är gjort ställer sig Skogsbolag B frågan hur tillgången är bokförd. Det ansågs inte realistiskt att kunna sälja tillgången till bokfört värde, utan istället gjordes en bedömning av hur stort restvärdet kunde anses vara. Det finns en andrahandsmarknad för deras enskilda tillgångar. Redovisnings- kriterier kommer alltså in sent i denna process. Företaget ser det här som ett operativt problem där utgångspunkten är lönsamheten, hur det går för företaget, inte frågan om huruvida anläggningstillgångarna är rätt värderade.

Kemibolag A sa vid intervjun att värdering av materiella anläggnings-

Empiri

del. Företaget har en relativt standardiserad modell för hur tillgången ska redovisas. I denna används anskaffningskostnad och enskilda avskrivningsplaner. Denna följs fram till det att ett nedskrivningsbehov identifierats. Ingen annan värdering görs. Hur de identifierar ett nedskrivningsbehov återkommer vi till.

IT-bolag A säger att i den mån de gör någon värdering av materiella

tillgångar så gör de en genomgång av anskaffningsvärdena och ser ifall de kan försvaras. Problemet är att det egentligen inte finns något marknadsvärde att jämföra med. Det är mycket svårt att fastställa ett annat värde än anskaffningsvärdet, enligt företaget.

IT-bolag B säger att eftersom de materiella anläggningstillgångarna står för

en så pass liten del av balansräkningen och att några större värderingsproblem inte föreligger så sker ingen årlig justering av de ursprungliga värderingarna.

IT-bolag C, som inte har gjort nedskrivningar på materiella

anläggningstillgångar, menar att en extern marknadsbedömning är bland de bättre alternativen vid värdering av materiella tillgångar.

Enligt Revisor A handlar nedskrivning om att företaget har en tillgångsmassa som inte genererar tillräckligt överskott för att försvara det bokförda värdet. Investering i tillgångsmassan görs för att tjäna pengar i framtiden, och den årliga avkastningen på tillgångarna ska försvara det bokförda värdet. Revisor A menar att företaget kan räkna baklänges hur mycket de har råd att betala då de kräver en viss avkastning på sin investering. Detta är egentligen en vanlig investeringskalkyl och det värde de får fram blir det bokförda värdet, under förutsättning att de köper tillgången till det de räknat ut enligt ovan. Om någonting händer i omvärlden som gör att de får en lägre avkastning än beräknat kan det leda till att de måste göra en nedskrivning. Detta gäller oavsett vad det är för tillgång, enligt Revisor A.

”Det är samma investeringskalkyl som de har i botten och värdet försvaras alltid av vad man kan räkna hem i intjäning i framtiden.”

Revisor A, (2001-04-18)

Revisor B ser det som att det ofta är någon typ av marknadsvärde som är

Empiri

sällan någon typ av kassaflöde som används vad gäller materiella tillgångar.

Redovisningskonsulten säger att värderingen ofta handlar om kassa-

genererande enheter, att värderingen görs på hela företaget eller en enhet. Om det visar sig att ett nedskrivningsbehov finns är frågan var nedskrivningen ska göras. I de flesta fall han stött på har det funnits så stora goodwillposter att de materiella tillgångarna aldrig skrivits ned.

4.2.1.1 Problem vid värderingen

Vid värderingen av materiella anläggningstillgångar anser vi att problem ibland kan uppstå, då värdering innehåller vissa subjektiva inslag. Vi frågade därför företagen vad de såg för problem. Fastighetsbolag A och IT-

bolag B upplevde inte några speciella problem. Övriga bolag svarade

följande:

• Att bedöma på hur lång tid tillgången ska återbetala sig för att motsvara det bokförda värdet, och att det kan finnas olika åsikter om detta. (Skogsbolag A)

• Marknadsmässiga bedömningar, lönsamheten är cyklisk och varierar kraftigt mellan åren. (Skogsbolag B)

• Att bedöma den framtida marknaden och det framtida kapacitetsutnyttjandet. (Kemibolag A)

• Att det inte finns något marknadsvärde. En del tillgångar kan vara av värde för företaget men inte för någon annan (IT-bolag A)

• Allmänna kalkylosäkerheter, som bedömning av förväntad framtida intäkt och specialutrustning med liten eller ingen marknad (IT-bolag C)

Enligt Revisor A är det en svårighet att bedöma ett nettokassaflöde då många antaganden måste göras t.ex. om ränteutvecklingen och hur marknaden ser ut. Revisor B anser att frågan om huruvida värdenedgången är bestående eller inte är svår. Ganska ofta saknas ett marknadsvärde för tillgången vilket också är ett problem. Redovisningskonsulten menar att det kan vara väldigt svårt att se tillgångarna enskilt, då de ofta finns i produktionen i en större enhet.

Empiri