FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
VÄRNAMO 2012
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2012 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår.
Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fast- ighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighets- företagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommu- nernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklings- möjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2012 års undersökning ligger det genom- snittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergri- pande trenden för samtliga undersökta kom- muner har varit stadigt negativ sedan 2007. I Värnamo är årets index 98 vilket är klart över snittet i 2012 års mätning och innebär en liten
ökning från föregående mätning. Resultatet är dessutom det näst högsta i 2012 års under- sökning. Högst index hade Värnamo år 2010 med ett värde på 104, vilket var det högsta som uppmättes det året. Värnamo har stadigt legat på eller över snittet bland de undersökta kom- munerna samtliga år som undersökningen har genomförts.
I de flesta kommuner har Fastighetsföreta- garindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant för- bättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommun- er år 2006. De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att ut- vecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100.
Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2012 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2012
Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Värnamo är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer.
I detta stycke ställs alltså Värnamo mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kom- muner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Värnamo.
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen
ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta är inget unikt för Värnamo utan gäller de flesta av de undersökta kommuner- na. Totalt 71 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverk- samhet vilket är i strax under genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommuner.
Något fler (80 procent) anser att näringslivskli- matet är gynnsamt vilket istället är 11 procenten- heter över snittet. Totalt sett 67 procent anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen vilket är i nivå med snittet för samtli- ga undersökta kommuner. Betydligt färre (38 pro- cent) anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare.
Även här är resultatet för Värnamo i nivå med genomsnittskommunen i undersökningen.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2012 - VÄRNAMO
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
En majoritet av fastighetsföretagarna i Värnamo (76 procent) tycker att de allmänna kommuni- kationerna fungerar bra. Detta är dock 9 pro- centenheter under snittet för samtliga under- sökta kommuner. Något fler (82 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket istället är 9 procentenheter över genom- snittet. Även om något färre anser att de kom- munala avgifterna är rimliga är resultatet på 71 procent klart över snittet för samtliga kommun- er på 60 procent. Totalt sett 53 procent tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, vilket kan jämföras med genomsnittet på 38 pro- cent. En något större andel (62 procent) tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket också är klart över snittet på 44 procent.
Nästan lika många (60 procent) tycker att han- dläggningstiderna är rimliga. Även detta resultat är klart bättre än i undersökningens genomsnitt- skommun där andelen som tycker likadant ligger på 42 procent.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjän- stemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj-
ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av det- ta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Fastighetsföretagarna i Värnamo ger kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Det enda resultat inom detta område som ligger under snittet gäller kommunens information. Totalt 56 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckn- ing om viktiga förändringar vilket kan jämföras med snittet på 68 procent för samtliga kommun- er i undersökningen. Betydligt fler (78 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är klart över snittet på 68 pro- cent. Totalt sett är det fler som tycker att kontak- ten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kom- munens politiker. Så ser det ut i de flesta kom- muner. I Värnamos fall ligger resultaten för såväl tjänstemännen som för politikerna klart över genomsnittet för samtliga undersökta kommuner.
Totalt 80 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra och 51 procent tycker att kontakten fungerar bra med stadens politiker.
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
För Värnamos räkning är det få områden som uppvisar tydliga långsiktiga förändringar. Tvär- tom syns ganska stora samstämmiga variationer från år till år. År 2010 var ett riktigt toppår för bedömningen av i princip samtliga områden.
Det följdes av en kraftig rekyl i 2011 års mät- ning där många områden fick betydligt sämre omdömen. I resultaten för år 2012 syns en viss återhämtning för de flesta men inte samtliga områden. Ett tydligt undantag gäller andelen som tycker att kommunen informerar om vik- tiga förändringar i rimlig utsträckning. Andelen som anser detta har minskat med 23 procenten- heter sedan år 2010, från 79 till 56 procent.
Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det som sagt en återhämtning på många områden. Det största lyftet gäller andelen som tycker att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. Från år 2011 till år 2012 ökar den med 19 procentenheter,
från 48 till 67 procent. En annan kraftig förbät- tring gäller andelen som instämmer i påståendet att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum. Denna andel ökar från 60 till 78 pro- cent, en ökning med 18 procentenheter. Även bedömningen av de kommunala avgifterna blir mer positiv. Andelen som tycker att de är rim- liga ökar med 14 procentenheter. Utöver den tidigare nämnda försämringen när det gäller kommunens information så är det egentligen bara ett område som uppvisar en tydlig försäm- ring i 2012 års mätning. Andelen som tycker att konkurrensen mellan kommunala och priva- ta fastighetsföretag fungerar bra minskar i Vär- namo med 17 procentenheter, från 55 till 38 procent. Slutligen ökar andelen som tycker att kontakten fungerar bra med kommunens tjän- stemän och politiker med 11 respektive 15 pro- centenheter.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – VÄRNAMO
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Värnamo står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en mycket stark position. Totalt sett är det hela 85 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 64 procent och resultatet för Värnamo är i topp av de jämför- da kommunerna. Totalt sett är det 29 procent som anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra”, men tyngdpunkten av svaren ligger på ”Gan- ska bra” med 56 procent. Av de 15 procent som uppger att stadskärnan står sig dåligt i konkur- rensen fördelar sig svaren på 13 procent ”Gan- ska dåligt” och 2 procent ”Mycket dåligt”.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handels- platser i regionen?
Kommentar: Ny fråga år 2012
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 – VÄRNAMO
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia-
gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till- växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna
mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Värnamo avviker en del från det generella mönstret bland fastighets-
företag i andra städer. Man är något mindre posi- tiv till hur efterfrågan på marknaden och dagens hyresnivåer påverkar utvecklingsmöjligheterna.
Samtidigt är man mindre negativ till hur det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten påverkar möjligheterna att utveckla verk- samheten. Samma sak gäller regeringens politik, kommunens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på lokaler och bostäder, nivån på kom- munala taxor och avgifter och kommunens stöd till egna bolag. Samtliga av dessa faktorer upplevs som betydligt mindre hinder för utvecklingen av fastighetsföretagen i Värnamo än de gör i under- sökningens genomsnittskommun.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - VÄRNAMO
KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verk- samhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföreta- gen ser på kommunens prioriteringar inom des- sa områden.
Överlag är det en majoritet av fastighets- företagen som tycker att Värnamo kommun prioriterar rätt i dessa frågor. Starkast stöd har kommunen för sina prioriteringar när det gäller miljöfrågor. Totalt sett 73 procent tycker att kommunen prioriterar rätt medan 16 procent
tycker att prioriteringarna är felaktiga. Resulta- tet ligger 8 procentenheter över genomsnittet i undersökningen. Även när det gäller kom- munens infrastruktursatsningar är det en klar majoritet (71 procent) av fastighetsföretagen som tycker att prioriteringarna är rätt. Detta är också en bra bit över snittet. Samtidigt är det hela 27 procent som tycker att kommunen pri- oriterar helt eller mestadels fel när det gäller infrastruktursatsningar. Slutligen är det en nästan lika stor andel (69 procent) som tyck- er att kommunen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Även detta resultat är klart över snittet för samtliga kom- muner i undersökningen där 56 procent tyck- er kommunen prioriterar rätt. På detta område är det bara 13 procent av Värnamos fastighets- företagare som anser att prioriteringarna går i fel riktning.
Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller…?
Kommentar: Ny fråga år 2012. I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ ”Mest fel”, ”Helt fel” samt ”Vet ej” särre- dovisas ej. Andelen ”Vet ej/ej svar” uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter.
Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen.
KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 – VÄRNAMO
FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företagsverk- samhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrät- ter för bostäder, lokaler och industrifastigheter.
Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 700 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Värnamo kommun uppgår till omkring 60 stycken.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Värnamo. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respek- tive mindre bra i Värnamo kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kun- na identifiera och genomdriva de förbättrin- gar som behövs. Ett bra klimat för fastighets- branschen gynnar alla boende i Värnamo och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsam- mans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 5 till 22 november genom- fördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Vär- namo är 45. Resultatet har vägts med avs- eende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhål- lande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedri- va lönsam fastighetsverksamhet inom kom- munen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kom- munen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kom- mun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mel- lan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39
E-post: infogfr@fastighetsagarna.se
