Dnr 2019/0599 SHBN-2
Diariekod: 203 Samhällsbyggnadsnämnden
Planuppdrag för ändrad markanvändning vid Norrvikens strand, del av fastigheterna Rankan 3, Rankan 4, Sollentuna Rotebro 4:1 och Sollentuna Rotebro 4:2, Sollentunaholmsvägen, Rotebro, svar på ansökan om planbesked
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår att samhällsbyggnadsnämnden beslutar följande:
• Samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja arbetet med planläggning inklusive planprogram för fastigheterna Rankan 3, Rankan 4, samt del av Sollentuna Rotebro 4:1 och Sollentuna Rotebro 4:2, Sollentunaholmsvägen 1-7, Rotebro, under förutsättning att kommunstyrelsen godkänner startbeslut programskede för
exploateringsprojekt Rankan 3 och 4, Rotebro.
Sammanfattning
Fastighetsägaren för Rankan 3 och 4 har sedan kommunen påbörjade arbetet med visionen för Rotebro fört samtal med kommunen kring en möjlighet för att pröva en ny markanvändning inom fastigheterna. Idag omfattas
fastigheterna av en detaljplan från 1993 som reglerar markanvändningen till kontor och/eller industri. Kommunen anser att det nu är lämpligt att genom en process för detaljplan att pröva möjligheten för att ändra
markanvändningen för fastigheterna.
Planenheten har träffat exploatören för att diskutera komplexiteten på grund av fastigheternas läge och förutsättningar. Ambitionen är att genom en process med att först ta fram ett planprogram utreda de faktorer som påverkar fastigheterna och presentera dessa samt hur de kan hanteras.
Efter att programmet tagits fram kommer kommunen att ta ställning till hur den fortsatta processen kan ske för att möjliggöra en blandad och anpassad markanvändning (bland annat bostäder, men kanske även besöksnäring osv.) inom fastigheterna som beaktar exempelvis jästfabriken i söder. Då de faktorer som påverkar fastigheterna är stora kan detta innebära att endast en mindre del av fastigheterna är lämpliga för bostäder.
Efter programskedet fortsätter arbetet med detaljplan(er) för delar av fastigheterna under förutsättning att fortsatt arbete med
exploateringsprojektet för Rankan 3 och 4 godkänns av kommunstyrelsen.
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under 2020 och bedrivas i en takt så att antagande av ny detaljplan kan ske preliminärt 2022.
Bakgrund
Fastighetsägaren Wallenstam AB har under ett antal år fört en dialog med kommunen kring hur deras fastigheter Rankan 3 och 4 kan ges möjlighet för en utveckling med en ny markanvändning för bland blandad med anledning av kommunens arbete med Vision Rotebro.
Att ta fram en detaljplan för fastigheterna som möjliggör bostäder innebär att ett flertal komplexa frågor måste utredas inom ramen för arbetet med detaljplanen. Detta då fastigheternas läge norr om jästfabriken (fastighet Rankan 2) innebär att de bland annat påverkas av verksamheten där, samt att E4 väster om fastigheterna också ger inverkningar på fastigheterna.
Dessutom finns även fler andra faktorer som ger inverkningar på
möjligheterna att utveckla fastigheterna för en blandad stadsbebyggelse, som att de exempelvis omfattas av vattenskyddsområde, strandskydd osv.
som behöver belysas i processen med detaljplan.
Arbetet med detaljplan kommer att vara tvunget att ta sin grund i dessa påverkansfaktorer för att hitta en lämplig lösning och användning för området. Planenheten bedömer att ett första steg är att ta fram ett planprogram för fastigheterna som belyser faktorerna som påverkar fastigheterna och visar hur dessa kan hanteras innan arbetet fortsätter med upprättande av detaljplaner. Området kan komma att delas upp i flera detaljplaner efter att programmet tagits fram.
I processen med att ta fram programmet behöver avstämning ske med sakägare i anslutning till planområdet samt med bland annat länsstyrelsen.
Kort beskrivning av området Fastigheten Rankan 3 omfattar 46.412 kvadratmeter, är obebyggd och har adressen
Sollentunaholmsvägen 5-7.
Fastigheten Rankan 4 omfattar 41.943 kvadratmeter, är bebyggd med en mindre pumpstation i sydväst och har adressen Sollentunaholmsvägen 1-3.
Marken inom fastigheten är lätt kuperat och till stora delar består de av naturmark. Öster och norr om fastigheterna finns naturmark
och en strandlinje mot sjön Norrviken. Väster om fastigheterna finns flera större viktiga infrastrukturstråk, med Ostkustbanan (järnväg) och E4
(motorväg). Söder om fastigheterna finns pågående industriverksamhet i form av en jästfabrik (fastighet Rankan 2).
På ortofotot är fastigheternas gränser markerade med vit linje. Rankan 3 i söder och Rankan 4 i norr. Jästfabriken syns söder om fastigheten Rankan 3.
I Översiktsplan för Sollentuna (2012) anges
I Översiktsplanen för Sollentuna (2012, aktualitetsprövad 2018) anges området som ett område där det ska studeras vidare hur bebyggelse på sikt kan sträcka sig ner till vattnet och koppla samman centrala Rotebro med sjön Norrviken. Vidare säger ÖP:n att det måste ställas stora krav på utformning och på att verksamheter vid vattnet lockar människor från hela kommundelen. Stranden ska vara en del av ett större sammanhängande stråk som även fortsättningsvis ska ha en lummig grön karaktär.
Länsstyrelsen har i sitt yttrande över översiktsplanen lyft att den pågående verksamheten (jästfabriken) inom Rankan 2 kan innebära att bostäder kan vara olämpligt ur hälsosynpunkt i de närmaste omgivningarna.
Översiktsplanen pekar också ut att området ligger inom en zon där viktiga urbana spridningskorridorer ska stärkas.
Jästfabriken söder om fastigheterna är utpekad i översiktsplanen som verksamhet som kräver skyddsavstånd och kan inverka störande på omgivningen. Fastigheterna ligger i ett område som omfattas av skydd för grundvattentäkt.
År 2016 sammanställde dåvarande stadsbyggnadsavdelningen på
kommunstyrelsens uppdrag en vision för Rotebro, som tar sin utgångspunkt i översiktsplanens grundtankar och söker illustrera en tänkbar karaktär för en stadsutveckling av Rotebros centrala delar inklusive aktuellt planområde.
Översiktsplanen pekar ut området som framtida stadsmiljö där tät
bebyggelse med blandade funktioner, bostäder, verksamheter, service, torg och parker ska utvecklas.
Utsnitt från Sollentuna översiktsplan sidan 85. Kartan redovisar områdesspecifika riktlinjer för kommunens utveckling. Det aktuella planområdet markerat med röd streckad linje.
Översiktsplanen ser det som en viktig del att kopplingen mellan Rotebro och Norrviken stärks med ett stråk så att området blir mer tillgängligt.
I kommunens pågående arbete med att revidera översiktsplanen pekas området ut som ett utredningsområde.
I och med jästfabriken i söder behöver området anpassas så att den
pågående verksamheten inte hindras samtidigt som nya möjligheter skapas för Rotebroinvånarna att nå Norrvikens strand genom området.
Gällande detaljplan anger
För området gäller detaljplan nr 408 som anger att fastigheterna får
bebyggas med kontor och/eller industri, industri eller kontorsverksamheter.
Detaljplanen vann laga kraft 1994-03-29 och genomförandetiden har löpt ut.
Bebyggelsens höjd regleras med bestämmelser om högsta byggnadshöjd över nollplan. Höjdregleringen spänner mellan +21 m i söder och +39 m i norr.
Området är inte utpekat i kulturmiljöplanen eller naturvårdsplanen som områden med höga värden. Dock kan det inom den befintliga naturmarken inom fastigheterna finnas höga värden som kan vara bevarandevärda.
Övriga restriktioner
Att hitta en lämplig användning av kvartersmarken inom fastigheterna Rankan 3 och 4 kommer att vara en utmaning på grund av den inverkan som bland annat pågående verksamheter (jästfabriken) inom Rankan 2 har på området. Planprocessen kommer behöva inkludera en löpande dialog med sakägare för att möjliggöra att projektet kan nå målsättningen med en ny markanvändning för fastigheterna.
Planområdet ligger inom primärt område för skyddsområde för vattentäkt, vilket innebär att åtgärder inte får vidtas inom området som påverkar nuvarande eller framtida kvalitet som grundvattentäkt.
Slutsats
Kommunen ser att planläggningen är nödvändig för att pröva möjligheten att området kan ges en ny markanvändning, som bland annat kan innebära blandad stadsbebyggelse med bostäder och verksamheter. Omfattningen av mängden bostäder som är möjlig att skapa är inte möjlig att säga på förhand utan en rimlig bedömning kan tas fram inom ramen för arbetet med
programmet för området.
Kommunledningskontorets synpunkter
Värdering av förslaget, ställningstagande med motivering
För att kunna pröva vilken markanvändning som är lämplig inom
fastigheterna Rankan 3 & 4 är en process med upprättande av detaljplan en tydlig och väl förankrad process framåt. Arbetet är tänkt att inledas med framtagandet av ett program för fastigheterna som belyser de faktorer (så väl inom som utom fastigheternas avgränsning) som påverkar området och hur dessa ska kunna hanteras.
Fastigheternas läge innebär en utmaning då omgivningen ger olika former av påverkan som behöver hanteras på ett bra sätt för att möjliggöra en annan användning än vad dagens gällande detaljplan möjliggör (industri och/eller kontor).
Delar av de kommunägda fastigheterna Sollentuna Rotebro 4:1 och 4:2 inkluderas i arbetet då de angränsar till fastigheterna Rankan 3 och 4.
Genom detaljplaneprocessen kommer det vara av stor vikt att arbetet inkluderar en samverkan med så väl sakägare som myndigheter tidigt i processen.
Stadsbyggnadsavdelningen har tidigare, på kommunstyrelsens uppdrag, arbetat fram en vision för Rotebro vilket visar på hur hela Rotebro kan utvecklas. I den visionen ingår området för där fastigheterna ligger och visar på en tätare stadsstruktur med bostäder. Visionen visar en idé om ett
utformningsförslag som inte har beaktat de faktorer som påverkar området.
Med stöd av ett program som belyser de faktorer som påverkar fastigheterna kan det vara möjligt att hitta en lämplig avgränsning för följande
detaljplaner. Det bedöms kunna vara aktuellt med flera detaljplaner för fastigheterna.
Den tänkta markanvändningen kan vara av varierad karaktär i en samlad stadsbebyggelse, besöksverksamhet, bostäder. En viktig del i arbetet blir att skapa en kontakt med sjön Norrviken och strandområdet, som idag är något avskärmat från Rotebro. Hur denna länk, som sträcker sig från Rotebro station under E4-broarna och vidare in genom området mot sjön Norrviken, kan utformas ingår i uppdraget att utreda.
Kommunledningskontoret ser detaljplaneprocessen som ett bra verktyg för att pröva en ny markanvändning för fastigheterna för att utröna hur de kan utvecklas för att bidra till utvecklingen av Rotebro i den riktning som visionen pekar ut.
Frågor att särskilt beakta i planarbetet
Under programfasen blir det viktigt att titta på ett flertal frågor som berör fastigheterna. Bland annat innebär det frågor kring lukt (med tanke på jästfabriken i söder), naturvärden inom fastigheterna, buller från
omkringliggande verksamheter och infrastruktur, grundvattenskydd och geotekniska förutsättningar, strandskydd med mera.
Programfasen kommer inte att fokusera på ett tydligt stadsbyggnadsförslag med en strukturplan, utan kommer i stället att fokusera på de, bland annat, listade faktorerna ovan för att visa var vilken typ av markanvändning kan vara lämplig. Därefter kommer det efterföljande arbetet med detaljplaner att titta närmare på strukturen för respektive plan. Viktigt är att skapa ett bra offentligt rum för allmänheten.
I programfasen gör inte kommunen en undersökning om betydande miljöpåverkan, utan detta kommer ske som en följd av programmet när arbetet går vidare med respektive detaljplan inom området. Om
undersökningen pekar på att en betydande miljöpåverkan kommer att ske på grund av detaljplanen kommer en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) att tas fram då.
Kommunala kostnader
Beroende på hur kommunen vill utveckla allmän plats inom området kan det komma att behövas kommunala investeringar. En grundprincip är att
exploateringsprojekt ska bära sina egna kostnader för ut- och ombyggnad av allmän plats genom uttag av gatukostnadsersättning. I det här fallet är det ett flertal frågeställningar som behöver klargöras i själva programarbetet för att kunna belysa de samlade ekonomiska effekterna för exploatören respektive kommunkoncernen av ett fortsatt planarbete.
Ett exploateringsprojekt ska bedrivas parallellt med programarbetet. Inom ramen för programarbetet ska exploateringskostnader och omfattningen av eventuella investeringar utredas. För att projektet ska kunna gå vidare efter programmet är det en förutsättning att kommunstyrelsen godkänner fortsatt arbete med exploateringsprojektet för Rankan 3 och 4.
Planarbetet
Planärendet föreslås ges prioritet (2,4) och hanteras med s k utökat
förfarande enligt PBL 2010:900 (lydelsen efter 2/1 2015). Innan planarbetet påbörjas ska planavtal tecknas som fastställer att fastighetsägaren bekostar planarbetet inklusive framtagande av program.
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under 2020 och bedrivas i en takt så att antagande av ny detaljplan kan ske preliminärt 2022. En mer exakt tidplan kommer att kunna presenteras först efter att programmet är framtaget och omfattningen på detaljplanens avgränsning är tydliggjord.
Uppdrag
Mot bakgrund av ovanstående föreslår kommunledningskontoret att samhällsbyggnadsnämnden beslutar följande:
• Samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja arbetet med planläggning inklusive planprogram för fastigheterna Rankan 3, Rankan 4, Sollentuna Rotebro 4:1 och Sollentuna Rotebro 4:2, Sollentunaholmsvägen 1-7, Rotebro, under förutsättning att
kommunstyrelsen godkänner startbeslut programskede för exploateringsprojekt Rankan 3 och 4, Rotebro.
Anna Holm Daniela Kolar Samhällsplaneringschef T.f. Planeringschef
