Bostadsmarknaden 2008-2009
- med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008
- med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten
2008
Titel: Bostadsmarknaden 2008-2009 – med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008
Utgivare: Boverket augusti 2008 Upplaga: 1
Antal ex: 500 ex Tryck: Boverket internt ISBN: 978-91-86045-23-4 ISSN: 1651-3509
Sökord: bostadsmarknaden, bostadsmarknadsläget, kommuner,
bostadsförsörjning, bostadsbrist, outhyrda lägenheter, bostadsbyggande, nyproduktion, ombyggnad, planering, bostäder, studenter, ungdomar, flyktingar, äldre, funktionshindrade, särskilt boende, hemlösa,
kommunala bostadsförmedlingar, försäljning av allmännyttiga bostäder, statistik, analyser, prognoser, Sverige
Dnr: 212-5392/2007
Omslagsfoto: Bildarkivet Rättviks kommun. Publikationen kan beställas från:
Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56
Fax: 0455-819 27
E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se
Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.
Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. ©Boverket 2008
Förord
I Boverkets uppdrag ingår det att bevaka utvecklingen på bostadsmark-naden. Utvecklingen ser mycket olika ut beroende på var i landet man befinner sig och i vilken typ av kommun man är i. För att få en bild över utvecklingen på alla de lokala bostadsmarknaderna runt om i landet gör vi i början av varje år en enkät till samtliga kommuner med frågor som på olika sätt belyser läget på bostadsmarknaden och det förväntade bostads-byggande.
Vårt syfte är att ge en bred överblick över det aktuella läget i landet, följa utvecklingen över tiden och att bidra med ett underlag för
bedömningar av utvecklingen de närmaste två åren. Materialet ger möjligheter att göra analyser på i princip valfri regionalnivå.
Bostadsmarknadsenkäten ingår som underlag till våra byggprognoser. Enkäten genomförs i samarbete med länsstyrelsernas plan- och bostadsenheter, och vi vill särskilt tacka länsstyrelserna för deras
värdefulla insatser, inte minst när det gäller att motivera kommunerna att medverka i undersökningen. Vi samråder också varje år med Sveriges Kommuner och Landsting.
Ett varmt tack vill vi också rikta till kommunerna, utan deras
medverkan hade det naturligtvis inte varit möjligt att genomföra en sådan här undersökning.
Rapporten har utarbetats av Christina Johannesson (projektansvarig), Anna Andersson, Johanna Andersson, Ulrika Benskjöld, Julie Mostert, Hans-Åke Palmgren, Rolf-Erik Roman och Annette Rydqvist. Martin Hedenmo är ansvarig enhetschef.
Karlskrona augusti 2008
Janna Valik generaldirektör
Innehåll
Boverkets reflektioner... 7
Sammanfattning av kommunernas bedömningar... 11
Olika förutsättningar i kommunerna... 15
Hur fördelar sig befolkningen? ... 17
Situationen i de mindre kommunerna ... 18
Situationen i de mindre kommunerna ... 19
Bostadsmarknadsläget ... 27
Färre kommuner med överskott på bostäder... 27
Antalet kommuner som har problem med tomma lägenheter minskar... 36
Sex av tio invånare bor i kommuner med bostadsbrist... 39
Hyresrätter – till äldre, ungdomar och flyktingar ... 41
Fler kommuner rapporterar brist för unga ... 45
Bostadsbyggandet... 53
Osäkert hur många bostäder som påbörjades år 2007 ... 53
Kommunerna räknar med ökat byggande... 55
Antalet bostäder ökar i projektlistorna i Storstockholm... 61
Antalet hyresrätter minskar ... 64
Varför ökar inte bostadsbyggandet ännu mer?... 68
Minskat intresse för studentbostäder ... 70
Satsningar på seniorbostäder ... 78
Arbetet med boendefrågorna... 83
Fortfarande få kommuner med aktuella riktlinjer... 83
Samma frågor som tidigare fortsätter att vara de mest aktuella ... 88
Utsatta områden... 90
Bostadsförmedlingar och förturer... 92
Försäljning av allmännyttiga bostäder ... 95
Ökar försäljningar av allmänyttiga bostäder?... 95
Försäljningar under 2007 ... 101
Insatser för särskilda grupper ... 109
Fortsatt brist på särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade... 109
2,5 miljarder till äldrebostäder ... 110
Bostäder till flyktinghushåll... 117
Förändringar av bostadsbeståndets fördelning på hustyper, ägarkategorier och upplåtelseformer 1990-2007... 123
Sammanfattning ... 123
Fördelning av bostadsbeståndet på hustyper – småhus och flerbostadshus ... 128
Fördelning av bostadsbeståndet i småhus på upplåtelseformer ... 137
Fördelning av bostadsbeståndet i flerbostadshus på upplåtelseformer... 139
Fördelning av bostadsbeståndet i flerbostadshus på ägarkategorier ... 145
Nybyggnad, ombyggnad och rivningar 1991-2007 i allmännyttan, privat hyresrätt och bostadsrätt ... 149
Bilaga 1 Länsindelning ... 160 Bilaga 2 Storstadsregioner och högskoleorter ... 161 Bilaga 3 Bostadsmarknadsläge, förväntad utveckling på
bostadsmarknaden och rivning på grund av uthyrningssvårigheter per kommun ... 162
Bilaga 4 Kommuntyper ...168 Bilaga 4 Förväntat bostadsbyggande, befolkning,
Boverkets reflektioner
Syftet med rapporten
Syftet med Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME) är att bidra till en kontinuerlig uppföljning över tid av utvecklingen på bostadsmarknaden och att spåra trender och tendenser inför den framtida utvecklingen. Materialet ger möjlighet att analysera regionala mönster och skillnader mellan olika typer av kommuner. Bostadsmarknadsenkäten fungerar också som en ingång till vidare kontakter med enskilda kommuner eller andra typer av fördjup-ningar, utifrån de indikationer som enkätsvaren ger.
Enkäten genomförs i samarbete med landets länsstyrelser. Länsstyrelserna samlar in materialet från kommuner och går igenom resultaten. Denna kvalitetssäkring är en viktig del i arbetet med enkäten. Länsstyrelserna bidrar även med bedömningar och synpunkter på resultaten från det egna länet.
Rapporten bygger mestadels på uppgifter från Boverkets Bostadsmark-nadsenkät. Men för att bland annat kunna göra olika jämförelser och kunna sätta in resultaten i ett större sammanhang används även material från till exempel Statistiska centralbyrån (SCB).
I årets rapport finns ett nytt avsnitt om bostadsbeståndets utveckling 1990-2007, som bygger på uppgifter från SCB.
290 olika planeringssituationer
De senaste åren har många kommuner uppgett att man har brist på bostäder, särskilt i centralorterna. Samtidigt har allt färre kommuner problem med tomma lägenheter. I bostadsmarknadsenkäten ber vi kommunen göra en övergripande bedömning av bostadsmarknadsläget i kommunen. Det råder brist på bostäder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. ”Överskott på bostäder” innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. Att det finns tomma lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden som helhet präglas av ett överskott. Detta sätt att definiera begreppen ger utrymme för olika tolkningar och bedömningar. Ett annat sätt att få en uppfattning om situationen på de lokala
bostadsmarknaderna är att titta på marknadsindikatorer tillsammans med kommunernas bedömningar.
Om det råder bostadsbrist eller inte på den lokala bostadsmarknaden är i många fall en bedömningsfråga. Brist på bostäder innebär dessutom olika saker i olika typer av kommuner. Genom att dela in kommunerna i olika grupper efter befolkningsstorlek1 och sedan titta på hur olika åldersgrupper flyttar mellan olika typer av kommuner kan man få en bild av vilka olika situationer kommunerna har att ta hänsyn till. Storstadsregionerna har stor inflyttning, men av olika karaktär. I Malmö till exempel är
flyktinginvandringen stor, men det finns också en betydande inflyttning från Danmark, vilket påverkar efterfrågan på bostäder på olika sätt. På mindre orter är det inte alltid bostadsbristen i sig som är problemet, utan kanske snarare att anpassa bostadsbeståndet till de behov som finns (exempelvis billiga hyresrätter så att ungdomar kan flytta hemifrån och att par som separerar, snabbt kan skaffa en till bostad). Det handlar även om att tillgänglighetsanpassa beståndet efter den åldrande befolkningens behov.
Där det finns för få bostäder i förhållande till behov och efterfrågan, t ex på grund av att det är en stor inflyttning, kan det leda till trångboddhet och att anställda på ortens arbetsplatser behöver pendla över stora avstånd eller att de söker jobb någon annanstans. Men brist på bostäder kan också innebära att det till antalet finns tillräckligt med bostäder men att det är fel sorts bostäder. De lediga bostäderna kanske inte är anpassade för en åldran-de befolkning eller finns utanför centralorten i områåldran-den där servicen har för-svunnit. Det kan även vara så att man behöver få till flyttkedjor för att möjliggöra eller underlätta generationsväxling i olika delar av beståndet.
Oavsett om det handlar om obalans mellan antalet lägenheter på marknaden, antalet bostadssökande eller att kvaliteten på utbudet inte motsvarar det som efterfrågas, så är rapporterad brist på bostäder inte alltid detsamma som nybyggnadsbehov. Ett ökat utbud kan uppstå genom en ökad omsättning av lägenheter i beståndet. Men det kan vara svårt för den som har låg inkomst att få råd med en lägenhet, oavsett om den är ny eller begagnad.
Rapporterad bostadsbrist är inte heller nödvändigtvis ett problem som behöver uppmärksammas eller åtgärdas centralt. I vissa fall är det inget större problem utan snarast ett uttryck för en dynamisk ekonomi där ökade inkomster leder till ökad efterfrågan på bostäder. Det som då krävs är lokala insatser inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
Vad händer på bostadsmarknaden?
Efterfrågan på bostäder kommer även fortsättningsvis att vara stor i många delar av landet. Pressen på kommunerna ökar när det gäller att ha bostäder som motsvarar efterfrågan. Allt fler kommuner rapporterar brist på bostäder och det gäller särskilt de mindre kommunerna. Vi kommer troligtvis att se en ökning av antalet kommuner med brist på bostäder de kommande åren. En positiv följd av detta är att vi kan se en tydlig minskning av kommuner som har överskott på bostäder och som kommer att behöva riva
Att det behövs bostäder kopplat till service och kommunikationer blir allt tydligare när två tredjedelar av kommunerna visar på att man inte har
tillräckligt eller rätt sorts bostäder i centralorterna. Detta hänger samman med att det är personer i medelåldern eller äldre personer som i många kommuner står högst på listan över dem som efterfrågar en ny bostad. Vi ser även att allt fler kommuner har brist på bostäder för ungdomar.
Mellan åren 1990 och 2007 ökade bostadsbeståndet från drygt 4 miljoner lägenheter till knappt 4,5 miljoner lägenheter.
Kommunerna förväntar sig att antalet påbörjade bostäder år 2008 blir ungefär oförändrat jämför med år 2007, och ökar med 12 procent fram till år 2009. Kommunerna förväntar sig att byggandet ökar i samtliga
kommungrupper utom bland kommuner som har fler än 75 000 invånare utanför storstadsregioner2. Det förekommer ofta en viss överskattning i kommunernas förväntningar på bostadsbyggandet. Mycket tyder dock på att kommunerna totalt sett har gjort större överskattningar av bostadsbyggandet denna gång jämfört med de senaste 4 åren, vilket bland annat skulle kunna bero på det osäkra läget i ekonomin. Enligt Boverkets Indikatorer förväntar vi oss att bostadsbyggandet kommer att minska i år till 32 000 bostäder.
Tillståndspliktens upphörande från och med den 1 juli 2007 har inneburit ett ökat intresse för försäljningar av det allmännyttiga bostadsbeståndet, framför allt i Stockholm stad. Där har det sålts och framförallt planeras det försäljning av ett stort antal lägenheter. Omvandling av allmännyttiga bostäder till bostadsrätter har framför allt skett i Stockholm. Man kan inte se samma tendenser i Göteborg eller Malmö. I landet i övrigt är det oftast endast mindre försäljningar till privata hyresvärdar. Det är inte ovanligt att dessa försäljningar sker för att bostadsföretagen ska få resurser till att bygga nytt eller rusta upp.
Enligt den genomgång av hur hela beståndet utvecklats mellan åren 1990 till 2007, som presenteras i sista kapitlet, är försäljningar av befintliga hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar en viktig faktor bakom den minskade andelen hyreslägenheter och den ökade andelen bostadsrätts-lägenheter. 75 procent av dessa försäljningar, mätt i antal lägenheter, ägde rum i Storstockholm.
Sammanfattning av kommunernas
bedömningar
Bostadsmarknaden
De senaste sex åren har de kommuner som har överskott på bostäder minskat stadigt, och i år har de minskat ytterligare till 13 procent. Samtidigt är det allt fler kommuner med balans totalt sett på bostadsmarknaden; det är nu 36 procent av kommunerna som redovisar balans. Av dessa kommuner har dock hälften brist på bostäder i centralorten eller i innerstaden, och många tror att bristen kommer att öka de kommande två åren. Det är allt fler kommuner som har brist på bostäder i centralorten eller innerstaden.
44 procent av kommunerna som bedömer att bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder. Av dem har knappt hälften som mindre än 25 000 invånare. En fjärdedel tror att bristen kommer att öka de kommande två åren. Antalet lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet fortsätter att minska.
Fler kommuner rapporterar brist för unga
Det vanligaste är att det är brist på små och medelstora hyresbostäder, men ofta saknas även ett tillräckligt utbud av andra boendeformer, enligt kommu-nernas bedömningar. Äldre som vill flytta till något mindre, ungdomar, barnfamiljer och hushåll med höga krav på attraktivt läge, är de grupper som de flesta kommuner pekar på när det gäller vilka som påverkas av bostads-bristen. Även flyktingar som fått uppehållstillstånd är en grupp som allt fler kommuner lyfter fram.
Närmare hälften av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder som ungdomar efterfrågar, och antalet kommuner som uppger det har ökat det senaste året. Bristen på bostäder för unga är mest utbredd i
storstadsregionerna och på högskoleorterna. Särskilda insatser för att hjälpa unga att skaffa sig en egen bostad har minskat i takt med att bostadsbristen har brett ut sig.
Byggandet
Kommunernas bedömningar tyder på att antalet påbörjade bostäder kommer att vara oförändrat i år, men kommer att öka nästa år. Å andra sidan tyder det minskade antalet bostäder i säkra projekt i projektlistorna på att bostads-byggandet minskar i år. Det osäkra läget i samhällsekonomin kan sätta ytterligare käppar i hjulet för bostadsbyggandet. Enligt kommunernas be-dömningar fortsätter antalet hyresrätter att minska i projektlistorna medan antalet bostadsrätter ökar, men det är stora skillnader mellan större och mindre kommuner.
Enligt kommunernas bedömningar kommer produktionen av student-bostäder de närmaste två åren i det närmaste att halveras i förhållande till vad man uppgav förra året.
Det byggs en del seniorbostäder i landet. Enligt kommunernas bedöm-ningar kommer cirka 7000 seniorbostäder att påbörjas de kommande åren. 76 procent av dessa är nyproduktion.
Hur kommunerna arbetar med boendefrågorna
Många kommuner arbetar särskilt mycket just nu för att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen och att öka inflyttningen. Andra frågor som är aktuella i många kommuner är tillgänglighetsfrågor, bostadsförsörjningen för äldre och funktionshindrade samt brottsförebyggande och trygghetsska-pande åtgärder. Frågorna har samma aktualitet i storstadsområdena som de mindre kommunerna.
En tredjedel av landets kommuner uppger att de har riktlinjer för bostadsförsörjningen som är antagna under den innevarande eller förra mandatperioden.
Allmännyttan
I vissa delar av landet har tillståndspliktens upphörande från och med den 1 juli 2007 inneburit ett ökat intresse för försäljningar av det allmännyttiga bostadsbeståndet. I Stockholms stad har det redan nu skett förändringar. Där har det sålts och framförallt planeras det försäljning av ett stort antal
lägenheter. Stockholm skiljer sig åt från de andra storstäderna; Göteborg och Malmö. Diskussioner pågår också i många av landets kommuner om
försäljningar, men ännu är inga beslut fattade. Ett stort antal kommuner uppger dock att försäljningar inte har skett under år 2007 (71 procent) och inte är aktuella de närmaste åren (78 procent). I flera av fallen med sålda bostäder gäller det mindre antal lägenheter som säljs, s.k. beståndsvård.
Särskilda grupper
Det är fortfarande många kommuner som rapporterar att de inte har behovet täckt av särskilda boendeformer för äldre. När det gäller särskilt boende för funktionshindrade är läget sämre än för den äldre åldersgruppen, och situationen har försämrats under det senaste året. Enligt kommunernas bedömningar kommer tillskottet av bostäder i särskilt boende att öka något i jämförelse med vad man räknade med under förra året.
Med utgångspunkt från kommunernas bedömningar och planer enligt bostadsmarknadsenkäten kan man konstatera att det trots satsningarna på
specialbostäder under senare år på många håll är svårt att leva upp till ansvaret för särskilda grupper.
Fler människor har sökt asyl och fått uppehållstillstånd i Sverige de senaste tre åren och antalet kommuner som anger att de har brist på bostäder till denna grupp ökar. Det är framför allt hyreslägenheter och stora
Olika förutsättningar i
kommunerna
Kommungrupper
För att få en bättre bild av hur det ser ut i olika delar av landet redovisas ofta uppgifter som används i rapporten utifrån en indelning av kommunerna i sju grupper. Storstadsregionerna är redovisade var för sig, högskoleorterna är uppdelade i två grupper efter invånarantal med en gräns vid 75 000 invånare. Övriga kommuner bildar två grupper även den avgränsad efter kommunens storlek med en gräns vid 25 000 invånare.
Olika kommungrupper 2006 Antal Antal kommuner invånare Storstockholm 26 1 945 957 Storgöteborg 13 895 177 Stormalmö 12 623 025 Högskoleorter med mer än 75 000 inv. 16 1 789 134 Högskoleorter med mindre än 75 000 inv. 19 921 175 Övriga kommuner med mer än 25 000 inv. 29 921 145 Övriga kommuner med mindre än 25 000 inv. 175 2 033 493
Syftet med att dela in kommunerna i olika grupper är att få en bättre bild av hur det ser ut i de olika kommunerna och att få grupper som är så jämförbara som möjligt. Men det förekommer ändå stora skillnader inom de olika grupperna.
Den absolut största gruppen är den med kommuner med mindre än 25 000 invånare som består av 175 kommuner. Det är mer än hälften av Sveriges alla kommuner, och dessutom är de väl spridda över landet, från Tomelilla i söder till Kiruna i norr. Det är ingen homogen grupp utan för-hållandena på bostadsmarknaden skiljer sig åt mellan kommunerna. Många av kommunerna med överskott på bostadsmarknaden som har rivit och
kommer att riva återigen finns i den gruppen. Samtidigt finns här kommuner som har haft ett ökat tryck på bostadsmarknaden de senaste åren och som har brist på bostäder.
Kommuntyper Storstockholm Storgöteborg Högskoleorter med mindre än 75 000 invånare Högskoleorter med mer än 75 000 invånare Stormalmö
Övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare Övriga kommuner med mer än 25 000 invånare
Hur fördelar sig befolkningen?
Hur fördelar sig då befolkningen mellan de olika grupperna? Cirkeldia-grammet illustrerar hur befolkningen fördelar sig mellan kommunerna. Närmare fyra av tio invånare bor i någon av de tre storstadsregionerna Storstockholm, Storgöteborg eller Stormalmö. Cirka tre av tio bor i en kommun med högskola som är belägen utanför storstadsregionerna. En tredjedel av landets befolkning bor i övriga kommuner.
Fler än var femte invånare bor i en kommun med färre än 25 000 invånare, vilket innebär att det bor fler människor i små kommuner än inom Storstockholmsområdet.
Befolkning i olika kommungrupper 2007
Källa: SCB, Boverkets bearbetning
Storstockholm 21 % Storgöteborg 10 % Stormalmö 7 % Högskoleorter med mer än 75 000 inv 20% Högskoleorter med mindre än 75 000 inv 10% Övriga kommuner med mer än 25 000 inv 11% Övriga kommuner med mer än 25 000 inv 22%
Flyttnetto och befolkningsökning/minskning. 4 000 - 7 212 1 500 - 3 990 500 - 1 499 1 - 499 -373 - 0 5 000 - 11 606 1 001 - 1 999 2 000 - 4 999 1 - 1 000 -186 - 0 Befolkningsökning/ minskning Flyttnetto
Situationen i de mindre kommunerna
I år har vi valt att titta lite närmare på situationen i landets mindre kommuner.Med kommungruppen mindre kommuner menar vi kommuner med färre än 25 000 invånare. 175 av Sveriges 290 kommuner ingår i gruppen. Det finns en stor variation mellan de kommuner som ingår i gruppen, och förut-sättningarna kan skilja sig mycket åt. Det kan bero på att de ligger i olika delar av landet, har varierande bostadsmarknad samt olika förutsättningar när det gäller demografi och näringsliv. Exempel på kommuner med färre än 25 000 invånare är Alvesta, Tierp, Munkfors, Norberg och Älvsbyn.
Medelinvånarantalet i kommungruppen är cirka 11 500 invånare och det finns ett spann från 2 550 invånare i den minsta till 24 640 personer i den största kommunen. I dessa kommuner bor det drygt två miljoner människor. Det är ungefär lika många personer som bor i Stockholms län. Under år 2007 minskade befolkningen med knappt 2 000 personer i hela
kommungruppen. Det finns ett spann i befolkningsförändringen mellan en minskning på 170 personer till en ökning på drygt 300 personer. Under år 2007 minskade dock befolkningen i en majoritet av dessa kommuner. Lite fler än hälften av kommunerna hade ett positivt flyttnetto under året.
Bostadsbeståndet
Bostadsbeståndet bestod år 2005 till 62 procent av egnahem. De
allmännyttiga hyresrätterna stod för 15 procent, de privata hyresrätterna för 12 procent och bostadsrätterna för 9 procent av alla bostäder. Jämfört med bostadsbeståndet för hela landet fanns det större andelar egnahem och mindre andelar bostadsrätter samt kommunala och privata hyresrätter i de mindre kommunerna3.
Kommuner med färre än 25 000 invånare, årlig ändring i antal bostäder.
-5 000 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Flerbostadshus Småhus Totalt
Diagrammet visar den årliga ändringen bland småhus och flerbostadshus mellan åren 1991 och 2007. Tillskottet av bostäder var betydande kring år
1990. Totalt minskade tillskottet av bostäder i början av 1990-talet från 20 000 bostäder år 1991, till 5 000 år 1993 och omkring noll år 1995. Mellan åren 1995 och 2001 var förändringarna i bostadsbeståndet negativ. Sedan år 2001 har den årliga ändringen av bostadsbeståndet åter blivit positiv och år 2007 ökade beståndet i dessa kommuner med omkring 3 000 bostäder. Kurvan över de totala ändringarna följer kurvan som visar ändringarna i flerbostadshus. Det beror på att ändringarna av bostäderna i flerbostadshus utgör en stor del av samtliga ändringar. Mellan åren 1995 och 2001 översteg rivningarna av bostäder i flerbostadshus nybyggnationen av samma hustyp, vilket innebär att antalet flerbostadshus i de mindre
kommunerna minskade under tidsperioden. Enligt nuvarande metod på SCB är det möjligt att konstatera att tillskottet av antalet lägenheter i småhus har varit högre än noll under hela perioden.
Kommuner med mindre än 25 000 invånare, årlig ändring i antal lägenheter i flerbostadshus. -4 000 -2 000 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ändring Nybyggnad Ombyggnad Rivning
I diagrammet redovisas den årliga förändringen av antalet lägenheter i flerbostadshus, antalet färdigställda lägenheter, nettoförändringen i samband med ombyggnad och antalet rivna lägenheter mellan åren 1991 och 2007. År 1991 hade de mindre kommunerna ett tillskott på ungefär 10 000 bostäder i flerbostadshus. I början av 1990-talet minskade antalet och mellan åren 1996 och 2002 var ändringen av bostäder i flerbostadshus negativ, vilket betyder att beståndet minskade på grund av att rivningarna var större än nybyggnationen. Mellan åren 2002 och 2004 låg den totala ändringen runt noll för att åter igen vara negativ år 2005. Sedan år 2005 har den totala ändringen åter varit positiv och år 2007 uppgick den till omkring 1 000 bostäder. I slutet av 1990-talet och i början av 2000-talet revs det många lägenheter i dessa kommuner. Tillskottet genom ombyggnad har legat på en låg och stabil nivå under hela perioden. Nybyggnationen var hög i början av 1990-talet för att minska under årtiondet. De senaste tio åren har
Brist, överskott eller balans?
Kommuner som anger bostadsbrist, per kommungrupp 2006.
I hela landet redovisar 134 kommuner brist på bostäder i årets bostadsmark-nadsenkät. 60 stycken av dessa har färre än 25 000 invånare. Det innebär att var tredje av dessa kommuner anger brist på bostäder. Antalet mindre kommuner med brist har ökat de senaste åtta åren. För sex år sedan angav bara tio kommuner att det fanns brist på bostäder i den egna kommunen. Det är även bland kommuner med färre än 25 0000 invånare som flertalet av de kommuner som redovisar överskott på bostäder finns. 90 procent av alla kommuner i Sverige som redovisar överskott har färre än 25 000 invå-nare. I år är det dock endast 36 kommuner eller omkring 20 procent av de mindre kommunerna som har ett överskott. Förra året var det var 30 procent. Det är 78 små kommuner som uppger att man har balans totalt i kommu-nen. Det är en ökning sedan förra året. Av kommunerna med balans totalt, redovisar 42 kommuner att de har brist på centralorten eller i innerstaden.
Vilken typ av bostäder saknas och för vem?
Det är framför allt brist på bostäder för personer i medelåldern och äldre personer som vill flytta till en mindre bostad. Det är 112 av de 175
kommunerna som anger det svarsalternativet. 81 kommuner redovisar att det är brist för hushåll som efterfrågar attraktiva lägen, 66 kommuner svarar att det är brist för hushåll med krav på god tillgänglighet och 65 redovisar att det är brist för ungdomar. Det betyder att en tredjedel har uppgett att de har brist på bostäder som ungdomar kan efterfråga. 28 kommuner anger motsvarande för studenter. Andelen som anger brist för ungdomar eller studenter är mycket lägre, jämfört med större kommuner.
79 mindre kommuner uppger att det är lätt eller ganska lätt att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar på ett års sikt. 88 kommuner uppger att det kommer blir svårt eller mycket svårt. Tyngdpunkten i de båda katego-rierna, ligger på ganska lätt respektive ganska svårt.
0 10 20 30 40 50 60 70
Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Högskoleorter >75 000 Högskoleorter < 75 000 Övriga >25 000 Övriga <25 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
72 av de mindre kommunerna anger att det kommer att byggas
“seniorbostäder eller liknande” de närmaste två åren. I dessa kommuner rör det sig framför allt om nyproduktion och inte om ombyggnad eller
omvandling. 97 kommuner redovisar att denna typ av bostäder inte kommer att byggas den närmaste tvåårsperioden.
Majoriteten av kommunerna har behovet av särskilt boende täckt. Fem kommuner har överskott på särskilt boende för äldre, i 94 är behovet täckt och 48 anger att de räknar med att täcka behovet genom planerad utbyggnad de närmaste två åren. 18 av kommunerna anger brist på särskilt boende för äldre, även efter (eventuell) planerad utbyggnad de närmaste två åren. Sex av de minsta kommunerna anger brist även på fem års sikt.
Tre kommuner i landet har överskott på bostäder med särskild service för funktionshindrade. Samtliga av dessa har färre än 25 000 invånare. 74 av de mindre kommunerna svarar att behovet av denna typ av bostäder är täckt. 65 kommuner redovisar att de räknar med att täcka behovet genom planerad utbyggnad de närmaste två åren, 23 anger brist även efter (eventuell) planerad utbyggnad de närmaste två åren och sex kommuner uppger brist även på fem års sikt.
I de större kommunerna finns det behov av samtliga upplåtelseformer, men i de mindre kommunerna är det framförallt hyresrätter som det är brist på.
Sju av tio kommuner med färre än 25 000 invånare tror att läget på bostadsmarknaden kommer att vara oförändrat de kommande två åren. Av de mindre kommunerna med brist, tror hälften att situationen kommer att var oförändrad under 2008 och 2009. En tredjedel tror att bristen kommer att öka och en sjättedel att den kommer att minska. De flesta med balans på bostadsmarknaden, tror att situationen kommer att vara oförändrad de närmaste två åren. Två tredjedelar av kommunerna med ett överskott be-dömer att det inte sker några påtagliga förändringar under den närmaste tvåårsperioden, medan en tredjedel bedömer att överskottet minskar.
Lediga lägenheter och uthyrningssvårigheter
Enligt statistik från SCB fanns det 4 922 lediga allmännyttiga lägenheter i september 2007 och svaren i bostadsmarknadsenkäten visar 4 658 tomma lägenheter i januari 2008. Baserat på siffrorna från bostadsmarknadsenkäten är i genomsnitt 3,3 procent av beståndet ledigt i de mindre kommunerna. I jämförelse med de andra kommungrupperna är det en relativt stor del. Det är endast kommungruppen övriga kommuner med fler än 25 000 invånare, som har en större andel lediga allmännyttiga lägenheter. 31 kommuner svarar att de har så många tomma lägenheter att det utgör ett problem. För hela landet ligger siffran på 40 kommuner, vilket betyder att av alla
kommuner som redovisar att de tomma lägenheterna är ett problem, finns tre fjärdedelar i de mindre kommunerna. 39 kommuner anger att det finns lägenheter som på grund av uthyrningssvårigheter ”ligger i malpåse”. I hela riket är motsvarande siffra 44. I 32 kommuner kan det bli aktuellt att riva bostäder på grund av uthyrningssvårigheter under åren 2008 och 2009. Siffran för samtliga kommuner i landet är 38.
Försäljningar i allmännyttan
Bland kommunerna med färre än 25 000 invånare, såldes det enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten, 1 708 allmännyttiga lägenheter under år 2007. Det är 36 av de 175 kommunerna som uppger att försäljningar har förekommit under året. Av landets sammanlagda försäljningar står de mindre kommu-nerna för 22 procent. Jämfört med de andra kommungrupperna, med undan-tag av Storstockholm som står för en mycket hög andel, är andelen hög. I många av dessa kommuner är orsaken till försäljningarna förvaltnings-mässiga, eftersom det kan vara svårt att bedriva verksamheten över exem-pelvis en stor geografisk yta.
Nybyggnation
Nybyggnad, påbörjade bostäder (SCB) 2002-2007 samt kommunernas bedömningar 2008-2009 (justerade) per tusen invånare
I jämförelse med övriga kommungrupper, byggs det relativt lite i förhållan-de till invånarantalet i förhållan-de mindre kommunerna. De bedömer, liksom kom-munerna i de övriga kommungrupperna, att byggandet kommer att öka under åren 2008 och 2009 jämfört med 2007. I projektlistorna för 2008, dominerar hyresrätter över bostadsrätter bland de mindre kommunerna. Totalt finns det drygt 2 000 bostäder i flerbostadshus i projektlistorna för i år. Antalet minskar för andra året i rad. Det finns cirka 150 procent fler hyresrätter än bostadsrätter i projektlistorna. Båda upplåtelseformerna minskar i år. Antalet småhus ökar däremot med elva procent.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Högskolekommuner>75 000 Högskolekommuner <75 000 Övriga kommuner > 25 000 Övriga kommuner < 25 000 Påbörjade bostäder per 1000 invånare 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Andel kommuner som anger behov av fler bostäder
Antalet kommuner som anger att det skulle behöva byggas mer än vad som genomförs, har ökat markant i år. Det är bland de mindre kommunerna som problemen tycks växa snabbast. I år är det 78 kommuner eller 45 procent av de mindre kommunerna som uppger att det behöver byggas ännu mera. Antalet har ökat med 30 kommuner sedan år 2005. Förväntningar på ett ökat byggande är störst bland kommuner utanför storstadsregionerna med färre än 75 000 invånare. Vi är dock tveksamma till om byggandet alls blir i den omfattning som dessa kommuner bedömer, främst mot bakgrund av vad projektlistorna för flerbostadshus visar.
Vad hindrar bostadsbyggandet i de mindre kommunerna?
Den vanligaste anledningen till att det inte byggs mer, i såväl kommunerna med färre än 25 000 invånare som hela landet, är höga produktionskost-nader. 131 mindre kommuner och 215 i hela landet anger den anledningen. Det innebär att det är ungefär samma andel, 75 procent, av kommunerna i de små kommunerna och hela landet som anger det svarsalternativet. Bland de mindre kommunerna är det en betydande ökning jämfört med förra årets 112 kommuner. Den näst mest förekommande anledningen i både de små kommunerna och hela landet är brist på detaljplanelagd mark i attraktiva områden.
Bland de mindre kommunerna är vikande befolkningsunderlag en faktor som oftare hindrar bostadsbyggandet i den egna kommunen än i hela landet. Det anges av 48 kommuner. Endast tre kommuner utanför dessa kommuner redovisar den anledningen. 46 kommuner anger att svårigheter att få långivare/hårda lånevillkor till exempel vad gäller kontantinsats. Det är en betydande ökning jämfört med förra årets 33 kommuner. Enligt Boverkets bedömning är det inte osannolikt att förhållandena kan ha försämrats ytter-ligare efter det att enkäten genomfördes. Även detta hinder tycks vara
0 10 20 30 40 50 60 70
Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Högskoleorter >75 000 Högskoleorter <75 000 Övriga >25 000 Övriga <25 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
koncentrerat till de mindre kommunerna. I hela landet svarar 58 kommuner på samma sätt.
Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten är osäkerhet om framtida vägdragningar och/eller bullerproblem, överklagande av detaljplaner, bristande planberedskap eller konflikter med andra allmänna intressen enligt PBL, några anledningar som hindrar bostadsbyggandet i hela landet i större utsträckning än i de mindre kommunerna.
Bostadsmarknadsläget
Färre kommuner med överskott på bostäder
Det har varit en stadig minskning de senaste sex åren av de kommuner som har överskott på bostäder och i år har det minskat ytterligare till 13 procent. Samtidigt har allt fler kommuner balans totalt sett på bostadsmarknaden. Det är nu 39 procent av kommunerna som redovisar balans. Av dessa har dock hälften brist på bostäder i centralorten eller i innerstaden och många tror att bristen kommer att öka de kommande två åren. Det är 47 procent av kommunerna som bedömer att bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder.Av de 136 kommuner som redovisar brist på bostäder är det drygt 40 procent som har mindre än 25 000 invånare. En fjärdedel tror att bristen kommer att öka de kommande två åren. Antalet lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet fortsätter att minska.
Bostadsmarknadsläge 1985–2008
____Bostadsbrist 47 % ____ Balans 39 % _____ Överskott 13 %
0 50 100 150 200 250 -85-86 -87 -88 -89 -90 -91 -92 -93 -94 -95 -96 -97 -98 -99 -00 -01 -02 -03 -04 -05 -0607 -08 Antal kommuner
Efter den dramatiska uppgången i bostadsbyggandet mot slutet av åttiotalet och bostadsmarknadens kollaps i början av nittiotalet tog det flera år innan det vände på bostadsmarknaden igen. Under andra halvan av nittiotalet började efterfrågan på bostäder visserligen öka något igen i storstadsregio-nerna, men så sent som år 1998 var det ändå bara 7 procent av Sveriges kommuner som upplevde att det var brist på bostäder. De allra flesta hade i stället fortfarande ett överskott på bostäder i förhållande till efterfrågan, och på många håll stora problem med tomma lägenheter. Men i slutet av nittio-talet började det låga bostadsbyggandet i kombination med nettoflyttström-mar till storstadsregioner och högskoleorter göra sig gällande genom att allt fler kommuner fick brist på bostäder. Ända sedan början av 2000-talet har allt fler kommuner fått brist på bostäder.
Bostadsmarknadsläget 2008
● Kommuner som anger brist på bostäder i kommunen som helhet fortsätter att öka. Det är nu cirka 47 procent av kommunerna som bedömer att den lokala bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder i förhållande till efterfrågan. Av de 136 kommuner som redovisar brist på bostäder är det cirka 44 procent som har mindre än 25 000 invånare. ● Drygt hälften av kommunerna med brist på bostäder i hela kommunen
tror att läget kommer att vara oförändrat de kommande två åren. En fjärde del tror att bristen kommer att minska. Lika många tror att bristen kommer att öka.
● Samtidigt är det också allt fler kommuner som redovisar att man har balans totalt sett på bostadsmarknaden. Det är 113 kommuner eller 39 procent av kommunerna som redovisar balans. Av dessa kommuner är det dock drygt hälften som har brist på bostäder i centralorten eller i innerstaden.
● Vi kan se tendenser till att det är allt fler kommuner som har brist på bostäder i centralorten eller innerstaden. Det är nu 205 kommuner som anger att man har brist på bostäder i centralorten.
● Allt färre kommuner har överskott på bostäder. Det har varit en stadig minskning de senaste sex åren. Allt fler kommuner har kommit till rätta med sina problem med tomma bostäder. Det är nu endast 13 procent av kommunerna som bedömer att man har överskott på bostäder. I början av år 2000 hade varannan kommun överskott på bostäder. 90 procent av alla kommuner i Sverige som redovisar överskott har mindre än 25 000 invånare. Drygt hälften av dessa kommuner tror att läget kommer att vara oförändrat de kommande två åren.
● Antalet lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet fortsätter att minska. I januari 2008 fanns det enligt kommunernas bedömningar cirka 9900 lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet.
Kommuner som anger bostadsbrist, per kommungrupp 2008
Läget i storstadsregionerna
● I Storstockholm uppger i år 22 av 26 kommuner att det råder bostadsbrist. För fem år sedan rådde det bostadsbrist i samtliga
kommuner i Storstockholm. Det är några av de yttre förortskommunerna Salem, Nynäshamn, Haninge samt Sollentuna som har balans totalt sett i kommunen. I två av dessa, Haninge samt Sollentuna kommun, råder fortfarande bostadsbrist på centralorten.
● I Storgöteborg bedömer 12 av 13 kommuner att det är bostadsbrist. Samtliga kommuner i Storgöteborg har haft brist på bostäder sedan år 2003.
● I Stormalmö redovisar samtliga kommuner brist på bostäder, vilket de har gjort de senaste åren.
● Av kommuner med bostadsbrist i storstadsregionerna tror drygt hälften att situationen kommer att vara oförändrad. En fjärdedel tror att bostadsbristen kommer att minska under de närmaste två åren. Lika många tror att den kommer att öka. Läget är detsamma i de tre storstadsregionerna.
Läget i övriga landet
● Av kommuner med högskola utanför storstadsregionerna har drygt hälften bostadsbrist i hela kommunen, medan många av de andra har balans totalt sett i kommunen men bostadsbrist i centralorten. Boden är den enda högskoleorten som anger överskott på bostäder.
● Nästan alla kommuner med högskola tror att situationen kommer att vara oförändrad de kommande två åren oavsett om man redovisar brist eller balans på bostäder. 0
10
20
30
40
50
60
70
Storstockholm
Storgöteborg Stormalmö Högskoleorter >75 000 Högskoleorter
< 75 000
Övriga
>25 000
Övriga <25 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2008
● 175 av Sveriges kommuner har mindre än 25 000 invånare. Av dessa kommuner anger var tredje att man har brist på bostäder. I år är det ytterligare 10 mindre kommuner som rapporterar brist på bostäder jämfört med förra året. Hälften av kommunerna tror att läget på bostadsmarknaden kommer att vara oförändrat de kommande två åren. En tredjedel tror att bristen kommer att öka.
● Det är även bland kommuner med mindre än 25 0000 invånare som många av de kommuner finns som redovisar överskott på bostäder. I år är det dock endast cirka 20 procent av kommunerna med mindre än 25 000 invånare som har överskott. Förra året var det var det 30 procent.
Bostadsbrist på centralorten
● Antalet kommuner som redovisar balans totalt sett, men bostadsbrist på centralorten har ökat ytterligare. I år är det 63 kommuner – för två år sedan var det 50 kommuner. Jämfört med 2007 är det i år färre av dessa kommuner som tror att bristen på centralorten kan komma att öka de kommande åren (Nu är det 27 procent jämfört med 40 procent förra året). ● I 30 procent av de kommuner som för ett år sedan hade bostadsbrist
enbart på centralorten är det nu bostadsbrist i kommunen som helhet. ● Av samtliga kommuner är det totalt 205 kommuner eller 70 procent som
har brist på centralorten, jämfört med 60 procent år 2006.
● Det är många kommuner med mindre än 25 000 invånare som uppger att man har brist på bostäder på centralorten.
● Det är 30 procent av de kommuner som har brist på centralorten, som tror att bristen kommer att öka de närmaste två åren. En övervägande del av dessa är mindre kommuner.
Karta över kommunernas egna bedömningar av bostadsmarknadsläget 2008.
Brist på bostäder
Balans totalt men brist på centralorten I stort sett balans på bostadsmarknaden Överskott på bostäder
Kommuner där bostadsbristen ökat i jämförelse med förra året så att
det nu är brist totalt sett i kommunen, står med kursiv stil. Kommuner
som inte fanns med förra året har markerats med fet stil.
Kommuner med brist på bostäder i hela kommunen
AB Upplands Väsby M Svalöv O Uddevalla AB Haninge Z Åre AB Vallentuna M Staffanstorp O Strömstad AB Sollentuna Z Berg
AB Österåker M Burlöv O Vänersborg C Östhammar AC Nordmaling AB Värmdö M Vellinge O Trollhättan D Eskilstuna AC Vindeln
AB Järfälla M Örkelljunga O Borås E Norrköping AC Lycksele
AB Ekerö M Bjuv O Lidköping E Vadstena AC Skellefteå
AB Huddinge M Kävlinge O Skara E Mjölby BD Arvidsjaur
AB Botkyrka M Lomma O Skövde F Gnosjö BD Kalix
AB Tyresö M Svedala S Eda F Habo BD Luleå
AB Upplands-Bro M Skurup S Hammarö F Gislaved BD Haparanda
AB Nykvarn M Sjöbo S Årjäng F Nässjö BD Kiruna
AB Täby M Hörby S Sunne F Vetlanda
AB Danderyd M Höör S Arvika F Eksjö
AB Stockholm M Åstorp T Lekeberg F Tranås
AB Södertälje M Båstad T Hallsberg G Markaryd
AB Nacka M Malmö T Kumla H Högsby
AB Sundbyberg M Lund T Askersund H Torsås
AB Solna M Helsingborg T Nora H Mörbylånga
AB Lidingö M Höganäs T Lindesberg H Västervik
AB Vaxholm M Eslöv U Sala K Olofström
AB Norrtälje M Ystad W Gagnef K Karlskrona
AB Sigtuna M Trelleborg W Leksand K Ronneby C Håbo M Kristianstad W Rättvik K Karlshamn
C Knivsta M Ängelholm W Mora M Tomelilla
C Heby M Hässleholm W Borlänge M Bromölla
C Uppsala N Halmstad X Ovanåker M Osby
D Gnesta N Laholm X Gävle M Klippan
D Nyköping N Falkenberg Z Östersund M Simrishamn D Oxelösund N Varberg AC Vännäs O Färgelanda
D Strängnäs N Kungsbacka AC Umeå O Grästorp
D Trosa O Härryda BD Arjeplog O Tranemo
E Linköping O Partille BD Gällivare O Mellerud
E Söderköping O Öckerö O Herrljunga
F Aneby O Stenungsund O Ulricehamn
F Mullsjö O Tjörn O Mariestad
F Vaggeryd O Orust O Hjo
F Jönköping O Sotenäs O Falköping
F Värnamo O Munkedal S Torsby
G Lessebo O Dals-Ed S Forshaga
G Tingsryd O Ale S Kristinehamn
G Alvesta O Lerum S Säffle
G Älmhult O Vårgårda U Kungsör
G Växjö O Bollebygd U Västerås
G Ljungby O Essunga W Orsa
H Emmaboda O Lilla Edet W Avesta
H Kalmar O Mark X Ockelbo
H Nybro O Svenljunga X Sandviken
H Vimmerby O Vara X Bollnäs
H Borgholm O Götene X Hudiksvall
I Gotland O Göteborg Y Sundsvall
K Sölvesborg O Mölndal Y Örnsköldsvik
M Svalöv O Kungälv Z Krokom
Kommuner med balans totalt men brist i centralorten
Utvecklingen de senaste åren
● Av de 136 kommuner som redovisar brist på bostäder i år har 35 kommuner haft brist på bostäder sedan år 2000. 70 kommuner har rapporterat brist på bostäder sedan år 2003.
● Antalet kommuner med brist på bostäder har ökat de senaste åren. Mellan åren 2000 och 2008 är det främst övriga kommuner med mindre än 25 000 invånare som antalet kommuner med brist på bostäder ökat. Det är nu var tredje kommun, jämfört med var femtonde för fem år sedan. I högskoleorterna har utvecklingen varit mer stabil. Det har inte skett några större förändringar. I Storgöteborg och Stormalmö har antalet kommuner som rapporterar brist varit stabilt under de senaste åren.
Lediga lägenheter
Enligt uppgifter från SCB fanns det 9 903 lediga hyreslägenheter i det allmännyttiga beståndet i september 2007. Det innebär att antalet lediga lägenheter har minskat med 1366 lägenheter jämfört med september 2006. På riksnivå fanns 1,3 procent lediga lägenheter i det allmännyttiga
beståndet.
● Enligt kommunernas bedömningar i Bostadsmarknadsenkäten har antalet lediga lägenheter i allmännyttans bestånd minskat ytterligare med cirka 800 lägenheter på fyra månader till cirka 9 100 lägenheter.
● En viss procent lediga lägenheter behövs för att klara en normal ”omflyttning” i beståndet. Det diskuteras att det ska vara mellan 1–3 procent, här har vi valt 1,5 procent. Av de kommuner som redovisar brist på bostäder är det nu enligt bostadsmarknadsenkäten 120 kommuner eller 90 procent som har 1,5 procent lediga lägenheter eller mindre i det allmännyttiga beståndet.
● Utöver de kommuner som har redovisat brist är det ytterligare 45 kommuner som har mindre än 1,5 procent lediga lägenheter. Nästan samtliga av dessa kommuner har brist på centralorten.
Kommungrupp Lediga lägenheter
SCB sep BME jan 2008 Procent av 2007 antal antal beståndet BME Storstockholm 289 79 0,40 Storgöteborg 106 103 0,11 Stormalmö 132 15 0,04 Högskoleorter >75 000 inv. 1307 1308 0,8 Högskoleorter <75 000 inv. 999 917 1,2 Övriga kommuner >25 000 inv. 2148 2037 3,7 Övriga kommuner <25 000 inv. 4922 4658 3,3 Summa riket 9903 9117 1,2
Lediga lägenheter i allmännyttan 2008.
Brist på bostäder
Balans totalt men brist på centralorten I stort sett balans på bostadsmarknaden Överskott på bostäder
Allt färre kommuner med överskott
● Antalet kommuner som rapporterar överskott på bostäder i förhållande till efterfrågan minskar tydligt. Idag rapporteras överskott för 13 procent av kommunerna, för några år sedan gällde detta ungefär hälften.
● Av kommuner med överskott på bostäder, har 18 procent brist på centralorten. Av nedanstående kommuner som inte längre har överskott på bostäder, är nästan alla kommuner med mindre än 25 000 invånare.
Kommuner som gått från överskott till balans på bostadsmarknaden 2008.
Bostadsmarknadsläget i kommunerna 2002–2008. Procent av kommunerna 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Brist 27 34 37 38 41 42 47 Balans 25 24 29 33 33 36 39 Överskott 47 40 34 28 26 21 13 Ej svar 1 1 0 0 0 0 0 Totalt 100 100 100 100 100 100 100 E Kinda U Hallstahammar F Gnosjö W Smedjebacken F Eksjö X Ljusdal H Högsby X Sandviken H Västervik X Bollnäs K Olofström Z Berg N Hylte AC Dorotea O Tidaholm AC Skellefteå O Falköping BD Överkalix S Torsby BD Övertorneå S Grums BD Älvsbyn S Filipstad
Antalet kommuner som har problem med
tomma lägenheter minskar
Lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet 1983-2007.
Den 1 september 2007 fanns det 9 903 outhyrda lägenheter i flerbostadshus, enligt statistik från SCB. Det motsvarar 1,3 procent av beståndet i landet. Enligt kommunernas bedömningar i Bostadsmarknadsenkäten har antalet lediga lägenheter i allmännyttans bestånd minskat ytterligare med cirka 800 lägenheter på fyra månader till cirka 9 100 lägenheter.
Färre tomma lägenheter
● Antalet kommuner som överväger att riva har varit konstant de senaste åren. Men i årets enkät kan vi se en minskning från 50 kommuner till 38 kommuner. Dessa 38 kommuner överväger att riva totalt 1574
lägenheter.
● Antalet lediga lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet fortsätter att minska. Antalet kommuner som i Bostadsmarknadsenkäten uppger att de har så många lediga lägenheter i allmännyttan att detta utgör ett problem har minskat från 17 till 14 procent under det senaste året. ● I de 40 kommuner där de outhyrda lägenheterna alltjämt utgör ett
problem finns det nu sammanlagt 3 700 lediga lägenheter. Det är en markant minskning jämfört med år 2002. Då angav cirka 140 kommuner att de hade problem med sammanlagt 21 100 lediga lägenheter.
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Lediga lägenheter Lediga lgh
Det är samma kommuner som river
Antal kommuner som anger att det är aktuellt att riva 2008–2009
● SCB redovisade i april 2008 ny statistik som visar att 24 370 bostäder har rivits på grund av uthyrningssvårigheter under de senaste 10 åren. Rivningarna har skett i 178 kommuner. Det finns ett klart samband med minskad befolkning. Enligt SCB rev 14 kommuner sammanlagt cirka 520 lägenheter i flerbostadshus under år 2007. Flest lägenheter revs i Ludvika och Hallstahammar.
● Av de 178 kommuner som har rivit bostäder på grund av uthyrningssvårigheter under åren 1998 till 2007 anger cirka 33 kommuner i Bostadsmarknadsenkäten att det fortfarande finns ett
överskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden. I cirka 20 procent av kommunerna kan det bli aktuellt att riva ytterligare bostäder under åren 2008 och 2009.
● Av de kommuner som anger att man kan komma att behöva riva, har samtliga utom två kommuner rivit tidigare. De två kommuner som har tillkommit i år ska endast riva en mindre del.
● Enligt Bostadsmarknadsenkäten är det 38 kommuner som nu överväger att riva sammanlagt drygt 1 570 bostäder på grund av
uthyrningssvårigheter. Av dem har merparten redan rivit av detta skäl under de senaste fem åren. Tio kommuner står för över hälften (920) av de planerade rivningarna. Det innebär att det i hög utsträckning är samma kommuner som under en lång tid och trots åtgärder, har problem med vikande efterfrågan på bostadsmarknaden.
Färre rivningar framöver
● Bostadsmarknadsenkäten visar en tydlig minskning av de kommuner som uppger att det kan bli aktuellt att riva bostäder på grund av uthyrningssvårigheter. Även antalet lägenheter som är aktuella för rivning är färre än i fjol.
94 118 96 76 58 54 55 47 50 38 106 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Antal kommuner där det kan komma att bli aktuellt med rivningar på grund av uthyrningssvårigheter, samt antal lägenheter som kan komma att rivas.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 Antal kommuner 58 54 55 47 50 38 Antal lägenheter 3 230 3 810 4 200 2 800 2 570 1570
Observera att inte alla dessa rivningar blev genomförda
Miljonprogrammens hus rivs
● I de flesta fall är det hus byggda på 1960- eller 1970-talet som rivs för att det inte längre finns någon efterfrågan. Sju av tio lägenheter som kan komma att rivas är byggda då. Resten gäller i huvudsak hus byggda på 1940- eller 1950-talet.
Lägenheter som kan komma att rivas på grund av uthyrningssvårigheter under år 2007–2008, fördelat på byggår.
Byggperiod lägenheterna Procent av Antal lägenheterna kommuner
Före 1940 1 2
1940- eller 50-talet 34 15 1960 eller 70-talet 65 28 1980-talet eller senare 0 1
Några ”malpåsar” finns kvar
● I 15 procent av kommunerna finns det lägenheter ”i malpåse” eller ”kallställda”, det vill säga bostäder i flerbostadshus som har bommats igen tills vidare för att det inte går att få lägenheterna uthyrda. I många fall funderar man på att riva dessa lägenheter. I år rör det sig om ett 40-tal kommuner med sammanlagt cirka 1 100 lägenheter ”i malpåse”.
Sex av tio invånare bor i kommuner med
bostadsbrist
Drygt 65 procent av befolkningen bor i någon av de 136 kommuner som redovisar bostadsbrist. Endast fem procent av befolkningen bor i någon av de 40 kommuner som har överskott på bostäder.
Antalet, och vilka, kommuner som har bostadsbrist respektive överskott på bostäder, säger något om vilken verklighet som politiker och planerare runt om i landet står inför. Om man vill fokusera på hur bostadsbristen drabbar hushållen så är det kanske intressantare att relatera bostadsmarknadsläget till befolkningen.
Procent av befolkningen som bor i kommuner med bostadsbrist, balans på bostadsmarknaden respektive överskott på bostäder.
● Två tredjedelar (66 procent) av befolkningen bor i de kommuner som bedömer att det råder bostadsbrist. År 2000 var det bara var tredje invånare som bodde i en kommun med bostadsbrist och år 1998 inte mer än var tionde invånare.
● Allt fler människor bor i en kommun som har balans på bostadsmarknaden. I år är det 29 procent.
● Endast fem procent av befolkningen bor i kommuner som har ett överskott på bostäder, jämfört med 20 procent för fem år sedan.
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bostadsbrist 66 % Överskott 5% Balans 29 %
Bostadsmarknadsläget i januari 2008.
Antal kommuner Procent av Procent av
Befolkningen kommunerna
Brist 136 66 47 Balans 113 29 39 Överskott 40 5 13
Hyresrätter – till äldre, ungdomar och flyktingar
Det vanligaste är att det är brist på små och medelstora hyresbostäder, men ofta saknas även ett tillräckligt utbud av andra boendeformer. Äldre som vill flytta till något mindre, ungdomar, barnfamiljer och hushåll med höga krav på attraktivt läge, är de grupper som de flesta kommuner pekar på när det gäller vilka som påverkas av bostadsbristen. Men även flyktingar som fått uppehållstillstånd är en grupp som allt fler kommuner lyfter fram.Det går inte att med utgångspunkt från Bostadsmarknadsenkäten kvantifiera bostadsbehovet. Det handlar här om antal kommuner med brist på bostäder – inte om antal bostäder som behövs. Vi bedömer det inte som möjligt att få en tillförlitlig kvantifiering av behovet via kommunerna. Däremot försöker vi genom Bostadsmarknadsenkäten ringa in vilka typer av bostäder som det är brist på, och vilka grupper som drabbas av bostadsbristen. Men det blir på många håll fråga om en ganska grov uppskattning.
Behovet av hyresrätter till unga och äldre kvarstår
● Pensionärer som vill flytta till en mindre bostad är även i år är den grupp som flest kommuner lyfter fram. Det är tydligt att det är många
kommuner som märker av en ökad efterfrågan från de äldre hushållen. ● Fortfarande är ungdomarna en grupp som drabbas hårt av bostadsbristen.
På en bostadsmarknad med låg omsättning får de unga svårt att hitta något som de har råd med – de bostäder som eventuellt finns att tillgå är antingen för stora eller för dyra.
● En aktuell fråga i många kommuner är att skapa bostäder i attraktiva lägen. Hälften av samtliga kommuner har uppgett att det finns en efterfrågan på bostäder från hushåll med höga krav på attraktivt läge. ● Den grupp som har ökat mest procentuellt sett sedan förra året är
flyktingar som har fått uppehållstillstånd och ska bosätta sig permanent i kommunen. Se även avsnitt ”Brist på bostäder till flyktinghushåll”. ● Det vanligaste är att det är brist på små och medelstora hyresbostäder.
För vilka grupper är det brist på bostäder?
Läget i storstadsregionerna
I storstadsregionerna är det generellt sätt brist på bostäder i någon form för samtliga grupper. Men det skiljer sig lite åt mellan storstadsområdena. I Storgöteborg verkar läget mer ansträngt än i de andra två storstadsområden. ● I Storstockholm är det åtta av tio kommuner som lyfter fram att det är
brist på bostäder för ekonomiskt svaga hushåll och ungdomar. Mer än hälften av kommunerna uppger att det är brist på bostäder för äldre, barnfamiljer, ensamstående och flyktingar.
● I Storgöteborg är det i stort sett samtliga kommuner som uppger att man har brist på bostäder för ungdomar och ekonomiskt svaga hushåll. Fler-talet av kommunerna har brist på bostäder för stora barnfamiljer och äldre. Mer än hälften av kommunerna i Storgöteborg har brist på bostä-der för samtliga grupper.
● I Stormalmö är det framförallt ungdomar och äldre som samtliga kom-muner lyfter fram. Många komkom-muner har även brist på bostäder för barnfamiljer och ensamstående.
Bostäder i attraktiva lägen och till äldre efterfrågas i övriga landet
Den största skillnaden gentemot Storstadsregionerna är att nästan samtliga kommungrupper lyfter fram brist på bostäder för hushåll som efterfrågar attraktivt läge. Men även brist på bostäder för äldre och ungdomar syns här.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
Studenter Ensamstående med barn
Ekonomiskt svaga hushåll Flyktingar som fåttuppehållstillstånd
Ensamstående Stora barnfamiljer Inflyttande hushåll (framförallt
arbetskraftsinflyttning) Barnfamiljer Hushåll med krav på god tillgänglighet
Ungdomar
Hushåll med höga krav på attraktivt läge
antal 2007 antal 2008
Ungdomar
Antal kommuner
Medelålders & äldre som vill flytta till mindre bostad
● I kommuner med högskola och mer än 75 000 invånare är det främst brist på bostäder för ungdomar och flyktingar. Det är ingen annan kommungrupp utanför storstadsregionerna som procentuellt sett lyfter fram ungdomar som dessa kommuner. Flera kommuner lyfter även fram hushåll som efterfrågar attraktiva lägen, äldre och ekonomiskt svaga hus-håll. Exempel på kommuner i denna grupp är Norrköping, Linköping, Växjö, Sundsvall och Umeå.
● I högskoleorter med mindre än 75 000 invånare är det främst brist på bostäder för ungdomar och på bostäder i attraktiva lägen. Många kom-muner lyfter även fram medelålders personer, äldre och hushåll med krav på god tillgänglighet. Inom denna grupp återfinns exempelvis Kalmar, Karlskrona, Trollhättan, Borlänge och Skellefteå.
● I de mindre kommunerna blir det väldigt tydligt att det framför allt är brist på bostäder för äldre som vill flytta till mindre bostad, hushåll med krav på god tillgänglighet och hushåll som efterfrågar attraktiva lägen.
Hyresrätter efterfrågas
● Det vanligaste är att det är brist på små och medelstora hyresbostäder, men ofta saknas även ett tillräckligt utbud av andra boendeformer. ● Av alla kommuner är det 75 procent som pekar på behovet av
hyreslä-genheter. Drygt 60 procent, har behov av mindre hyresrätter. Det är något fler än föregående år. Men det är även brist på andra lägenhets-storlekar. 50 procent av kommunerna redovisar brist på tre rum och kök. Lika många har brist på fyra rum och kök eller större.
● I många kommuner är det brist även på andra boendeformer än
hyresrätter. I drygt hälften av kommunerna upplever man att det är brist på bostadsrätter, i synnerhet tre rum och kök eller större.
Storstadsregionerna
● I samtliga storstadsregioner är behovet av hyresrätter stort. I stort sett samtliga kommuner är i behov av hyresrätter. Men det finns även behov av andra upplåtelseformer. I Stormalmö är behovet av bostadsrätter något större än i de andra två storstadsområdena.
Övriga landet
● I de större kommunerna finns det behov av samtliga upplåtelseformer. Men i de mindre kommunerna är det framför allt hyresrätter som det är brist på.
Vilken typ av bostäder saknas? 0 20 40 60 80 100 120
Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Högskoleorter >75 000
Högskoleorter
<75 000 Övriga kommuner >25 000
Övriga kommuner <25 000 Hyresrätt Bostadsrätt Egnahem
Fler kommuner rapporterar brist för unga
Närmare hälften av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder som ungdomar efterfrågar, antalet har ökat det senaste året. Bristen på bostäder för unga är mest utbredd i storstadsregionerna och på högskole-orter. Men även på orter där det inte finns någon generell brist på bostäder kan det finnas problem för unga att hitta en lämplig bostad eftersom de tillgängliga lägenheterna ofta är för stora eller för dyra för unga. Särskilda insatser för unga att skaffa en egen bostad har paradoxalt nog minskat i takt med att bostadsbristen har brett ut sig. Enligt kommunerna efterfrågar ungdomar framförallt små, billiga lägenheter som ligger centralt. Under de närmaste åren kommer allt fler unga ut på bostadsmarknaden, vilket ställer stora krav på kommunerna att möta deras behov av bostäder. Ett problem är att nyproducerade bostäder ofta blir dyra och därmed svåra för ungdomar att efterfråga.I år uppger 142 kommuner att de har brist på bostäder som unga efterfrågar, det vill säga närmare hälften av landets kommuner. Det är en ökning i för-hållande till föregående år, då 128 kommuner uppgav att de hade brist på bostäder för unga. Det är fler kommuner som har brist på lämpliga bostäder för unga än som har generell bostadsbrist. Drygt hälften av de kommuner som uppger att de har brist på bostäder för unga är belägna utanför storstads-regionerna och högskoleorterna.
Antal kommuner med brist på bostäder för unga jämfört med hur många kommuner som har bostadsbrist generellt sett år 2003-2008.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 2003 2004 2005 2006 2007 2008 År Antal kommuner
Brist på bostäder för ungdomar Generell bostadsbrist
Bristen på bostäder för unga är starkt relaterad till kommunstorlek och generell efterfrågan på bostadsmarknaden.
● I storstadsregionerna uppger nio av tio kommuner att de har brist på sådana bostäder som unga efterfrågar. Den största förändringen verkar ha skett i Storgöteborg där ytterligare tre kommuner uppger att de har brist jämfört med föregående år. Det innebär att 12 av 13 kommuner i regionen uppger att de har brist på bostäder som unga efterfrågar. ● På högskoleorterna rapporterar sju av tio kommuner att de har brist på
bostäder för unga. I gruppen övriga kommuner med mer än 25 000 invånare gäller detta hälften av kommunerna och i de minsta kommunerna har en tredjedel uppgett att de har brist.
● I kommuner där det inte är generell bostadsbrist är ofta problemen för unga att de tillgängliga lägenheterna är för stora och/eller för dyra, även om ungdomarna har en inkomst. Närmare hälften av kommunerna uppger att de tillgängliga lägenheterna är för stora och en fjärdedel att de är för dyra för ungdomar. Det är i synnerhet flera kommuner inom Stormalmö som uppger att bostäderna är för dyra för unga.
Antal kommuner med brist på bostäder för studenter respektive unga, jämfört med antal kommuner i varje region som har bostadsbrist generellt sett.
Region Antal kommuner i gruppen Brist på bostäder för Unga studenter Generell bostadsbrist Storstockholm 26 22 18 22 Storgöteborg 13 12 7 12 Stormalmö 12 10 6 12 Större högskoleorter 16 11 5 10 Mindre högskoleorter 19 13 5 9 Övriga kommuner med mer
än 25 000 invånare 29 16 7 11 Övriga kommuner med
mindre än 25 000 invånare 175 58 28 60 Totalt 290 142 76 136
Få insatser för unga
● I takt med att bostadsbristen har brett ut sig har även de särskilda
insatserna för att underlätta för unga att skaffa en egen bostad minskat de senaste åren. Knappt var fjärde kommun har någon typ av särskilda insatser på gång för att underlätta för unga att skaffa sig en egen bostad. ● Det är vanligast med särskilda insatser för att underlätta för unga att
skaffa en egen bostad i storstadsregionerna, och då i synnerhet i Storstockholm där fyra av tio kommuner har sådana insatser på gång. ● Den vanligaste insatsen är fortfarande hyresrabatter till unga. Det
före-kommer i 31 kommuner. Det är en minskning jämfört med föregående år då det förekom i 48 kommuner. Samtliga är belägna utanför storstads-regionerna. Knappt en tredjedel av de kommuner som har speciella
hyresrabatter till unga har problem med tomma lägenheter i allmän-nyttan.
● Ett fyrtiotal kommuner uppger att det finns särskilda bostäder till unga under en viss ålder i kommunen. Sammanlagt rör det sig om cirka 3 650 ungdomsbostäder i hela landet. Efter att ha minskat i ett antal år innebär det en liten ökning i förhållande till föregående år, då ett trettiotal kom-muner uppgav att det fanns cirka 3 500 ungdomsbostäder i landet. Som mest fanns det 4 450 ungdomsbostäder år 2003.
● Särskilda ungdomsbostäder förekommer främst i Storstockholm och på de större högskoleorterna. Tre av fyra ungdomsbostäder återfinns på dessa orter.
● Ett fåtal kommuner har planer på nyproduktion av särskilda ungdoms-bostäder. Det är främst i Storstockholm och i en handfull kommuner spridda över landet som detta förekommer. Några kommuner försöker få tillstånd för nyproduktion av små och förhållandevis billiga vanliga hyreslägenheter, för att underlätta för unga att kunna skaffa sig en egen bostad.
● I nio kommuner förekommer det att man plomberar rum i lägenheter och hyr ut till exempel treor som tvåor för att unga ska ha råd att hyra dem. Det förekommer överhuvudtaget inte i storstadsregionerna eller hög-skoleorterna.
● Såväl hyresrabatter som plombering av rum är ofta åtgärder från bostads-företagens sida för att locka unga till outhyrda lägenheter. I takt med att problemen med tomma lägenheter har minskat, har den här typen av insatser för unga blivit mindre vanliga.
● I 17 kommuner försöker man underlätta för unga att dela lägenhet. Det förekommer främst i mindre kommuner utanför storstadsregionerna. I ett par kommuner har man satsat på bostadsinformation särskilt för unga, men också dessa åtgärder har blivit mindre vanliga.
● Resebidrag knutet till boendet förekommer ytterst sparsamt och endast i kommuner som är belägna utanför storstadsregionerna och högskoleor-terna.
