NYCKELDATA* KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 486 1 mån (%) -7,1
Nettoskuld (MSEK) 1 979 3 mån (%) -10,5
Enterprise Value (MSEK)* 2 664 12 mån (%) -5,8
Soliditet (%) 28,3 YTD (%) -3,6
Antal aktier f. utsp. (m) 149,5 52-V Högst 4,0 Antal aktier e. utsp. (m) 149,5 52-V Lägst 3,0
Free Float (%) 83,3 Kortnamn AMAST
2015A 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (m) 169 246 276 271
Driftnetto (m) 79 127 134 139
Förv.res (m) 26 39 22 36
EBT (m) 86 168 87 36
EPS (förv.res)** 0,07 0,15 0,04 0,14
DPS 0,00 0,00 0,00 0,00
Tillväxt hyresint (%) 91 46 12 -2
Tillväxt EPS (förv.res) (%)* nmf 117 -72 222
NOI-marginal (%) 46,9 51,4 48,7 51,5
EV/Hyresintäkter (x)** 10,8 8,8 10,0 10,2
EV/NOI (x)** 23,0 17,0 20,5 19,7
P/E (förv.resultat.) (x)** 40,5 22,2 76,9 23,9
P/E ** 8,3 4,3 10,4 41,8
P/BV (x)** 0,8 0,8 0,7 0,7
P/BV (x)*** 0,9 0,9 0,8 0,8
Dir. avkastning (%) 0,0 0,0 0,0 0,0
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE Kapital
Sterner Stenhus Fastigheter 16,7% 0,1667 16,8%
Länsförsäkringar Fonder 9,1% 9,1%
Svea Ekonomi AB 8,3% 0 8,4%
D Carnegie & Co 6,7% 0 6,7%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Richard Backlund 4Q-rapport VD Jan-Erik Höjvall 1Q-rapport
CFO Martin Sersé 2Q-rapport
• Engångskostnader tyngde resultatet
• Ny VD på plats
• Amasten i framtiden
Nasdaq OMX First North Fastigheter
Analytiker: Markus Henriksson
markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11
Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
Röster
Amasten är ett expansivt fastighetsbolag som förvärvar, förvaltar och förädlar i huvudsak hyresbostäder med fokus på små och medelsstora svenska orter. Portföljen har i dagsläget sin tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Skåne och Blekinge till ett värde om cirka 3 mdr SEK.
BOLAGSBESKRIVNING
Engångskostnader tyngde resultatet. För det tredje kvartalet redovisade Amasten hyresintäkter om 70,8 MSEK (61,0), vilket var 1% under vår prognos om 71,6 MSEK. Driftnettot uppgick till 37,0 MSEK (35,2) där vi hade räknat med 41,6 MSEK. Häri ingår dock extraordinära reserveringar av hyresfordringar på 2,7 MSEK.
Således blev den justerade överskottsgraden 56,0% (57,7) där vårt estimat var 58,1%. Vidare har Amasten haft ytterligare engångskostnader om 6,6 MSEK hänförligt avgångsvederlag för VD och CFO. Den största avvikelsen var avseende finansnettot som blev -18,0 MSEK (-11,4) där vår prognos var -15,9 MSEK.
Justerat förvaltningsresultat blev därmed 10,8 MSEK (11,9), innebärande en avvikelse om 29% gentemot vår förväntan om 15,5 MSEK.
Ny VD på plats. Sedan den 15 september är bolagets nya VD, Jan- Erik Höjvall, på plats. Det hann gå knappt en månad sedan hans tillträde innan Amasten förvärvade ett mindre bostadsbestånd i Skövde, det första på orten. Det är därmed inte orimligt att anta att vi kommer att få se ytterligare förvärv i Skövde. Vidare avyttrades samtliga fastigheter i Härnösand, en ort som haft det relativt tufft med befolkningstillväxt under lång tid men som sedan 2013 haft en positiv utveckling. Därutöver genomfördes ännu ett förvärv i Sundsvall, denna gång tio bostadsfastigheter. Vi är sedan tidigare positiva till en expansion på orten. Slutligen avyttrades bolagets största fastighet i Helsingborg, numera kvarstår endast ett fåtal fastigheter på orten.
Amasten i framtiden. Vi har justerat in Amastens senaste förvärv/avyttringar vilket medför relativt stora estimatförändringar.
Bolagets analysarbete av fastighetsbeståndet fortsätter och det är sannolikt att vi får se fler avyttringar/förvärv i närtid. Vidare bedömer vi att ytterligare expansion i Sundsvall och Skövde ligger i korten. Amasten ska därutöver insourca ekonomifunktionen, arbeta hårt med vakanser, undersöka möjligheterna att konvertera kommersiella lokaler till bostäder och fortsätta renovera beståndet för att generera högre hyror och värde ur bostadsfastigheterna. I bolagets uppdaterade intjäningsförmåga uppgår överskottsgraden till 56,8%, vilket påvisar potentialen i fastighetsbeståndet. På vår prognos för 2018e räknar vi med 51,5%.
*Justerat för preferensaktier, **justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs,***justerat för preferensaktiens inlösenkurs
2018-02-16 2018-05-09 2018-08-24 3,0
3,3 3,6 3,9 4,2
2016-11-11 2017-02-07 2017-05-05 2017-08-02 2017-10-25
AMAST OMXSPI
MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 56,2 59,6 61,0 69,3 65,0 68,9 70,8 71,0 88,4 169 246 276 271 276
Totala driftkostnader -30,6 -26,9 -25,8 -36,3 -38,8 -31,3 -33,8 -37,4 -49,5 -89,8 -120 -141 -131 -129
Driftnetto 25,6 32,7 35,2 33,1 26,2 37,6 37,0 33,6 38,9 79,4 127 134 139 147
Central adminstration -9,3 -10,7 -11,9 -12,3 -9,0 -10,4 -17,4 -10,5 -7,0 -30,7 -44,2 -47,3 -38,5 -41,0
Övriga intäkter/kostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -9,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Finansnetto -8,2 -9,5 -11,4 -14,5 -14,9 -15,7 -18,0 -16,1 -19,5 -22,2 -43,6 -64,7 -64,6 -60,5
Förvaltningsresultat 8,1 12,5 11,9 6,2 2,3 11,5 1,5 7,0 2,9 26,4 38,7 22,3 36,3 46,0
Värdeförändringar fastigheter 15,6 8,5 45,2 59,4 43,8 9,2 11,2 - 47,5 59,1 129 64,2 - -
Värdeförändringar derivat 0,2 0,2 0,2 0,2 0,3 0,2 - - -0,2 0,5 0,8 0,4 - -
EBT 23,8 21,2 57,3 65,9 46,4 20,9 12,7 7,0 50,1 86,0 168 87,0 36,3 46,0
Aktuell skatt -6,5 -2,6 -2,9 -0,9 -5,7 -3,2 -3,2 -0,7 -3,0 -0,7 -12,9 -12,8 -3,6 -3,5
Uppskjuten skatt 0,7 -1,3 -3,9 -18,9 -7,5 0,4 -3,2 -1,0 -10,9 -18,5 -23,4 -11,2 -5,1 -6,4
Nettoresultat 18,0 17,3 50,6 46,1 33,2 18,1 6,3 5,3 36,2 66,9 132 62,9 27,6 36,1
Nettoresultat ex PREF 14,0 13,3 46,6 42,1 29,2 14,1 2,3 1,3 28,2 50,9 116 46,9 11,6 20,1
EPS (SEK) 0,12 0,12 0,34 0,31 0,22 0,12 0,04 0,04 0,37 0,45 0,88 0,42 0,18 0,24
EPS (förv.resultat.) 0,05 0,08 0,08 0,04 0,02 0,08 0,01 0,05 0,03 0,18 0,26 0,15 0,24 0,31
EPS (förv.resultat. ex PREF) 0,03 0,06 0,05 0,02 -0,01 0,05 -0,02 0,02 -0,05 0,07 0,15 0,04 0,14 0,20
Tillväxt hyresintäkter Q/Q 6% 6% 2% 14% -6% 6% 3% 0% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y 49% 60% 48% 31% 16% 16% 16% 2% 240% 91% 46% 12% -2% 2%
NOI-Marginal (%) 45% 55% 58% 48% 40% 55% 52% 47% 44% 47% 51% 49% 51% 53%
Förv.res Marginal (%) 14% 21% 20% 9% 4% 17% 2% 10% 3% 16% 16% 8% 13% 17%
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen -2 22 29 16 33 43 EPS 0,37 0,45 0,88 0,42 0,18 0,24
Förändring rörelsekapital 2 -6 -9 2 -7 7 EPS (förv.res) 0,03 0,18 0,26 0,15 0,24 0,31
Kassaflöde löpande verksamheten 13 16 20 18 26 50 BVPS 3,33 3,67 4,39 4,68 4,76 4,89
Kassaflöde investeringar -348 -4 -185 -416 -49 -55 CEPS 0,06 0,00 0,02 0,01 0,07 0,22
Fritt kassaflöde -334 11 -165 -398 -23 -6 DPS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Kassaflöde fin. verksamheten 394 -38 320 319 -16 -16 ROE 12% 11% 16% 7% 3% 4%
Nettokassaflöde 60 -27 154 -80 -39 -22 Soliditet 39% 37% 31% 28% 29% 29%
AKTIESTRUKTUR
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
1 284 1 973 2 539 3 020 3 069 3 124 Antal stamaktier (m) 149,5 1 367 2 030 2 760 3 175 3 191 3 204 Antal aktier, pref (m) 0,8
529 744 856 899 911 931 010-17 89 700
61 34 188 109 70 48
696 1 141 1 571 1 985 2 024 2 046 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu
71,6 70,8 277 276 292 271
Driftnetto 41,6 37,0 140 134 155 139
Förv.res 15,3 1,5 37,0 22,3 46,0 36,3
www.amasten.se
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
Fastigheter Nybrogatan 12
114 39 Stockholm Totala tillgångar
Hyresintäkter
RESULTATRÄKNING
Likvida medel Nettoskuld
Skillnad Förändring Förändring
Estimat ccccc
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 2017A 2017E 2018E
Eget kapital
-1%
-11%
-90%
-7%
-10%
-21%
0%
-4%
-40%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER (MSEK) & FÖRV.RES.MARG. (%)
TILLVÄXT & BALANSRÄKNING
HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
RETURN ON EQUITY KAPITALSTRUKTUR
0 20 40 60 80 100 120 140 160
0 50 100 150 200 250 300
2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2 015 2016 2017
ROE
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2014 2015 2016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 2X 4X 6X 8X 10X 12X 14X 16X 18X 20X
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E
2016 2017
Räntebärande skulder Eget Kapital Preferensaktier
Bolag Kurs (SEK)
2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
66,3 23,6 2,9 3,7 13,7 11,4 10,1 0,82 0,74 0,72 34,4 12,9 7,2
141,3 69,5 13,0 10,8 14,5 11,8 10,3 0,93 0,96 0,88 10,6 13,7 10,0
138,3 12,0 6,0 10,0 13,2 12,8 11,2 1,10 1,10 1,04 29,7 15,9 8,3
56,0 2,2 28,4 7,3 8,3 9,0 8,0 0,84 0,92 0,84 20,8 18,1 13,2
3,3 45,5 12,0 -1,8 22,2 76,9 23,9 1,01 0,75 0,70 16,5 7,2 3,1
132,7 -6,8 10,0 6,9 19,7 15,5 14,6 0,90 0,80 0,79 20,4 13,9 5,6
6,2 N/A nmf 16,8 N/A 14,9 9,7 N/A 0,61 0,58 114,0 46,6 6,0
Medel 24,3 12,1 7,7 15,3 21,8 12,6 0,93 0,84 0,79 35,2 18,3 7,6
Median 17,8 11,0 7,3 14,1 12,8 10,3 0,91 0,80 0,79 20,8 13,9 7,2
BOSTÄDER, SAMHÄLLSFASTIGHETER OCH KOMMERSIELLA LOKALER
INTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD R12M REDOVISAT VÄRDE PER REGION (MSEK)
ANDEL AV FASTIGHETSPORTFÖLJ* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD*
PEERTABELL
*Källa: Bolagsrapporter
* Preferensaktiejusterade nyckeltal.
P/NAV (x)
Stendörren Catena FastPartner*
Diös
ROE (%) Amasten fokuserar huvudsakligen på hyresbostäder, men även samhällsfastigheter och kommersiella lokaler i små och medelstora orter med tillväxtmöjligheter. Cirka 65% av fastighetsbeståndet består av bostäder och cirka 35% av lokaler. Totalt har Amasten över 3 000 bostäder i fastighetsportföljen. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige.
Segmentet Syd utgörs av fastigheter i Skåne Småland och Blekinge. Mitt består av innehaven i bland annat Finspång, Järna Karlskoga och Strängnäs. Norr representerar fastigheter i Sundsvall, Timrå och Falun.
Källa: Bolagsrapporter
Källa: Remium Nordic SBB i Norden*
Atr. Ljungberg Amasten*
Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0 20 40 60 80 100 120 140
4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A
Intäkter R12m Syd Intäkter R12m Mitt Intäkter R12m Norr Överskottsgrad R12m Syd Överskottsgrad R12m Mitt Överskottsgrad R12m Norr
65%
35% Bostäder
Kommersiella fastigheter
45%
38%
17%
Region Mitt Region Syd Region Norr 1118
1374
523
0 300 600 900 1200 1500
Region Mitt Region Syd Region Norr
DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer
Amasten förvärvar, förvaltar och förädlar huvudsakligen hyresbostadsfastigheter i mindre och medelstora orter med hög direktavkastning, goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad.
En av bolagets ledstjärnor är att hitta förmånligt prissatta objekt i orter med begränsad konkurrens från nationella aktörer. Allt fler större bolag i fastighetsbranschen renodlar sina verksamheter mot storstadsregionerna och större regionorter. Även om den specifika risken är högre på enskilda mindre marknader är det bolagets ambition att balansera ut risken genom ett bredare bestånd och således kunna uppnå en hög direktavkastning i portföljen till en förhållandevis attraktiv riskprofil. Samtidigt kan risknivån beroende på läge och ort skilja sig, exempelvis kan vissa mindre orter i ett mikroperspektiv se samma typ av drivkrafter som större i form av lokala urbaniseringstrender med inflyttning mot kommunens centralort vilket understödjer efterfrågan på bostäder och lokaler. Bolagets målsättning är att före utgången av 2018 nå en portföljvolym om minst fyra miljarder kronor.
Genom att bland annat höja direktavkastningsnivån i den befintliga portföljen och hitta potentiella förvärv med samma möjlighet avser Amasten skapa värden genom sin förvaltning. Exempelvis kan detta göras genom att successivt ta sig an eftersatt underhåll och därigenom öka hyresintäkterna under förbättrat kostnadsläge. Det är även bolagets mål att i en del av dessa processer kunna realisera de potentiella värden som skapas genom ökade kassaflöden och sänkta avkastningskrav.
Ungt bolag med erfaren ledning
Amasten börsnoterades 2013 och bestod initialt av ett mindre antal fastigheter. Sedan dess har dock bolaget genom ett antal större transaktioner expanderat till nuvarande storlek med ambitionen att skapa en grund för att ta vara på affärsmöjligheterna i den sektoriella och geografiska fokusen. Bakom denna process finns en styrelse och ledning med mångårig kompetens från fastighetsbranschen. Bolagets finansiella målsättning är att nå en avkastning på eget kapital uppgående till 10-12% per år, arbeta med en belåningsgrad understigande 70% samt en räntetäckningsgrad överstigande 150%.
Tillväxtorienterat fastighetsbolag bortom storstadsregionerna med fokus på bostäder
Ser investeringsmöjligheter på nischad marknad
Värdeskapande förvaltning
Amasten är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag med fokus på att förvärva, förvalta och förädla i huvudsak hyresbostadsfastigheter, men även till viss del lokaler och kontor, belägna i svenska mindre och medelstora orter. Portföljen har ett aktuellt marknadsvärde om ca 3 mdr SEK och består till 65% av bostäder med en geografisk tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Ronneby och Strängnäs.
Utöver detta äger Amasten bland annat fastigheter i ett antal orter i Skåne, Blekinge och Västernorrland.
Bolaget har en förhållandevis bred geografisk investeringsmarknad att förhålla sig till vilket innebär att ytterligare regioner kan adderas. Det som i huvudsak driver bolagets investeringsfokus är kassaflödesdrivna investeringar på orter med goda tillväxtförutsättningar och en stabil hyresmarknad. Samtidigt ämnar Amasten även förvärva fastigheter med god utvecklings- och förädlingspotential som kan komma att avyttras.
BOLAGSBESKRIVNING
Fastighetsbolag med fokus på bostadsfastigheter och kommersiella lokaler
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.
