1 EXAMENSARBETE INOM FASTIGHETSEKONOMI
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Allmännyttans investeringar på gårdsmiljön i Stockholms stad
De kommunala fastighetsbolagens investeringar ur ett socioekonomiskt och ekologiskt perspektiv
Reynaldo Cardenas Sanchez
KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
2 Bachelor of Science Thesis
Title: Stockholm city’s sustainable investments on courtyards and surroundings – Public housing investments from a social and ecological standpoint
Author: Reynaldo Cardenas Sanchez
Department: Institute of Real Estate and Construction Management, Royal Institute of Technology
TRITA number: TRITA-ABE-MBT-20742 Supervisor: Agnieszka Zalejska-Jonsson
Keywords: sustainability, courtyard, finance, public housing, investment strategies, renovation process.
Abstract
The council in the city of Stockholm has for the last 5 – 10 years gradually been implementing new guidelines regarding public housing management and how its subsidiaries should work to achieve a sustainable development. This study therefore aims to clear some of the questions regarding how named companies work towards sustainable development and city goals while improving courtyards and the immediate surroundings of the buildings.
The study has consisted of several interviews with representatives of Stockholm’s main public housing companies. Furthermore, has information been gathered from the company’s websites, previous reports and public housing institutions containing economic and financial reports.
The report concludes that the public housing companies that are part of the study have changed their working methods considerably. With more focus on ecological and social standpoints, these changes are been applied all the way from the planification stage to the implementation of new investment strategies. By involving tenants in the
investment process some of the companies have managed to maximize the benefits from concluded projects and reach higher levels of customer satisfaction.
Furthermore, some of the companies have received larger investment budgets making it possible to increase their inversion capabilities. However, the companies are also
insecure about how future projects will be managed if additional internal budget restrictions are applied, especially because it might aggravate their possibilities to hire competent staff. This supposes a risk of worsening the communication abilities in the organizations between the planning departments and the management divisions of the companies.
3 Acknowledgment
This Bachelor of Science thesis concludes my first three years at undergraduate level in the Civil Engineering program focusing on Real Estate Economics and Real Estate Law at the Royal Institute of Technology in Stockholm, Sweden. The work also sheds light on my direction choice towards a master’s degree in Real Estate Economics.
These years have been tough but very rewarding, and despite some difficult choices, it feels extremely gratifying to gain the insight that I have now surpassed more than half my way to a master's degree and can hopefully continue to acquire new knowledge for my future working life.
Also not to be forgotten are the special circumstances that prevail in society at this time, the coronavirus has changed our lives and limited our social interaction so that it has not been possible to be at KTH Campus when this dissertation was written.
I would like to thank my supervisor Agnieszka Zalejska-Jonsson who answered my questions and guided me through a jungle of essays to make it easier to understand and complete my thesis.
Stockholm, August 2020
4
Examensarbete
Titel: Hållbara investeringar på gårdsmiljön i Stockholms stad – Allmännyttans investeringar ur ett socioekonomiskt och ekologiskt perspektiv
Författare: Reynaldo Cardenas Sanchez
Institution: Institutionen för fastigheter och byggande vid Kungliga Tekniska högskolan TRITA nummer: TRITA-ABE-MBT-20742
Handledare: Agnieszka Zalejska-Jonsson
Nyckelord: hållbarhet, gårdsmiljö, allmännyttan, fastighetsekonomi, investeringsstrategier, renoveringsprocesser.
Sammanfattning
Stockholm stads kommunstyrelse har under de senaste 5 - 10 åren gradvis infört nya riktlinjer för förvaltningen av bostäder och hur dess dotterbolag ska arbeta för att uppnå en hållbar utveckling. Denna studie har av den anledningen syftat till att klargöra några av frågorna om hur de offentliga bostadsbolagen i Stockholms stad arbetar för att uppnå en hållbar utveckling och uppnå stadens uppsatta mål, samtidigt som de förbättrar gårdsmiljöer och byggnadernas omedelbara omgivning.
Studien har bestått av flera intervjuer med representanter för Stockholms kommunala bostadsföretag. Information har samlats in från företagens webbplatser, tidigare rapporter och från offentliga institutioner som publicerar ekonomiska och finansiella rapporter.
Studien drar slutsatsen att de offentliga bostadsföretagen som ingår i studien har genomfört stora förändringar i sina arbetsmetoder det senaste årtiondet. Med större fokus på ekologiska och sociala ståndpunkter, där ändringarna tillämpas hela vägen från planeringsstadiet till implementeringen av nya förvaltningsstrategier. Genom att
involvera hyresgäster i investeringsprocessen har några av företaget lyckats maximera fördelarna med avslutade projekt och nå högre nivåer av nöjdhet hos kunderna.
Vissa bolag har fått ökade investeringsanslag som i förlängningen kan innebära ökade investeringsmöjligheter på gårdsmiljön. Men utvecklingen av framtida projekt kan istället försvåras av interna åtstramningar som försvårar anställning av kompetent personal och riskerar att försämra kommunikationslänkarna i organisationen, särskilt mellan företagens planeringssektioner och förvaltningsavdelningar.
5 Förord
Detta examensarbete avslutar mina tre första år på grundnivå på Samhällsbyggnadsprogrammet (180 hp av 300 hp) med inriktning mot
fastighetsekonomi och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska högskolan. Arbetet belyser även mitt fortsatta inriktningsval mot fastighetsekonomi.
Dessa år har varit tuffa men väldigt givande, och trots några svåra val känns det oerhört glädjande att få insikten om att jag nu klarat av mer än halva vägen mot en
civilingenjörsexamen och kan förhoppningsvis fortsätta inhämta ny kunskap för mitt framtida arbetsliv.
Inte heller att glömma är de speciella omständigheterna som råder i samhället vid denna tidpunkt då coronaviruset har förändrat våra liv och begränsat vårt sociala umgänge så att det inte varit möjligt att befinna sig på KTH Campus när avhandlingen författades.
Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Agnieszka Zalejska-Jonsson som svarat på mina frågor och vägledde mig genom en djungel av uppsatser för att lättare förstå och kunna slutföra mitt examensarbete.
Stockholm, Augusti 2020.
6
Innehållsförteckning
Innehållsförteckning ... 6
1. Inledning ... 8
1.1 Bakgrund ... 8
1.2 Problembeskrivning ... 9
1.3 Syfte och frågeställning ... 10
1.3.1 Avgränsning... 10
1.4 Disposition ... 10
2. Metod ... 11
2.1 Kvalitativ metod ... 11
2.2 Urval ... 11
2.3 Felkällor ... 12
2.4 Metodkritik ... 12
2.5 Övriga faktorer ... 12
3. Begrepp och teoretiska koncept ... 13
3.1 Hållbarhet ... 13
3.1.1 Ekologisk hållbarhet ... 14
3.1.2 Social hållbarhet ... 14
3.1.3 Ekonomisk hållbarhet ... 15
3.2 Agenda 2030 ... 15
3.3 Trygghet på gården ... 16
3.4 Investeringsbedömning och gårdens betydelse ... 17
3.5 Stockholms stads utvecklingsmål ... 19
3.6 Gällande direktiv för bolagen åren 2020 - 2022 ... 19
3.6.1 Byggstrategier hos offentliga bostadsbolag ... 20
3.7 Allmännyttan ... 20
4. Resultat ... 21
4.1 Bolagens budget ... 21
4.2 Social hållbarhet ... 24
4.3 Ekologi ... 25
4.4 Bolagens prioriteringar ... 26
4.4.1 Kostnader ... 27
4.5 Problematik inom hanteringen av gårdsmiljön ... 27
7
4.6 Förändringar i investeringsprocessen ... 28
4.7 Upplevd nytta ... 29
4.8 Framtida utmaningar ... 30
5. Diskussion ... 32
5.1 Hållbarhetsarbetet ... 33
5.1.1 Ekologiskt ... 33
5.1.2 Socialt ... 33
5.2 Ekonomin ... 34
5.3 Ägardirektiven ... 34
5.4 Utmaningar ... 35
6. Slutsatser ... 35
6.1 Förslag till framtida studier ... 36
7. Referenser ... 37
7.1 Litteratur och rapporter ... 37
7.2 Övriga referenser ... 39
8. Bilagor ... 40
8.1 Intervjufrågor ... 40
8
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Hållbarhet står idag högt på agendan, inte minst för Sveriges bostadsbolag. En
betydande del av fastighetsbeståndet i Stockholmsområdet är i behov av renovering, i synnerhet bostäder och flerfamiljehus som byggts som en del av miljonprogrammet. I rapporten ”Renoveringskompetens” från SBUF (Svenska Byggbranschens
Utvecklingsfond) framgår att närmare 300 000 bostäder är i stort behov av renovering med anledning av tidigare eftersatt underhåll.1 Det är flera stora aktörer som varit involverade i rapportens sammanställning, det är organisationer och företag som arbetar som entreprenörer, byggherrar, installatörer och förbund där samtliga stärker budskapet.
Branschen arbetar idag för att åstadkomma en hållbar framtid. Bolagen arbetar följaktligen för att uppnå Boverkets vision ’Sverige2025’ som innebär att framtidens bostadsproduktion och bostadsupprustningar ska vara hållbara ur ett ekonomiskt-, ekologiskt- och socialt perspektiv som ett led i att uppnå Agenda2030. För att göra budskapet tydligare har regeringen i regeringspropositionen 2019/20:188 riktat sig till bland andra Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag2.
Även privata företag har ur ett hyresgästperspektiv fått en ökad medvetenhet och engagemang angående hållbar utveckling eftersom det oftare efterfrågas av slutkunder.
Möjligheten till mer förmånliga finansieringsalternativ har fungerat som katalysator för att börja övergången till grönare alternativ både i byggprocessen och vidare i
förvaltningsskedet. (Ekelin et al. 2019)3
Under senare delen av 2010-talet har kommunala fastighetsbolag påbörjat olika renoveringsprocesser, dels för att öka komforten och nyttan i de gamla
fastighetsbestånden, dels för att minska kostnader genom implementering av
exempelvis energieffektiviseringsåtgärder. Då hamnar renoveringsfokuset till största del på lägenhets- och byggnadsnivå.4
1 Johansson, Magnus. 2017. Renoveringskompetens. SBUF. Hämtad från
https://vpp.sbuf.se/Public/Documents/ProjectDocuments/0d7bdf32-a47a-4a9a-89d4-
5ff4846b8856/FinalReport/SBUF%2013391%20Slutrapport%20Renoveringskompetens.pdf (Hämtad 2020-08-26)
2 2019/20:188. Agenda 2030 och de hållbara målen för hållbar utveckling. Hämtad från
https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/proposition/sveriges-genomforande-av- agenda-2030_H703188/html#totop
3 Ekelin, Saga et al. (2019). Kartläggning av möjligheter för grön finansiering av energieffektiviseringsåtgärder. Bebostad AB. Hämtad från
https://www.bebostad.se/library/3425/rapport-groen-finansiering_slutlig-2019-08-16.pdf (Hämtad 2020-08-26)
4 Wennang, Josefin. 2019. Miljarder krävs för renovering av miljonprogram. Mitti. Hämtad från https://mitti.se/nyheter/miljonprogram-sodra-stockholm-rustas-miljarder/ (Hämtad 2020-08-26)
9 När det då kommer till upprustningar och förbättringar i fastigheterna jobbar de
allmännyttiga fastighetsbolagen främst efter långsiktig nytta och det är detta som oftast avgör om investeringen bör genomföras.
Det är dock svårt att uttyda hur bolagen arbetar med social och ekologisk hållbarhet vid allmännyttiga renoveringar på gårdsmiljöer och vad eventuella förbättringsåtgärder innebär för miljön kring fastigheterna. Eventuella renoverings- eller
investeringsåtgärder kan tänkas tillföra en ökad social- och möjligen ekologisk
hållbarhetsaspekt till de befintliga fastighetsbestånden och skulle kunna öka tryggheten och förädla närmiljön för hyresgästerna och följaktligen nyttan i områdena.
1.2 Problembeskrivning
Det finns idag ett flertal studier och rapporter som speglar de kommunala
fastighetsbolagens hållbara satsningar.56 Studierna inriktar sig främst på att undersöka vilka investeringar som bostadsbolag gör, dessa har i sin tur varit mestadels kopplade till inomhusmiljön och diverse energieffektiviseringar. En stor andel av dessa kan kopplas till minskade kostnader genom bland annat energibesparande åtgärder och ett minskat klimatavtryck.
Renoveringsfokuset ligger då allt som oftast på bland annat den vardagliga komforten i lägenheter och hus och effektiviseringen av energianvändningen, något som går hand i hand med ekologiskt och ekonomiskt hållbarhetstänk som företag och kunder
efterfrågar.
Det existerar dock inte lika många studier kring arbetet som bostadsbolagen gör i helhet när de sociala och ekologiska hållbarhetsaspekten läggs in i bilden gällande innergårdar och miljön kring hyresfastigheterna. Kunskapen kring större projekt bestående av kvartersinvesteringar är begränsad, men även informationen om hur
fastighetsförvaltarna planerar när beslut fattas angående investeringar och upprustning av den fysiska miljön i anslutning till bostäderna.
Att undersöka på vilket sätt och i vilken utsträckning dessa investeringar genomförs kan därför bidra med kunskap kring vikten av utbyggnad och förbättring av miljön runt fastigheterna, något som bidrar till det sociala och ekologiska hållbarhetsarbetet som bolagen strävar efter. Uppsättning av bänkar och grill eller bättre belysning är exempel på åtgärder som bidrar till att förbättra gårdsmiljön och formar vägen för att uppnå de kommunpolitiska målen som ökad trygghet, gemenskap och trivsel bland de boende innebär.
5 Balkfors, Grander och Stenquist. (u.å.) Hållbara renoveringar med Malmö som exempel. Hämtad från http://muep.mau.se/bitstream/handle/2043/21225/Sidor%20fr%c3%a5n%20Social_haallbarhet_vid_b ostadsrenovering_-_en_antologi.pdf?sequence=2&isAllowed=y
6 Nytorp, Sara. 2015. Ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet i miljonprogram. Örebro Universitet.
Hämtad från http://oru.diva-portal.org/smash/get/diva2:847198/FULLTEXT01.pdf
10
1.3 Syfte och frågeställning
Syftet med denna studie är att undersöka hur kommunala fastighetsbolag i
Stockholmsområdet idag arbetar gällande förbättring och upprustning av gårdsmiljö och närområde kring befintliga hyresfastigheter. Arbetet ämnar undersöka om eventuella satsningar som utförts av bostadsbolagen har varit socialt och ekologiskt hållbara.
Vidare är det tänkt att undersöka vilka satsningar som är vanligast att genomföra, eventuella hinder som uppstår samt vilka kostnader som kan påverka genomförandet.
Följande frågeställningar kommer att behandlas:
• Hur prioriterar Stockholms bostadsbolag gällande hållbara investeringar på gårdsmiljö?
• Vilka satsningar genomförs på gårdsmiljön och vilka svårigheter uppkommer?
1.3.1 Avgränsning
Arbetet har omfattat Stockholms stads tre största kommunala fastighetsbolag sett till antal fastigheter och sammanlagd kvadratmeteryta som bolagen förvaltar.
Undersökningen har baserats på hur hyresvärden ser på social och ekologisk hållbarhet inför investeringsbeslut kopplade till upprustning och renovering av gemensamma utomhusmiljöer i bostadsområden. Intervjuer har genomförts med personer som haft insikt och kunskap kring förvaltningen av fastigheterna och som jobbat i renoverings- eller investeringsprocesser kopplade till den yttre miljön.
Tidsperioden som arbetet ämnat undersöka har begränsats till de senaste 5 – 10 åren.
Den hållbara utvecklingen på fastighetsmarknaden har bedrivits en längre tid men har intensifierats det senaste decenniet bland annat genom nya politiska riktlinjer från kommuner, regioner och staten. För att enklare kunna jämföra äldre studier med nytt resultat och uttyda ett rådande koncensus har det därför varit lämpligt att begränsa tidsperioden.
Fokus har legat på de så kallade halvoffentliga och halvprivata zonerna i gårdsmiljön, det är dessa som i störst utsträckning haft en betydelse för grannarnas sociala och ekologiska gemenskap i de offentliga delarna av bostadshusen.
1.4 Disposition
Inledningskapitlet består av underrubriker med bakgrund, problembeskrivning, syfte och frågeställning samt avgränsning till problemet. Bakgrunden innehåller översiktlig information om hur det generella investeringsfokuset idag ser ut och hur bolag arbetar med hållbarheten. Problembeskrivningen innehåller information som följer av
bakgrunden och beskriver vad som leder fram till frågeställningen i arbetet. Syftet
11 beskriver varför studien kommer att genomföras samt vilka frågor som blir aktuella att besvara med arbetet.
Metod fokuserar på metodologi och teori som grund för undersökningen och informationsinsamlingen.
Resultatet innehåller den empiriska delen, i kapitlet redovisas resultaten från de genomförda undersökningarna och intervjuerna i sin helhet. En sammanfattande tabell finns att tillgå i slutet av kapitlet för att lättare förstå företagens olika utgångspunkter.
Diskussion och analys. I detta kapitel sammanställs resultat med egna iakttagelser, erfarenheter och en jämförande koppling till teorin finns.
Slutsats avslutar arbetet med hjälp av sammanställning och framtagande av en slutsats baserad på hela studien.
2. Metod
Den empiriska delen av arbetet har författats främst genom informationsinhämtning i form av intervjuer och framtagning av rapportdata i form av lagar, ekonomisk
information och företagsinformation från offentliga rapporter och studier. Ytterligare information har inhämtats från organisationer kopplade till den offentliga gårdsmiljön kring fastigheterna, dessa har varit bland andra Boverket och Sveriges Allmännytta (tidigare SABO).
2.1 Kvalitativ metod
Den största delen av empirin har insamlats med hjälp av kvalitativa metoder enligt forskningslitteratur7. Metoderna har varit i intervjuer och information från offentliga register. Valet av kvalitativ metod istället för kvantitativ har sammanfallit med vad arbetet velat framställa och förefaller vara av explorativ karaktär. Inga mängddata har inhämtats avseende antal genomförda investeringar under en viss tidsperiod.
Anledningen har varit att det är mer optimalt att fokusera på specifika data som speglar utgångspunkter för stadens arbete i berörda ämnen istället för antalet arbeten som utförts. De tre valda bolagen förvaltar tillsammans 35% (2016) av Stockholms stads bostäder upplåtna med hyresrätt och fungerar som referens för hur staden i sig jobbar med berörda frågor.
2.2 Urval
Studien har begränsats till att endast undersöka Stockholms stads arbete i frågor om investeringar på gårdarna med social och ekologisk utgångspunkt. Tre bolag valdes att ingå i studien, dessa är valda efter storlek på förvaltad yta. Med den utgångspunkten
7 Blomkvist, Per & Hallin, Annette. 2015. Metod för teknologer. 5. Uppl. Lund: Studentlitteratur AB
12 blev de tre allmännyttiga fastighetsföretagen Svenska Bostäder AB, Stockholmshem AB och Familjebostäder AB. Samtliga stod för förvaltningen av 13%, 13% respektive 9% av Stockholms stads hyresbostäder år 2016.8
Semistrukturerade intervjuer genomfördes med en medarbetare från varje bolag, de har innehaft följande roller: utemiljösamordnare vid Stockholmshem AB, funktionsansvarig landskapsarkitekt inom fastighetsutveckling vid Svenska Bostäder AB och markingenjör vid Familjebostäder AB.
Personerna har innehaft kunskap kring bolagens arbete när det gäller investeringar i fastighetsbeståndet och kopplingen till de politiskt satta hållbarhetsmålen från Stockholm stad. Intervjuerna har varit av öppen karaktär med öppna frågor där
respondenterna fritt kunnat berätta om företagens arbete, prioriteringar, satsningar och syn på hållbara investeringar inom gårdsmark.
2.3 Felkällor
Det finns alltid en risk att felaktig information tas med i studien, dels om
respondenterna som intervjuats inte besuttit tillräckliga kunskaper i ämnet, dels om vissa data i litteratur och text haft felaktigt ursprung. Även missförstånd har kunnat uppstå eller oklarheter misstolkats i högre grad eftersom samtliga intervjuer
genomförts på distans.
Faktabaserad information har så långt som det varit möjligt hämtats från säkra källor i form av offentliga register och rapporter utgivna av myndigheter, stat eller kommun.
Men också från verifierade studier och uppsatser samt rapporter från verifierade organisationer.
2.4 Metodkritik
Valet av intervjufrågor har genomförts samtidigt som teorin och litteratur har
genomgåtts. Tyvärr är det i nuvarande situation nödvändigt att genomföra intervjuerna på distans, något som kan ha påverkat förhållandet mellan intervjuaren och
respondenterna. Möjligheten att vidareutveckla eventuella frågor har tyvärr varit begränsad när intervjuare och respondent befunnits på olika platser.
2.5 Övriga faktorer
Under studiens genomförande har vissa omständigheter uppstått. Studien har påverkats av betydande yttre faktorer som inte varit förutsägbara och som inte kunnat undvikas.
Ett rådande hälsonödläge på grund av uppkomsten av en pandemi i samhället har
8 Källa: Stockholmshem AB. Hämtad från https://www.Stockholmshem.se/om- oss/foretagsfakta/arsredovisningar/arsredovisning-20196/boende-och-lokaler/
13 försvårat informationsinsamlingen avsevärt. Antalet företag är av denna anledning begränsat och dessa har intervjuats efter vad som varit möjligt i rådande situation.
3. Begrepp och teoretiska koncept
3.1 Hållbarhet
Benämningen hållbarhet blev vida känt 1987 av FN:s så kallade Brundtlandskommission men första gången det användes var redan år 1981 av miljövetaren Lester Brown.9 Med rapporten ”Vår gemensamma framtid” menade kommissionen att ekonomiska och sociala aspekter hör även ihop med miljömässiga aspekter i samhället. För att kunna arbeta parallellt med dessa kategorier är det nödvändigt att samhällets utveckling blir hållbar, på så sätt blir inte något av områdena lidande.10 Hållbarhetsaspekten
utvecklades vidare till benämningen ”hållbar utveckling” och kan beskrivas som att
”kunna tillgodose dagens utveckling utan att äventyra framtida generationers behov”.11 Dagens produktion och anpassning av bostäder har sin utgångspunkt i Boverkets vision
”Sverige2025”. Visionen har stark anknytning till hur Sverige ser på den hållbara utvecklingen inom bostadsförsörjningen. Några av punkterna i Boverkets rapport är alltså starkt sammankopplade till allmännyttan och fastighetsutveckling i sig,
exempelvis:
• Skapa en hållbar livsmiljö i och kring staden.
Närmare beskrivet har gång, cykel och mötesplatser fått mer utrymme i innerstäderna.
Ge människorna möjlighet att välja bostad som passar deras behov.
• Bygga hållbart
Allt byggande ska ske med människors livskvalité i fokus, för god hälsa och genom att ta vara på naturresurser.
• Bevara tätortsnära natur, stränder och jordbruksmarker
För medborgarnas välbefinnande och hälsa ska tätortsnära natur skyddas och utvecklas för rekreation och friluftsliv.12
9 & 10Finansdepartementet. 2000. Vad är hållbar utveckling. Bilaga 7 till LU 1999/2000. Hämtad från https://www.regeringen.se/contentassets/3ab5d21a2c1d48068b80ac150b8daf3b/bilaga-7-vad-ar- hallbar-utveckling-kapitel-1-5 (Hämtad 2020-05-02)
11 Andrews, AnnaLena & Granath, Berith. 2016. Omställning till hållbar värld brådskar. FN-fakta nr 2/12.
Hämtad från https://fn.se/wp-content/uploads/2016/08/Faktablad-2-12-H%C3%A5llbar-utveckling.pdf
12Boverket. 2012. Vision för Sverige 2025. Karlskrona, Boverket. Hämtad från
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2012/vision-for-sverige-2025.pdf
14
3.1.1 Ekologisk hållbarhet
13Kallas också för miljömässig hållbarhet är mest aktuella hållbarhetsdimensionen, den är även den mest väldefinierade av alla tre. Den ekologiska delen grundar sig i att driva utvecklingen framåt och samtidigt hushålla med naturens resurser. Den omfattar även arter och ekosystem.
För att uppnå en hållbar utveckling finns det idag uppsatta gränsvärden, så kallade
”planetära gränser” för hur mycket mer jordens ekosystem klarar av att hantera när det kommer till utsläpp av gaser och ämnen samt utarmningen av resurser. Dessa
gränsvärden som på engelska kallas för ”tipping points” beskrivs i boken Fastighetsnomenklatur #13(2018) som ”vetenskapligt grundade kvantitativa
hållbarhetsindikatorer inklusive buffertzoner för de system som är avgörande för att jordens system ka kunna tillhandahålla ett ”säkert manöverutrymme för
mänskligheten”.” De planetära gränserna har tagits fram av bland andra Stockholm Resilience Centre.
Av den anledningen behöver uttaget av resurser från naturen vara så effektivt som möjligt samtidigt som miljön skyddas och tillåts återhämta sig inom rimlig tid. Förutom naturresurser kan ekologin kopplas till människors hälsa och välbefinnande, bland annat i form av minskade föroreningar i mark, vatten och luft samt minskade stress- och bullernivåer.14, 15
3.1.2 Social hållbarhet
Social hållbarhet i sin tur sätter människan i centrum och förespråkar bland annat en väg för utrotning av fattigdom och att människor ska ha sysselsättning, det är samtidigt denna dimension som är minst väldefinierad i forskning. Även andra aspekter berörda av social hållbarhet är samhällsintegrering och att människor ska vara jämställda, känna trygghet och gemenskap.16
En passande beskrivning ges i boken (Fastighetsnomenklatur #13, 2018, sid. 477) där författarna skriver att: ”Två vanliga sätt att bedöma social hållbarhet är människors och samhällens förmågor (att omvandla ekonomiskt välstånd till önskvärda utkomster). Och socialt kapital (normer, tillit och ömsesidighet som förbättrar samhällets effektivitet).”
13 Institutet för värdering av fastigheter och Samhällsbyggarna. 2018. Fastighetsnomenklatur #13. De tre hållbarhetsdimensionerna. Fastighetsnytt Förlags AB.
14 Finansdepartementet. 2000. Vad är hållbar utveckling. Bilaga 7 till LU 1999/2000. Hämtad från https://www.regeringen.se/contentassets/3ab5d21a2c1d48068b80ac150b8daf3b/bilaga-7-vad-ar- hallbar-utveckling-kapitel-1-5 (Hämtad 2020-05-02)
15 Skr 1998/99:5. 1998. Hållbara Sverige – uppföljning och fortsatta åtgärder
för en ekologisk hållbar utveckling. Regeringskansliet, Miljödepartementet. Hämtad från
https://www.regeringen.se/49bba7/contentassets/b2aaca5ec7154181b5e0eb3d9f4d9258/-hallbara- sverige--uppfoljning-och-fortsatta-atgarder-for-en-ekologisk-hallbar-utveckling
16 Finansdepartementet. 2000. Vad är hållbar utveckling. Bilaga 7 till LU 1999/2000. Hämtad från https://www.regeringen.se/contentassets/3ab5d21a2c1d48068b80ac150b8daf3b/bilaga-7-vad-ar- hallbar-utveckling-kapitel-1-5 (Hämtad 2020-05-02)
15 Eftersom varje individ eller samhälle har olika ekonomiska möjligheter, kan
ovanstående definition appliceras på samtliga oberoende av rikedom eller monetär förmåga.
3.1.3 Ekonomisk hållbarhet
17Ekonomisk hållbarhet kan anses vara att bibehålla kapital och generera inkomst. Det finns dock olika sätt att mäta kapital på, av den anledningen kan definitionen variera. En definition kan vara ”icke-avtagande kapital över tid” och lämpar sig för bestående
resurser som behåller sina kapitalvärden konstanta över tid.
En annan definition kan appliceras på varor som saknar mätbar intäkt, istället
implementeras ett tidsperspektiv och så kallade ”livscykelkostnader” (kostnader under tjänstens eller varans livstid). För att då uppnå ekonomisk hållbarhet med tjänster eller varor utan intäktssida är en förutsättning att livscykelkostnaderna minimeras.
Det finns många olika sektorer och parter som påverkas av ekonomi och varje part ser annorlunda på monetära värden och tidsperspektiv. Det kan handla om ägarens, verksamhetens eller en produkts livscykel som är intressant för att mäta nytta och omvandla till monetärt värde.
3.2 Agenda 2030
18Agenda2030 består av 17 uppsatta mål framtagna av FN:s generalförsamling år 2015, och syftar till att försöka uppnå en hållbar utveckling år 2030. Målen berör samhällets alla delar på många sätt, inte minst bostadsförsörjningen och de offentliga
bostadsbolagens samhällsutveckling. Boverkets vision om ”Sverige2025” är alltså ett led i regeringens uppsatta mål för att uppnå Agenda2030 och på så vis säkerställa att
utvecklingen följer rätt riktning.
#3 God hälsa och välbefinnande – SKR (Sveriges Kommuner och Regioner) beskriver en god hälsa som en grundförutsättning för att leva ett bra liv och vara en del av
samhället. Här spelar stadsplaneringen en stor roll eftersom trygghet, tillgänglighet och miljön har stor påverkan på människors hälsa. Dessa tre punkter är kopplade till hur människor bor och vistas i sina närområden.
#10 Minskad ojämlikhet – Alla medborgare ska ha samma förutsättningar oavsett kön, etnicitet, religion eller ekonomisk/social status. För att främja ett jämlikt samhälle är det viktigt att inte minst bostadsbolagen integrerar kunder och hyresgäster i val som
påverkar deras närområden för en mer demokratisk process.
17 Institutet för värdering av fastigheter och Samhällsbyggarna. 2018. Fastighetsnomenklatur #13. De tre hållbarhetsdimensionerna. Fastighetsnytt Förlags AB.
18 Blom, Kerstin. (u. å). SKR:s arbete med de 17 globala målen. Sveriges Kommuner och Regioner. Hämtad från https://skr.se/tjanster/omskr/agenda2030/skrsarbetesombidrartillde17globalamalen.20572.html (2020-09-18)
16
#11 Hållbara städer och samhällen – Målet syftar till att accelerera den hållbara omställningen i byggandet och upprustningen av samhället. Bostadsplanering och bostadsinfrastruktur är en viktig del för att uppnå målet som har stark anknytning till Boverkets vision ”Sverige2025”. Bostadsbolagens planeringsarbete och materialval ska spegla målet.
#12 Hållbar konsumtion och produktion – Handlar om att arbeta för en
resurseffektiv konsumtion och produktion av tjänster och varor, där endast nödvändiga resurser används och återvinning maximeras. SKR applicerar riktlinjerna i bland annat ramavtal för bostadssektorn.
#15 Ekosystem och biologisk mångfald – Inom bostadssektorn är gårdsplanering och grönyteområden en förutsättning för att upprätthålla väl fungerande ekosystem och främja den biologiska mångfalden. Vid bostadsutveckling påverkas och rubbas ekosystemtjänster och det är därför viktigt att återställa så långt det går eller
implementera åtgärder för naturskydd och bevarande av den biologiska mångfalden.
#16 Fredliga och inkluderande samhällen – Inkluderande samhällen är ett viktigt mål i samhällsutvecklingen, där samtliga människor får vara delaktiga.
Nedanstående bilder är ett utdrag av de 17 hållbarhetsmålen där dessa sex mål har mycket stark anknytning till bostadsförsörjningen och bostadsgårdar.
19
3.3 Trygghet på gården
Flera studier tyder på att den funktionella utformningen av bostadsgården har mest betydelse för de boendes upplevda trygghet. I en studie20 genomförd av arkitekten Eva Minoura framläggs bland annat att utformningen av bostäder och hur gårdarna
begränsas från den offentliga zonen har en inverkan på de boendes känsla av trygghet och tillhörighet till gården. Enligt studien är de boende då mer benägna att röra sig ute på gården och vara delaktiga genom att bli involverade i arbetet med att ta hand om den.
Gårdens funktionalitet påverkar även mångfalden, grannarnas känsla av tillhörighet på gården och den upplevda hemmiljön. Emma Larrouy skriver i en avhandling att
19 Bildkälla Figur 1:
https://skr.se/tjanster/omskr/agenda2030/skrsarbetesombidrartillde17globalamalen.20572.html
20 Minoura, Eva. 2016. Bostadsgårdens form viktigt för tryggheten. Arkitekten. Hämtad från https://arkitekten.se/kultur/bostadsgarden-som-inramad-rumslighet/ (Hämtad 2020-08-26) Figur 1. Några av Agenda2030 hållbara mål med stark anknytning till bostadsbolagens arbete
17 möjligheten att genomföra olika aktiviteter är viktig för samhörighetskänslan. Det
optimala för en välfungerande gård kan tänkas vara när det finns möjlighet för
”människor i olika åldrar, med olika intressen, sinnesstämningar och olika bakgrund”
(Szita, 2012) så att de boende kan trivas och umgås.21
Precis som funktionaliteten bidrar till hur de boende upplever gården är gestaltningen också en viktig aspekt. Placering av belysning, utformning och lokalisering av vegetation för att minska dolda ytor ger en trygghetsskapande känsla. I en annan studie genomförd av studenterna Emilia Karlsson och Matilda Ståhl från Linnéuniversitetet sammanfattar författarna gårdsmiljöns betydelse för den sociala faktorn på följande vis: ”I studien konstateras att segregation kan påverkas genom förändring av
miljonprogramsområdens gårdsmiljö, men för att minska segregation i sin helhet bör större och fler insatser ske från samhällets alla delar.”22
3.4 Investeringsbedömning och gårdens betydelse
En väl omhändertagen och välfungerande innergård är en förutsättning för trivsel i hemmiljön något som beskrivs i Boverkets rapport från 2010: ”Plats för trygghet”.23 Lekplatser utgör en mötesplats för barn och föräldrar, om dessa anpassas till att kunna användas av barn i olika åldrar ökar förutsättningarna för samspel och integrering ytterligare.
I många miljonprogramsområden har det kritiska läget för renovering passerats, något som leder till mindre vilja att bebo området, sämre upplevd trivsel och trygghet och minskat antal grönytor. Detta kan vara en anledning till stadens pågående beslut om satsningar på upprustning och renovering av miljonprogramshusen.
Upplevs gården som omhändertagen och välanpassad ökar de boendes vilja och förmåga att känna samhörighet med området, mycket tack vare den upplevda hemkänslan. När detta inträffar blir de boende även mer villiga att på egen hand ta hand om gården genom exempelvis minskad nedskräpning, större ansvarskänsla och utkik efter främmande beteenden.
21 Larrouy, Emma. 2013. Möten och trygghet strategier för en trygg gårdsmiljö med socialt liv. Chalmers Arkitektur.
22 Karlsson, Emilia & Ståhl, Matilda. 2019. Förändring av gårdsmiljöer i miljonprogramsområden för att påverka segregation. Linnéuniversitetet.
23 Boverket. 2010. Plats för trygghet – Inspiration för stadsutveckling. Boverkets Publikationsservice, Karlskrona.
18 Vid investeringsbedömningar i gårdsmiljön i fastigheter används följande begrepp:
• Offentlig zon – Är en del av staden i sig, här finns oftast parkeringsplatser, trottoarer och platser där allmänheten rör sig. Alla förväntas kunna röra sig i detta område även ”utomstående”.
• Halvoffentlig zon – I den halvoffentliga zonen i ett bostadsområde träffas oftast grannar som kanske inte alltid känner varandra men som bor i området. Här finns det lekplatser, grillplatser och umgängesmöjligheter. Det är den
halvoffentliga zonen som de flesta förknippar med innergården i ett bostadsområde med flera bostadshus.
• Halvprivat zon – I denna miljö brukar boende känna sig mer hemma, här träffar man oftast på bekanta ansikten och kanske reagerar när okända ansikten syns till. Halvprivat zon är exempelvis entrén eller trapphuset.
• Privat zon – Den privata zonen kan tänkas vara balkong eller terrassen till en lägenhet där endast innehavaren rör sig.
Figur 2.24 Zonindelning av gårdsmiljön.
24 Bildkälla Figur 2: ”Gårdsutveckling i miljonprogramsområden”
https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2008/gardsutveckling_i_miljonprogram somraden.pdf
19
3.5 Stockholms stads utvecklingsmål
Stockholms stad beskriver social hållbarhet bland annat med hur de planerar den fysiska miljön; däribland hus, gator och torg. Planeringen av service, kulturliv och grönområden ska leda till leda till ökat välbefinnande, ökad trygghet och större livskvalitet.25
En kommission sattes ihop 2015 för att utreda, analysera och föreslå åtgärder med fokus på 4 punkter:
• Demokrati och trygghet
• Arbete och inkomst
• Boende och stadsmiljö
• Uppväxt och utbildning
I Stockholms bostadsförsörjning för åren 2017 – 2020 framgår bland annat att
utmaningarna för att uppnå en ekologisk och social hållbar utveckling blivit tydligare.
Gällande stadens miljömål har rapporten ”Stockholms stads miljöprogram 2016 – 2019”
tagits fram med riktlinjer för den hållbara utvecklingen. Några av delmålen är:26
• Vidareutveckla ett sammanhållet nät av parker och natur som är sammankopplat med grönska på gator, allmänna platser och kvartersmark
• Kvartersmarkens grönska på gårdar, tak och fasader ska komplettera den offentliga grönskan på gator, parker och torg.
Därigenom är även att uppnå en ”god offentlig miljö” och att få en ”sammanhängande stad” två av fyra stadsbyggnadsmål som kommunen ska arbeta efter när det är fråga om hållbara investeringar i fastighetsbeståndet.27
3.6 Gällande direktiv för bolagen åren 2020 - 2022
Bostadsbolagen som ingår i studien följer direktiv som kan kopplas till stadens
beslutade budget. Detta är ett led i arbetet som Stockholms stad bedriver för att uppnå de uppsatta målen. Av direktiven framgår också hur Stadshus AB bedömer att
bostadsföretag som har hand om allmännyttan ska arbeta utifrån en satt budget.
I Stockholms stads ägardirektiv för de kommunala bolagen framgår att:
25 Stockholm stad. 2019. Social hållbarhet. Hämtad från https://start.stockholm/om-stockholms-stad/sa- arbetar-staden/social-hallbarhet/
26 Stadsledningskontoret. 2016. Stockholm stads miljöprogram 2016 – 2019. Hämtad från
https://start.stockholm/globalassets/start/om-stockholms-stad/politik-och-demokrati/styrande- dokument/stockholms-stads-miljoprogram-2016-2019.pdf
27 Sveriges allmännytta. Hämtad från https://www.sverigesallmannytta.se/allmannyttans-roll-och- uppdrag/
20
• AB Familjebostäder ska intensifiera arbetet med att energieffektivisera bland annat genom att installera digitala sensorer för att styra energiförbrukningen (2.5)
• AB Stockholmshem ska intensifiera arbetet med att energieffektivisera bland annat genom att installera digitala sensorer för att styra energiförbrukningen (2.5)
• AB Svenska Bostäder ska intensifiera arbetet med att energieffektivisera bland annat genom att installera digitala sensorer för att styra energiförbrukningen (2.5)
Dessa bolags direktiv skiljer sig dock från AB Micasa Fastigheters ägardirektiv som innefattar bland annat:
• Arbeta kontinuerligt med åtgärder för trevligare och tryggare miljöer i och omkring fastigheterna.
Den senaste punkten saknas från ägardirektiven i övriga bolag. I dokumentet är direktiven främst kopplade till energieffektivisering.
3.6.1 Byggstrategier hos offentliga bostadsbolag
I rapporten ”Strategier för byggande” har Sveriges Allmännytta genomfört intervjuer med offentliga bostadsbolag om frågor gällande byggen och deras strategier. Av intervjun framgår att i många fall ställer stadsbyggnadskontoren för höga krav på hur byggen ska genomföras. Detta leder till problem för företaget eftersom de inte alltid kan bygga på det sättet som stadsbyggnadskontoren önskar.
Anledningen beskrivs främst vara krav som fördyrar genomförandet, bland annat när det krävs att bolagen bygger i ett visst material eller med en viss gestaltning. Enligt den intervjuade tjänstemannen kan stadens tjänstemän i vissa fall uppfattas som
”smakpoliser”, vidare skriver citerar rapporten att ”detta gör inte bara projekten dyrare, agerandet kan till och med stoppa vissa projekt.” Intervjupersonen berättar vidare att för att försöka undvika nämnda problem kan en bra utgångspunkt vara att försöka involvera politiker, tjänstemän och medborgarna så att alla samarbetar och
överklaganden minimeras.28
3.7 Allmännyttan
De kommunala bostadsbolagens roll i samhället är oerhört viktig för att trygga bostadsförsörjning, och ska så långt som möjligt bidra till långsiktig nytta. Deras roll
28 Sveriges Allmännytta. 2018. Strategier för byggande. Hämtad från https://s3.eu-central-
1.amazonaws.com/sabo.se/protected/Strategier%20f%C3%B6r%20byggande%20rapport.pdf?X-Amz- Content-Sha256=UNSIGNED-PAYLOAD&X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-
Credential=AKIAJUSUSBBBJXNMHVUQ%2F20200903%2Feu-central-1%2Fs3%2Faws4_request&X-Amz- Date=20200903T150150Z&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Expires=3900&X-Amz-
Signature=a06521987b2c99b8e38f56157d71eb5caba195e4df7600e924b32d5f23dab352
21 tydliggörs i Bostadsförsörjningslagen (2000:1383) och varje kommun har framtagna riktlinjerna för hur bostadsförsörjningen ska bedrivas och för hur de statliga målen om hållbar utveckling ska uppnås på bästa sätt.
Kommunen ska aktivt engagera sig i bostadsutvecklingen, samt om bostadsföretag ägs av kommunen ska en kontinuerlig dialog med ägardirektiv finnas som lägger fram vilken nytta företaget ska bidra med. 29
Allmännyttans roll har inte förändrats men bostadsbolagens förutsättningar är annorlunda idag jämfört med tidigare. År 2011 ändrades Lagen om allmännyttiga bostadsbolag och istället kom Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) till30. Ändringen förändrar de allmänna bostadsföretagets roll då de får numera konkurrera med privata aktörer på andra villkor, detta innebär dock också att organisationerna troligen arbetar efter vinst. Något som kan påverka deras strategi och rollen de uppfyller i samhället.
4. Resultat
I denna del av studien presenteras den empiriska delen, informationen har inhämtats från företag genom intervjuer. Företagen är, som det skrivits ovan, kommunala fastighetsbolag i Stockholms stad. Samtliga företag benämns därför som Familjebostäder (1), Svenska Bostäder (2) och Stockholmshem (3) löpande i texten.
I förekommande fall används benämningen Respondent 1, Respondent 2 och Respondent 3 i texten för att hänvisa till intervjupersonen från ett specifikt bolag.
4.1 Bolagens budget
3132Följande tabeller visar budgetförändringarna för de offentliga bostadsbolagen i Stockholms stad som ingår i studien. Underlaget ger en bild för hur staden valt att fördela anslagen de senaste sex åren och fram till år 2022. Informationen ger en bild av
29 Sveriges allmännytta. Hämtad från https://www.sverigesallmannytta.se/allmannyttans-roll-och- uppdrag/
30 Svefa AB. 2013. Svensk Fastighetsmarknad. Sandviken Tryckeri AB, Svefa Holding AB. Hämtad från https://svefa.se/globalassets/svensk-fastighetsmarknad/svensk-fastighetsmarknad-varen-2013.pdf
31 Stockholms stad. 2019. Finansborgarrådets förslag till budget 2020 för Stockholms stad. Dnr KS 2019/1506. https://start.stockholm/globalassets/start/om-stockholms-stad/sa-anvands-dina- skattepengar/stadens-budget-ar-fran-ar/stockholms-stads-budget-2020.pdf. (Hämtad 2020-05-02)
32 Stockholms stad. 2014. Kommunfullmäktiges förslag till budget 2015 för Stockholms stad. Dnr 111–
459/2014. https://start.stockholm/globalassets/start/om-stockholms-stad/sa-anvands-dina- skattepengar/stadens-budget-ar-fran-ar/stockholms_stads_budget_2015.pdf
22 hur mycket kapital bolagen kan använda för att genomföra investeringar och hur det har förändrats över tid.
Aktuellt för studien är de finansiella posterna ”Investeringar” som möjliggör en jämförelse mellan samtliga bolags budget för investeringar sedan 2014. Posten visar dock ett totalt värde och inte hur stor andel som används specifikt på den yttre miljön.
Tabell 1.33 Budget för Familjebostäder åren 2014 - 2017
Tabell 2. Familjebostäder :s budget för 2019 - 2022
Tabell 3. Årsredovisning för Svenska Bostäder åren 2014 - 2017 Svenska
Bostäder 2014 2015 2016 2017
Underliggande
resultatkrav 275 300 375 425
Stadsutveckling
Järva -175 -150 -175 -175
Resultat efter finansnetto
(milj. Kr)
100 150 200 250
Investeringar
(milj. Kr) 3035 2645 2395 2155
33 Informationskälla tabell 2,6 & 8: https://start.stockholm/globalassets/start/om-stockholms- stad/sa-anvands-dina-skattepengar/stadens-budget-ar-fran-ar/stockholms-stads-budget- 2020.pdf
Familjebostäder 2014 2015 2016 2017
Resultat efter finansnetto (milj.
Kr)
250 339 352 401
Investeringar
(milj. Kr) 720 1313 1790 1930
Familjebostäder 2019 2020 2021 2022
Resultat efter finansnetto (milj.
Kr)
307 300 260 255
Investeringar
(milj. Kr) 2290 1740 2170 2045
23 Tabell 4. Budget för Svenska Bostäder år 2019 - 2022
Svenska
Bostäder 2019 2020 2021 2022
Resultat efter finansnetto
(milj. Kr)
273 224 194 225
Investeringar
(milj. Kr) 2205 2270 2475 2440
Tabell 5. Årsredovisning för Svenska Bostäder år 2018
Investeringsverksamhet Svenska Bostäder, 2018 (milj. Kr) Investeringar i materiella
anläggningstillgångar -2 560 -2 496
Försäljning av materiella
anläggningstillgångar 0 0
Avyttring av finansiella
tillgångar 8 3
Svenska Bostäders respondent uppskattar att drygt 6 – 10 % av
ombyggnationsbudgeten i en totalrenovering (byggnadsrenovering och
gårdsrenovering) används till gårdsmiljön. I uppskattning ingår dock inte kostnader kopplade till renovering av gårdens tätskikt, kostnaden kan också skilja sig beroende på övriga utgifter kopplade till inomhusmiljön.
Bolagets kalkyler i ett tidigt skede gällande ny- och ombyggnation av gårdsmiljöer hamnar på ca 2500 – 3500 kr/kvm inkl. moms. Till detta tillkommer kostnader för övriga åtgärder som tätskiktsrenovering.
Stockholmshem har redovisat följande kostnader för året 2018 kopplade till utemiljön:
Tabell 6.34 Kostnader kopplade till utemiljön framtagna av Stockholmshem för året 2018
Beskrivning Kostnad
Markskötsel – fasta kostnader 31 934 000 kr
Entreprenadavtal 11 781 000 kr
Nybyggnad – ombyggnad ca. 30 000 000 kr
Snöröjning 12 000 000 kr
34 Källa: Stockholmshem, 2020
24 Tabell 7. Budget för Stockholmshem år 2014 - 2017
Tabell 8.35 Budget för Stockholmshem år 2019 - 2022
4.2 Social hållbarhet
Familjebostäder har valt att skapa ett team som arbetar med den sociala aspekten för att maximera de olika områdens sociala utveckling. Åtgärder som genomförs är: uppstart av föreningar i bostadsområden och fastigheterna för att bättre involvera hyresgästerna.
Och erbjudande av läxhjälp som en faktor för att öka de boendes studiemöjligheter.
Respondenten berättar att föreningar underlättar det sociala samspelet mellan
näringsliv och hyresgäster. Utgångspunkten för det sociala arbetet är enligt bolaget att
”uppnå bättre samverkan och skapa mötesplatser, minska motsättningar och öka tryggheten.
Familjebostäder har som utgångspunkt att investeringar som genomförs på gårdarna ska vara funktionella mellan 20 – 30 år efter investeringen. Valet av material spelar in för att uppnå en hög kvalité, vikt läggs också på att materialen inte ska innebära en kostnadsökning i förvaltningsskedet.
Boverket har de senaste åren riktat och betalat ut stöd i ekonomisk form till
Familjebostäder för att öka jämställdheten i specifika områden. Detta har möjliggjort att bostadsbolaget har kunnat satsa på att utveckla och förbättra faktorer i den yttre miljön.
35 Informationskälla tabell 1,5 & 7: https://start.stockholm/globalassets/start/om-stockholms- stad/sa-anvands-dina-skattepengar/stadens-budget-ar-fran-
ar/stockholms_stads_budget_2015.pdf
Stockholmshem 2014 2015 2016 2017
Resultat efter finansnetto (milj.
Kr)
300 330 350 400
Investeringar (milj. Kr)
1572 1820 1836 1821
Stockholmshem 2019 2020 2021 2022
Resultat efter finansnetto (milj.
Kr)
347 400 400 400
Investeringar
(milj. Kr) 2546 2283 2406 2165
25 De senaste åren har olika delar av ytterstaden fått större marginaler och kunnat
genomföra fler investeringar med hjälp det extra kapitalet. Åtgärder som då genomförts har syftat till att öka antalet mötesplatser genom att exempelvis bygga grillplatser och lekplatser.
En stor andel av fastigheterna i Tensta och Rinkeby uppfördes på 50-talet och 60-talet, generellt är det främst dessa som omfattas av investeringar med ovannämnda punkter i fokus. Men samtliga bolag nämner även andra områden som Farsta, Västertorp,
Rågsved, Tallkrogen och Järva.
Familjebostäder tar ett extra steg och använder i vissa fall flera investeringsförslag som kan appliceras på gårdsmiljön. Dessa presenteras för hyresgästerna, och de får då rösta om vilket förslag som är mest tilltalande för dem. Företaget framlägger dock att
möjligheten att ta fram flera förslag begränsas av storleken på budgeten eftersom framtagningen innebär en högre kostnad för bostadsbolaget.
Svenska Bostäder startar en process inför eventuella satsningar där enkäter skickas till hyresgästerna för att ta reda på vad de boende anser behövs och vad som kan förbättras på gården. Som exempel tar företaget fram områden i Järva och Söderort där
hyresgäster får diskutera förslag i grupp och ta ställning för att därefter meddela förvaltarna vad de kommit fram till.
Stockholmshem har som mål att utemiljön ska vara socialt hållbar, trygg och säker. Och lägger vikt på att öka tillgängligheten på gården. NKI undersökningar genomförs varje år för att ta reda på vad boende tycker och på så sätt får bolaget också en uppfattning om livslängd på genomförda satsningar. Bolaget jobbar aktivt för att öka trivseln och motverka kriminalitet.
4.3 Ekologi
Stadsodling är en mycket populär åtgärd bland hyresgästerna till Familjebostäder, företaget framlägger Fagersjö som ett område där det tidigare varit mycket död yta på gårdarna. I samband med implementeringen av stadsodling har gårdarna fått fler levande ytor och blivit mer attraktiv, även genom uppsättning av bänkar och sittplatser bör det sociala livet öka på gårdarna enligt företaget. Bolagen erbjuder hyresgästerna stadsodling gratis genom ett avtal där de förbinder sig att förvalta och ta hand om
odlingen. Flera hyresgäster delar oftast då på en låda där de kan odla växter tillsammans eller för sig.
Familjebostäder genomför stora satsningar för att bevara den biologiska mångfalden genom att ha så varierad växtlighet som möjligt. Uppsättning av fågelholkar är en vanlig åtgärd samt att sätta ner urnor med växtlighet, urnorna planteras med mycket
säsongsblommor som vattnas en gång i veckan.
Svenska Bostäder arbetar för närvarande med att undersöka hur dagvattenhanteringen inom gårdarna kan förbättras, bland annat genom att installera nya rörsystem för dagvattenhantering och implementering av dammar för lokalt omhändertagande och
26 fördröjning av dagvatten. Nyplantering av träd för generationssäkring och användning av växtlighet för att skapa bättre temperaturreglering är ytterligare insatser.
Stockholmshem genomför alltid före och efter beräkningar som sedan används som underlag för planeringen av grönytorna. På så sätt kan en viss grönytefaktor bibehållas eller förändras. Företaget beskriver gårdens miljö som ett andra vardagsrum där boende och hyresgäster ska kunna umgås och trivas och menar att gårdar bör därför utformas säkra och tillgängliga.
4.4 Bolagens prioriteringar
För Familjebostäder är funktionen högsta prioritet, många äldre bestånd är i behov av större funktionella satsningar. För nyproduktionen är prioriteringen annorlunda, budgeten för investeringar på förbättrande åtgärder i den yttre miljön beskrivs som återhållsam. Även när satsningar behöver genomföras kan det bli stopp med anledning av den strama budgeten som nyproduktionen får.
Respondenten berättar att för det mesta är det brister i själva fastigheten som är den främsta orsaken till omfattande satsningar på den yttre miljön, anledningen till detta är att det inte alltid finns en struktur när investeringar ska genomföras och åtgärderna hamnar i oordning. I praktiken betyder det att bolaget tar tillfället akt och genomför större gårdsinvesteringar i samband med arbeten som kräver grävning och schaktning.
Exempel som läggs fram är renovering av tvättstugor eller arbeten som berör källarplan och som kan kräva markarbeten, allt som oftast är det i framförallt 80-tals hus som ägs av Familjebostäder där det finns återkommande problem med garage under marken.
Svenska Bostäder prioriterar annorlunda nu mot för några år sedan då budgeten de senaste åren har minskat för upprustning av fastighetsbeståndet. Distriktschef i samråd med ledningen på fastighetsutveckling fastställer budgeten och prioriterar åtgärder inom distrikten.
Respondenten förklarar att den generella inställningen är att uppnå funktioner med god utformning, det uppstår dock situationer där andra riktlinjer prioriteras från
landskapsarkitektkonsulter som ofta ritar arkitektoniska linjer och vinklar som inte fungerar i driften ur en slitagesynpunkt. Detta leder till att hyresgästerna ”rundar” eller skapar genvägar genom gården och leder till ökat slitage som i längden betyder ökade kostnader och kortare livslängd på gården.
Bolaget arbetar främst med att prioritera tillgänglighet och planerar varje gårdsprojekt med hänsyn till Barnkonventionen. Andra prioriteringar är socialt jämställda
mötesplatser i form av lekytor och sittplatser.
Stockholmshem arbetar väldigt likt övriga och följer direktiv som kommer från Stockholms Stadshus AB där funktion och tillgänglighet prioriteras. Enligt bolaget ska utemiljön vara ”socialt hållbar, tryggt, säkert och effektivt i förvaltningen”. Lite
gestaltning som utgångspunkt och väldigt mycket tillgänglighet.
27
4.4.1 Kostnader
För Familjebostäder är de mest kostsamma gårdssatsningarna att genomföra främst uppförandet av cykelställ, utgrävning av rabatter samt iordningsställande av lekplatser, där lekplatser anses vara det mest kostsamma ingreppet. Anledningen till detta är att lekplatser för barn mellan ett och fem år kräver en annan utformning, respondenten beskriver demografi som en viktig del vid beslutsfattandet och utbyggnaden av lekplatserna.
Respondenten för Familjebostäder berättar att det periodvis kan bli aktuellt med nedläggning av en lekplats om den inte utnyttjas, detta försvåras dock i och med att förutsättningarna snabbt kan ändras om barnfamiljer flyttar till området. Om lekplatsen har lagts ned kan detta kompenseras med uppförande av små lekplatser,
tillvägagångssättet kan ses som en sparsam åtgärd.
Respondenten för Svenska Bostäder berättar om att i början på 2010-talet blev det en ökning av antalet investeringar på gårdsmiljöerna, de senaste 3 – 4 åren har det däremot varit åtstramningar. Respondenten beskriver att budgeten räcker till ganska exakt, men är inte tillräckligt för att genomföra allt upprustningsarbete som behövs kring
fastigheterna. Tidigare kunde medarbetare lägga fram förbättringsförslag som kunde genomföras i bostadsområdena, dessa kunde då bifallas av ledningen och
implementeras men detta är inte längre möjligt att genomföra idag.
Dyrast för Svenska Bostäder anses vara uppbyggnaden av marken. Respondenten berättar att: ”Särskilt om det är höjdskillnader som behöver tas upp med murar, ramper för att uppnå tillgänglighet eller upphöjda planteringsytor.” Men även att schakta, fylla med jordmassor, hantera markbeläggningar och växtjord blir de dyraste ingreppen eftersom det då kan bli många kubik/kvadratmeter som hanteras.
Stockholmshem svarar i sin tur att den dyraste åtgärden att genomföra är
asfaltbeläggningen på innergårdarna. Anledningen beskrivs vara behovet av schaktning i det förberedande stadiet tillsammans med behovet av växtborttagning, uppgrävning av rötter, åtgärda marksättningar och användningen av kantstenar.
4.5 Problematik inom hanteringen av gårdsmiljön
En stor andel av de befintliga problemen i Familjebostäder :s bestånd är relaterade till brister som uppkommit i uppförandeskedet för hus som byggdes från 1950-talet och framåt. Ett problem blir tydligt när investeringsbedömningar genomförs, brister i processen leder till att sakkunniga inom gårdsmiljö och markarbeten inte tas tillvara eller inkluderas i processen. Vid nyproduktion genomförs upphandling genom totalentreprenad och LOU, men när inte sakkunniga tas in leder detta till att
projektledaren gör då egna bedömningar som kan resultera i att fel åtgärder prioriteras och satsningar hamnar där de inte alltid behövs.
28 De felaktiga bedömningarna blir tydliga först en tid efter att arbetet genomförts, att då ändra i efterhand är något som inte gärna genomförs av projektledaren eftersom detta innebär en extra kostnad. Respondenten för Familjebostäder påpekar därför att det är viktigt att genomföra bättre upphandlingar och berättar om att totalentreprenader inte bör kunna kräva för stora summor pengar.
Exempel på brister när parklekar anläggs inom gårdarna är att sandlådor byggs för nära brunnar, något som kan orsaka stopp i dagvattensystemen och i sin tur förstör
brunnsystemen. Även valet att använda för mycket växlighet leder till problem.
Generellt uppkommer det en del problem när flera verksamheter ska dela på en gårdsyta. Ytterligare problem med växtlighet uppkommer när förskolor tar hand om väldigt många barn. Det är relativt vanligt med förskolor som har tillgång till
innergårdar och till miljön i anslutning till fastigheterna, av denna anledning blir det problematiskt när för många barn rör sig över en liten yta något som resulterar i att gräsmattorna dör.
Svenska Bostäders respondent berättar att vissa av bolagets områden i ytterstaden har besvär med nedskräpning, det leder i sin tur till utbredningen av skadedjur som råttor.
Återkommande behov av bekämpning är något som ofta blir kostsamt för Svenska Bostäder, men för att minska antalet skadedjur och sänka kostnader gör bolaget tester med plantering av växtlighet som ogillas av råttor och andra skadedjur.
Respondenten för Stockholmshem tar upp problematiken med försäljningar som genomförs och leder till att den ursprungliga investeringsplanen inte längre kan användas, detta resulterar i att bolaget får tänka om. Främsta anledningen är att åtgärder som har analyserats och varit på väg att implementeras tappar vikt och är då inte längre lika aktuella att genomföra som de tidigare trott.
Avsaknad av rätt kompetensen är en annan aspekt som respondenten tar upp och menar har märkts av ibland. För att kringgå flera av problemen jobbar bolaget med att upprätta speciella underhållsplan för hanteringen av marken.
4.6 Förändringar i investeringsprocessen
Familjebostäders respondent berättar att träden på innergårdarna tidigare fälldes i större utsträckning än vad som görs idag. Det finns riktlinjer för hur träd och växtlighet ska hanteras, i Stockholms innerstad är direktiven att inga träd ska fällas om inte de innebär fara för tredje man. I ytterstaden finns det idag inga sådana direktiv som skyddar träden.
Tidigare kunde förvaltare på besluta om trädfällning mer frekvent. Bolaget har idag en annan genomförandeprocess för att öka skyddet av träden. Processen är längre vid beslutande av trädfällning, fastigheterna genomgår då en riskklassning och träden inventeras innan eventuella beslut tas. Vidare är prioriteringen att beskära innan fällning blir aktuellt, om fällning är nödvändigt kan det även beslutas att träd ska bytas ut mot en annan sort.
29 Respondenten bekräftar att de senaste åren har avdelningen som jobbar med utemiljön kring fastigheterna fått en större budget för investeringar, något som kan utläsas av budgettabellerna, vidare har även bättre samverkan mellan förvaltare och exempelvis trädgårdsingenjörer underlättat genomförandet av satsningar på utemiljön. Bolaget har även valt att anställa kompetens inriktad på grön utveckling av gårdarna och som arbetar inom förvaltningen.
Respondenten för Svenska Bostäder berättar om att det är idag möjligt för hyresgäster att själva avtala med fastighetsbolaget om att ta hand om växtligheten på gården, detta kan sedan meddelas trädgårdsskötarna så att de inte längre behöver hantera vissa områden. Som exempel lägger företaget fram en japansk trädgård som byggts helt och hållet av hyresgästerna själva med bland annat Boulebana och bollplan.
I planeringsprocessen för Svenska Bostäder ingår ekologiska insatser i mycket större utsträckning. Genom maximering av grönytorna med varierande växtlighet kan djur- och insektlivet främjas och bidra till lokala insektsstråk, pollinering och biologisk mångfald. Antalet satsningar för att förbättra utemiljön med fokus på trygghet har ökat.
Finansiering av åtgärder för ökad trygghet från kollektivtrafik fram till entréer, bättre upplysta områden och förändrad gårdsutformning med färre buskage som kan dölja sikten är handlingar som bolaget integrerar i sin planering. Det finns dock tänkbara åtgärder som inte går att genomföra i samma utsträckning, och många fall takten för ombyggnation halverats.
För Stockholmshem har antalet projekt legat på samma nivå de senaste 5 – 10 åren, däremot har kostnaderna ökat. Bolaget förklarar de ökade kostnader i
investeringsprocessen med att projektens omfattning blivit större. Uppstarten av en trädgårdsenhet inom förvaltningsområdet underlättar förvaltningsarbetet.
Trädgårdsenheten hos Stockholmshem ansvarar för plantering av växtlighet och genomförandet av förändringar kopplade till gårdsutformning. ”Att genomföra smarta val är viktigt, det ska kännas bra för hyresgästerna och kännas bra för fastighetsbolaget”
berättar respondenten för Stockholmshem.
4.7 Upplevd nytta
Familjebostäder upplever att det finns många hyresgäster som tilltalas när gårdarna inte är i perfekt skick, vissa tycker även om när gårdsmiljön är något nedgången. Bolaget genomför enkäter periodvis för att på så sätt ha en bild av vad hyresgästerna vill förändra och vad som de tycker är bra. Bolagets synpunkt är att det offentliga ska vara iögonfallande och vara lätt att sköta.
I Farstaområdet i södra Stockholm har bolaget investerat i att hyra in en utländsk designer som fick i uppdrag att omforma gårdsmiljön i ett bostadsområde något som uppskattades av hyresgästerna. Fastighetsbolaget framhäver att störst nytta kan hänföras till uppförandet av bänkar, grillplatser och fler mötesplatser för de boende.
30 Svenska Bostäder genomför NKI enkäter varje år där 33% av beståndet får svara på frågor kopplade till bland annat hyresgästernas upplevda gårdsnytta. Tidigare har detta bolag haft låga siffror och har de sista åren fått en högre kundnöjdhet som kan härleddas till ombyggnationer och satsningar på utemiljön. Respondenten berättar om höga NKI- siffror på mellan 85% och 90% samt att det varit nominerat till Kundkristallen.
Svenska Bostäders respondent framlägger att rädslan för ombyggnationer hos
hyresgästerna har minskat, som exempel nämns Järvaområdet där hyresgäster tidigare varit rädda för eventuella satsningar som bolaget tänkt genomföra något som har minskat med tiden. Generellt anser bolaget att det som ger högst nytta att investera i är bekväma och fungerande sittplatser och lekplatser. Vegetation och växtlighet har hög efterfrågan, däremot är grillplatser inte lika uppskattade eftersom delade meningar råder mellan hyresgästerna.
Figur 1. Genomsnittlig NKI betyg för utemiljön hos Svenska Bostäder36
Stockholmshem genomför också NKI undersökningar varje år för att ta reda på vad hyresgäster och boende har för uppfattning kring genomförda investeringar. Enligt bolaget upplevs en ökad trivsel bland de boende efter införandet av en trädgårdsenhet i förvaltningen, detta på grund av att i områden med trädgårdsenheter har företaget upplevt en lättare dialog med hyresgästerna samt gladare och nöjdare kunder.
4.8 Framtida utmaningar
Familjebostäder arbetar aktivt för att uppnå Boverkets vision Sverige2025 som innebär att det inte ska finnas utsatta områden. Respondenten tror dock inte att det är möjligt att uppnå visionen, anledningen är att det krävs mycket mer arbete och ekonomiska satsningar för att främja den sociala utvecklingen i flera områden. En av anledningarna som läggs fram är det finns stora svårigheter i att engagera människor i utsatta områden
36 Bildkälla: Svenska Bostäder AB
