Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, objektsbeskrivning, information om köparens undersökningsplikt, överlåtelsehandlingar, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och omsorgsplikt.
Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat samt till parterna
överlämnat en journal med anteckningar över åtgärder som inte har vidtagits.
Bedömning av om mäklaren har underlåtit att tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Frågan om mäklarens skyldighet att överlämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt har också prövats, liksom mäklarens skyldighet att verka för att köparen gör eller låter göra en sådan undersökning. I bedömningen har också frågan om mäklaren har verkat för att parterna träffar överenskommelser i samband med överlåtelsen samt fullgjort sin omsorgsplikt, liksom rådgivnings- och upplysningsskyldighet, ingått.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
Två köpare av en bostadsrätt har i en anmälan framfört kritik mot NN i hennes egenskap av ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget.
Anmälarna har lämnat in kopior av två objektsbeskrivningar,
överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt, journalen, blanketten ”Kundkännedom köpare (ID-kontroll)”, den så kallade frågelistan, e-postkorrespondens mellan den ena anmälaren och en av säljarna samt ett beslut från ett försäkringsbolag och en begäran om överprövning av detta beslut.
På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig över anmälan.
Hon har även lämnat in kopior av uppdragsavtalet, tre objektsbeskrivningar – ett utkast till marknadsföringsmaterial, ett prospekt och den beskrivning som fogats överlåtelseavtalet – ”Mäklarinformation” och en ”Mäklarbild” från Sveriges Bostadsrättscentrum, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, anbudsförteckningen, dokumentet ”Avstående från boendekalkyl”, en bekräftelse av säljarnas utträde ur respektive köparnas inträde som medlemmar i bostadsrättsföreningen, blanketten ”Kundkännedom köpare (ID-kontroll)”, uppdragsgivarnas respektive köparnas identitetshandlingar samt fyra e-postmeddelanden.
Anmälan
Anmälarna har uppgett bland annat följande.
Säljarna anordnade en privat visning av lägenheten den 21 januari 2014. Den ena säljaren, som också var NN:s fastighetsmäklarkollega, mejlade dem en objektsbeskrivning. I den angavs lägenhetens yta till
114 kvadratmeter och det fanns inte någon reservation om att beräkningen av arean inte skulle vara riktig. Säljarna informerade dem om att NN var
ansvarig för förmedlingsuppdraget och att de skulle kontakta henne. De hade dock fått god kontakt med säljarna och valde att kontakta dessa direkt vid prisförhandlingar och om sakfrågor.
De kom överens med säljarna om priset den 28 januari 2014. NN skickade dem köpehandlingarna via e-post på deras begäran. Det var kort om tid och en mailväxling uppstod för att de ville komplettera avtalet med en
tilläggsklausul beträffande möjligheten att bygga en extra toalett. Detta var en förutsättning för köpet. Eftersom säljarna absolut ville underteckna kontraktet samma dag träffades parterna och NN sedan på mäklarkontoret. I
den långa diskussionen om tilläggsklausulen deltog även fastighetsmäklarföretagets jurister.
Under mötet överlämnade NN en tryckt objektsbeskrivning där lägenhetens yta angavs till cirka 114 kvadratmeter. Det fanns också allmän information om bland annat att denna area av olika skäl kunde vara felaktig. Därefter avvek NN från mötet. Tillsammans med säljarna åkte de sedan till
lägenheten för att inspektera ett VVS-schakt och utreda om det var möjligt att bygga toaletten, vilket var en förutsättning för köpet. Deras inspektion tog lång tid och säljarna ville absolut att köpehandlingarna skulle undertecknas samma kväll. Genomgången av kontraktshandlingarna blev knapphändigt utförd av den ena säljaren, som också var NN:s kollega, vid undertecknandet som skedde i lägenheten.
Dagen efter begärde de att säljarna skulle skicka tillbaka en undertecknad frågelista. Säljarna skickade en lista över ett antal fel som säljarna inte hade upplyst dem om innan undertecknandet av överlåtelseavtalet. Frågelistan var fördaterad till den 28 januari 2014. De fick också den skriftliga
informationen om köparens undersökningsplikt, som hade fördaterats till samma dag.
I slutet av mars 2014 skickade de en reklamation över följande felaktigheter i lägenheten: lägenhetsytan var fel, köksfläkten hade bristande kapacitet och spillvattenröret i VVS-schaktet saknades. De begärde att en behörig besiktningsman skulle mäta upp lägenheten. NN verkade inte för att detta utreddes så att parterna kunde föra en diskussion eller träffa en
överenskommelse om en reglering av köpeskillingen.
I samband med tillträdet den 5 maj 2014 ombads de att skriva under en mäklarjournal, vilket de avstod från att göra. Journalen innehöll ett flertal felaktigheter, däribland anteckningarna om att NN skulle ha upplyst dem om förhållanden rörande bostadsrättens skick samt verkat för att de gjorde eller lät göra en undersökning av bostadsrättslägenheten. Felaktigheterna gällde även noteringarna om tillhandahållandet av objektsbeskrivningen samt bostadsrättsföreningens stadgar och årsredovisning.
Efter tillträdet lät de en behörig besiktningsman bestämma lägenhetens yta.
Då kom det fram att boarean inte uppgick till 114 kvadratmeter, utan till 106 kvadratmeter. De anser att NN aktivt medverkade till ändringarna i
objektsbeskrivningen beträffande lägenhetens storlek och att hon ska ha varit medveten om att detta har varit till deras nackdel.
Handlingarna
Överlåtelseavtalet
I avtalets § 16 vid rubriken ”Villkor toalett” anges följande.
Säljaren har påvisat möjlighet att bygga en toalett i det stora sovrummet, med avloppsanslutning till ett befintligt avloppsrör i ett utrymme bakom stora sovrummets dörr.
Köparna och säljaren har t.o.m. 2014-02-06 kl. 12.00 på sig att undersöka om detta är möjligt. Om det visar sig att det inte går att bygga en toalett har köparen rätt att senast 2012-02-06 kl. 12.00 på sig att låta köpet återgå.
En ev. återgång skall framställas till säljaren skriftligt senast 2014-02-06 kl. 12.00. Ansvarig mäklare skall tillställas kopia av brevet. Vid ev. återgång skall erlagd handpenning
omgående återbäras till köparen och övriga prestationer skall återgå utan skadeståndsanspråk för endera parten.
Journalen
Under rubriken ”Inför överlåtelseavtal”, anges i journalen bland annat följande.
Varit observant på parternas behov att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i
förekommande fall klargjort dess innebörd (NN, 2014-01-28)
Under rubriken ”Överlåtelseavtal” anges bland annat följande.
Upprättande och genomgång av köpehandlingar (NN, 2014-01-28)
I övrigt har Fastighetsmäklarinspektionen i journalen uppmärksammat följande.
Tillhandahållit objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare (NN, 2014-01-21)
Upplyst köparen om förhållanden rörande bostadsrättens
skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller m h t omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen
(NN, 2014-01-28)
Verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av bostadsrätten
(NN, 2014-01-28)
Tillhandahållit köparen en objektsbeskrivning (NN, 2014-01-21)
Tillhandahållit stadgar till tilltänkt köpare (NN, 2014-01-21)
Tillhandahållit årsredovisning till tilltänkt köpare (om sådan saknas, ekonomisk plan)
(NN, 2014-01-21)
Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att journalen inte innehåller uppgifter om att fastighetsmäklaren har gjort följande.
- Skriftligen upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet.
- Upplyst motparter (köpare) om sidoverksamhet och eventuell ersättning.
- Följt upp återgångsvillkor, t.ex. medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett bland annat följande.Uppdraget och kontraktsskrivningen
Hon och den ena uppdragsgivaren (säljaren) är kollegor på samma
fastighetsmäklarföretag. De är båda anställda och inte ägare till företaget. De har därför inte ett sådant gemensamt ekonomiskt intresse som skulle kunna ha gjort dem till närstående enligt fastighetsmäklarlagens regler.
Köparna var ursprungligen intresserade av en annan bostadsrätt som var belägen i samma förening som säljarnas bostadsrätt. I samband med en visning av den andra bostadsrätten träffades säljarna och köparna. Köparna informerades då av säljarna om att de också hade en bostadsrätt till
försäljning. Köparna erbjöds att komma och titta även på den lägenheten.
Denna bostadsrätt hade tidigare varit utannonserad med ordinarie visningar i
oktober 2013 men den såldes inte då. När köparna kom i kontakt med säljarna var bostadsrätten ännu inte utannonserad på nytt för försäljning.
Eftersom det första mötet mellan säljarna och köparna skedde spontant var hon av förklarliga skäl inte närvarande vid det tillfället. Köparna tyckte om lägenheten och säljarna skickade dem en länk till internetannonsen samt även information om föreningen.
Köparnas intresse för bostadsrätten tilltog och de meddelade att de
förmodligen ville lägga ett bud. De ville besöka lägenheten en gång till innan de bestämde sig. De föreslog dock en tid då hon var uppbokad. Eftersom säljarna och köparna hade träffats förut var alla positiva till att säljarna på egen hand lät köparna besöka bostaden. Vid det tillfället fick köparna ta del av all den tillgängliga information som hade tagits fram med anledning av den aktuella förmedlingen. Säljarna uppmanade vid ett flertal tillfällen köparna att kontakta henne, men köparna tycktes föredra att ha direktkontakt med säljarna.
Några dagar senare lade de ett bud på bostadsrätten och så småningom kom parterna överens om köpeskillingen och tillträdesdagen. En tid för
kontraktsskrivningen bokades. Hon mejlade ut kopior på kontraktet tillsammans med objektsbeskrivningen och bilagor några timmar i förväg.
Syftet var att parterna skulle kunna gå igenom innehållet i lugn och ro innan de träffades för undertecknande av köpekontraktet.
Strax innan kontraktsskrivningen skickade köparna direkt till säljarna ett mejl, som gällde att de önskade att föra in en klausul om att det skulle vara möjligt att installera ytterligare en toalett i bostaden. Detta mejl skickades inte till henne utan endast till säljarna.
Väl på plats för kontraktsskrivningen gick hon igenom kontraktet och bilagorna med parterna. Då togs diskussionen om toaletten upp och tid ägnades åt att formulera villkoren i denna klausul. Ytterligare ett antal frågor uppstod och köparna ville besöka lägenheten en tredje gång innan man skrev på kontraktet. Hon hade dessvärre ett bokat möte, vilket både säljare och köpare var informerade om. Hon kunde därför inte åka med till lägenheten.
Parterna bestämde då i samråd att de skulle ta med sig kontraktet och underteckna det på plats i lägenheten. Detta var anledningen till att hon inte närvarade vid köpekontraktets undertecknande.
Objektsbeskrivningen
Den beskrivning som anmälarna först tog del av efter den första visningen var den ännu inte publicerade internetannonsen, vilket normalt inte är lika omfattande som objektsbeskrivningen. Trots upprepade uppmaningar från säljarna att kontakta henne, ville anmälarna ändå besöka lägenheten vid tillfällen då hon hade andra åtaganden. De fick därför inte heller se den
”bostadsbeskrivning” som delades ut på ordinarie visningar och som innehöll samma information som den objektsbeskrivning som bifogades kontraktet.
Innan kontraktsskrivningen, och via mejl, tillhandahölls köparna överlåtelsekontraktet med objektsbeskrivningen. Den bifogade
objektsbeskrivningen var den som hon regelmässigt använde. Den innehöll den mer omfattande uppmaningen till en spekulant om att själv företa en mätning av bostadens yta om detta var av väsentlig betydelse samt en cirkauppgift avseende bostadens yta. Cirkauppgiften härstammade från föreningens lägenhetsförteckning, som anmälarna hade tagit del av. Hon delar därför inte anmälarnas uppfattning om att texten i objektsbeskrivningen hade ändrats inför kontraktsskrivningen. Den objektsbeskrivning de
tillhandahölls var den enda de fick. De gavs möjlighet att gå igenom den innan kontraktet skulle undertecknas.
Årsredovisningen och stadgarna
Normalt läggs stadgar och årsredovisning ut på internet för åtkomst för spekulanter. För de spekulanter som inte har tillgång till internet finns alltid möjlighet att få en papperskopia på visningen. Eftersom den aktuella affären gjordes upp innan bostadsrätten hade annonserats på internet, fanns inte stadgarna och årsredovisningen att tillgå i digital form. Eftersom köparna enbart gick på privata visningar hade hon inte heller någon möjlighet att överlämna någon papperskopia av dessa dokument till dem. Mot bakgrund av att anmälarna hade haft täta kontakter med den ena säljaren, som var aktiv i föreningens styrelse, fick hon uppfattningen att information om stadgar och årsredovisning hade lämnats i samband med någon av de privata visningar som köparna gick på. Av denna anledning gjordes, som det visade sig, den felaktiga noteringen i journalen. Anmälarna hade dessutom lagt ett bud på lägenheten under.
Informationen om köparens undersökningsplikt
Anmälarna hade innan kontraktets undertecknande besökt lägenheten i sällskap med säljarna vid inte mindre än tre tillfällen, i mer än en timme per besök, enligt uppgift från säljarna. Den gemensamma uppfattningen var därför att anmälarna hade fullgjort sin undersökningsplikt utan att ha blivit särskilt uppmanade till detta.
Den skriftliga informationen om undersökningsplikten delas alltid ut i samband med ordinarie visningar. Anmälarna föredrog kontinuerligt att besöka bostaden privat utan hennes deltagande. Det fanns därför inte någon möjlighet för henne att överlämna informationen förrän vid undertecknandet av överlåtelseavtalet den 28 januari 2014. Hon överlämnade då en tryckt
”bostadsbeskrivning”, som innehöll bland annat informationen om köparens undersökningsplikt.
Journalen
Det förhållandet att hon inte antecknade i journalen, att hon hade överlämnat den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt, var endast ett förbiseende från hennes sida. Detsamma gäller den omständigheten att hon inte antecknade att hon hade informerat köparna om sidoverksamheten. Att hon skulle behöva anteckna i journalen att hon har följt upp eventuella svävarvillkor är inte något som hon har kunnat utläsa ur lagens bestämmelser. Därför har hon inte gjort någon anteckning om detta i journalen.
Hon antog att anmälarna fick ett exemplar av objektsbeskrivningen vid den privata visningen den 21 januari 2014 och gjorde därför en felaktig notering om detta i journalen. Det anmälarna fick var dock en länk till den då ännu inte publicerade internetannonsen. Objektsbeskrivningen tillhandahölls inte förrän inför kontraktsskrivningen den 28 januari samma år.
Några uppgifter om ”förhållande rörande bostadsrättens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till” fanns inte. Hon ansåg därför att
skyldigheten var fullgjord i samband med att parterna undertecknade överlåtelseavtalet.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Objektsbeskrivningen
I 18 § första och tredje stycket fastighetsmäklarlagen anges följande.
Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn,
pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark.
Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar
av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar.
Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.
Bostadens storlek
Utredningen ger inte stöd för att NN skulle ha åsidosatt god
fastighetsmäklarsed beträffande den i en objektsbeskrivning obligatoriska uppgiften om bostadens storlek. Frågeställningen medför därför inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Årsredovisningen och stadgarna
Beträffande fastighetsmäklarens skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare bostadsrättsföreningens årsredovisning och stadgar, uttalas i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 32 och s. 60) bland annat följande.
För att en köpare ska kunna bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och de villkor som gäller för
medlemskapet i föreningen är det också centralt att han eller hon får tillgång till föreningens årsredovisning och senaste
registrerade stadgar. Det är praxis att mäklare tillhandahåller dessa, och som utredningen föreslår bör denna praxis komma till uttryck i lagen.
Det anges inte på vilket sätt årsredovisning och stadgar ska tillhandahållas. Det kan vara lämpligt att mäklaren
överlämnar dem tillsammans med objektsbeskrivningen.
NN har uppgett att hon vanligtvis tillhandahåller den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar till de spekulanter som närvarar vid hennes visningar. I det aktuella förmedlingsuppdraget har dock NN enligt egen uppgift underlåtit att
tillhandahålla anmälarna, dvs. de spekulanter som sedan köpte bostadsrätten, dessa dokument. Förseelsen är varningsgrundande. Det förhållandet att NN har uppfattat det som att den ena säljaren hade tillhandahållit dokumenten till anmälarna eller att de ska ha lagt ett bud på en bostadsrätt i samma förening, medför inte någon annan bedömning.
Informationen om köparens undersökningsplikt
En fastighetsmäklare ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka objektet och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Detta anges i 16 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.
I förarbetena (samma prop. s. 56) till bestämmelsen uttalas bland annat följande.
Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten.
NN har uppgett att hon har lämnat över skriftlig information om köparnas undersökningsplikt till anmälarna först vid den avtalade
kontraktsskrivningen den 28 januari 2014. NN har också uppgett att hon inte heller verkat för att köparna gjorde eller lät göra en sådan undersökning. NN har förklarat detta med att anmälarna fortlöpande tog kontakt med säljarna i stället för med henne.
Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att NN har haft förutsättningar att före parternas avtalade kontraktsskrivning överlämna den skriftliga
informationen om köparnas undersökningsplikt samt uppmärksamma dem på betydelsen av att de gjorde eller lät göra en sådan undersökning. Genom att underlåta detta har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 16 §
fastighetsmäklarlagen, vilket är varningsgrundande.
Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten samt
överlåtelsehandlingarna
Fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Detta anges i 16 § fastighetsmäklarlagen.
Fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar
överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Detta anges i 21 § fastighetsmäklarlagen.
Denna bestämmelse har i huvudsak överförts oförändrad från
fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat följande. I samband med en överlåtelse uppkommer olika frågor som måste lösas mellan parterna. Många av dessa är av rent praktisk natur, medan andra kan vara mera komplicerade och gripa in i själva överlåtelseavtalet. Mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Mäklaren bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkors innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.
En återgångsklausul är en förutsättning för att den ena parten ska ingå överlåtelseavtalet. När ett sådant villkor aktualiseras är det därför särskilt viktigt att fastighetsmäklaren har uppsikt över processen ända fram till kontraktsskrivningen. Enligt NN har en återgångsklausul diskuterats vid den avtalade kontraktsskrivningen och i samband med detta uppkom ytterligare frågor. Av utredningen framgår att parterna med anledning av detta gick till
lägenheten för att senare också underteckna kontraktet. Genom att överlämna åt parterna att själva ta hand om denna del av kontraktsskrivningen, har NN åsidosatt sin skyldighet att verka för att parterna träffar överenskommelser i samband med överlåtelsen samt brustit i sin rådgivnings- och
upplysningsskyldighet, liksom omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.
Journalen
Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal. Journalen ska överlämnas till uppdragsgivaren när
uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Detta följer av 20 § fastighetsmäklarlagen.
Beträffande dokumentationsskyldighetens omfattning uttalas i förarbetena (samma prop. s. 35 och 61) bland annat följande.
En mäklare bör alltså vara skyldig att dokumentera t.ex. att han eller hon informerat köparen om undersökningsplikten och vad den innebär. Även väsentliga instruktioner som uppdragsgivaren lämnar, som ju mäklaren ska följa, bör dokumenteras.
Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras.
Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 §), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se
17 §) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18
§).
Den i ärendet aktuella journalen saknar anteckningar om vissa åtgärder som NN har utfört, nämligen att hon har överlämnat den skriftliga informationen om köparnas undersökningsplikt samt informerat dem om sin
sidoverksamhet.
Därutöver framgår av utredningen att den journal som NN överlämnat till uppdragsgivarna och köparna har innehållit anteckningar om
förmedlingsåtgärder – t.ex. att hon har tillhandahållit de tilltänkta köparna föreningens stadgar och årsredovisning, att hon har verkat för att köparna gjort eller låtit göra en undersökning av bostadsrätten och att hon har upplyst köparen om förhållanden rörande bostadsrättens skick som mäklaren
iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen – utan att ha vidtagit dessa åtgärder.
Beträffande ändamålet med bestämmelsen om att fastighetsmäklaren ska upprätta en journal uttalas i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 35) bland annat följande.
Riksrevisionen har också föreslagit att det införs ett dokumentationskrav för mäklare. Detta bedömdes minska antalet tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare, förbättra förutsättningarna för Allmänna
reklamationsnämndens tvistlösning och effektivisera Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Som utredningen föreslår bör det nu införas en skyldighet för mäklare att föra
anteckningar över förmedlingsuppdraget.
Fastighetsmäklarnämnden har ibland problem att utreda om en mäklare fullgjort sina skyldigheter eller inte.
Dokumentationen utgör mäklarens version av hur uppdraget utförts. Därför kan i och för sig inte enbart denna läggas till grund för en bedömning av vad som förekommit vid förmedlingen, vare sig i ett tillsynsärende eller i en tvist mellan mäklaren och säljaren eller köparen. Sådana anteckningar skulle dock kunna ge viss vägledning vid en sådan bedömning. Om dessutom köpare och säljare får ta del av dokumentationen i samband med att uppdraget slutförs, ges de möjlighet att kontrollera att uppgifterna är korrekta och annars reagera. Därmed kan de bevissvårigheter som kan uppkomma i samband med en efterföljande tvist begränsas.
(…) Skyldigheten bör i princip begränsas till de uppgifter som en mäklare måste utföra enligt lagen och god
fastighetsmäklarsed.
Mot bakgrund av dessa uttalanden anser Fastighetsmäklarinspektionen att det har varit särskilt klandervärt av NN att anteckna åtgärder som hon inte har vidtagit i förmedlingsuppdraget. Det förhållandet att hon trott att säljarna har utfört dessa moment och hennes förklaringar i övrigt medför inte någon annan bedömning. NN:s agerande är varningsgrundande.
Övrigt
Det i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida.
Påföljd
NN har underlåtit att tillhandahålla de spekulanter som sedan förvärvade bostadsrätten den senast tillgängliga årsredovisningen för
bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. NN har även underlåtit att före köpet skriftligen upplysa köparna om det ansvar som de har haft för att undersöka bostadsrätten samt verka för att de före köpet gjorde eller lät göra en sådan undersökning. NN har genom underlåtenhet att närvara vid hela kontraktsskrivningen åsidosatt sin skyldighet att verka för att parterna träffar överenskommelser i samband med överlåtelsen samt i samband med detta brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet, liksom omsorgsplikt. NN har upprättat och till parterna överlämnat en bristfällig journal som också har innehållit anteckningar om åtgärder som inte har utförts. För detta ska NN meddelas en varning.
Skiljaktig mening
En ledamot och föredraganden är skiljaktiga beträffande motiveringen.
Utredningen ger inte stöd för något annat än att NN gick igenom överlåtelsehandlingarna med parterna vid mötet för den avtalade
kontraktsskrivningen. Det har framgått att mötet bland annat ägnades åt att utforma en återgångsklausul. Vid mötet uppstod, enligt NN, ett antal frågor och parterna gick därför till lägenheten utan att ha undertecknat kontraktet.
Enligt anmälarna gällde dessa frågor om det var faktiskt möjligt att inrätta ytterligare en toalett, vilket var den fråga som reglerades genom parternas överenskommelse i återgångsklausulen i kontraktet. Det är därför inte otvetydigt fastställt att NN har underlåtit att verka för att parterna har träffat överenskommelser i samband med överlåtelsen eller i övrigt brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet samt omsorgsplikt. Hon bör därför inte varnas på denna grund.
