I Öresundsregionen bor ungefär 3,5 miljoner människor, en tredjedel på den svenska sidan och två tredjedelar på den danska. Regionens centrala, geografi ska placering i Östersjöområdet i kombination med en väl utvecklad infrastruktur ger goda förutsättningar för distribution och försäljning i Nordeuropa och den expanderande Östersjömarknaden.
Malmö
Malmö är landets tredje största kommun med en befolkning på ca 270 000 personer och en stadig befolkningsutveckling. Utbildningsnivån i Malmö är relativt hög och Högskolan har idag ca 21 000 studenter.
Malmöregionen har en mycket väl utvecklad infrastruktur med Öresundsbron och ett fl ertal europavägar som knyts samman i staden.
Malmö har även en modern hamn och goda järnvägsförbindelser.
Malmös näringsliv karakteriseras inte längre av ett fåtal stora företag utan av många små. Privata tjänsteföretag är en snabbt växande sektor men även logistik, detalj- och partihandel samt bygg och fastigheter är stora sektorer. Bland de mer kunskapsintensiva företagen i Malmö märks företag inom bio- och medicinteknik, miljöteknik, IT och digitala media.
Lund
Lund är landets 12:e största kommun med drygt 100 000 invånare och en stadig befolkningsutveckling. Att Lund är en av Sveriges äldsta universitetsstäder märks tydligt bland befolkningen där utbildningsnivån är mycket hög. Lunds universitet har ungefär 32 000 studenter.
Lund har en bra infrastruktur med E6 som passerar väster om staden och fl ygplatsen Sturup söderut mot Malmö.
Lunds kunskapsinriktade profi l har under de senare åren förstärkts och ett antal internationella, exportinriktade företag har etablerats. Flera mindre företag, ofta kunskaps- och forskningsintensiva, med kopplingar till universitetet och etablerade företag har tillkommit genom bland annat Sveriges första och största forskningsby, Ideon.
Helsingborg
Helsingborg är landets nionde största kommun med drygt 120 000 in-vånare. Även här har befolkningsutvecklingen varit positiv.
Helsingborgs strategiska läge och goda infrastruktur, med E4 och E6 samt Sveriges näst största hamn, har gjort staden till en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Orten är ett handels- och logistikcentrum men även livsmedel, läkemedel och tillverkningsindustri är viktiga branscher.
Hyresmarknaden
Den nyproduktion som skett i regionen, och då främst i Malmö och Lund, har i princip mött den ökade efterfrågan som regionens tillväxt skapat.
I Helsingborg har nyproduktionen varit mycket begränsad. Detta har medfört att balansen mellan utbud och efterfrågan är relativt god på alla orterna, även om en viss avmattning på efterfrågan av kontorslokaler kan skönjas. Balansen i nyproduktionen har inneburit stabila hyresnivåer och relativt opåverkade vakansgrader i regionen.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 15-20% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Malmö Helsingborg
Europavägar Lund
Fastighetsbeståndet i Öresundsområdet, som främst är beläget i Malmö, Lund och Helsingborg, motsvarar 25% av Castellums totala bestånd.
MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
MALMÖ LUND HELSINGBRG
Kontor
Centralt 1 300–2 000 1 000–1 900 1 000–1 800 Arb.område 800–1 300 800–1 200 750–1 350 Butik
Centralt 2 000–6 000 2 500–4 000 2 000–4 000 Arb.område 800–1 500 800–1 500 750–1 700 Lager/industri
Välbelägna 500–750 450–750 450–700
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
MALMÖ LUND HELSINGBORG
Kontor
Centralt 6,0%–7,0% 6,0%–7,0% 6,0%–7,0%
Arb.område 7,0%–9,0% 7,0%–9,0% 7,5%–9,0%
Butik
Centralt 5,5%–6,5% 6,0%–7,0% 6,0%–7,0%
Arb.område 7,0%–8,5% 7,0%–9,0% 8,0%–9,0%
Lager/industri
Välbelägna 8,0%–10,0% 8,0%–9,5% 8,5%–10,0%
Fastighetsmarknaden
Likviditeten på fastighetsmarknaden i Öresundsregionen har varit fortsatt hög. En stabil hyresmarknad och i fl era delmarknader något sjunkande avkastningskrav har inneburit stigande fastighetspriser.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet omfattar 93 fastigheter med en sammanlagd yta om 571 tkvm och ett bokfört värde om 3 886 Mkr.
Av hyresvärdet om 514 Mkr exkl projekt och mark utgör 65% kontor och butik, 30% lager och industri samt 5% bostäder.
I Malmö fi nns enbart kommersiella fastigheter i de viktiga och etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. I centrala Malmö fi nns även ett bestånd av kontors- och butiksfastigheter.
I Lund består Castellums fastighetsbestånd av kommersiella fastigheter i industriområdena Rådbyholm och Gunnesbo samt nära teknikparken Ideon. Det fi nns även ett mindre bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Lund.
Fastighetsbeståndet i Helsingborg består främst av kommersiella fastigheter huvudsakligen i Berga industriområde och centrala Helsing-borg. I Helsingborg fi nns även ett mindre bestånd bostadsfastigheter attraktivt belägna i de centrala och norra delarna.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2004 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Öresundsområdet har Castellum under 2004 förvärvat fastigheter för sammanlagt 252 Mkr, investerat 89 Mkr i befi ntliga fastigheter samt sålt fastigheter för ett sammanlagt försäljningspris om 243 Mkr med en vinst om 83 Mkr. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Nettouthyrning
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 30 Mkr (44), medan uppsägningarna uppgår till 40 Mkr (26), vilket medför en nettouthyrning om -10 Mkr (18).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det hel-ägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg. Bolagets verksamhet omfattar två affärs-områden, ”Briggen i Öresund” med kommersiella fastigheter i främst Malmö, Lund och Helsingborg samt ”SkåneBo” med bostadsfastigheter i Helsingborg. Briggen hade vid årsskiftet 29 anställda.
Yta tkvm
Bokfört värde
Mkr
Hyres-värde
Mkr Andel
Kontor/butik 282 2 611 336 65%
Lager/industri 243 880 151 30%
Bostäder 27 221 27 5%
Summa 552 3 712 514 100%
Projekt och mark 19 174 7 –
Totalt 571 3 886 521 –
FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
NETTOUTHYRNING
Storstockholm
Stockholmsregionen har under fl era år haft en mycket god tillväxt i såväl befolkningen som i sysselsättningen, men stannade upp i och med nedgången i IT-, telecom och fi nanssektorn. Under 2004 har konjunkturläget förbättrats med en tillväxt i ekonomin även om få nya arbetstillfällen skapats. Befolkningen i Storstockholm har generellt sett en hög utbildningsnivå. Folkmängden i Storstockholm uppgår till drygt 1,8 miljoner invånare. I Stockholms kommun, som är Sveriges klart största, uppgår befolkningen till knappt 800 000 invånare.
Storstockholms närförorter kan grovt delas in i norr respektive söder om centrum med till övervägande del tjänsteproducerande företag i norr och varuproducerande företag och distributionsföretag i söder.
Stockholm norr
Infrastrukturen i Storstockholmsregionen är väl utbyggd med bland annat de båda fl ygplatserna Arlanda och Bromma. Stockholm har även fl era hamnar, vilka i stor utsträckning används till passagerartrafi k.
Sollentuna kommun som har ett strategiskt läge, mellan Stockholm city och Arlanda fl ygplats består av många olika delmarknader med kontors- och industrilokaler. I nordöstra delen av Bromma, i Stockholms kommun, ligger Mariehäll. Området har en relativt jämn fördelning mellan handel, kommunikation, tillverkning och serviceverksamhet.
I Kista i Stockholms kommun fi nns Kista Science Park – en av norra Europas mest dynamiska företagsparker.
Stockholm söder
Söder om centrala Stockholm, nära Globenområdet, ligger Johanneshov vars näringsliv domineras av handel och kommunikation samt en ökande andel tjänsteföretag. Söder om Johanneshov ligger Skärholmen och Kungens kurva. I Skärholmen fi nns kontor, bostäder och köpcentrum.
Utmärkande för Kungens kurva är främst inslaget av detaljhandel i form av stormarknader. I anslutning till Kungens kurva intill E4 ligger Smista Allé.
Hyresmarknaden
Obalansen mellan utbud och efterfrågan har under de senaste åren inne-burit stigande vakanser med sjunkande hyresnivåer som följd. Under 2004 synes dock efterfrågan ökat och såväl vakansgrader som hyresnivåer stabiliserats.
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 15-20% för kontor, 10-15% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
Fastighetsmarknaden varierar mellan olika delmarknader och uthyrnings-situation. Vad avser centrala fastigheter med långa säkra hyresavtal är efterfrågan fortsatt god, framförallt är intresset från utländska investerare stort. Vad gäller fastigheter med stora vakanser är likviditeten fortsatt låg, då köpare och säljare står för långt ifrån varandra gällande prisbilden.
Svagt sjunkande avkastningskrav har medfört att fastigheter med stabila kassafl öden ökat i värde. För fastigheter med sjunkande hyresintäkter har de sjunkande avkastningskraven inneburit i princip oförändrade prisnivåer.
Stockholm
Europavägar
Fastighetsbeståndet i Stockholmsområdet, som främst är samlat till expansiva närför-orter med goda kommunikationer och utbyggd service, motsvarar 21% av Castellums totala bestånd.
Centralt 7,0%–8,0% 6,0%–6,5%
Arb.område 7,5%–9,0% 6,5%–7,0%
Butik
Centralt 7,0%–7,5% 6,0%–6,5%
Arb.område 7,5%–8,5% 6,5%–7,0%
Lager/industri
Välbelägna 8,5%–9,5%
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm omfattar 70 fastigheter med en sammanlagd yta om 422 tkvm och ett bokfört värde om 2 720 Mkr.
Av hyresvärdet om 435 Mkr utgör 69% kontor och butik, 31% lager och industri.
I de norra förorterna, äger Castellum fastigheter i bland annat Marie-häll i Bromma, Elektronikbyn i Kista, Sollentuna, Veddesta/Lunda samt Rosersberg. Fastighetsbeståndet består av större kontors- och butiks-fastigheter i Mariehäll i Bromma, Elektronikbyn i Kista och Sollentuna medan lager- och industrifastigheter fi nns i Veddesta/Lunda och Rosersberg.
I de södra förorterna är Castellums fastighetsbestånd lokaliserat till bland annat Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva, Botkyrka samt Nacka. I Johanneshov och Skärholmen fi nns större kontors- och butiks-fastigheter medan lager- och industributiks-fastigheter återfi nns i Botkyrka.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2004 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Storstockholm har Castellum under 2004 förvärvat fastigheter för 47 Mkr och investerat 102 Mkr i befi ntliga fastigheter. Under 2004 har Castellum inte avyttrat någon fastighet i Storstockholm. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Nettouthyrning
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 37 Mkr (20), medan uppsägningarna uppgår till 53 Mkr (45), vilket medför en nettouthyrning om -16 Mkr (-25).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm.
Brostadens verksamhet är uppdelad i fem marknadsområden med nio fastighetsansvariga som har den dagliga kontakten med kunderna.
Brostaden hade vid årsskiftet 34 anställda.
Yta
Kontor/butik 243 1 893 298 69%
Lager/industri 179 749 137 31%
Summa 422 2 642 435 100%
Projekt och mark – 78 – –
Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv
2004