De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 856 Mkr (1 758). Hyresintäkternas ök-ning är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, men också av att intäkterna i jämförbart bestånd förbättrats. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighets-skatt och indextillägg.
Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografi skt om-råde. Hyresvärdet kr/kvm har stigit med 4% (4%) under året. Förbättringen beror på såväl index-ökningar som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori. Avseende jämförbara enheter har hyresvärdet kr/kvm stigit med 2% (2%) för kontors- och butiksfastigheter samt 2% (4%) för lager- och industri-fastigheter.
Hyresvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt
kr/kvm 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003
Storgöteborg 1 099 1 072 622 602 989 929 834 798
Öresundsområdet 1 190 1 218 622 585 990 930 931 892
Storstockholm 1 224 1 232 768 769 – – 1 031 1 044
Västra Småland 867 805 441 437 – – 659 617
Mälardalen 903 873 628 603 – – 794 762
Totalt 1 081 1 064 617 595 990 930 859 829
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäk-terna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som förfaller förlängs på oförändrade vill-kor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under 2004 har dessa omförhandlingar medfört ökade hyresnivåer om ca 4%.
Not 3
Hyresvärde
Omförhandling
I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en minimiupp-räkning. Som en följd av detta har under 2004 uppräkning skett med 1,0-1,5%. Under 2005 beräknas motsvarande siffra vara under 0,5%.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Väg-ledande i förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av nedanstående tabell. En förklaring till den relativt låga andelen under 2005 är att vissa kontrakt, på grund av uppsäg-ningstider, redan är omförhandlade under år 2004. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 2,9 år (2,8).
Kontraktförfallostruktur
Antal kontrakt
Antal tkvm
Kontrakts-värde, Mkr
Andel av värdet Kommersiellt, löptid
2005 960 312 239 14%
2006 1 026 459 400 23%
2007 837 473 413 24%
2008 470 339 310 18%
2009 84 134 121 7%
2010+ 93 250 239 14%
Summa 3 470 1 967 1 722 100%
Bostäder 970 69 67
P-platser och övrigt 2 015 30 38
Totalt 6 455 2 066 1 827
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2004 var 89,6% (90,7%). Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 90,6% (92,5%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Uthyrningsgraden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 88,7% (89,1%), vilket är lägre än vid utgången av föregående år. Förändringar i uthyrnings-graden förklaras till stor del av förändringar i fastighetsbeståndet.
Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 163 Mkr (147), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 179 Mkr (144). Nettouthyrningen under året uppgick således till -16 Mkr (3).
Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt uthyrningsgrad 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003 Storgöteborg 89,5% 91,5% 95,2% 94,3% 98,9% 97,5% 92,2% 93,0%
Öresundsområdet 91,1% 89,2% 90,2% 90,2% 99,2% 99,2% 91,2% 90,4%
Storstockholm 82,4% 84,4% 89,1% 93,0% – – 84,5% 87,0%
Västra Småland 92,8% 91,2% 83,6% 91,6% – – 89,8% 91,3%
Mälardalen 89,5% 90,9% 84,1% 91,3% – – 87,8% 91,0%
Totalt 88,7% 89,1% 90,6% 92,5% 99,1% 98,5% 89,6% 90,7%
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 500 kommersiella
Ekonomisk uthyrningsgrad
Riskspridning
Kontraktsstorlek, Mkr
Antal
kontrakt Andel
Kontrakts-värde, Mkr Andel Kommersiellt
< 0,25 2 087 32% 189 10%
0,25-0,5 598 9% 211 12%
0,5-1,0 385 6% 271 15%
1,0-3,0 304 5% 485 26%
> 3,0 96 2% 566 31%
Summa 3 470 54% 1 722 94%
Bostäder 970 15% 67 4%
P-platser och övrigt 2 015 31% 38 2%
Totalt 6 455 100% 1 827 100%
Kommersiella kontrakts fördelning per bransch (GICS-kod)
Antal kontrakt
Kontrakts-värde, Mkr Andel
Energi (10) 12 6 0%
Material (15) 66 67 4%
Industrivaror (2010) 430 272 16%
Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 791 200 12%
Transport (2030) 117 86 5%
Detaljhandel (2550) 651 313 18%
Övriga sällanköpsvaror och tjänster (2510-2540) 395 178 10%
Dagligvaror (30) 99 79 5%
Hälsovård (35) 173 100 6%
Finans och fastighet (40) 114 71 4%
Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 217 108 6%
Teknisk hårdvara (4520) 111 88 5%
Telekomoperatörer (50) 88 7 0%
Kraftförsörjning (55) 9 1 0%
Kommunal och statlig verksamhet m m 197 146 9%
Totalt 3 470 1 722 100%
Av tabellen nedan framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befi ntliga hyreskontrakt.
Koncern Moderbolag
Avtalade framtida hyresintäkter 2004 2003 2004 2003 Avtalade hyresintäkter år 1
Kommersiella kontrakt 1 782 1 634 – –
Bostäder 22 35 – –
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 3 228 2 935 – –
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 542 519 – –
Summa 5 574 5 123 – –
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2004 till 625 Mkr (591), vilket innebär 254 kr/kvm (244).
I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, för-säkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifi ka marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager-
Not 4
Driftskostnader
och industrifastigheter står, i fl ertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts-kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2004 till 342 Mkr (326), vilket innebär 138 kr/kvm (134).
Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Marknadsvärdet på Castellums portfölj av elderivat uppgick vid årsskiftet till -3 Mkr (0).
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 2004 har kostnader för underhåll varit 97 Mkr (89), vilket innebär 40 kr/kvm (36).
Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2004 var 16 Mkr (15) och avser i huvudsak Stor-stockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2004 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomträtt.
Befi ntliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperio-den.
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 74 Mkr (66) motsvarande 30 kr/kvm (28). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighets skatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2004 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik, 0,5% för lager/industri och bostäder.
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2004 till 96 Mkr (95), vilket innebär 40 kr/kvm (40). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kost-nader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostkost-nader för såväl uthyrningsverk-samhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kost-nader för projektadministration.
Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.
Fastighets- Kontor/butik Lager/industri Bostäder Totalt kostnader, kr/kvm 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 2003
Driftskostnader 173 171 96 92 237 222 138 134
Underhåll 50 46 28 24 49 67 40 36
Tomträttsavgäld 8 8 5 5 – – 6 6
Fastighetsskatt 49 46 10 10 38 36 30 28
Direkta fast.kostn. 280 271 139 131 324 325 214 204
Uth.- och fast.adm. (indirekta) 40 40
Totalt 280 271 139 131 324 325 254 244
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick till 136 Mkr (128). Avskrivningar består i huvudsak av 1% på byggnader. Avskrivningsprocenten för övriga tillgångsslag framgår av not 1 och principer för
Underhåll
Tomträttsavgäld
Fastighetsskatt
Uthyrning och fastighets-administration
Sammanfattning