Handläggare Berit Rydberg Tel. 0152-296 56
Socialnämnden
Hyressättning lägenheter i gruppbostad Finningevägen 56
Förslag till beslut
Socialnämnden beslutar att
1. Hyresnivån för lägenhet i gruppbostaden på Finningevägen 56 sätts i nivå med marknadsmässig hyra till 8 125 kronor/månad inkluderande värme och elektricitet, från 1 januari 2016.
2. Hyreshöjning sker årligen med start 2017 och följer Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretags (SABO) överenskommelse med Strängnäs Bostads AB
Bakgrund
2010-05-30 beställde Socialkontoret ett nytt gruppboende anpassat för personer med psykisk funktionsnedsättning. Varje lägenhet har en area på 46 m2.
Gruppbostaden består av sex lägenheter, gemensamhetsutrymmen,
personalutrymmen, tvättstuga och förråd. De sex lägenheterna hyrs ut i andra hand av socialkontoret till personer med beslut om insats enligt Socialtjänstlagen (SoL) och Lagen om Särskilt Stöd för personer med funktionsnedsättning (LSS).
SoL vilar på några vägledande principer bl. a att den som har fysiska, psykiska eller sociala funktionsnedsättningar har rätt att leva och bo som andra.
Biståndsinsatsen ska inriktas på att underlätta för den enskilde att leva i sin invanda miljö. Grundtanken med LSS är att personer med omfattande
funktionsnedsättning ska tillförsäkras goda levnadsvillkor och ges möjlighet till att leva som andra i motsvarande ålder. Stödet ska vara så utformat att det bl. a stärker den enskildes möjlighet att leva ett självständigt och oberoende liv.
Beredning
Gruppbostaden på Finningevägen 56 står klar för inflyttning i december 2015.
Gruppboendet är en friliggande enplansbyggnad med 6 lägenheter.
Socialkontoret har fått en hyreskalkyl för investeringar från Strängnäs Fastighets AB (SFAB), bilaga 1.
Beräkning av gemensamhetsutrymmen för hyressättning baseras utifrån Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) och praxis Svea Hovrätt avd 16 beslut 1998-10- 07, Slutligt beslut av Övriga mål från Hyresnämnd (SÖH 287/ÖH 1298-98) med tillägg för tillgång till gemensamma utrymmen motsvarande 70 % av satt kvm pris per år.
Beräkning av hyra
Vid hyresberäkning för särskilda boendeformer ingår att göra en
skälighetsbedömning och utgå från en normalhyra inom allmännyttan på orten.
Vid hyressättning ska hänsyn tas till storlek, modernitet, planlösning som särskilt beaktats avseende målgruppens funktionsnedsättning, nybyggnation,
ljudisolering. Förmåner som tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice och även faktorer som husets läge, boendemiljö, närhet till service och allmänna kommunikationsmedel.
I detta förslag beaktas förmåner och tillgång till gemensamma utrymmen.
Hänsyn tas till närhets- och trygghetsfaktorn eftersom det utgör grunden till att ett särskild boende överhuvudtaget inrättas. Lägenheterna är nybyggnation, om entré, RWC, 1 rum och kök med sovalkov, med högre standard avseende
planlösning för att tillgodose målgruppens behov. Ökade trygghetsfaktorer är att lägenheterna dels är utrustade med vattensprinkler vid eventuell brand och möjlighet att påkalla hjälp om behov uppstår av personal genom larmknapp, personal finns i tjänst dygnet runt. Installationstäthet, högt krav på teknik samt att gruppbostaden är en friliggande enplansbyggnad gör att produktionshyran per m2 är betydligt högre än marknadsmässig hyra i nybyggd lägenhet per m2. Hyreskalkyl, bilaga 1, för investeringar har legat som grund för socialkontorets beräkning av produktionshyran. Produktionshyran för de sex lägenheterna samt 70 % av gemensamhetsutrymme blir 17 510 kr/månad, bilaga 2.
Marknadsmässig hyra i Strängnäs vid nybyggnation är framtagna av Strängnäs Fastighets Bolag, SFAB och framgår av bilaga 2.
Hyresberäkning av lägenheterna i gruppbostaden på Finningevägen 56 samt 70
% av gemensamhetsutrymme med marknadsmässig hyra som grund, ger en totalhyra på 8 125 kr/månad per månad. Beräkning följer Sveriges kommuner och landsting, SKL rekommendationer och praxis i Svea Hovrätt.
Med anledning av hyressättning av gruppboendet på Finningevägen 56 i Strängnäs har Socialkontoret varit i kontakt med hyresgästföreningen som uppgav att hyran för denna gruppbostad inte behövde förhandlas.
Socialkontoret har också kommunicerat förslaget med Föreningen för barn, unga och vuxna med utvecklingsstörning, FUB i Strängnäs. Föreningen anser att individuell prövning skall göras för att säkerställa att den enskilde uppnår skälig levnadsnivå efter att hyran har debiterats för gruppboendet på Finningevägen 56 och i annat fall justeras den hyra som debiteras den enskilde.
Socialkontoret har med anledning av FUB:s synpunkter samrått med kommunens chefsjurist och kommit fram till följande.
Hyran som bestäms på ett nytt gruppboende fastställs enligt hyreslagen och inte enligt socialtjänstlagen.
Hyran ska alltså vara lika för alla som bor vid gruppboendet. Skulle det göras en individuell prövning av hyran blir det en form av försörjningsstöd som inte följer reglerna om ekonomiskt bistånd i socialtjänstlagen och därför inte är laglig.
Gången ska istället vara att hyran fastställs enligt hyreslagen, men med en kommunal generell subvention då full kostnadstäckning av hyresgästen blir oskälig. Den enskilde hyresgästen ska sedan ansöka om bostadstillägg från Försäkringskassan. Om den enskilde inte då klarar sin försörjning kan denne ansöka om ekonomiskt bistånd enligt socialtjänstlagen.
Med anledning av ovanstående vidhåller socialkontoret att hyran per lägenhet skall sättas till 8 125 kronor i månaden som är nivå med marknadsmässiga grunder.
Socialkontoret bedömer att föreslagen hyresnivå med 8 125 kronor i månad inkluderande värme och elektricitet per lägenhet, är rimlig i förhållande till att personer med funktionsnedsättning med rätt till insats enligt LSS och SoL, ska tillförsäkras goda levnadsvillkor och jämlikhet i levnadsvillkor. Maximalt bostadstillägg som kan erhållas av hyresgästen är f. n 4 650 kr/månad.
Hyrestaket för bostadstillägg är f. n 5 000 kr/månad.
Ekonomiska konsekvenser och finansiering för kommunen Med en hyresnivå per lägenhet om 8 125 kr/månad kommer
socialkontoret/kommunen att subventionera hyran med 9 385 kr/månad per lägenhet/andrahandshyresgäst. Detta ger för 2016 en total subvention med 675 720 kr. Socialnämndens kostnader för subventionen av lägenhetshyran finns med i socialnämndens budget för 2016.
Uppföljning
Hyreshöjning sker årligen med start 2017 och följer SABOs, Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretags, överenskommelse med Strängnäs Bostads AB.
Underlag
Hyreskalkyl för investeringar
Beräkningsunderlag, Produktionshyra och Marknadsmässig hyra Skrivelse angående hyressättning, 2015-12-01
Inger Grindelid Socialchef
Sven-Erik Ålund Planeringschef
Berit Rydberg Utredare
Beslutet skickas till
-
