Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, överlåtelsehandlingar, deposition och dokumentation .
Prövning av fastighetsmäklarens agerande i samband med förmedlingen av en fastighet där överlåtelsen förutsatte en lantmäteriförrättning. Mäklarens skyldigheter i samband med att parterna kom överens om att köparen skulle få tillgång till fastigheten före det egentliga tillträdet har också bedömts.
Dessutom har mäklarens hantering av den deponerade handpenningen vid en tvist mellan parterna prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från säljarna av en fastighet.
Fastighetsmäklaren NN har genom sitt ombud lämnat in ett yttrande i ärendet. Han har gett in en kopia av depositionsavtalet, köpekontraktet och ett tilläggsavtal.
Anmälan
Anmälarna har genom sitt ombud sammanfattningsvis anfört följande.
Fastighetsmäklaren NN anlitades för ett förmedlingsuppdrag som omfattade dels en stamfastighet, dels en avstyckning. Ett köpekontrakt har tecknats avseende stamfastigheten, men en tvist har uppkommit mellan säljarna och köparen på grund av en arealavvikelse.
De önskade avyttra fastigheten, men en tomt skulle styckas av före för- säljningen. En ansökan lämnades till Lantmäteriet den 26 augusti 2010.
Lantmätaren företog en gränsutsättning den 17 mars 2011. De ingick upp- dragsavtalet med NN den 14 februari 2011 och ett köpekontrakt
undertecknades den 16 juni 2011. Köpeskillingen uppgick till 2 350 000 kr.
Handpenningen deponerades på klientmedelskontot.
Vid tidpunkten för visningen och köpet fanns markeringar utsatta, så att det var möjligt att se hur den slutliga avstyckningen skulle bli. NN har gjort en notering om den tänkta ytan på kontraktsbilagan. Enligt kontraktet avsåg överlåtelsen ”Del av --- 1:xx” och objektet beskrevs som ”stamfastigheten som efter delning får en yta om c:a 3 000 kvm”. I den bifogade skissen som NN upprättade angavs att styckningslotten beräknades bli omkring 1 600 kvm. Den kom slutligen att bli 2 165 kvm. Inskrivningen av styckningslotten gjordes den 17 augusti 2011. Mäklaren har underlåtit att kontrollera
resultatet av Lantmäteriets mätning inför kontraktskrivningen. Köparen av stamfastigheten har framställt ett krav på prisnedsättning på grund av arealavvikelsen.
Den avtalade tillträdesdagen var den 1 september 2011 eller inom 10 dagar från det att fastighetsbildning hade skett, vunnit laga kraft och skrivits in. I ett tilläggsavtal, som upprättades av NN den 11 juli 2011, har köparen fått möjlighet att tillträda och nyttja fastigheten. I detta avtal ändrade mäklaren det avtalade tillträdet till den 22 augusti 2011, då slutlikvid skulle utges. Vid den tidpunkten hade köparen redan bosatt sig på fastigheten. Ersättningen för nyttjandet har beräknats på ett visst sätt. Därefter råder det avtalslöst tillstånd mellan parterna.
NN skulle ha varit närvarande då lantmätaren stakade ut avstyckningen. Han har underlåtit att begära in den korrekta tomtkartan och att kontrollera storleken på styckningslotten innan köpet genomfördes. Dessa allvarliga fel har skapat en tvist mellan parterna. Mäklaren har därefter föreslagit att ännu en avstyckning skulle genomföras, men en sådan ändring skulle medföra hinder för en bostadsbyggnation på styckningslotten och försämra marknadsvärdet på den. Anmälarna har hävt köpeavtalet den 9 december 2012 på grund av väsentligt kontraktsbrott från köparens sida. Talan har väckts mot köpararen med yrkande om avhysning och skälig ersättning för nyttjandet av fastigheten.
Sammanfattningsvis är NN i dröjsmål med överlämnandet av
handpenningen, han har infört en felaktig uppgift i köpekontraktet samt medverkat till oklara sidohandlingar.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har i sitt yttrande tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.
Lantmäteriförrättningen
Han har inte haft i uppdrag att företräda säljarna i avstyckningsärendet och har inte åtagit sig att närvara vid en förrättning. Han kan inte heller vitsorda att markeringarna i marken varit uppsatta enligt ritningen och det har inte varit möjligt för honom att få någon uppfattning om tomternas storlek. Han har varit på plats och tittat på ett förslag till delning för säljarnas räkning tillsammans med en kommuntjänsteman i mars 2011. Det fanns inte någon slutlig tomtkarta vid köpekontraktets tecknande och det var inte möjligt att kontrollera tomtstorleken då.
Den skiss som visar avstyckningslotten och som har bifogats anmälan är upprättad av Lantmäteriet den 12 juli 2011, dvs. efter det att parterna undertecknade köpeavtalet. Bilagan till köpeavtalet liknade i stort den skiss som anmälarna lämnade till Lantmäteriet i augusti 2010. Anmälarna har själva förorsakat problemet genom att underlåta att informera honom om att
de hade ändrat uppgifterna som lämnades till Lantmäteriet.
Köpekontraktet
Han upprättade kontraktet med villkor att stamfastigheten förväntades bli cirka 3 000 kvm. Köparen var införstådd med att cirka innebar +/- 10 %. Vid kontraktstillfället var säljarna också införstådda med detta. ”Det fanns inget utrymme för avvikelser mindre än +/- % som kunde leda till tvist.”
Köparen har framställt ett krav på prisnedsättning eftersom areaavvikelsen har blivit för stor. Hon är beredd att fullfölja köpet om tomten blir i enlighet med avtalet. Tidigare har säljarna inte haft något emot att göra en ny fastig- hetsreglering – under förutsättning att han skulle svara för kostnaden. Han har, tillsammans med en erfaren förlikningsman, försökt att ena parterna, men säljarna har konsekvent vägrat att medverka till en lösning.
Tilläggsavtalet
Säljarna ville att tillträde skulle ske så snart som möjligt eftersom deras ekonomi var ansträngd. Han informerade om för- och nackdelarna med uthyrningen. Säljarna bedriver yrkesmässig verksamhet med uthyrning av bostäder och lokaler. De accepterade köparens önskemål om att få flytta in tidigare mot att hon skulle ersätta dem för de faktiska kostnaderna.
Depositionen
I depositionsavtalet anges tydlig vad som gäller om en tvist skulle uppstå mellan säljarna och köparen. Det har pågått en tvist mellan parterna. Han har därför varit förhindrad att utbetala någonting av handpenningen.
Tvisten
NN har i ett kompletterande yttrande som kom in till Fastighets-
mäklarinspektionen den 23 september 2014 förklarat att parterna har träffat en förlikning. Handpenningen har redovisats i enlighet med detta förlik- ningsavtal. Säljarna har inte fullföljt något ytterligare krav mot honom.
Handlingar
I det aktuella köpekontraktet, som undertecknades av parterna den 16 juni 2011, anges bland annat följande.
Fastighet:
Del av --- = stamfastigheten som efter delning får en yta om c:a 3 000 kvm. Bifogad skiss visar den tomt som styckas av och blir --- Totalyta före delning är 4 631 kvm.
§ 1 Tillträdesdag
Köparen ska tillträda fastigheten den 1 september 2011 eller den tidigare/senare dag som motsvaras av:
Inom tio dagar efter det att fastigheten fastighetsbildats med lagakraftvunnet beslut och inskrivits vid berörd
inskrivningsmyndighet med ny register¬beteckning. Köpets övriga villkor ska vara uppfyllda och betalning erlagts på det sätt som anges i § 2.
Ett depositionsavtal har undertecknats samma dag som kontraktsdagen och innehåller bland annat följande.
Tvist
Uppstår tvist som avser fastighetsmäklarens redovisning enligt detta depositionsavtal – får redovisning ske först sedan det föreligger förlikning mellan parterna eller lagakraftvunnen dom.
I tilläggsavtalet från den 11 juli 2011 har parterna träffat bland annat följande överenskommelser.
--- Tillträdesdagen flyttas fram till den 22 augusti 2011 då köparen erlägger sin slutlikvid till säljarna.
Köparen äger rätt till fysiskt tillträde fredagen den 15 juli 2011 och har rätt att bosätta sig i huset. Köparen tecknar elavtal --- Köparen betalar hyra till säljaren med faktisk nettokostnad för lån --- 163:-/dag fram till dess att slutuppgörelsen på banken äger rum. ---
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Vid bedömningen av NN agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft.Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att följa all tillämplig lagstiftning. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.
I 19 § stadgas att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Enligt 4 kap. 7 § jordabalken är köp, som innebär att ett visst område av en fastighet kommer i en särskild ägares hand, giltigt endast om en fastighets- bildning sker i överensstämmelse med köpet genom en förrättning. Ansökan om en sådan förrättning ska ske senast sex månader efter den dag då köpe- handlingen upprättades. Köpet blir giltigt om
fastighetsbildningsmyndigheten får kännedom om köpet och lägger det till grund för förrättningsbeslutet.
Köpekontraktet
NN har haft i uppdrag att förmedla ett objekt som förutsatte att en
lantmäteriförrättning skulle genomföras. Det har därför ålegat honom att ge parterna de råd och upplysningar som behövs för en sådan överlåtelse.
Fastighetsmäklarinspektionen har i ett antal beslut framhållit att det åligger mäklaren att upplysa parterna om risken med att avtalet blir giltigt endast om en fastighetsbildning sker. Det är viktigt att parterna sluter en överens- kommelse om den ekonomiska regleringen för det fall att köpet inte blir giltigt. Parterna bör också uppmanas att reglera konsekvenserna om arealen
skulle avvika från vad parterna ursprungligen har avtalat (jämför beslutet 2012-10-24:2 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012).
I det aktuella avtalet har parterna bland annat avtalat att stamfastigheten
”efter delning får en yta om c:a 3 000 kvm”. I kontraktet saknas det regle- ring av vad som gäller om en lantmäteriförrättning inte skulle genomföras eller om arealen skulle avvika mot vad som ursprungligen har avtalats mellan parterna. Det har ålegat NN att verka för att förutsättningarna för överlåtelsen dokumenterades i köpekontraktet. Fastighetsmäklarinspektionen har även noterat att avtalet lämnar frågan om en sista tillträdesdag öppen.
Inspektionen finner att NN ska meddelas en varning för dessa brister i kontraktet.
Tilläggsavtalet
Det ingår i en fastighetsmäklares omsorgsplikt att informera parterna om riskerna med överenskommelser om att köparen får tillgång till fastigheten innan köpet är giltigt. Med hänsyn till de svårigheter som kan uppstå vid en eventuell återgång bör mäklaren tydligt avråda parterna från att träffa en sådan överenskommelse.
NN har i sitt yttrande gjort gällande att han har informerat om för- och nackdelarna med uthyrningen. Något annat har inte kommit fram än att han dokumenterat parternas överenskommelser i ett tilläggsavtal. Det är
tveksamt om parterna i tillräcklig grad har uppmärksammats på riskerna och eventuella konsekvenser av förfaringssättet. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid inte att utredningen ger belägg för att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt i detta avseende.
Depositionen
En tvist har uppkommit mellan parterna om köpeskillingens storlek, om avtalets giltighet och om köparens nyttjande av fastigheten. NN har hänvisat till att han enligt depositionsavtalet är förhindrad att redovisa handpenningen till säljaren på grund av den pågående tvisten mellan parterna.
Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att NN har åsidosatt sina
skyldigheter vid hanteringen av de deponerade medlen.
Övrigt
Det som övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN meddelas en varning för att han medverkat till ett kontrakt som saknar en reglering av vad som skulle gälla mellan parterna om lantmäteriförrättningen inte skulle genomföras eller om arealen skulle avvika mot vad som
ursprungligen har avtalats mellan parterna.
