FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
HALMSTAD 2013
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och poli- tiker i kommunerna fungerar väl.
I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Öst- ergötlands län ingår.
Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöj- ligheterna ökat kraftigt under 2013.
Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens han- teringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013.
Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kom- munala fastighetsföretagens hyressätt- ning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:
DAVID BJÖRNBERG Utredare
Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@
fastighetsagarna.se
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2013 års undersökning ligger det genomsnit- tliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan under- sökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007.
I Halmstad är årets index 92 vilket är i linje med snittet i 2013 års mätning. Årets resultat det lägsta som uppmätts för kommunen. Bäst resultat hade Halmstad år 2008 med ett index
på 99. Överlag uppvisar Halmstad jämfört med övriga kommuner stor stabilitet i bedömnin- gen av klimatet för fastighetsföretag. Mellan det bästa och de sämsta resultaten skiljer inte mer än sju enheter.
I majoriteten av kommunerna har Fastighets- företagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Var- berg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter.
Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013
Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Halmstad är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer.
I detta stycke ställs alltså Halmstad mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kom- muner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagar- na fått ta ställning till följande fyra
påståenden:
Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Halmstad.
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen
ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Det är dock ingenting unikt för Halmstad utan gäller de flesta undersökta kom- muner. Totalt 85 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverk- samhet vilket är tio procentenheter över genom- snittet. 73 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är strax över snittet för samtli- ga kommuner på 70 procent. En nästan lika stor andel, 72 procent, anser att det är en god invest- ering att köpa fastigheter inom kommunen. Det är i nivå med snittet för alla kommuner. Utöver detta är det totalt sett 45 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kom- munala och privata fastighetsägare vilket är bety- dligt lägre än de andra parametrarna men sam- tidigt en bit över snittet på 35 procent i övriga undersökta kommuner.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en poten- tiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följan- de sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - HALMSTAD
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets- företagen i Halmstad både ris och ros åt kom- munen. 93 procent tycker att de allmänna kom- munikationerna fungerar bra vilket är strax över snittet på 85 procent. En mindre men fortfar- ande stor andel (82 procent) tycker att kommun- ens krav på sophantering är rimliga vilket ska jämföras med genomsnittet på 73 procent. Totalt 46 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga medan snittet för samtliga kommuner ligger på 54 procent. Få av de tillfrågade är nöjda med kommunens handläggningstider och han- teringen av plan- och byggärenden. 32 procent tycker att handläggningstiderna är rimliga vilket är under snittet på 42 procent för samtliga kom- muner. 27 procent tycker att planärenden funger- ar smidigt i kommunen, även detta under snittet på 37 procent. När det gäller byggärenden anser 34 procent att de fungerar smidigt i kommunen vilket är klart under snittet på 44 procent.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjäns- temän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utvecklar
sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Halm- stad kommunen ett godkänt betyg i samar- bete men det spretar åt lite olika håll på detta område. Totalt 59 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om vikti- ga förändringar vilket är strax under snittet för samtliga kommuner i undersökningen. Bety- dligt fler (72 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är sex procentenheter över snittet. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker.
Så ser det ut i de flesta kommuner. I Halmstads fall är dock resultatet för tjänstemännen under snittet medan resultatet för politiker är över snittet. Totalt 54 procent av fastighetsföreta- gen tycker att kontakten med kommunens tjän- stemän fungerar bra vilket kan jämföras med genomsnittet på 63 procent. Motsvarande är det 44 procent som tycker kontakten fungerar bra med stadens politiker medan snittet ligger på 36 procent.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – HALMSTAD
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
Fastighetsägarna har sedan 2006 genom- fört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tids- serie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.
För Halmstads räkning är det få områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Överlag uppvisar omdömena av fastighetsföretagarkli- matet i kommunen stor stabilitet, även om undantag finns. En av de tydligaste trenderna är att allt fler anser att det finns goda förutsättnin- gar att bedriva fastighetsverksamhet. Under hela mätperioden från år 2006 till 2013 ökar andelen som instämmer i detta från 69 procent till 85 procent. Enligt de tillfrågade har ock- så kommunens engagemang i centrumutveck- ling utvecklats under mätperioden. 2006 var 59 procent nöjda med kommunens arbete i den- na fråga, medan motsvarande siffra för 2013 är
72 procent. Andra områden som uppvisar mer långsiktiga förändringar är bedömningen av kommunens avgifter som sedan 2006 har min- skat från 63 till 46 procent nöjda. De senaste fyra årens mätningar visar också en trend med allt fler som tycker kontakten med kommunens politiker fungerar bra.
Om man enbart ser till det senaste årets utveck- ling så sker det några stora förändringar. Andel- en som tycker de kommunala avgifterna är rim- liga minskar med hela 22 procentenheter och andelen som tycker kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning min- skar med 8 procentenheter. Både dessa områden ökade under 2012 men går nu alltså tillbaka.
Även när det gäller andelen som tycker att kom- munens planärenden fungerar smidigt syns en tydlig nedgång det senaste året, från 32 till 27 procent. Samtidigt ökar andelen som tyck- er förutsättningarna att bedriva lönsam fastig- verksamhet finns i Halmstad med åtta procen- tenheter, från 77 procent 2012 till 85 procent 2013.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – HALMSTAD STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT
En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en
indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Halmstad står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den står sig ungefär som genomsnittet för samt- liga kommuner. Totalt sett är det 57 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra, vilket är strax under genomsnittet för samt- liga kommuner på 60 procent. Det bör dock noteras att endast 8 procent anger att stadskär- nan står sig ”Mycket bra” medan tyngdpunk- ten ligger på svaret ”Ganska bra” med 49 pro- cent. Även bland de 36 procent som är negativa ligger tyngdpunkten på svaret ”Ganska dåligt”
snarare än ”Mycket dåligt”.
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur
olika faktorer påverkar deras möjligheter till till- växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - HALMSTAD utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det
kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Halmstad avviker positivt från det generella mönstret på de flesta punk- ter. Det gäller exempelvis effekten av efterfrågan
på marknaden samt regeringens politik. Här är det jämfört med andra undersökta kommun- er fler som ser dessa faktorer som möjligheter snarare än hinder för utvecklingen av det egna företaget. Detta gäller även synen på kommun- ens stöd till egna bolag och nivån på kommuna- la taxor och avgifter. Störst avvikelse syns dock när det gäller det kommunala fastighetsföreta- gets hyressättning på orten. I Halmstad är det betydligt färre som ser denna som ett hinder för utvecklingen än det är i övriga undersökta kom- muner. Kommunens hantering av fastighets- företag på orten är den enda punkt där Halm- stads svarsvärden ligger under genomsnittet för samtliga kommuner.
OM FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företags- verksamhet. Fastighetsägarna representer- ar omkring 17 000 medlemsföretag. Major- iteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industri- fastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra
Östergötlands län.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Halmstad. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respek- tive mindre bra i Halmstad kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kun- na identifiera och genomdriva de förbättrin- gar som behövs. Ett bra klimat för fastighets- branschen gynnar alla boende i Halmstad och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsam- mans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Halm- stad är 71. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighets- företag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni.
Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedri- va fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tids- serien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg
