En kommun som avser att ingå exploateringsavtal för genomförandet av en detaljplan ska enligt plan- och bygglagen (2010:900) anta riktlinjer för sådana avtal. Exploateringsavtal definieras enligt PBL 1 kap 4 § som ”avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.”
Riktlinjer för exploateringsavtal är således tillämpliga i de fall då kommunen i huvudsak inte är markägare. I de fall kommunen äger marken tillämpas gällande markanvisningspolicy.
Enligt PBL 6 kap 39 § ”…riktlinjerna ska ange grundläggande principer för 1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och
3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal.”
Syftet med dessa riktlinjer för exploateringsavtal är att uppnå en effektiv och transparent
detaljplaneprocess genom förutsägbarhet avseende vad ett exploateringsavtal kan innehålla samt genom att tydliggöra hur processen att komma fram till dessa avtal ser ut. Viktigt att komma ihåg är att dessa riktlinjer inte är bindande utan kan frångås om det föreligger skäl för att på ett
ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.
Plan- och bygglagen reglerar vad ett exploateringsavtal får innehålla, enligt PBL 6 kap 40 § gäller:
”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.
Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.
Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen.”
Som tillägg till denna paragraf kan göras att ”andra åtgärder” som nämns ovan även kan avse åtgärder utanför planområdet, markföroreningar, skydds- och säkerhetsåtgärder, dagvatten osv.
Vid anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser samt anläggningar för
vattenförsörjning och avlopp så skall dessa arbeten utföras enligt kommunens standard, och om sådan inte finns, ska framtagande av handlingar ske i samråd med kommunen.
Däremot får ett exploateringsavtal, enligt PBL 6 kap 41 § ”.. inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla.”
I de fall en detaljplan ger upphov till ett behov av socialt allmännyttiga ändamål som exempelvis förskola och man bedömer att behovet är viktigt för att detaljplanen ska bli ändamålsenlig så ska
kommunen förvärva den mark som behövs för ändamålet till ett marknadsvärde baserat på markanvändningen allmännyttigt ändamål.
Exploateringsavtalets syfte är att så långt som möjligt säkerställa att en detaljplan kan antas och genomföras på ett sådant sätt att krav på ett väl fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda.
PBL 6 kap 42 § ”Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar
medfinansieringsersättning.”
Detta innebär att exploatören kan bli ålagd att även bekosta åtgärder som anges i fördjupad översiktsplan, planprogram etc. som föregått detaljplanen.
Exploateringsavtalet kan även reglera exploatörens skyldighet att bidra till kostnader för framtida utbyggnad av allmänna platser och anläggningar inom det etapputbyggda området baserat på den nytta som utbyggnaden så småningom kommer att skapa för exploatören.
Sveriges kommuner och Regioner (SKR) har tagit fram ett underlag för exploateringsavtal, se bilaga 1. Avtalsunderlaget är systematiserat efter sju olika huvudrubriker som hanterar olika frågepaket och är en bra grund att utgå från när ett exploateringsavtal ska tas fram. Beroende på projektets förutsättningar kan avtalsunderlaget behöva kortas, utökas eller anpassas.
5
2 Exploateringsprocessen
En exploatör som avser att påbörja en detaljplaneprocess på privatägd mark behöver kontakta plan- och bygglovskontoret som ansvarar för att pröva ansökan enligt PBL. I detta första skede ska även handläggaren på plan- och bygglovskontoret kontakta mark- och exploateringsenheten om det inte är uppenbart obehövligt. Om plan- och bygglovskontoret så begär så ska exploatören teckna ett planavtal med byggnadsnämnden.
Mark- och exploateringsenheten gör i sin tur en bedömning huruvida det finns ett behov av att redan när detaljplanearbetet initierats teckna ett föravtal med exploatören. Föravtalet tar upp principerna avseende utbyggnad och finansiering av allmän platsmark samt vem som står för risken när det gäller så kallad förgävesplanering. Föravtalet kan ses som en avsiktsförklaring inför kommande förhandlingar och det slutliga exploateringsavtalet.
Exploateringsprocess:
Detaljplaneprocess:
Parallellt med detaljplaneprocessen tas exploateringsavtalet fram. Redan inför samrådet är det viktigt att avtalets huvudsakliga innehåll är klarlagt eftersom det ska redovisas i
planbeskrivningen. Fördelarna med att göra detta parallellt är att kommunen och exploatören får ett mer effektivt och smidigt plangenomförande samt ger en mer jämställd ställning mellan dem båda tack vare ökad insyn samt större möjlighet att påverka utformningen av detaljplanen.
Avtalets huvudsakliga innehåll avser:
• Avtalets övergripande syfte
• Eventuella markupplåtelser och marköverlåtelser
• Iordningsställande av allmän plats samt utbyggnad av VA ledningar
• Ansvar för undersökningar såsom miljö, geo, flytt av ledningar etc.
• Reglering av p-platser
Ytterligare punkter som exploateringsavtalet ska reglera är kommunens egna nedlagda kostnader, samtliga utrednings- och projekteringskostnader som krävs för genomförandet av den framtagna planen samt en preliminär tidplan för utbyggnaden av allmän platsmark.
Förhandlingarna gällande exploateringsavtalet ska vara slutförda så att avtalet kan tecknas i samband med planens antagande.
Under planprocessen ska behörig instans, beroende på detaljplanens omfattning, ta ställning till ärendet. Detta kan ske i samband med tecknande av föravtal och/eller i samband med tecknande av exploateringsavtal. Exploateringsavtalet, underskrivet av exploatören, ska vara godkänt av behörig instans innan detaljplanen antas.
7