FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
GÖTEBORG 2013
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och poli- tiker i kommunerna fungerar väl.
I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Öst- ergötlands län ingår.
Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöj- ligheterna ökat kraftigt under 2013.
Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens han- teringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013.
Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kom- munala fastighetsföretagens hyressätt- ning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:
DAVID BJÖRNBERG Utredare
Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@
fastighetsagarna.se
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2013 års undersökning ligger det genomsnit- tliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan under- sökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007.
I Göteborg är årets index 88 vilket är klart under snittet och det näst lägsta resultatet i 2013 års mätning. Det är även det lägsta resul- tat som hittills har uppmätts för Göteborg. Bäst
resultat hade Göteborg i den första mätningen 2006 med ett index på 98. Men då, såväl som i samtliga mätningar sedan dess, har resultatet för Göteborg hela tiden legat klart under snittet för samtliga kommuner.
I majoriteten av kommunerna har Fastighets- företagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Var- berg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter.
Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013
Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Göteborg är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer.
I detta stycke ställs alltså Göteborg mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kom- muner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagar- na fått ta ställning till följande fyra
påståenden:
Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett relativt högt betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta stämmer dock för de
flesta kommuner i undersökningen och Göte- borg ligger konsekvent under genomsnittet för alla fyra parametrar. Totalt 69 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lön- sam fastighetsverksamhet vilket är 10 procen- tenheter under genomsnittet. 63 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket även det är under snittet för alla kommuner. Även när det gäller frågan om det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen är man mer negativ i Göteborg. 65 procent gör den bedöm- ningen vilket kan jämföras med snittet på 72 procent. Få av de tillfrågade tycker att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommuna- la och privata fastighetsägare. Snittet för samt- liga undersökta kommuner är 35 procent men i Göteborg är resultatet 10 procentenheter lägre.
Detta är den fråga som flest pekar på som ett problem för verksamheten.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en poten- tiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följan- de sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - GÖTEBORG
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets- företagen i Göteborg mest ris åt kommunen.
Andelarna är generellt låga och konsekvent under genomsnittet. De allmänna kommunikationerna fungerar bra enligt 83 procent av de tillfrågade, vilket är något lägre än genomsnittskommunen.
Endast 55 procent av företagen tycker att kom- munens krav på sophantering är rimliga vilket är 18 procentenheter under genomsnittet. Även kommunens hantering av plan- och byggärenden samt kommunens handläggningstider får en del kritik. 28 procent tycker att planärenden funger- ar smidigt och 36 procent att handläggnings- tiderna är rimliga. Båda dessa resultat är klart under snittet för övriga kommuner. 43 procent anser att byggärenden i kommunen fungerar smidigt, vilket även detta är en bit under snittet.
Jämfört med övriga kommuner anser färre av företagen i Göteborg att de kommunala avgifter- na är rimliga (54 jämfört med 51 procent).
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjäns- temän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom-
munen inser värdet av och är med och utveck- lar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Göteborg kommunen ett underkänt betyg i samarbete. 56 procent anser att kommunen informerar i till- räcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är under snittet för samtliga kommun- er i undersökningen. Något färre (52 procent) är det som anser att kontakten med kommu- nala tjänstemän fungerar bra. Detta är 11 pro- centenheter under genomsnittet på 63 procent.
När det gäller kontakten med stadens politik- er så är det anmärkningsvärt få som anser att det fungerar bra. Endast 22 procent instäm- mer i detta påstående vilket kan jämföras med genomsnittet för samtliga kommuner på 36 procent. När det gäller kommunens engage- mang i utvecklingen av centrum ger fastighets- företagen i Göteborg ett högre omdöme. 67 procent av fastighetsföretagen anser att kom- munen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är strax över snittet på 66 procent.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – GÖTEBORG
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
Fastighetsägarna har sedan 2006 genom- fört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tids- serie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.
För Göteborgs räkning är det få områden som uppvisar långsiktiga förbättringar sedan 2006.
En av de största förändringarna under hela mätperioden är bedömningen av kommunens krav på sophantering. 2006 ansåg 73 procent att kraven på sophantering är rimliga, medan motsvarande siffra för 2013 är 55 procent. Vi ser även en tydlig succesiv försämring av hur kommunen informerar kring viktiga förändrin- gar. Från 2008 till 2013 har andelen som anser att att kommunen informerar på ett rimligt sätt
minskat med 16 procentenheter. Ytterligare en faktor som enligt de tillfrågade har försämrats är de allmänna kommunikationerna, som gått från 95 till 83 procent under mätningsperioden.
Det finns dock även knappa förbättringar. Både handläggningstiderna och byggärendena har ökat med 3 procentenheter sedan 2006.
Om man enbart ser till det senaste årets utveck- ling så sker flera tydliga förändringar. När det gäller försämringar minskar andelen tillfrågade som anser att det finns goda förutsättningar för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i Göte- borg med tio procentenheter under 2013. Även andelen som tycker att de allmänna kommuni- kationerna fungerar bra minskar klart, från 92 procent till 83 procent. Det sker också några förbättringar under 2013. Mest anmärknings- värt är att omdömet om kommunens hantering av byggärenden ökar med 13 procentenheter, från 30 procent 2012 till 43 procent 2013.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – GÖTEBORG STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT
En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad
står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Göteborg står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den står sig ungefär som genomsnittet för samt- liga kommuner. Totalt sett är det 61 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Detta kan jämföras med snittet för samtliga kommuner på 60 procent. Samtidigt är det 18 procent anger svaret ”Ganska dåligt” och ytter- ligare 12 procent säger att stadskärnan står sig mycket dåligt. Det är med andra ord tydligt att Göteborgs innerstad utmanas av andra handel- splatser trots stadens starka position i regionen.
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till-
växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - GÖTEBORG kommunala fastighetsföretagets hyressättning
på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Göteborg avviker inte sär- skilt mycket från det generella mönstret bland
fastighetsföretag i andra städer. Det som kan noteras är att man i Göteborg är mer nega- tiv till hur regeringens politik påverkar utveck- lingsmöjligheterna. Man är också mer negativ än i andra kommuner till dagens hyresnivåer, kommunens hantering av fastighetsfrågor och nivån på kommunala taxor och avgifter. Det sistnämnda tillsammans med kommunens stöd till egna bolag är det som flest upplever som ett hinder för att utveckla verksamheten.
OM FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företags- verksamhet. Fastighetsägarna representer- ar omkring 17 000 medlemsföretag. Major- iteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industri- fastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Göteborg. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respek- tive mindre bra i Göteborgs kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kun- na identifiera och genomdriva de förbättrin- gar som behövs. Ett bra klimat för fastighets- branschen gynnar alla boende i Göteborg och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsam- mans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Göte- borg är 119. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighets- företag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni.
Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedri- va fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tids- serien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg
