Ersättning och förmåner till verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare beslutas av en ersättningskommitté bestående av samtliga styrelse-ledamöter exklusive verkställande direktören. Ersättningen består dels av fast lön, dels av bonus enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Bonusen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.
Företagsledningen och övriga ledande befattningshavare har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som främst baseras på resultatutvecklingen och, om målen uppfylls,
Not 11
Företagsledning och övriga ledande befattningshavare
Befattningshavare som erhåller bonus förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus är ej pensionsgrundande. I och med utgången av 2004 respektiva maj 2005 avslutas det befi ntliga incitamenstprogrammet. Styrelsen har under januari 2005 beslutat att befi ntligt program skall förlängas på i stort sett oförändrade villkor.
Till verkställande direktören har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med 2 682 tkr (2 706). Därutöver har 2 400 tkr (2 497) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2004, varav 1 200 tkr (1 091) avser den resultatbaserade delen och 1 200 tkr (1 406) avser den aktierela-terade delen. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-telser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, som under räkenskaps-året uppgick till 19% (19%) av den fasta lönen. Detta innebär att VD efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger verkställande direktören rätt till lön under två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till vice verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare, totalt åtta personer, har under året utgått fast lön inklusive bilförmån med 8 430 tkr (8 460). Därutöver har 7 683 tkr (8 036) kostnadsförts avseende bonus för räkenskapsåret 2004, varav 3 795 tkr (3 497) avser den resultatbaserade delen och 3 888 tkr (4 557) avser den aktierelaterade delen. Dessa personer har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställ-ningstiden erlägga en årlig premie, som beroende på ålder och lön, ligger i intervallet 22-40%
(20-39%) av den fasta lönen. Detta innebär att efter avslutad anställning har dessa personer rätt att själva bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern är 65 år, med rätt att arbeta till 67 år. Vid uppsägning från bolagets sida äger dessa personer rätt till lön under maximalt två år med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Till styrelsen har utgått arvoden om 1 050 tkr (1 050) i enlighet med bolagsstämmans beslut. Därav har styrelsens ordförande erhållit 300 tkr (300) och övriga 5 (5) ledamöter, exklusive verkställande direktören, 150 tkr (150) vardera. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått.
Ersättning till revisionsbyråer beräknas under året uppgå till 3 275 tkr (2 468), varav 1 931 tkr (1 760) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är mot-svarande belopp 1 639 tkr (1 197), respektive 855 tkr (861). Av koncernens totala ersättning om 3 275 kr (2 468), avser 3 067 tkr (2 342) ersättning till KPMG och resterande till Ernst & Young.
Koncern Moderbolag
2004 2003 2004 2003
Antal anställda
Medelantal anställda (samtliga i Sverige) 187 182 12 12
varav kvinnor 67 58 5 5
Löner och ersättningar
Styrelse, VD och vice VD 20 20 9 9
varav tantiem och bonus 9 10 4 4
Övriga anställda 62 60 11 11
Summa 82 80 20 20
Sociala kostnader
Styrelse, VD och vice VD 10 10 4 4
varav pensionskostnader 3 3 1 1
Övriga anställda 29 29 5 5
varav pensionskostnader 7 7 1 1
Summa 39 39 9 9
Styrelse
Revisorer
Personal
Under 2004 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 1 (1) kvinna, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 20 (19), varav 3 (3) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (9) ledande befattningshavare, varav 1 (1) kvinna. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 38 (37) personer, varav 7 (6) kvinnor.
Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1%-enhet (1). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 2% (3%) respektive 3% (2%).
Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 2% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (5%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 0% (0%). Jämförelsesiffrorna avseende sjukfrånvaron avser perioden 1/7-31/12 2003.
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1).
Förvaltningsfastigheter
Koncern Moderbolag
2004 2003 2004 2003
Specifi kation bokfört värde
Byggnader 12 629 11 950 – –
Byggnadsinventarier 15 40 – –
Markanläggningar 25 24 – –
Mark 2 072 1 897 – –
Summa bokfört värde 14 741 13 911 – –
Specifi kation årets förändring
Ingående anskaffningsvärde 15 483 14 624 – –
varav aktiverade räntekostnader 69 56 – –
Investeringar i befi ntliga fastigheter 420 497 – –
varav aktiverade räntekostnader 3 13 – –
Förvärv 848 611 – –
Försäljningar –328 –249 – –
Utgående anskaffningsvärde 16 423 15 483 – –
Ingående avskrivningar –1 099 –1 003 – –
Försäljning 21 32 – –
Avskrivningar på återförda nedskrivningar 0 –5 – –
Årets avskrivningar –132 –123 – –
Utgående avskrivningar –1 210 –1 099 – –
Ingående nedskrivningar –473 –484 – –
Försäljning 3 – – –
Återförda nedskrivningar 3 37 – –
Årets nedskrivningar –5 –26 – –
Utgående nedskrivningar –472 –473 – –
Not 12
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, försälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtagande att färdigställa på-började investeringar med drygt 200 Mkr, varav de största framgår av följande tabell.
Påbörjade investeringar
Skår 58:1, Göteborg 52 36 Kvartal 3, 2005
Boländerna 30:2, Uppsala 40 6 Kvartal 1, 2005
St Clemens 22, Lund 33 32 Kvartal 4, 2005
Dragarbrunn 16:2, Uppsala 32 25 Kvartal 3, 2005
Kulan 1, Helsingborg 26 25 Kvartal 4, 2005
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exempli-fi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig-hetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för
”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfatt-ning om framtida risk och potential.
För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Antaganden i exemplet:
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2009.
• Driftsöverskott år 2004 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt och mark har antagits till 769 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:
Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav
Eget kapital 9,2% - 19,3% 30% 2,8% - 5,8%
Lånat kapital 6,0% 70% 4,2%
Vägt avkastningskrav 100% 7,0% - 10,0%
Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde
Mkr 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Hyresvärde 2 083 2 104 2 125 2 146 2 168 2 189 2 211 2 233 2 256 2 278 2 301 Hyresintäkter 1 866 1 914 1 955 1 996 2 038 2 080 2 101 2 122 2 143 2 164 2 186 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,6% 91% 92% 93% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Fastighetskostnader -592 -598 -604 -610 -616 -622 -628 -635 -641 -647 -654 Driftsöverskott = kassafl öde 1 274 1 316 1 351 1 386 1 422 1 458 1 473 1 487 1 502 1 517 1 532
Diskonterat kassafl öde år 1-9 9 022
Diskontering restvärde år 10 9 696 20 734
Antaget värde, projekt o mark 769 Summa fastighetsvärde 19 487
Värderings -
Castellum har per den 31 december 2004 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskost-nader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighets-skatt och fastighetsadministration.
Antaganden om avkastningskrav m m
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är en betalning för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den generella risken har antagits vara 3%.
Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrust-ning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättutrust-ningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts, vilken skiljer sig åt beroende på fastighetskategori och uppgår till 5,5-6,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, infl ation samt den marginal en köpare bedöms betala för det lånade kapitalet. Marginalen bedöms skilja sig åt beroende på typ av fastighet, där bostäder har lägst och lager/industri högst. Vidare har antagande om soliditetsnivåer om 20-45% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne-kostnaden vägs samman utifrån soliditetsnivåerna. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation.
Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter.
Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värde-ring.
Antagande per
fastighets-kategori 2004-12-31 Kontor/butik Lager/industri Bostäder
Realränta 4,0% 4,0% 4,0%
Infl ation 1,5% 1,5% 1,5%
Risk 5,2% -12,6% 8,1% - 14,2% 0,8% - 7,3%
Avkastning eget kapital 10,7% - 18,1% 13,6% - 19,7% 6,3% - 12,8%
Ränta 6,0% 6,5% 5,5%
Soliditet 35% 45% 20%
Avkastning totalt kapital 7,6% - 10,2% 9,7% - 12,4% 5,7% - 7,0%
Avk.krav efter avdrag för tillväxt
Intern värdering
Fastighetsbeståndets värde och beräknat substansvärde
Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om 19 449 Mkr (18 015), vilket motsvarar en värdeuppgång om ca 3% (-1%). Uppgången är främst hänförlig till Öresundsom-rådet och Storgöteborg.
Substansvärdet före skatt kan beräknas till 10 085 Mkr (9 006), motsvarande 246 kronor (220) per aktie, medan det efter avdrag för 28% skatt kan beräknas till 8 317 Mkr (7 644) motsva-rande 203 kronor (186) per aktie. I substansvärderingen har hänsyn inte tagits till eventuella andra övervärden än de i fastighetsportföljen, eller till undervärden i räntederivatportföljen. Av nedanstående tabell framgår det lång siktiga avkastningsvärdet samt övervärdets fördelning per fastighetskategori.
Kontor/butik 12 456 10 184 9 422 3 034
Lager/industri 5 591 4 857 4 368 1 223
Bostäder 633 12 660 385 248
Projekt och mark 769 – 566 203
Summa 19 449 – 14 741 4 708
Redovisat eget kapital 4 927
Återföring uppskjuten skatt 450
Substansvärde före skatt (246 kr/aktie) 10 085
28% uppskjuten skatt –1 768
Substansvärde efter 28% skatt (203 kr/aktie) 8 317
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 54% av be-ståndet värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde-mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansätt-ning avseende kategori och geografi . Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 10 736 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 10 599 Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstäm-mer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekomöverensstäm-mer.
Det bör dock framhållas att en fastighets marknadsvärde endast kan fastställas då den säljs. Fastig-hetsvärderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. De värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/–10%, skall ses som mått på den osäkerhet som kan fi nnas i dylika bedömningar. Det kan dock konstateras att Castellum under 2004 genomförde fastighetsförsäljningar för 494 Mkr, vilket med 89 Mkr över-steg föregående års värdering. Detta är främst hänförligt till bostadsfastigheter vilka har värderats som hyresfastigheter men sålts till bostadsrättsföreningar.
Vid beräkning av substansvärdet måste således beaktas dels det osäkerhetsintervall som fi nns vid fastighetsvärderingar, dels det faktum att den effektiva skattebelastningen är lägre än den nominella skatten om 28% på grund av att skatteutbetalningar inte kommer att realiseras förrän i framtiden då fastigheterna säljs. I tabellen nedan framgår en känslighetsanalys för olika osäkerhetsintervall och effektiva skattesatser. Med ett antagande om ett osäkerhetsintervall om +/–5% och en effektiv skatt om 10-15% kan substanstvärdet beräknas till 203-252 kr/aktie.
Känslighetsanalys - substansvärde kr/aktie
Osäkerhetsintervall fastighetsvärderingar
28% = nominellt 169 186 203 220 237
Extern värdering
Osäkerhets-intervall
Inventarier/installationer
Koncern Moderbolag2004 2003 2004 2003
Ingående anskaffningsvärde 39 37 3 3
Inköp 3 5 1 1
Försäljning / Utrangering –2 –3 –1 –1
Utgående anskaffningsvärde 40 39 3 3
Ingående avskrivningar –32 –30 –2 –2
Försäljning / Utrangering 3 3 1 1
Årets avskrivningar –4 –5 –1 –1
Utgående avskrivningar –33 –32 –2 –2
Bokfört värde 7 7 1 1
Andelar koncernföretag
Koncern Moderbolag2004 2003 2004 2003
Ingående / Utgående anskaffningsvärde – – 3 727 3 727
Ingående nedskrivningar – – –37 –77
Återförda nedskrivningar – – 37 40
Utgående nedskrivningar – – 0 –37
Bokfört värde – – 3 727 3 690
Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotter-bolags årsredovisning.
Direktägda dotterbolag Org.nr Säte Kapitalandel Bokfört värde
Fastighets AB Brostaden 556002-8952 Stockholm 100% 814
Aspholmen Fastigheter AB 556121-9089 Örebro 100% 506
Eklandia Fastighets AB 556122-3768 Göteborg 100% 687
Harry Sjögren AB 556051-0561 Mölndal 100% 547
Fastighets AB Corallen 556226-6527 Värnamo 100% 422
Fastighets AB Briggen 556476-7688 Malmö 100% 751
Fastighets AB Regeringsgatan 556571-4051 Göteborg 100% 0
Summa 3 727