Dnr 2019/0159 SHBN-5
Diariekod: 205 Samhällsbyggnadsnämnden
Planuppdrag för ändrad användning på
Konsumentvägen 2, fastigheten Resan 1, Rotebro, svar på fråga
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår att samhällsbyggnadsnämnden beslutar följande:
• Samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja ett planarbete för fastigheten Resan 1, Konsumentvägen 2, Rotebro.
Sammanfattning
Fastighetsägaren inkom 2018-01-18 med ansökan om ny detaljplan för fastigheten Resan 1, Konsumentvägen 2, i Rotebro för att möjliggöra industri, kontor och handel.
Samhällsbyggnadsavdelningen har träffat exploatören för att diskutera komplexiteten på grund av den infrastruktur som omgärdar fastigheten.
Fokus för projektet är att ersätta den gällande planen för att möjliggöra en ny mer funktionell användning av fastigheten Resan 1. Denna nya
användning är avhängig de skyddskrav som järnvägen och motorvägen ställer, varför det i ett så här tidigt skede inte går att säkert ange exakt framtida användning för fastigheten.
Planarbetet kommer inkludera analyser av planområdet med de risker och begränsningar som omkringliggande område kan ge och utifrån detta föreslå en användning som är funktionell för platsen.
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under 2019 och bedrivas i en takt så att antagande av ny detaljplan kan ske första eller andra kvartalet 2021, under förutsättning att utredningar kan tas fram i den takt som det förutsätts.
Bakgrund
Fastighetsägaren Sagax Konsumentvägen AB inkom 2018-01-18 med ansökan om planbesked för fastigheten Resan 1, Konsumentvägen 2 i Rotebro för att möjliggöra industri, kontor och handel.
Ansökan innebär att ett flertal komplexa frågor måste utredas inom ramen för arbetet med detaljplanen. Detta då fastighetens läge intill järnvägen och E4 kommer att innebära en del begränsningar avseende vad som är möjligt att göra inom fastigheten. Arbetet med detaljplanen kommer vara tvunget att ta sin grund i dessa begränsningar för att hitta en lämplig lösning och
användning för fastigheten.
Kommunen gör samtidigt en bedömning att det kan finnas en möjlighet att utöka planområdet norrut mot Rotebro station, in under E4-broarna, för att inom ramen för detaljplanen utreda hur den platsen bäst kan användas med utgångspunkt från arbetet med Vision Rotebro. Denna utökning av
planområdet kommer stämmas av med nämnden före det i så fall sker.
Kort beskrivning av området
Fastigheten Resan 1 omfattar idag cirka 11000 kvadratmeter och är bebyggd med en fristående byggnad för verksamheter. Stora delar av marken inom fastigheten är plan i anslutning mot järnvägen i öster och passagen under E4 i norr, medan marken lutar uppåt mot Konsumentvägen och Norrvikenleden i söder.
Fastigheten Resan 1 markerad med heldragen linje och del av Norrviken 2:1 markerad med streckad linje på ortofotot till höger.
I Översiktsplanen för Sollentuna (2012, aktualitetsprövad 2018) anges området som en del av stadsmiljö, tät bebyggelse med blandade funktioner.
Rotebro är utpekat för upprustning och utveckling av det offentliga rummet, samt med en vision om att skapa ny bebyggelse och stärka centrumet.
Området omfattas inte av kulturmiljöplanen. Området omfattas
grundvattenskydd, samt ligger i nära anslutning till en befintlig jästfabrik öster om järnvägen.
Översiktsplanen pekar också ut att området ligger inom en zon där viktiga urbana spridningskorridorer ska stärkas, samtidigt som det kan vara lämpligt att lokalisera verksamheter som kan vara störande under förutsättning att de integreras med övrig stadsstruktur.
Gällande detaljplan anger
För fastigheten Resan 1 gäller detaljplan nr 138 från 1965-02-07 som anger att marken får bebyggas för garageändamål. Fastigheten planlades
ursprungligen som en reserv för parkeringsbehov för fastigheten Rotundan 1, på sydvästra sidan av Konsumentvägen. Vidare anges byggnadshöjden till +13,75 m över det dåtida nollplanet, samt att möjlig utfart mot
Konsumentvägen regleras genom bestämmelse på kartan.
För marken under E4-broarna gäller detaljplan nr 414 med laga kraft datum 1994-07-25. Marken får användas för parkering för personbilar.
Fastigheten omfattas inte av några kulturmiljövärden.
Övriga restriktioner
Att hitta en lämplig användning av kvartersmarken inom fastigheten Resan 1 kommer vara en utmaning på grund av den inverkan som Trafikverkets anläggningar (motorväg och järnväg) har på området. Planprocessen kommer behöva inkludera en löpande dialog med Trafikverket för att möjliggöra att projektet kan nå målsättningen med en ny detaljplan.
Planområdet ligger inom primärt område för skyddsområde för vattentäkt, vilket innebär att åtgärder inte får vidtas inom området som påverkar nuvarande eller framtida kvalitet som grundvattentäkt.
Slutsats
Planläggning är nödvändig för att möjliggöra att fastigheten Resan 1 kan användas på ett ändamålsmässigt sätt i samverkan med den pågående omvandlingen av Rotebro centrum.
Kommunledningskontorets synpunkter
Värdering av förslaget, ställningstagande med motivering En förändrad användning av fastigheten är något som
kommunledningskontoret ser som en viktig del i arbetet med att utveckla Rotebro centrum. Platsen har sina utmaningar i och med närheten till järnvägen och motorvägen. Kommunledningskontoret ser det som bra att
genom planprocessen pröva en ny användning för fastigheten som är lämplig utifrån dess unika förutsättningar.
Planområdet är strategiskt placerat intill två stora infrastrukturfunktioner vilket medför att det kan ges möjlighet för en signaturbyggnad med lämpligt innehåll och utformning på platsen. Översiktsplanen säger att byggnader och mark i exponerade lägen ska utformas med hög kvalitet.
Frågor (utredningsbehov, risk, buller, miljö etc) och särskilda kvaliteter (stadsbyggnad, arkitektur etc) att särskilt beakta i planarbetet.
I planprocessen kommer det vara viktigt att utredningar genomförs för att utröna vilka begränsningar omgivningen sätter på planområdet. Detta kommer bland annat inkludera buller, vibrationer och risk, för att nämna några. Exakt behov av utredningar kommer det fortsatta planarbetet visa.
Ett befintligt kabelstråk korsar fastigheten i den södra delen i väst-östlig riktning. Kablarna skall bytas och lokaliseringen av kablarna kan väga in på möjligheterna att utveckla fastigheten.
Dagvattenfrågan för fastigheten och omkringliggande område behöver belysas utifrån perspektivet för Vision Rotebro, samt att planområdet ligger inom ett grundvattenskyddat område. Detta kan ge effekter på detaljplanen och det fortsatta arbetet ska utreda detta vidare.
Med tanke på att översiktsplanen pekar ut området som en zon där viktiga urbana spridningskorridorer ska stärkas, kommer det vara viktigt att arbeta in vegetation och grönytor inom projektet för att stärka ekosystemtjänsterna i området.
Det blir också viktigt att i arbetet med detaljplanen säkerställa att angöring och vändmöjligheter för renhållningsfordon inom fastigheten tillgodoses.
Kommunens preliminära bedömning är att detaljplanen inte ger upphov till en betydande miljöpåverkan. En behovsbedömning kommer göras, men bedömningen är preliminärt att en miljökonsekvensbeskrivning inte kommer att upprättas till planen. Frågor av vikt för planens genomförande kommer att belysas i planbeskrivningen.
Planarbetet
Planärendet föreslås ges prioritet (3) och hanteras med så kallat
standardförfarande enligt PBL 2010:900 (lydelsen efter 2/1 2015). Innan planarbetet påbörjas ska en överenskommelse om kostnaderna för arbetet (planavtal) tecknas med fastighetsägaren / exploatören.
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under hösten 2019 och bedrivas i en takt så att antagande av ny detaljplan kan ske andra eller tredje kvartalet 2021.
Uppdrag
Mot bakgrund av ovanstående föreslår kommunledningskontoret att samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att enligt beslutspunkt ovan.
Amanda Horwitz Anders Hallmén Samhällsbyggnadschef Planeringschef
Bilagor
1. Ansökan om planbesked
Beslutsexpediering
