FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
KALMAR 2013
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och poli- tiker i kommunerna fungerar väl.
I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2013 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Öst- ergötlands län ingår.
Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar 2013. Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöj- ligheterna ökat kraftigt under 2013.
Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens han- teringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under 2013.
Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kom- munala fastighetsföretagens hyressätt- ning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA:
DAVID BJÖRNBERG Utredare
Tel: 031-755 33 03 david.bjornberg@
fastighetsagarna.se
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2013 års undersökning ligger det genomsnit- tliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan under- sökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007.
I Kalmar är årets index 91 vilket är något under snittet i 2013 års mätning. Resultatet är det näst lägsta som uppmätts för kommunen under de åren som undersökningen genom-
förts (endast resultatet för 2012 var lägre). Bäst resultat hade Kalmar år 2007 med ett index på 101 vilket var genomsnittsnivån det året för samtliga kommuner i undersökningen. Årets uppgång med en enhet innebär dock ett trend- brott. Sedan år 2009 har nämligen resultatet för Kalmar sjunkit markant från år till år, först från ett index på 100 till 95, därefter till 92 och 2012 till 90.
I majoriteten av kommunerna har Fastighets- företagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner 2006. Uddevalla och Var- berg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter.
Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2013 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2013
Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Kalmar är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Kalmar mot ett genom- snittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagar- na fått ta ställning till följande fyra
påståenden:
Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
De tillfrågade företagen ger blandade svar på de fyra lönsamhetsfrågorna ovan. Totalt 74 pro- cent anser att det finns goda förutsättningar att
bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är strax under genomsnittet på 75 procent för samt- liga undersökta kommuner. Endast 49 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är en bra bit under snittet för samtliga kommun- er som ligger på 70 procent. Resultatet är dock högre när man ser till andelen som anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Här är det 82 procent av fastighets- företagen i Kalmar som instämmer vilket är tio procentenheter över genomsnittet. Utöver det- ta är det 32 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är lägre än de andra parametrarna och strax under snittet på 35 procent i samtliga undersökta kommuner.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en poten- tiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följan- de sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2013 - KALMAR
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets- företagen i Kalmar både ris och ros åt kom- munen. Totalt 82 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är strax under snittet på 85 procent. En nästan lika stor andel (76 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är strax över genomsnittet i undersökningen som ligger på 73 procent. Totalt 54 procent anser att de kom- munala avgifterna är rimliga vilket är i linje med snittet för samtliga kommuner. Klart färre ans- er att plan-och byggärenden fungerar smidigt i kommunen. 47 procent av fastighetsföretagen tycker att byggärenden fungerar smidigt i kom- munen vilket kan jämföras med genomsnittet på 44 procent. Betydligt färre (29 procent) anser att planärenden fungerar smidigt i Kalmar vilket är 8 procentenheter under snittet i undersökningen.
Något fler (47 procent) tycker att handläggnings- tiderna är rimliga, vilket är över snittet som ligger på 42 procent för samtliga kommuner.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjäns- temän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utveck- lar sin stadskärna. För att göra en bedömning av
detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Kalmar kom- munen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 61 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändrin- gar vilket är strax under snittet på 63 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En något större andel (65 procent) anser att kom- munen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är något under snittet på 66 procent.
Totalt sett är det fler som tycker att kontak- ten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Kalmars fall är både resultatet för tjänstemännen och politiker över snittet. Totalt 74 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän funger- ar bra, vilket är klart över snittet på 63 procent.
Motsvarande är det 39 procent som tycker kon- takten fungerar bra med stadens politiker med- an snittet ligger på 36 procent.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – KALMAR
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
Fastighetsägarna har sedan 2006 genom- fört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tids- serie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt.
För Kalmars räkning är det några områden som uppvisar långsiktiga förändringar över tid.
Exempelvis har andelen som tycker näring- slivklimatet är gynnsamt under perioden min- skat anmärkningsvärt mycket, från 79 pro- cent 2008 till 49 procent 2013. Även andelen företagare som tycker de kommunala avgifter- na är rimliga har minskat betänkligt, 18 pro- centenheter, under mätperioden. Jämfört med 2006 tycker också tio procentenheter färre att konkurrensen med kommunala bostadsbola- get sker på lika villkor. Ett av få områden där
det skett en långsiktig förbättring är synen på fastighetsinvesteringar i Kalmar. År 2006 ansåg 67 procent att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen; mostasvarande siffra för 2013 är 82 procent.
Om man ser till enbart de senaste årens mät- ningar sker det en del smärre förändringar. En av de tydligaste är att andelen som tycker att handläggningstiden i kommunen är rimlig ökar med tio procentenheter mellan 2012 och 2013.
Det är också fler (tio procentenheter) som tyck- er att handläggningstiderna inom kommunen är rimliga. Andelen som anser att näringslivskli- matet är gynnsamt har däremot minskat under året, från 55 procent under 2012 till 49 procent 2013. Den största förändringen från föregående år berör dock synen på fastighetsinvesteringar.
År 2013 tycker 82 procent av de tillfrågade att det är en god idé att köpa fastigheter i Kalmar, vilket är en ökning med 13 procentenheter.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen?
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 – KALMAR STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT
En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad
står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Kalmar står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en relativt svag position. Totalt sett är det 58 procent som anser att den står sig myck- et eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 60 procent. Totalt 14 pro- cent anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra”
medan tyngdpunkten ligger på svaret ”Ganska bra” med 44procent. Bland de 39 procent som är negativa ligger tyngdpunkten på svaret ”Gan- ska dåligt”. Endast 8 procent har svarat
”Mycket dåligt”.
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till-
växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - KALMAR kommunala fastighetsföretagets hyressättning
på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Kalmar avviker inte sär- skilt mycket från det generella mönstret bland
fastighetsföretag i andra städer. Man är något mindre positiv till efterfrågan på marknaden och något mer positiv till dagens hyresnivåer samt det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten. Något fler ser kommun- ens hantering av fastighetsfrågor som hinder för utvecklingen, medan något färre ser skat- tenivån på bostäder och lokaler samt kommun- ens stöd till egna bolag som ett aber. Generellt är avvikelserna mycket små.
OM FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företags- verksamhet. Fastighetsägarna representer- ar omkring 17 000 medlemsföretag. Major- iteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industri- fastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 17 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Kalmar. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive min- dre bra i Kalmar kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighets- företagarklimatet och dels för att kunna iden- tifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Kalmar och Fastighets- ägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbe- tet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Kalmar är 72. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Dem- oskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedri- va fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tids- serien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg
