Castellums region Västra Småland omfattar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö, vilka under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling.
Den småländska företagsamheten är välkänd och innebär att området tillhör ett av Sveriges mest intressanta småföretagarområden med många framgångsrika företag.
Värnamo
Värnamo är landets 72:a största kommun med ett invånarantal på drygt 30 000 personer och har uppvisat en stabil folkmängd under de senaste åren. Upptagningsområdet för handel uppgår till ca 100 000 invånare.
Värnamos goda kommunikationer med E4 som passerar igenom orten och goda tågförbindelser borgar för ett framgångsrikt näringsliv och bra tillgänglighet.
Värnamos befolkning har en stark småföretagartradition och orten har historiskt varit en viktig marknadsplats vilken har utvecklats till ett centrum för handel och service. Tillverkningsföretagen är små men många och fi nns i huvudsak inom branscherna metall, maskin, plast, gummi samt träförädling. Industrin är till stor del exportinriktad.
Jönköping
Jönköping är med ca 120 000 invånare befolkningsmässigt landets tionde kommun i storlek. Befolkningstillväxten i Jönköping har på senare år varit jämn. Utbildningsnivån i Jönköping är relativt hög och på den snabbt växande högskolan studerar över 8 000 studenter.
Det strategiska läget med fl era större vägar, bland annat E4, samt tillgången till fl ygplats och järnväg har inneburit att Jönköping utvecklats till ett logistikcentrum i Norden. Inom en radie av 20 mil fi nns en marknad bestående av omkring 30% av landets befolkning. Från Jönköping är det ungefär 30 mil till både Stockholm och Malmö medan det är 15 mil till Göteborg. Flera företag har därför Jönköping som utgångspunkt för lagring och distribution. Näringslivet i kommunen är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små eller medelstora företag.
Växjö
Växjö är Sveriges 22:a största kommun med knappt 80 000 invånare och har haft en jämn befolkningsutveckling under fl era år. Utbildningsnivån i Växjö är hög och andelen studenter på orten är stor med omkring 14 000 studenter vid Växjö universitet.
Goda kommunikationer och bra utbildningsmöjligheter har gjort Växjö till en attraktiv ort. Här fi nns en bra mix av företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profi l. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag.
Hyresmarknaden
I Småland har det inte påbörjats någon produktion av nya lokaler som inte varit uthyrda. Detta innebär att det har funnits en fungerande balans mellan utbud och efterfrågan. Den något avmattade efterfrågan under senaste åren har således mötts med att nyproduktion har varit mycket begränsad. Såväl vakansgrader som hyresnivåer har därför varit stabila under de senaste åren.
Jönköping
Europavägar Värnamo
Växjö
Fastighetsbeståndet i Västra Småland, som främst är beläget i Värnamo, Jönköping och Växjö, motsvarar 11% av Castellums totala bestånd.
MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ Kontor
Centralt 700–1 300 800–1 400 800–1 400 Arb.område 550–850 600–1 100 500–1 000 Butik
Centralt 900–1 800 1 000–2 500 1 000–2 000 Arb.område 500–1 000 600–1 200 550–1 000 Lager/industri
Välbelägna 350–550 400–700 400–600
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ Kontor
Centralt 8,0%–9,0% 7,5%–9,0% 8,0%–9,0%
Arb.område 9,0%–11,0% 8,5%–9,5% 8,5%–10,0%
Butik
Centralt 8,0%–9,5% 7,5%–9,0% 7,5%–9,0%
Arb.område 9,0%–11,5% 8,0%–10,0% 9,0%–11,0%
Lager/industri
Välbelägna 9,5%–12,0% 9,0%–11,0% 9,0%–11,0%
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 15% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
Vad gäller fastighetsmarknaden har investerarnas avkastningskrav varit oförändrade, vilket tillsammans med en hyresmarknad i fortsatt balans, inneburit stabila fastighetspriser.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Västra Småland omfattar 76 fastigheter med en sammanlagd yta om 380 tkvm och ett bokfört värde om 1 562 Mkr. Av hyresvärdet om 239 Mkr exkl projekt och mark utgör 67%
kontor och butik, 33% lager och industri. Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö.
I Värnamo är Castellums fastighetsbestånd främst koncentrerat till mycket centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i expansiva industriområden.
I Jönköping fi nns främst kontors- och butiksfastigheter belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping och A6.
I Växjö äger Castellum främst kontors- och butiksfastigheter i de centrala delarna och inom det expansiva området Västra Mark där även lager- och industrifastigheter återfi nns.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2004 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Västra Småland har Castellum under 2004 förvärvat fastigheter för sammanlagt 111 Mkr, investerat 39 Mkr i befi ntliga fastigheter samt sålt fastigheter för ett sammanlagt försäljningspris om 16 Mkr med en vinst om 1 Mkr. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Nettouthyrning
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 19 Mkr (15), medan uppsägningarna uppgår till 17 Mkr (15), vilket medför en nettouthyrning om 2 Mkr (0).
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Västra Småland ägs och förvaltas av det hel-ägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo.
Bolaget har även lokala förvaltningskontor i Jönköping och Växjö.
Corallen hade vid årsskiftet 22 anställda.
Yta
Kontor/butik 186 1 075 161 67%
Lager/industri 177 425 78 33%
Summa 363 1 500 239 100%
Projekt och mark 17 62 10 –
Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv
2004
Mälardalen
Mälardalen är en region med nära en halv miljon invånare, en positiv befolkningstillväxt och en god näringslivsstruktur. Den bästa utvecklingen har de orter som har universitet eller högskola.
Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kommunikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.
Örebro
Örebro är landets sjunde största kommun och antalet invånare uppgår till knappt 130 000 personer. Örebros befolkningstillväxt har under många år varit på en hög och jämn nivå. Utbildningsnivån i kommunen är god och universitetet har idag ca 13 000 studenter.
Örebro har ett strategiskt läge med vägar som E18/E20 och riksväg 51/60, goda järnvägsförbindelser och egen fl ygplats. Läget och kommunikationerna har gjort Örebro till ett centrum för transport, spedition och mellanlager.
Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksamheter inom handel, service, administration och en varierande tillverkningsindustri. I Örebro fi nns inte någon dominerande enskild arbetsgivare utan ett stort antal medelstora företag samt fl era offentliga förvaltningar.
Uppsala
Uppsala kommun har drygt 180 000 invånare och är Sveriges fjärde största kommun. Med Sveriges äldsta universitet präglas staden till stor del av studenterna och befolkningen har en hög utbildningsnivå.
Uppsala har ett centralt läge i en region med stark tillväxt och är sedan många år en av de mest expansiva kommunerna i landet. Vid Uppsala universitet bedrivs omfattande forskning inom en rad områden.
Uppsala är en dynamisk näringslivskommun där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum. Uppsalas näringsliv är mångfacetterat och kännetecknas framför allt av att företagen är relativt små och till stor del högteknologiskt orienterade tjänste- och industriföretag.
Västerås
Västerås är landets sjätte största kommun med ca 130 000 invånare.
Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit positiv. Även Västerås har en högskola och utbildningsnivån i kommunen är hög.
Infrastrukturen i regionen är viktig för tillväxten och Västerås har ett strategiskt läge längs E18 samt väl utbyggda järnvägsförbindelser och en fl ygplats. Därutöver har Västerås Nordens största insjöhamn.
Västerås goda transportmöjligheter och det centrala läget har lett till många småföretags tillväxt, t ex i Kopparlundens Teknikby som Castellum äger en stor del av. I kommunen fi nns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljöteknik.
Hyresmarknaden
Det mycket begränsade utbudet av nyproducerade lokaler har, tillsammans med regionens befolkningstillväxt, gjort att avmattningen i den svenska ekonomin enbart fått marginell effekt på vakansgrader och i princip ingen effekt på hyresnivåerna. Med tanke på näringslivets struktur är den största efterfrågan på verksamhets- och logistiklokaler, butikslokaler samt mindre kontor.
Uppsala Västerås Örebro
Europavägar
Fastighetsbeståndet i Mälardalen, som främst är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås, motsvarar 11% av Castellums totala bestånd.
MARKNADSHYROR (INKL. VÄRME)
ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS Kontor
Centralt 800–1 300 1 200–1 900 900–1 200 Arb.område 600–1 100 700–1 200 600–1 000 Butik
Centralt 1 400–3 000 2 000–4 000 1 400–3 000 Arb.område 600–800 700–2 000 600–1 500 Lager/industri
Välbelägna 400–700 500–700 400–600
DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS Kontor
Centralt 7,5%–8,5% 7,0%–8,0% 8,0%–9,0%
Arb.område 8,5%–9,5% 7,5%–9,0% 8,5%–9,0%
Butik
Centralt 7,5%–8,5% 6,5%–8,0% 7,5%–8,5%
Arb.område 8,5%–10,0% 7,5%–9,0% 8,5%–9,0%
Lager/industri
Välbelägna 9,0%–11,0% 8,5%–9,0% 9,0%–11,0%
Den generella vakansgraden i regionen uppskattas till 10% för kontor, 10-15% för industri- och lagerlokaler, medan den är obetydlig för butiker.
Fastighetsmarknaden
I Örebro och Västerås har den relativt sett stabila hyresmarknaden till-sammans med oförändrade avkastningskrav inneburit stabila fastighets-priser. I Uppsala kan dock konstateras svagt sjunkande avkastningskrav i vissa delmarknader med stigande fastighetspriser som följd.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen omfattar 75 fastigheter med en sammanlagd yta om 338 tkvm och ett bokfört värde om 1 660 Mkr. Av hyresvärdet om 233 Mkr exkl projekt och mark utgör 69% kontor och butik, 31% lager och industri. Tyngdpunkten i Castellums fastighets-bestånd ligger i Örebro, Uppsala och Västerås. Konkurrenskraften för-stärks av att fastigheterna är koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
I Örebro är Castellums fastighetsbestånd i stort sett koncentrerat till Aspholmenområdet. Beståndet består av en blandning av kontors- och butiksfastigheter och lager och industri.
I Uppsala äger Castellum främst kontors- och butiksfastigheter men även lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna i Fyrislund, Boländerna och utmed Kungsgatan.
I Västerås äger Castellum en blandning av kontors- och butiksfastig-heter samt lager- och industrifastigbutiksfastig-heter. Fastighetsbeståndet fi nns i de viktiga och etablerade marknadsområdena Kopparlunden, Bäckby, Stenby, Hälla och Tunbytorp.
Castellum innehar även ett mindre bestånd i Märsta och en kvarvarande fastighet i Köping.
Se även avsnittet Castellums fastighetsbestånd 2004 med fastighets-förteckning, kartor och ekonomisk information.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 2004 förvärvat fastigheter för
sammanlagt 76 Mkr, investerat 68 Mkr i befi ntliga fastigheter samt sålt en fastighet med ett försäljningspris om 12 Mkr, vilket motsvarade bokfört värde. Se även avsnittet investeringar och försäljningar.
Nettouthyrning
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 27 Mkr (27), medan uppsägningarna uppgår till 29 Mkr (25), vilket medför en nettouthyrning om -2 Mkr (2).
Dotterbolag
Yta tkvm
Bokfört värde
Mkr
Hyres-värde
Mkr Andel
Kontor/butik 177 1 048 160 69%
Lager/industri 116 418 73 31%
Summa 293 1 466 233 100%
Projekt och mark 45 194 30 –
Totalt 338 1 660 263 –
FASTIGHETSBESTÅND I SAMMANDRAG
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
NETTOUTHYRNING