Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring, journal och rådgivnings- och upplysningsskyldighet.
Prövning av om fastighetsmäklaren har följt god fastighetsmäklarsed när han marknadsförde uppgifter i objektsbeskrivningen om att bostadsrätten hade uteplatser, trots att det inte fanns något avtal om upplåten mark med bostadsrättsföreningen. Uppgifterna i journalen har också granskats.
Beskrivningen i objektsbeskrivningen om att det fanns en ledig garageplats att hyra har berörts mot bakgrund av detta visade sig vara en fast avgift för bostadsrättsinnehavaren.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en
bostadsrättslägenhet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NNs hantering av ett förmedlingsuppdrag.
Anmälaren har lämnat in kopior av delar av objektsbeskrivningen, mäklarbilden, en hyresavi för månadsavgiften och frågelistan.
NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av följande handlingar
Frågelistan
•
Mäklarbilden för den aktuella bostadsrätten
•
En mäklarbild för en bostadsrätt i en annan bostadsrättsförening
•
Uppdragsavtalet
•
Ett utkast till objektsbeskrivning
•
Objektsbeskrivningen
•
Överlåtelseavtalet
•
Journalen
•
Dokumentationen avseende kundkännedom, inklusive kopior av identitetshandlingar
•
E-postkonversationer mellan honom och säljarna
•
En e-postkonversation mellan honom och en anställd på den aktuella bostadsrättsföreningens förvaltarbolag
•
En e-postkonversation mellan säljaren och en anställd på den aktuella bostadsrättsföreningens förvaltarbolag
•
Ett upplåtelseavtal för en bostadsrättslägenhet i bostadsrättsföreningen
•
Ett förhandsavtal för en lägenhet i bostadsrättsföreningen
•
Anmälan
Anmälaren anser att han har fått vilseledande information i samband med försäljningen av bostadsrättslägenheten. Han har framfört bland annat följande.
Vid visningen av lägenheten den 10 januari 2016 tillhandahölls ett marknadsföringsmaterial. I marknadsföringsmaterialet angavs det att månadsavgiften var 7 824 kr inklusive värme, V/A, kabel-TV, telefoni och bredband. Vidare stod det att ”Garageplats finns ledig om så önskas hyra 759 kr/mån…”. Under visningen ställde anmälaren särskilda frågor till NN om månadskostnaden och dess relation till garageplatsen. Han frågade om garageplatsen var valbar som det stod i objektsbeskrivningen. NN bekräftade att så var fallet.
Anmälaren lade ett bud på lägenheten som säljarna accepterade. I samband med kontraktsskrivningen gick de igenom handlingarna och informationen som låg till grund för avtalet. Objektsbeskrivningen och frågelistan fanns som bilagor till överlåtelseavtalet. I frågelistan hade säljarna på frågan om det följde någon garage- eller parkeringsplats med lägenheten, svarat ”Ja, möjlighet att hyra”. På frågan om vad en sådan garageplats i sådana fall
kostade per månad hade säljarna svarat ”759 kr”. Detta bekräftade hans uppfattning om att han kunde välja om han ville betala för garageplatsen eller inte. Han undertecknade överlåtelseavtalet.
Under tiden anmälaren väntade på att flytta in, mottog han en betalningsavi från bostadsrättsföreningen. Av avin framgick det att avgiften inte var de 7 824 kr som de hade avtalat om, utan 8 583 kr. Det visade sig att en fast kostnad om 759 kr för garageplatsen hade tillkommit. Han kontaktade då bostadsrättsföreningen och blev informerad om att garageplatsen inte var valbar, utan var en fast avgift som betalades tillsammans med
månadsavgiften för lägenheten. Han kontaktade då NN, som hänvisade till de uppgifter han hade fått från säljaren och baserat avtalet på. NN uppgav också att han inte var ansvarig för de uppgifterna. Anmälaren frågade NN om han inte hade haft tillgång till mäklarbilden över lägenheten. NN
bekräftade att han hade haft det. När anmälaren sedan själv hade fått tillgång till mäklarbilden kunde han se att det tydligt framgick att garageplatsen inte var ett valbart tillägg. Den var i stället en fast avgift kopplad till varje lägenhet i föreningen.
Trots att NN har haft tillgång till information om att månadsavgiften var 8 538 kr har han vid tre tillfällen hävdat att den var 7 824 kr: i
objektsbeskrivningen, vid hans direkta fråga på visningen och vid
kontraktsskrivningen. Han anser att NN inte bara har undanhållit information om lägenhetens verkliga månadsavgift, utan också lämnat felaktiga uppgifter genom att ange att kostnaden för garageplatsen var frivillig. Han känner sig mycket besviken över att ha lockats in i köpet på falska grunder.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har noterat bland annat följande vid granskningen av de inskickade handlingarna.
Objektsbeskrivningen
I objektsbeskrivningen under rubriken ”Ekonomi” anges månadsavgiften vara 7 824 kr inklusive värme, V/A, kabel-TV, telefoni och bredband. Under rubriken ”Lägenhet” med underrubriken ”ÖVRIGT” finns följande mening.
Garageplats finns ledig om så önskas hyra 759 kr/mån.
I objektsbeskrivningen finns också foton av en uteplats som går från en sida av huset till den andra. I texten förekommer beskrivningar som ”Stora uteplatser i två väderstreck” och ”Vardagsrum och kök har utgång till bostadens uteplatser där både eftermiddags-och kvällssol kan avnjutas.
Uteplatserna inramas av en häck som ger härlig grönska och behåller sitt lövverk under vintern” Det finns också beskrivningar om hur man från vissa rum i lägenheten når uteplatsen.
Frågelistan
Av frågelistan framgår det bland annat följande.
På frågan om det följer någon garage- eller parkeringsplats med lägenheten har säljarna svarat ”Ja, möjlighet att hyra”. På frågan om vad den i sådana fall kostar per månad har säljarna svarat ”759 kr”.
Säljarna har också uppgett att det inte ingår någon mark i upplåtelsen av lägenheten.
Mäklarbilden
Av den så kallade mäklarbilden om den aktuella bostadsrättslägenheten framgår det bland annat följande under rubriken ”Ekonomisk information”.
Avgift lgh. 7.824 kr Garageplats 759 kr Totalt Fasta avgifter 8.583 kr
Det finns inte några uppgifter i mäklarbilden om att det skulle finnas upplåten mark till bostadsrättslägenheten.
Överlåtelseavtalet
Överlåtelseavtalet undertecknades av köparen och säljarna den 20 januari 2016.
E-postkonversationerna
Den ingivna e-postkonversationen mellan NN och säljarna pågick mellan den 5 och 8 november 2015. Av denna e-postkonversation framgår det bland
annat följande.
Säljarna ville att det av objektsbeskrivningen skulle framgå att en
garageplats i huset fanns att hyra för 759 kr i månaden. De ville också att det skulle framgå tydligt ”att man har rätt till en garageplats men att kostnaden för den är utöver den angivna månadsavgiften”.
Den 11 december 2015 kontaktade en av säljarna, via e-post, en anställd på bostadsrättsföreningens förvaltarbolag. Av e-postkonversationen framgår det bland annat att säljaren ville avsluta garageplatsen och undrade om det var möjligt. Säljaren hänvisades av den anställde på förvaltningsbolaget till bostadsrättsföreningens styrelse och styrelseordföranden, men att han trodde att man hade bestämt ”att var och en måste betala för sin garageplats”.
Journalen
I journalen finns det inte någon notering om att NN hade kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till undertecknandet av överlåtelseavtalet.
I journalen finns det bland annat anteckningar om att NN den 20 januari 2016 skriftligt hade upplyst köparen om undersökningsplikten samt verkat för att köparen fullgjorde sin undersökningsplikt. Detta var samma dag som överlåtelseavtalet undertecknades. I journalen anges även att NN hade tillhandahållit tilltänkta köpare årsredovisningen och stadgarna samma datum.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har tillbakavisat kritiken och bland annat framfört följande.
Garageplatsen
NN träffade säljarna för första gången i samband med intagsförsöket den 26 oktober 2015. Han fick då information bland annat om att bostadsrättens månadsavgift var 7 824 kr inklusive värme, vatten, avlopp, TV, bredband och telefoni. Säljarna informerade också om att det fanns ett garage i huset.
Garageplatsen som de hyrde gick att överlåta på köparen, men det var valbart om man ville ha platsen eller inte. Kostnaden för garageplatsen var 759 kr
per månad. Säljarna fyllde även i motsvarande svar i frågelistan.
NN begärde också ut mäklarbilden från bostadsrättsföreningens förvaltare.
Av mäklarbilden framgick månadsavgiften och avgiften för garageplatsen.
Under tiden som han utformade objektsbeskrivningen hade han kontakt per e-post med säljarna. Den 5 november 2015 skickade han ett första utkast till objektsbeskrivning. Säljarna svarade med synpunkter samma dag. Han gjorde ett nytt utkast som han skickade till säljarna dagen därpå. I det nya utkastet hade han angett att en garageplats fanns att hyra i huset för 759 kr per månad. Säljarna svarade samma dag och skrev bland annat att de gärna ville att det tydligt skulle framgå att man har rätt till en garageplats, men att kostnaden för den var utöver månadsavgiften. Den 7 november 2015 skickade han det slutliga förslaget till säljarna. Säljarna godkände den slutliga objektsbeskrivningen dagen därpå.
På visningen den 10 januari 2016 träffade NN anmälaren. Anmälaren frågade då bland annat om avgiften för garageplatsen var en tvingande avgift eller om den var valbar. Han svarade då med vad säljarna hade uppgivit och det som stod på frågelistan samt i objektsbeskrivningen.
Vid kontraktsskrivningen den 20 januari 2016 gick NN noga igenom överlåtelseavtalet med bilagor, bland annat frågelistan och
objektsbeskrivningen. Samtliga bilagor undertecknades av köparna och säljarna.
Den 2 februari 2016 fick NN ett sms av anmälaren. Anmälaren skrev att han hade mottagit en avi för månadsavgiften och en garageplats. Anmälaren uppgav att han skulle kontakta bostadsrättsföreningen eftersom han inte skulle ha garageplatsen. Bostadsrättsföreningen och förvaltaren svarade anmälaren att garageplatsen var obligatorisk och inte valbar. När anmälaren meddelade honom detta, kontaktade han genast säljarna. Säljarna vidhöll det som de tidigare hade sagt, nämligen att det fanns en garageplats per lägenhet men att ”kostnaden var utöver den vanliga månadsavgiften”. Samma dag skickade säljarna en e-postkonversation mellan en av säljarna och förvaltaren till honom. E-postkonversationen var från den 11 december 2015. Av e- postkonversationen framgick det att säljarna hade fått svaret att förvaltaren var ”ganska säker på” att de var tvungna att betala garageplatsen, men att det troligen gick bra att hyra ut den i andra hand. Denna viktiga information hade NN inte fått från säljarna.
NN kontaktade ordföranden i bostadsrättsföreningen och frågade om det fanns möjlighet att hyra ut garageplatsen i andra hand och fick till svar att det var möjligt. Han kontaktade sedan anmälaren och meddelade vad ordföranden hade sagt. Anmälaren kände sig besviken och lurad.
Alla mäklarbilder ser olika ut, och olika förvaltare specificerar sina mäklarbilder på olika sätt. I det här fallet hade förvaltaren specificerat månadsavgiften för sig, parkeringen för sig och sedan den totala kostnaden.
Han såg det därför inte som en självklarhet att garageplatsen var en tvingade kostnad. I synnerhet inte eftersom säljarna vid flertalet tillfällen hade intygat att den var valbar. Han såg inte någon anledning att forska vidare i detta, eftersom både mäklarbilden och säljarnas uppgifter pekade på samma sak.
Det är dessutom väldigt ovanligt att en garageplats är knuten till en
bostadsrättslägenhet på det sättet att man måste betala för den även om man inte vill ha den.
Som jämförelse har NN gett in en annan mäklarbild där förvaltaren för en annan bostadsrättsförening hade specificerat kostnaderna som
”lägenhetsanknutna avgifter”. Där var vissa kostnader beroende av vad den enskilde lägenhetsinnehavaren hade valt att nyttja. I det fallet följde dessa kostnader inte automatiskt med till en ny innehavare.
NN har uppgett att han aldrig hade haft för avsikt att medvetet vilseleda köparen. Om han hade vetat att kostnaden för garageplatsen inte var valbar hade han naturligtvis angett det.
Uteplatserna
NN har uppgett att det inte har varit fråga om någon upplåten mark för uteplatserna, utan att det är föreningens mark. I praktiken innebär detta att alla boende i bostadsrättsföreningen har rätt att nyttja marken. Vill man t.ex.
sätta upp en häck eller dylikt måste man få föreningens godkännande.
Spekulanterna har informerats om det på visningen. Det finns inte någonting skriftligt i upplåtelseavtalen eller i föreningens stadgar om på vilket sätt bostadsrättsinnehavaren får nyttja uteplatserna. Det har varit underförstått att uteplatserna hör till den lägenhet som ligger i anslutning till uteplatsen. Det är också så lägenheterna har sålts från första början.
Journalen
Fastighetsmäklarinspektionen har begärt en kommentar om varför det inte fanns någon uppgift i journalen om att NN hade kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen. NN har i sitt yttrande hänvisat till den mäklarbild om bostadsrättslägenheten som han skrev ut den 12 januari 2016. Han anser att detta var i nära anslutning till undertecknandet av överlåtelseavtalet, som ägde rum den 20 januari 2016.
I journalen har NN noterat att han verkade för att köparen skulle fullgöra sin undersökningsplikt samma dag som köpekontraktet undertecknades. Han har förklarat att anledningen till denna notering var att det i överlåtelseavtalet finns en punkt som lyder ”Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten”. NN trodde att det var den punkten journalen skulle hänvisa till.
Nu har han förstått att han fyllde i journalen felaktigt. Det korrekta datumet var den 10 januari 2016. På visningen fick köparen också
objektsbeskrivningen, där det fanns skriftlig information om köparens undersökningsplikt.
Bostadsrättsföreningens årsredovisning och stadgar fanns tillgängliga på visningen. De fanns också tillgängliga på internet. Köparen fick en kopia av båda dokumenten på kontraktsdagen.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utförs sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Garageplatsen
Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha
betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.
Det framgår av utredningen i ärendet att NN hade fått uppgifterna om att lägenhetens garageplats var valbar från säljarna. Enligt e-postkonversationen mellan en av säljarna och en anställd på förvaltarbolaget hade säljarna fått information om att garageplatsen med största sannolikhet inte var valbar den 11 december 2015. NN har uppgett att han inte fick den informationen från säljarna förrän anmälaren kontaktade honom i början av februari 2016. Av mäklarbilden för den aktuella bostadsrättslägenheten har månadsavgiften och avgiften för garageplatsen visserligen angetts som fasta avgifter. Av dessa uppgifter framgår det dock inte otvetydig att avgiften för garageplatsen var en obligatorisk avgift. Mot bakgrund av de uppgifter som NN hade fått från säljarna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det får anses ursäktligt att han inte undersökte frågan ytterligare. Denna frågeställning ger därför inte anledning till någon påföljd.
Uteplatserna
Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 § anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5 §, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat beslut.
Den aktuella objektsbeskrivningen innehåller uppgifter om att lägenheten har uteplatser i två väderstreck. Det finns inga uppgifter i det material som har lämnats in i ärendet om att det har ingått någon mark i upplåtelsen av bostadsrätten. Det finns inte heller något i ärendet som tyder på att det skulle finnas något särskilt nyttjanderättsavtal eller liknande med föreningen om uteplatserna. Enligt NNs uppgifter ligger uteplatserna på
bostadsrättsföreningens mark som alla bostadsrättsinnehavare har tillgång till.
Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att
marknadsföringen inte blir vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet. NN har bland annat använt beskrivningar som ”Stora uteplatser i två väderstreck” och
”Vardagsrum och kök har utgång till bostadens uteplatser…”. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ger detta intryck av att uteplatserna ingår i överlåtelsen av bostadsrätten. Inspektionen finner att detta har varit en vilseledande uppgift som strider mot god
fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.
Journalen
Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.
I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att få veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en
dokumentation av uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelse som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållandena samt tillhandahållande av en objektsbeskrivning. Skälen till att mäklaren ska föra en journal är att
anteckningarna kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera om uppgifterna i journalen är korrekta (prop.
2010/11:15 s. 35 och 60 f.).
NN har uppgett att han kontrollerade årsavgiften för bostadsrätten genom den mäklarbild som skrevs ut den 12 januari 2016. Han har dock upprättat en journal som saknar en anteckning om detta. Journalen är därmed
ofullständig.
Enligt NNs uppgifter överlämnade han den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten och verkade för att köparen skulle fullgöra sin undersökningsplikt i samband med en visning den 10 januari 2016. Han tillhandahöll köparen bostadsrättsföreningens
årsredovisning och stadgar vid samma visning. Mot bakgrund av dessa uppgifter utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att samtliga tilltänkta
köpare har tillhandahållits dessa handlingar. NN har dock felaktigt noterat i journalen att åtgärderna genomfördes den 20 januari 2016.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att avsaknaden av en notering i journalen om kontrollen av årsavgiften och de felaktigt daterade åtgärderna utgör grund för att meddela NN en erinran.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Påföljden
NN meddelas en varning för att han har använt vilseledande uppgifter i objektsbeskrivningen som har gett intryck av att uteplatserna ingick i överlåtelsen av bostadsrätten. I påföljden ingår även en erinran för att han har upprättat en bristfällig journal.
