Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om
besiktningsklausul, objektsbeskrivning, kundkännedom - grundläggande åtgärder, journal och energideklaration.
Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter i tre olika förmedlingsuppdrag. Det som har prövats är besiktningsklausulerna i två köpekontrakt, uppgifter i två objektsbeskrivningar om andelstal respektive driftskostnader, mäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom,
avsaknaden av journaler i två av förmedlingsuppdragen samt brister i den tredje journalen. Uppgifter i ett av köpekontrakten om en energideklaration har också berörts i beslutet.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 21 november 2012 att öppna ett tillsynsärende med anledning av att NN under åren 2010-2012 hade
underlåtit att betala årsavgiften i rätt tid.
NN har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade ingått och avslutat under år 2012. Från förteckningen har tre uppdrag valts ut för granskning. Två av uppdragen avsåg förmedling av en fastighet (förmedlingsuppdragen A och B) och det tredje uppdraget gällde förmedling av en bostadsrätt (förmedlingsuppdraget C).
NN har förelagts att i vart och ett av dessa tre utvalda förmedlingsuppdrag lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, journalen, den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten samt dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna.
Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in två yttranden från NN.
Handlingar
Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna i ärendet observerat bland annat följande.
Uppdragsavtalen
Uppdragsavtalen i förmedlingsuppdragen A och B har undertecknats av både uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren den 25 februari 2012 respektive den 5 juni 2012. I förmedlingsuppdraget C har uppdragsavtalet undertecknats den 13 november 2012 av uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren. Enligt avtalen har uppdragsgivarnas identitetshandlingar kopierats.
Objektsbeskrivningarna
I objektsbeskrivningen av förmedlingsuppdraget A anges driftskostnaderna till 38 000 kr och beträffande energideklarationen anges ”/pågår/utförd”. I förmedlingsuppdraget C finns det inte någon uppgift om bostadsrättens andelstal.
Dokumentationen om kundkännedom
I förmedlingsuppdragen A, B och C har det antecknats i uppdragsavtalet att fastighetsmäklaren har utfört identitetskontroller av uppdragsgivarna och kopierat identitetshandlingarna. De kopierade identitetshandlingarna är inte daterade.
Beträffande köparna i samtliga tre förmedlingsuppdrag har blanketten
”KUNDKÄNNEDOM KÖPARE (IDENTITETSKONTROLL)” fyllts i. I alla tre förmedlingsuppdragen har detta skett samma dag som köpekontraktet undertecknades. Till blanketten har ett dokument bifogats som innehåller kopior av körkorten för både säljarna och köparna, men som saknar anteckningar om när identitetshandlingarna är kopierade.
Journalerna
Några journaler har inte lämnats in beträffande förmedlingsuppdragen A och B.
I journalen för förmedlingsuppdrag C är det antecknat att
förmedlingsuppdraget ingicks den 13 november 2012, att överlåtelseavtalet undertecknades den 14 november 2012 och att tillträdet skedde den 30 november 2012. Journalen saknar information om när och på vilket sätt mäklaren har
skriftligt upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet,
•
avslutat uppdragsavtalet,
•
verkat för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka objektet,
•
upplyst tilltänkta motparter (köpare) om sidoverksamhet och eventuell ersättning,
•
tillhandhållit tilltänkta köpare föreningens årsredovisning,
•
tillhandhållit tilltänkta köpare föreningens stadgar,
•
informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten,
•
erbjudit en tilltänkt köpare en skriftlig beräkning av boendekostnaden,
•
upprättat och gått igenom köpehandlingar med säljare respektive köpare och kommit överens med parterna om hur kontraktskrivningen ska genomföras,
•
upprättat och ingått depositionsavtal med säljare och köpare,
•
mottagit handpenning,
•
överlämnat handpenning till säljaren,
•
följt upp svävarvillkor om medlemskap i bostadsrättsföreningen.
•
Av journalen framgår att följande anteckningar är noterade som utförda först den 30 november 2012, vilket är samma dag som tillträdet.
Tillhandahållit en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning.
•
Upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.
•
Verkat för att säljaren har lämnat de uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare.
•
Att energiprestandan eller energiklassen för bostadsrättsföreningens byggnad är medtagen i annonsen.
•
Att energideklarationen för bostadsrättsföreningens byggnad är uppvisad för spekulanter.
•
Av journalen framgår det att köparen skriftligt har bekräftat att han har mottagit journalen den 30 november 2012. Däremot finns det ingen uppgift om att journalen har överlämnats till uppdragsgivaren.
Köpekontrakten
I köpekontrakten för förmedlingsuppdragen A och B återfinns en
besiktningsklausul i § 16 som hänvisar till ”nya” fel. I båda uppdragen har säljarna besiktigat respektive fastighet före försäljningen.
”Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig certifierad (SITAC) besiktningsman. Om det framkommer nya fel som inte var antecknad i
besiktningen gjord av NN, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den /år.mån.dag/ varvid erlagd
handpenning skall återbäras till köparen utan
skadeståndsanspråk från någondera part. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid
besiktningen samt förhållanden som påtalats i den s.k.
riskanalysen ej kan utgöra s.k. dolda fel enligt jordabalkens regler. För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk undersökning eller gör påpekanden i den s.k.
riskanalysen, kan köparen låta utföra en fortsatt utredning.
Utredningen ska dock ske skyndsamt. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren eventuell kostnad för återställande av ingreppet. Köparen har även rätt att utföra andra besiktningar och undersökningar om han så önskar inom ovan nämnda tidsfrist. Om köparen vill
utföra en fortsatt teknisk utredning skall i ett separat tilläggs avtal som förlänger tidsfristen upprättas innan tidsfristens utgång med ett nytt slutdatum för besiktningarna. Säljaren kan dock välja att inte förlänga tidsfristen.”
I förmedlingsuppdraget A undertecknades kontraktet den 9 mars 2012 och en skriftlig begäran om återgång skulle framställas senast den 25 mars 2012. I förmedlingsuppdraget B var den sista dagen angiven till den 12 juli 2012 och kontraktet undertecknades den 5 juli 2012.
I förmedlingsuppdrag A anges i § 15 köpekontraktet att en kopia av energideklarationen bifogas avtalet. I samma paragraf står det därefter att energideklarationen är beställd.
I förmedlingsuppdraget B har en strykning gjorts i § 8 köpekontraktet och mäklaren har angivits såsom ansvarig för städningen. Någon separat skriftlig överenskommelse gällande städningen har inte gjorts mellan NN och
parterna.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har i sitt yttrande anfört bland annat följande.
Objektsbeskrivningarna
Beträffande förmedlingsuppdraget A har NN framfört att de poster som ingår i driftskostnaderna om 38 000 kr är el, vatten, sopor och försäkring.
Anledningen till att NN inte har specificerat exakt vilka driftskostnader som fanns är att säljaren inte har kunnat dela upp uppvärmningskostnaderna och hushållselen. Energideklarationen var beställd och utfördes ”under den tiden”.
Beträffande förmedlingsuppdraget C har NN anfört att det vid tidpunkten för upprättandet av objektsbeskrivningen saknades uppgifter om bostadsrättens andelstal. I det material som på visningen gavs till spekulanterna fanns uppgiften om andelstalet med.
Kundkännedom
NN har hänvisat till att det av samtliga tre förmedlingsuppdrag framgår att
kundkännedom om uppdragsgivarna har uppnåtts samma dag som
uppdragsavtalet undertecknades. Identitetskontrollerna har utförts genom att identitetshandlingarna har kopierats samma dag. Han uppger vidare att någon ytterligare dokumentation om de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom inte finns.
Journalerna
I förmedlingsuppdragen A och B kan inte journalerna återfinnas enligt NN.
NN har beträffande förmedlingsuppdraget C anfört att anteckningar saknas i journalen, men varför dessa saknas har han inte kommenterat. NN har uppgett att vissa av uppgifterna antecknades vid tillträdet. NN har uppgett att journalen har överlämnats till säljaren, men att denne inte har skrivit under journalen.
Köpekontrakten
NN har anfört att parterna i både förmedlingsuppdraget A och B var överens om utformningen av besiktningsklausulen i § 16 i de två köpekontrakten.
Han har förklarat för parterna att det bara var nya fel som inte hade upptäckts vid den första besiktningen som kunde åberopas. NN har förklarat muntligt för köparna att det av klausulen framgår att man har möjlighet att låta köpet gå åter om man inte vill stå fast vid köpet. Säljarna måste acceptera att ytterligare undersökningar görs för annars kan köparna begära köpets återgång. Köparna riskerar i detta fall att säljarna kan begära köpets återgång om säljarna inte godkänner en förlängd tidsfrist för teknisk utredning för
”nya” fel. Om detta blir aktuellt ska ett tilläggsavtal undertecknas av säljarna och köparna.
NN har hänvisat till att det i förmedlingsuppdraget A anges i köpekontraktets
§ 15 att en kopia av energideklarationen bifogas avtalet. I samma paragraf står det därefter att energideklarationen är beställd.
Beträffande den strykning som gjorts i § 8 köpekontraktet i förmedlingsuppdraget B har mäklaren angivits såsom ansvarig för städningen. På kontraktsdagen var, enligt NN, parterna inte överens om städningen. För att göra det enkelt tog NN ansvar för städningen. Städningen utfördes av en städfirma och betalades av mäklarföretaget. Någon separat
skriftlig överenskommelse gällande städningen har inte gjorts mellan NN och parterna.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.
Objektsbeskrivningarna
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare, som är konsument, en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 58) anges följande.
En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftkostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. /---/ Driftkostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt.
Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen, när förmedlingen avser en fastighet, innehålla uppgifter om bland annat driftskostnader.
Enligt 18 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen, när förmedlingen avser en bostadsrätt, innehålla uppgifter om bland annat andelstal och årsavgift.
Genom att NN i objektsbeskrivningen för förmedlingsuppdraget A inte närmare har preciserat de olika driftskostnaderna ger inte informationen den vägledning av hur driftskostnaderna kommer att påverka köparnas ekonomi som lagstiftaren har avsett. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstiftaren har åsyftat med
bestämmelsen i 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men är inte heller av så
allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Det får därmed anses räcka med en erinran på denna punkt.
Vad NN har anfört beträffande utebliven information om bostadsrättens andelstal i förmedlingsuppdrag C, befriar inte NN från ansvaret att i objektsbeskrivningen lämna uppgifter om andelstal.
Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det finns grund för en varning i denna fråga.
Journalerna
Fastighetsmäklaren ska enligt 20 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal.
Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även motparten få
dokumentationen vid denna tidpunkt.
I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande.
Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör.
Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex.
utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 §), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 §) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 §).
Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra journal är enligt förarbetena att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35).
NN har anfört att journalerna i förmedlingsuppdraget A och B inte går att finna. Några andra handlingar som skulle kunna betraktas som journaler har inte lämnats in till Fastighetsmäklarinspektionen.
I förmedlingsuppdraget C har NN lämnat in en kopia av journalen. Där saknas de uppgifter som framgår under rubriken ”Handlingar” i detta beslut.
Journalen är undertecknad av köparen den 30 november 2012, men det
saknas uppgift om att journalen har överlämnats till uppdragsgivaren.
Utredningen visar att NN har åsidosatt sina skyldigheter att föra anteckningar över förmedlingsuppdragen A och B, vilket är grund för varning. Dessutom har det funnits brister i journalen över
förmedlingsuppdraget C, vilket motiverar en erinran.
Köpekontrakten
Fastighetsmäklaren ska enligt 21 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att en fastighetsmäklare har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Medverkar fastighetsmäklaren vid kontraktskrivningen, ska denne vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas och lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra olika köpevillkors innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen (prop.1983/84:16 s. 41).
I köpekontrakten för förmedlingsuppdragen A och B återfinns i § 16 en besiktningsklausul, där det framgår att köparna har rätt att besiktiga fastigheterna. Besiktningarna ska utföras inom en viss tid efter köpet.
Köparna kan därefter begära att köpen återgår om det vid besiktningarna framkommer ”nya fel” som inte finns antecknade i de besiktningar som var beställda av säljarna.
NN har framfört att parterna i båda förmedlingsuppdragen var överens om klausulen i köpekontraktet. Han har förklarat för parterna att klausulen enbart avsåg nya fel som inte hade upptäckts vid den första besiktningen och att det endast var sådana fel som kunde åberopas.
I förmedlingsuppdraget A undertecknades köpekontraktet den 9 mars 2012 och köparen hade på sig fram till den 25 mars 2012 att begära en eventuell återgång av köpet. I förmedlingsuppdraget B var tiden betydligt snävare, eftersom köpekontraktet undertecknades den 5 juli 2012 och sista dag för en begäran om återgång var satt till den 12 juli 2012.
Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det är viktigt att köparen
ges tillräcklig tid för att hinna anlita en besiktningsman och ta del av besiktningsresultatet. Köparen ska därutöver ha en viss betänketid och möjlighet att ställa kompletterande frågor till besiktningsmannen alternativt skaffa fram ytterligare information på egen hand. Köparen ska också ha tid att framställa en begäran om återgång på det sätt som parterna har avtalat.
Av den aktuella klausulen framgår att köparen endast har rätt att begära köpets återgång om det framkommer ”nya” fel. Det framgår inte av
klausulen vad som avses med nya fel och inte heller vem som ska avgöra vad som är ett nytt fel. Det finns inte heller någon uppgift om vad som är
alternativet till en återgång av köpet.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen tolkning innebär villkoret att köparens rätt att begära återgång är begränsad till sådana fel som inte har antecknats i besiktningsprotokollet. Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening mäklarens skyldighet att se till att en besiktningsklausul blir tydligt
formulerad. Den ska med andra ord utformas på ett så tydligt sätt så att den är vägledande för parterna. Fastighetsmäklarinspektionen vill därför
framhålla att en formulering av denna typ allmänt sett innebär en risk för att köparen överskattar eller underskattar förutsättningarna för att begära en återgång.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen mening strider det mot god fastighetsmäklarsed om en mäklare medverkar till sådana otydliga och ofullständiga villkor som medför att parterna är hänvisade till
domstolsprövning för att avgöra väsentliga frågor om avtalets giltighet. Det har ålegat NN att verka för att återgångsvillkoret utformas så att en onödig tvist om dess tolkning inte uppstår. Att NN har anfört att parterna var överens om klausulens utformning fritar honom inte från ansvaret.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att det finns grund för att meddela NN en varning i denna fråga.
Energideklarationen
Beträffande energideklarationen i förmedlingsuppdraget A är det i köpekontraktet § 15 angivet att det finns en energidedeklaration och att kopian bifogas avtalet. Det anges även i samma paragraf att deklarationen är beställd.
NN har anfört att när objektsbeskrivningen skrevs var energideklarationen beställd och den utfördes ”under den tiden”. Någon annan förklaring har inte lämnats. NN har skickat in energideklarationen, som är daterad den 26 april 2012. Köpekontraktet undertecknades den 9 mars 2012, vilket innebär att det inte fanns någon energideklaration vid tiden för kontraktsskrivningen.
Med hänsyn till att NN har medverkat till att en energideklaration blev beställd, finner Fastighetsmäklarinspektionen att den felaktiga uppgiften i kontraktet kan ses som ett skrivfel och därmed betraktas som ringa.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN tilldelas en varning för att han i en objektsbeskrivning för en bostadsrätt inte har tagit med några uppgifter om andelstal, för att han har underlåtit att föra journal i två av de granskade förmedlingsuppdragen och för att han har medverkat till otydliga och ofullständiga besiktningsklausuler i två
köpekontrakt.
I denna varning ingår en erinran för att NN i objektsbeskrivningen för förmedlingsuppdraget A inte närmare har preciserat driftskostnaderna för fastigheten och att det har funnits brister i journalen över
förmedlingsuppdraget C.
