3.1 Ansvars- och kostnadsfördelning
Huvudprincipen är att exploatören ska bekosta samtliga åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras genom erläggande av en så kallad exploateringsavgift.
Hur formerna för erläggandet av denna avgift ska se ut regleras i exploateringsavtalet.
Självkostnadsprincipen ska gälla, det vill säga att ersättningen ska svara mot de faktiska kostnaderna för de åtgärder som kommunen genomför.
Om åtgärderna bedöms bli till nytta även för andra fastighetsägare eller allmänheten kan
kostnaderna fördelas skäligen mellan andra berörda byggherrar, fastighetsägare och kommunen.
Vid bedömningen av fördelning av kostnader ska partens bedömda nytta av planen tjäna som utgångspunkt.
3.1.1 Allmän plats
Om detaljplanen anger att kommunen är huvudman för allmän plats är huvudregeln att kommunen ansvarar för utbyggnad av allmänna platser och anläggningar. Undantag från detta kan förekomma då det finns särskilda skäl och förutsättningarna ska i sådana fall regleras tydligt i exploateringsavtalet.
Utgångspunkten är att exploatören bekostar all utbyggnad av allmän plats som detaljplanen ger upphov till inklusive alla utrednings- och projekteringskostnader som kommunen har i samband med framtagandet av de handlingar som krävs för genomförandet av den tänkta planläggningen.
Annan fördelning kan bli aktuell enligt andra stycket under rubrik 3.1.
Om behov av konsulter uppstår ska faktisk konsultkostnad bekostas av exploatören.
3.1.2 Kvartersmark
Exploatören ansvarar för att utföra och bekosta utredningar samt för anläggningsarbeten som krävs inom kvartersmark för att genomföra detaljplanen. Exploatören ska ansöka om samtliga lov och tillstånd som krävs för att genomföra detaljplanen inom kvartersmark.
Gång- och cykelvägar på kvartersmark som även avses att användas av allmänheten ska
kommunen vara med och bekosta enligt bedömd nytta som nämns i andra stycket under rubrik 3.1.
Exploatören ska betala samtliga anslutningsavgifter som den tillkommande bebyggelsen medför inom kvartersmark, till exempel anslutning till VA, elnät, fiber, fjärrvärme.
3.1.3 Fastighetsbildningskostnader
Exploatören ska ansöka om samt bekosta de fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för att kunna genomföra detaljplanen.
3.1.4 Markföroreningar
Exploatören ska utföra och bekosta erforderliga markundersökningar och hantering av eventuella markföroreningar i den omfattning som krävs för att genomföra detaljplanen.
3.1.5 Kvalitets- och gestaltningsprogram
För de fall att en exploatör ska bygga kommunala anläggningar på allmän platsmark kan det vara aktuellt att upprätta ett kvalitetsprogram. Kommunen avgör om behov finns. Det fungerar som en kravspecifikation med krav som exploatören måste ta hänsyn till och säkerställer att området utvecklas på ett sätt som kommunen och medborgarna önskar. Exploatören bekostar
framtagandet av ett sådant kvalitetsprogram.
Om det finns behov av att samordna utformningen av byggnader och utformningen av allmän plats för att skapa en genomtänkt och hållbar strategi för det offentliga rummet ska ett
gestaltningsprogram upprättas. Gestaltningsprogrammet fungerar som riktlinje under detaljplanens genomförande och ger även stöd till kommunen under bygglovsprövningen.
Exploatören bekostar framtagandet av ett sådant gestaltningsprogram.
3.2 Marköverlåtelse/-upplåtelse
3.2.1 Allmän plats
Grundregeln när det gäller mark för gator, gång- och cykelvägar, parker och annan allmän plats är att kommunen har rätt att ta ut så kallad gatukostnadsersättning av exploatören inklusive
kostnader för marken. Det innebär i praktiken att exploatören överlåter marken utan ersättning.
3.2.2 Kvartersmark
Mark som kommunen överlåter till exploatören för enskilt ändamål sker till marknadsvärde i enlighet med kommunens markanvisningspolicy och baserat på stadganden i kommunallagen och EU:s statsstödsregler. Om marknadsvärdet inte är känt utförs en oberoende värdering av
objektet, som sedan utgör grund vid beräkning av försäljningspriset.
I de fall detaljplanen ger upphov till ett behov av social service som exempelvis förskola och man bedömer att behovet är viktigt för att detaljplanen ska bli ändamålsenlig så ska kommunen förvärva den mark som behövs för ändamålet till ett marknadsvärde baserat på
markanvändningen social service.
3.3 Säkerhet och vitesförelägganden
3.3.1 Säkerhet
Om kommunen bedömer att det föreligger ett behov så ska exploatören utge en godtagbar säkerhet, till exempel i form av bankgaranti. Storleken på säkerheten ska motsvara exploatörens ekonomiska åtagande enligt exploateringsavtalet. Säkerheten är ett sätt för kommunen att trygga genomförandet av planen även om exploatören skulle försälja marken eller om denne hamnar på obestånd. Säkerheten kan, efter kommunens godkännande, skrivas
ned i den takt som exploateringsavgiften erläggs. Säkerheten ska vara kommunen tillhanda innan detaljplanen antas.
3.3.2 Vite
För att säkra att en exploatör följer exploateringsavtalet kan detta innehålla regler om vite.
3.4 Överlåtelse av exploateringsavtal
Exploatören ska vid en överlåtelse av fastigheten till annan köpare se till att den nya köparen binds till exploateringsavtalet.
Överlåtelse av exploateringsavtalet får endast ske om kommunen gett sitt skriftliga godkännande.
9
3.5 Medfinansieringsersättning
Medfinansieringsersättning definieras enligt PBL 1 kap 4 § som ”ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller ett landsting ansvarar för.”
Medfinansieringsersättning är inte något som tillämpas av kommunen i dagsläget. Det kan i framtiden bli aktuellt, till exempel i samband med kommande infrastruktursatsningar, och då behöver dessa riktlinjer revideras för att möjliggöra tillämpning av medfinansieringsersättning.
Exempel på situation då riktlinjerna kan behöva revideras är när den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som exploatören har och som omfattas av en detaljplan kan antas öka i värde.
3.6 Övrigt
3.6.1 Ekosystemtjänster och ekologisk kompensation
Reglering för dessa frågor saknas i PBL men bör ändå aktualiseras och diskuteras under pågående planprocess.
Ekosystemtjänster är alla produkter och tjänster som naturens ekosystem ger oss människor.
Byggnader kan utformas för att fungera som ekosystemtjänster genom till exempel gröna tak och fasader. Genom att belysa ekosystemtjänster under planprocessen kan man uppnå goda och attraktiva livsmiljöer med hjälp av exempelvis gröna områden, miljöteknik och möjlighet till hållbart resande.
Ekologisk kompensation används för att mildra effekterna av exploatering på biologisk mångfald och ekosystemtjänster och innebär att värden som går förlorade i ett område kompenseras genom att värden tillförs i ett annat område. Kompensationsåtgärder används ibland i kommunal planering och syftar till att kompensera förluster av tätortsnära naturmiljöer och områden för rekreation när områden planläggs enligt plan- och bygglagen.
3.6.2 Social hållbarhet
Hudiksvalls kommun vill se en socialt hållbar stadsutveckling som bidrar till hälsosamma och inkluderande samhällen som ger goda livsvillkor till alla. Hudiksvalls kommun ser därför gärna att även exploatören verkar för att dessa kvalitéer uppnås genom att välja projektspecifika lösningar som möjliggör detta.
3.6.3 Uppföljning
Ett av exploateringsavtalets syften är att säkerställa att detaljplanen är genomförbar men även att detaljplanen genomförs. För att säkerställa att detaljplanen genomförs under genomförandetiden ska, i samråd med kommunen, en huvudtidplan upprättas samt avstämning ske var tredje månad.
Ansvaret att upprätta denna tidplan åligger exploatören.
Tjänsteutlåtande 1 (1)
2021-05-12
Kommunstyrelsens planutskott