Förslag till beslut
I styrelsen för AB Hudiksvallsbostäder beslutas att:
1. Förvärva Fastigheterna Varvet 6:3 och Varvet 6:7 belägna mellan Kravellgatan och Varvsgatan på den östra stadsdelen, för pris enligt budgivning 4 400 000 kr.
2. Att uppdra till VD att utreda hur bolagets arbetsprocesser tillsammans med framtida lokaler bildar en funktionell helhet och redovisar detta till styrelsen inför beslut om projektering och framtagande av investeringsbeslut.
Sammanfattning
Styrelsen har vid ett antal tillfällen informerats om och diskuterat bolagets behov rörande sina egna lokaler. Bolaget sitter i gamla och för verksamheten svårutvecklade lokaler och ett flertal studier har gjorts i syfte att finna lösningar i den fastighet huvudkontoret i dag är lokaliserad. På styrelsemötet den 19 mars informerades AB Hudiksvallsbostäders styrelse ånyo ang bolagets behov av en ombyggnad av huvudkontoret i Hudiksvall.
AB Hudiksvallsbostäder står inför en organisationsförändring och företagsutveckling som innebär ett förändrat arbetssätt. Nuvarande huvudkontor är ombyggt i omgångar för att anpassas till verksamheten. Lokalerna och infrastrukturen är daterade och står inför ett vägval. Renovera och anpassa ytterligare eller avveckla och flytta till en mer anpassad lokal.
Hudiksvalls kommun har nu via anbudsförfarande sålt två industritomter där AB Hudiksvallsbostäder gav det högsta budet med förbehåll att styrelsen i
Hudiksvallsbostäder anser köpet motiverat och beslutar om detta.
Fastigheterna Varvet 6:3 och Varvet 6:7 är belägna mellan Kravellgatan och Varvsgatan på den östra stadsdelen. Bolagets bud för de två tomterna slutade på 4 400 000kr.
Vid styrelsen möte 28 maj 2021 bereddes ärendet och styrelsen beslutade att:
Anteckna informationen och ge VD i uppdrag att i samråd med ordförande bedöma när ärendet ska återkomma till styrelsen för beslut.
I föreliggande tjänsteskrivelse redogörs för ärendet med förslag till beslut och motiven för detta.
AB Hudiksvallsbostäder, beslutsunderlag 2 (5)
Bedömning ur ekonomisk dimension
Ärendet har en mindre påverkan på den ekonomiska dimensionen. Inköpspriset på 4 400 000 kr kan rymmas inom den ordinarie budgeten utan att behövas finansieras externt. Kostnaden för förvärvet balanseras med det värde fastigheten långsiktigt har och den ekonomiska risken bedöms som liten.
Bedömning ur ekologisk dimension
En välplanerad indelning av tomten skulle medföra en bättre angöring till kontoret än dagens befintliga. En byggnad i trä anpassad till Hudiksvalls historia som handels och fiskestad men med ett modernt uttryck och väl anpassad efter dagens krav på
värmeåtervinning, solceller, ekologiska materialval skulle ge ett positivt tillskott till området och Hudiksvall.
Bedömning ur social dimension
Ärendet har ingen påverkan på den sociala dimensionen.
Samverkan
Ärendet kräver ingen formell samverkan med arbetstagarorganisationerna.
AB Hudiksvallsbostäder, beslutsunderlag 3 (5)
Ärendet
Ärendet avser beredning rörande inköp av 2 st tomter i centrala Hudiksvall.
Beskrivning av ärendet
När AB Hudiksvallsbostäder skall utvecklas som ledande fastighetsbolag i Hudiksvall kommer organisationen ställas inför ändrade arbetsrutiner och synsätt.
Digitaliseringsutredningen visar bland annat på brister inom våra administrativa rutiner och avsaknad av ett antal viktiga funktioner i organisationen. Dagens huvudkontor medger inte fler arbetsplatser utan en större ombyggnad. Bolaget får avsäga sig erbjudanden om exjobb och praktikplatser bland annat på grund av platsbrist.
Ventilationen och den befintliga kylmaskinen är ålderstigen. Konferensutrymmena är trånga och avsaknaden av ett flertal mindre mötesrum är markant. Storleken på köket/fikarummet är en ständigt återkommande punkt i skyddsrondsprotokollet.
Hudiksvalls kommun har idag 2 stycken tomter till salu anpassade för kontorsverksamhet i centrala Hudiksvall. Den sk ”Coloramatomten”, i direkt anslutning till skateparken och Östra högstadiet, har delats in i 2 st mindre tomter varav en skulle passa som plats för AB Hudiksvallsbostäders nya huvudkontor. En välplanerad indelning av tomten skulle medföra en bättre angöring till kontoret än dagens befintliga. En byggnad i trä anpassad till Hudiksvalls historia som handels och fiskestad men med ett modernt uttryck och väl anpassad efter dagens krav på värmeåtervinning, solceller, ekologiska materialval skulle ge ett positivt tillskott till området och Hudiksvall.
Byggrätten enligt detaljplanen möjliggör fler kontorsplatser än vad Hudiksvallsbostäder behöver för sin egen verksamhet. Hur överkapaciteten ska hanteras behöver diskuteras vidare. Två möjligheter finns:
1. AB Hudiksvallsbostäder utvecklar fastigheterna för bolagets behov och säljer därefter den del av fastigheterna som inte används av bolaget. Ett sådant
tillvägagångssätt bör innefatta en idéstudie kring hur fastigheterna som helhet kan utvecklas allt för att skapa bra förutsättningar för bolagets behov och för
försäljningen.
2. AB Hudiksvallsbostäder utvecklar fastigheterna för bolagets behov och i samråd med Hudiksvalls kommun ser över det lokalbehov som finns inom
kommunkoncernen i övrigt och bygger även för det behovet. Därefter kan Hudiksvallsbostäder antingen äga och förvalta samtliga byggnader inom fastigheten alternativt sälja den del där kommunen bedriver verksamhet.
Försäljningen bör då ske till Hudiksvalls kommun.
Baserat på ungefärliga ytor för bolagets lokalbehov samt schablonkostnader för byggkostnader kan en preliminär översiktlig kostnad räknas fram:
Lokalyta gånger byggkostnad/m2 + kostnad för mark = byggkostnad.
1900 m2 gånger 30000:-/m2 + 4,4 mkr = 62,4 mkr.
Genom att föra över tidigare volymstudier på befintligt kontor kan följande alternativa lösningar illustreras. Det som framkommer är att ytor för personalens bilar och bolagets bilar tar stor plats på fastigheten. Här behöver ett arbete utföras för att stimulera bolagets anställda att lämna bilen hemma och nyttja kollektivtrafik, cykel eller promenad för att ta sig till jobbet.
AB Hudiksvallsbostäder, beslutsunderlag 4 (5)
Huruvida någon del av fastigheten kan avyttras till någon annan exploatör är sålunda mycket osäkert i dagsläget.
Alternativ 1. Samtliga lokaler i 1 plan utsträckt över båda fastigheterna.
Alternativ 2. Lokalerna i ett plan med gårdsbildning
Genom att bygga i två plan kan avtrycket på mark minskas och större möjlighet finns då att nyttja marken för annan exploatör.
Med överlåtelseavtalet för de bägge tomterna följer en byggnadsskyldighet som innebär att bolaget måste ha påbörjat planering och bygglovsförfarande av kontorsfastigheter på de bägge tomterna inom 2 år från det att avtalet har signerats. Om säljaren bedömer att
AB Hudiksvallsbostäder, beslutsunderlag 5 (5)
byggnadsskyldigheten ej är fullgjord inom den föreskrivna tiden skall ett vite om 20% av köpeskillingen utgå. Bolaget har dock rätt till skälig tidsförlängning vid försening som bolaget ej har kunnat påverka.
VD:s bedömning
Arbetet med att omorganisera och utveckla AB Hudiksvallbostäder är en ständigt pågående process. Frågan angående lokalernas betydelse för organisationsutvecklingen har aktualiserats och diskuterats i omgångar. VD:s bedömning är dock att ett sådant arbete skulle skapa långsiktiga mervärden för bolaget men också på kort sikt i de uppdrag som styrelsen fattat rörande organisationsutveckling och utveckling av HR och
medarbetarskap.
Ambitionen är att arbetet med att utveckla huvudkontoret bedrivs i dialog med
medarbetare, vilket kräver tid. Därför är ett lämpligt förfarande att låta arbetet pågå under 2021 och att ha ett utkast till förslag på en nybyggnation framme under det första halvåret 2022.
Köpet av tomten kräver ett beslut om försäljning som fattas av kommunfullmäktige. Ett sådant beslut kommer inte att fattas före sommaren utan tidigast på fullmäktiges första möte efter semestern.
VD ser dock ett behov av att styrelsen i bolaget fattar beslut om att förvärva alternativt backa ur affären så att försäljningsprocessen kan fortgå med eller utan bolaget.
VD föreslår därför styrelsen att:
1. Förvärva Fastigheterna Varvet 6:3 och Varvet 6:7 belägna mellan Kravellgatan och Varvsgatan på den östra stadsdelen, för pris enligt budgivning 4 400 000 kr.
2. Att uppdra till VD att utreda hur bolagets arbetsprocesser tillsammans med framtida lokaler bildar en funktionell helhet och redovisar detta till styrelsen inför beslut om projektering och framtagande av investeringsbeslut.
Stefan Söderlund
Vd, AB Hudiksvallsbostäder
Kommunstyrelsen
PROTOKOLL Sida 1(1)
Sammanträdesdatum
2021-10-12
Justerandes signatur Utdragsbestyrkande
§ 167 Dnr 2021-000283 - 251