5. Empiri
6.3 Affärsmässighet och de kommunala bostadsaktiebolagens finansiella nyckeltal
Nedan följer en finansiell analys över nyckeltalen i studien. Samtliga diagram finns att se i bilaga 3 och det rekommenderas att ha vid sidan om vid läsning av analysen för att få en tydligare bild.
6.3.1 Lönsamhetsmått
När vi analyserar lönsamheten för bostadsbolagen tittar vi främst på tre av våra nyckeltal, avkastning på totalt kapital (ROA), avkastning på eget kapital (ROE) samt vinstmarginal. Det vi övergripande kan se för bostadsbolagen i studien är att medelvärde för ROA har en negativ trend och att medelvärde för ROE och vinstmarginal har en positiv trend. ROA visar bolagets totala verksamhet och påverkas av allt utom finansiering vilket visar hur lönsamt bolaget är i relation till kapital. Av bostadsbolagen i studien är det endast fyra som har en positiv trend över tid, Aktiebolag Skövdebostäder, AB Bostäder i Lidköping, Falköpings hyresbostäder AB samt Centrumbostäder i Skara, de tre förstnämnda är även verksamma i de största kommunerna i studien. Gemensamt för tre av dessa bostadsbolag är att de gör en avvikande ökning 2014 för att sedan minska året efter och en gemensam faktor vi kan se är att dessa bostadsbolag gick över till K3 regelverket just det året vilket kan förklara en höjning. Trots att Aktiebolag Skövdebostäder har en positiv trend över tid kan vi se att liksom Centrumbostäder i Skara har bostadsbolagen en negativ utveckling efter 2014. Variationen av ROA är stor mellan bostadsbolagen samt mellan år hos bostadsbolagen, vissa varierar mer än andra. Vi kan genom medelvärde samt analys av respektive bostadsbolags ROA se att de sista tre åren i studien har varit mindre lönsamma för bostadsbolagen inte minst för de små kommunerna. En förklaring kan vara den stora flyktingvågen och bostadsbristen i Sverige samt renovering av bostäder som byggdes under miljonprogrammet. Affärsmässiga principer innebär enligt tidigare studier av Lind och Lundström (2011) samt tolkningar av kommunerna och bostadsbolagen att vinstmaximera, att agera enligt affärsmässiga principer borde alltså gynna företagets lönsamhet vilket vi ska kunna se genom ROA. Över tid kan vi inte se att lönsamheten har förbättrats för bostadsbolagen i studien då de flesta av bostadsbolagen har en negativ trend. Vi kan se att vissa år avviker samt att de senaste åren går sämre. Tittar vi på vad som skedde direkt efter införandet av lag SFS 2010:879 fram till de negativa sista åren ser vi att fem av bostadsbolagen har en positiv trend åren efter nya lagen, fyra har negativ trend och de övriga är i stort sett stabila. Vi kan genom denna granskning av ROA inte se att
Sida | 51 bostadsbolagen efter införandet i lag om affärsmässiga principer har blivit mer affärsmässiga och lönsamma varken över tid eller i anslutning till införandet.
Tittar vi sedan på avkastning på eget kapital (ROE) får vi en positivare trend både vad gäller medelvärde samt hos respektive bostadsbolag där tio av 13 bostadsbolag har en positiv trend. ROE bör bedömas tillsammans med soliditet då en god soliditet gör att utdelning kan ske med normal risk, i studien har vi sett att soliditet har en positiv trend i sju av 13 bostadsbolag. Även på ROE ser vi att de sista tre åren är sämre, varav 2017 ger ett negativt medelvärde. Detta negativa värde 2017 beror på Gullspångsbostäder ABs resultat det året, bostadsbolaget gör ett negativt resultat efter finansiella poster på cirka 11 miljoner samtidigt som de har kraftigt ökade kortfristiga skulder jämfört med året innan. Tittar vi på ROE för respektive bostadsbolag ser vi att de tre största bostadsbolagen, Aktiebolag Skövdebostäder, AB Bostäder i Lidköping, Falköpings hyresbostäder AB samt även Centrumbostäder i Skara AB alla följer samma mönster, det vill säga att de går från en lägre något varierande ROE de första åren för att sedan ökas kraftigt kring 2013/2014 och därefter minska något (förutom AB Bostäder i Lidköping som ökar något mer året efter för att sedan följa samma mönster som de andra) för att sedan hålla den nivån. Även här kan viss del förklaras med övergången till K3 regelverket 2014, där värdering görs på annat sätt. Avvikande bostadsbolag när vi tittar på ROE är Essunga Bostäder AB vars trendlinje har en positiv lutning men förhåller sig under noll hela tidsperioden, bostadsbolaget har negativ ROE i sju av åren. Även Aktiebolag Tibrobyggen har en avvikande ROE 2018 i förhållande till både sig själva och övriga bostadsbolag med en ROE på 44,49 procent, detta beror på att Aktiebolag Tibrobyggen det året drabbades av en brand vilket resulterade i ett försäkringsutbetalande på cirka 52 miljoner. Övergripande när vi tittar på ROE ser vi att nyckeltalet varierar kraftigt mellan bostadsbolagen samt även inom respektive bostadsbolag. Medelvärdet för bostadsbolagen gemensamt är en svagt positiv trend vilket främst beror på att 2016 samt 2017 har sämre värden än tidigare år. 2018 verkar ROE återhämta sig. Vi kan även se att från 2011 fram till 2015 sker en stor ökning mellan åren i medelvärdet, som kan indikera på att bostadsbolagen efter införandet av den nya lagen agerar affärsmässigt genom avkastning till ägare.
Vid analys av nyckeltalet vinstmarginal ser vi samma trend som vi gjort för både ROA och ROE, det vill säga att i de tre sista åren i studien bryts trenden och vinstmarginalen blir sämre. Övergripande är det samma bostadsbolag som har en negativ trend i vinstmarginal som för ROA förutom Aktiebolag Tibrobyggen där vi ser en positiv trend på vinstmarginal. Den positiva trenden över tid för Aktiebolag Tibrobyggen kan återigen förklaras av det stora försäkringsbelopp bostadsbolaget fick 2018, dessförinnan har bostadsbolaget en negativ utveckling sedan 2011. Medelvärdet för bostadsbolagen gemensamt har till skillnad mot ROA en svagt positiv trend, vi ser att trenden påverkas positivt av några få bostadsbolag och här främst Aktiebolag Tibrobyggen. Förutom Aktiebolag Tibrobyggens positiva trend har även samma bolag som för ROA positiv trend, det vill säga Aktiebolag Skövdebostäder, AB Bostäder i Lidköping, Falköpings hyresbostäder AB samt Centrumbostäder i Skara AB. Aktiebolag Skövdebostäder har precis som med ROA och ROE en positiv utveckling fram till 2014 där de ökar kraftigt för att sedan minska men
Sida | 52 stannar kvar på en högre nivå. AB Bostäder i Lidköping samt Centrumbostäder i Skara AB fortsätter att öka under hela perioden. Vi kan inte se något direkt samband mellan bostadsbolagens vinstmarginal, vissa ökar, andra minskar, några ligger stabilt och andra har kraftiga variationer mellan åren. Vinstmarginal visar överskottet från varje omsatt hundralapp och ska täcka räntekostnader och generera vinst till bolaget. Det är åtta av 13 bostadsbolag vars vinstmarginal över tid har en negativ trend och vi kan inte heller här påvisa att lag SFS 2010:879 har påverkat bostadsbolagen till att bli mer affärsmässiga och efter tolkning alltså mer lönsamma.
Ett bostadsbolag som avviker både vad gäller ROA, ROE samt vinstmarginal är Mariehus fastigheter AB. Bostadsbolaget är verksamt i en av de större kommunerna och även på toppen vad gäller lägenhetsinnehav. Mariehus fastigheter AB har till skillnad från de övriga stora bostadsbolagen negativ trend för alla tre lönsamhetsnyckeltal. Det är framförallt 2018 års resultat som påverkar bostadsbolagets trend då övriga år har varit relativt stabila över tid. 2018 är både ROA, ROE och vinstmarginal negativa vilket beror på bolagets negativa resultat detta år. Resultatet för Mariehus fastigheter AB 2018 kan bero på att en fusion av dotterbolag genomfördes samt att bolaget även gjorde nedskrivningar. Detta påverkar resultatet negativt eftersom nedskrivningen bokförs som en kostnad. Från Mariehus fastigheter ABs årsredovisningar framkommer att bolaget anser att den nya lagstiftningen har påverkat deras möjligheter att investera i nybyggnationer. Vilket vi tidigare förklarat med studier av Grander (2017) som visar att varje beslut är tvungna att vara ekonomiskt motiverade vilket gör att investeringar inte kan göras om de inte förväntas ge avkastning. Det kan även förklaras av att bolaget har svårt att förena samhällsnytta och ansvarsutkrävande med vinstkrav som kännetecknas hos hybridorganisationer enligt tidigare studier (Bozec & Brenton, 2003; Bozec et. al, 2004).
Kapitalets omsättningshastighet har en negativ trend för samtliga bostadsbolag i studien förutom Tidaholms bostads AB. Detta innebär att Tidaholms bostads AB har en hög nettoomsättning i jämförelse med hur mycket kapital som finns i bolaget. Anledningen till detta kan vara att bolaget investerar sitt kapital på ett sätt som gynnar det ekonomiska utfallet, vilket gör att varje investerad krona i bolaget genererar så mycket intäkter som möjligt. Resterande bolag i studien har en negativ trend vilket gör att varje investerad krona används allt mindre effektivt. Antingen ökar det totala kapitalet mer än nettoomsättningen ökar eller så görs en lägre vinst jämfört med insatt kapital. Vid närmare studier i bolagens årsredovisningar kan vi se att kapitalets omsättningshastighet inte verkar vara ett viktigt nyckeltal då det nämns betydligt mer om hur lönsamt bolaget är eller vilken finansiell ställning det har. Som vi tidigare sett kan ett bolag vara lönsamt och ha en bra finansiell ställning men ha en sämre omsättningshastighet. Eftersom bolagen ska agera affärsmässigt, vilket bolagen själva definierar som att klara sig på en konkurrensutsatt marknad med marknadsmässiga villkor, tror vi att bolagen tycker att de uppnått detta om de är lönsamma och har en bra finansiell ställning. Vi tror också att det är viktigare för små bolag att investera sitt kapital på rätt sätt än vad det är för större bolag som har regelbundna intäkter varje månad. De mindre bolagen är då mer beroende av sitt investerade kapital än vad ett större bolag blir. Samtliga bolag i studien har regelbundna intäkter från hyresgäster varje
Sida | 53 månad och kommer troligtvis inte påverkas väsentligt av samhällskriser. Vid exempelvis lågkonjunktur måste invånarna fortfarande ha någonstans att bo, behovet av en bostad kommer alltid att finnas.
6.3.2 Finansiell ställning
Den finansiella ställningen för bostadsbolagen i studien analyseras med hjälp av tre nyckeltal, soliditet, ränteteckningsgrad samt skuldsättningsgrad. Vi kan se att soliditet samt ränteteckningsgrad har en positiv trend under studiens tidsperiod medan skuldsättningsgrad har en gemensam negativ trend.
En positiv trend för soliditet är bra för den finansiella ställningen då det egna kapitalet ökar mer än skulder i förhållande till totalt kapital. Medelvärdet har en positiv trend under hela studiens period förutom en liten dipp 2010 till 2012 samt 2014 till 2017. Nedgångarna under perioden blir historiskt aldrig lägre än tidigare år vilket förklarar varför trenden är positiv. Soliditet är ett ekonomiskt mått som är relativt enkelt att manipulera, det räcker att ett bolag gör en nyemission eller betalar av sina skulder så ändras nyckeltalet väsentligt. Detta kan ses i Vara Bostäder AB 2010 då en nyemission om tio miljoner kronor gjordes vilket höjde deras soliditet. Upp- och nedskrivningar kan även påverka soliditeten, vilket även det kan ses hos Vara Bostäder AB 2016 då en uppskrivningsfond om nästan 59 miljoner kronor görs, vilket är förklaringen till deras plötsliga ökning det året. Gemensamt för de flesta av bostadsbolagen i studien är att deras soliditet avviker från trendlinjen i mitten av studiens tidsperiod. Förklaringen kan vara att alla bostadsbolag i mitten av studien bytte redovisningsstandard. De flesta bytte till K3 regelverket 2014, framför allt i de större kommunerna men även i vissa av de mindre. Andra bostadsbolag bytte till K2 regelverket under samma tid och några av dessa bytte sedan till K3 regelverket några år senare. Eftersom K3 regelverket har en stor påverkan på ett bolags tillgångar kan detta vara en förklaring till varför trendkurvan för medelvärdet har en avvikande trend mellan 2014 till 2017. Bolagen får då redovisa sina tillgångar på ett annat sätt och detta påverkar troligtvis nyckeltalen. Ett tydligt samband som vi kan se är att de större kommunerna som har angett soliditetsmål tenderar att uppnå dessa medan de mindre kommunerna har svårare att leva upp till sina mål. Vi kan se att de mindre kommunerna gärna vill ha liknande mål som de större och sätter då mål på 15 till 20 procent. Vissa år kan målet vara uppfyllt men bolagen tycks inte kunna hålla sig till de höga kraven som kommunen ställer på sina bostadsbolag. Slutsatsen kan då vara att de större kommunerna har för låga mål och behöver ställa högre krav på sina bostadsbolag. Det kan också vara så att kommunerna i de mindre städerna gärna vill att deras bostadsbolag ska vara affärsmässiga. Genom att då ställa högre krav än vad bolagen klarar av kan göra att bolagen måste tänka om sina strategier för att kunna uppnå kravet på affärsmässighet. Då kommunen även har ett ansvar för allmännyttan krockar detta med kravet på affärsmässighet och problematik uppstår kring att uppnå två motstridiga mål (Erlingsson et al., 2014). Det är inte heller bra om kommunerna ställer allt för höga krav på sina bolag då detta kan få motsatt effekt.
Ränteteckningsgrad visar ett bolags förmåga att betala sina räntekostnader och bör studeras tillsammans med soliditet. Ränteteckningsgraden bör vara över 1,0 vilket visar att bolaget kan betala sina räntekostnader. Vid en låg soliditet, det vill säga ett bolag med mycket
Sida | 54 skulder, bör bolaget ha en hög ränteteckningsgrad på grund av att de har mer räntekostnader än ett bolag med mer eget kapital. Medelvärde för ränteteckningsgrad under studien har en positiv trend, vilket säger att bolagens förmåga att betala sina räntekostnader ökar. Sju av bolagen har åtminstone en gång haft en ränteteckningsgrad som var under ett, vilket är en blandning av de större och de mindre kommunerna. Vi kan se att Gullspångsbostäder AB 2017 hade ett tufft år eftersom ränteteckningsgraden var nere på minus 15,01 och hade då en soliditet på endast 2,6. Anledningen till den låga ränteteckningsgraden beror även på det som tidigare nämnts negativa resultat efter finansiella poster på cirka elva miljoner 2017. Ett annat bolag som sticker ut är Aktiebolag Tibrobyggen som 2018 hade en extremt hög ränteteckningsgrad. Detta berodde på försäkringsutbetalningen som skedde det året till följd av branden i början av 2018. Vi kan se att sju av bolagen har en positiv trend där ränteteckningsgraden ökar från år till år, bortsett från naturliga fluktuationer. Falköpings hyresbostäder AB har en likvärdig trend mellan 2008 till 2013 för att öka 2014 och sedan stanna kring den nya ränteteckningsgraden. Falköpings hyresbostäder AB fick 2014 både ett nytt ägardirektiv samt började följa K3 regelverket. Anledningen till ökningen av ränteteckningsgraden tror vi inte beror på ägardirektiven eftersom bostadsbolaget redan 2011 fick ägardirektiv om att de ska jobba enligt affärsmässiga principer. Övergripande kan vi se att de flesta bostadsbolag får en ökande trend redan från 2008 innan affärsmässiga principer infördes, av detta kan vi inte se att Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala
bostadsaktiebolag har påverkat ränteteckningsgraden på något sätt.
Medelvärdet i trendlinjen för skuldsättningsgrad minskar för bolagen i studien. Skuldsättningsgrad visar hur många gånger större skulderna är än det egna kapitalet, då är det bra att ha en minskande trend eftersom det visar att skulderna i bolaget minskar eller att det egna kapitalet ökar. Aktiebolag Skövdebostäders medelskuldsättningsgrad är 1.0 medan medelvärde för alla bolag är 8,66. Detta förklaras av att bolaget har mycket eget kapital i förhållande till skulder jämfört med övriga bolag i studien. Vi kan även se att Gullspångsbostäder AB har nästan dubbelt så mycket skulder jämfört med medelvärdet, vilket kan bero på att bolaget haft det tufft under vår tidsperiod och varit tvungna att ta mer lån. Vara Bostäder AB har också en hög skuldsättningsgrad vid jämförelse av övriga bolag i studien, vilket beror på de extremt höga skuldsättningsgraderna 2008 samt 2009 då de var 31,9 respektive 36,1. Töreboda bostäder ABs skuldsättningsgrad minskar väsentligt från 2012 till 2013 vilket beror på en nyemission på sex miljoner kronor. Bolaget skriver i sin årsredovisning från 2013 att bolaget förstärker sin tidigare soliditet till en nivå som skapar förutsättning för nödvändiga underhållsarbeten samt utvecklingsmöjligheter. Ett sätt att öka sin soliditet utan att betala av sina lån, som också ökar soliditeten, är att ha en nyemission. På detta sätt får bolaget in mer pengar och kan då investera dessa på det sätt bolaget nämner i sin årsredovisning.
Vi kan inte se några samband hur införandet av K3 regelverket har påverkat skuldsättningsgraden eftersom en del av bolagen har i stort sett oförändrad trend vid införandet medan andra har påverkats mer eller mindre. Anledningen till detta tror vi beror på hur bolagen har redovisat sina tillgångar tidigare samt hur de är värderade eftersom detta har en större effekt på nyckeltalen än komponentavskrivning i sig. Införandet av K2
Sida | 55 regelverket tror vi inte heller har påverkat affärsmässigheten väsentligt eftersom det är mycket små nedgångar i nästan samtliga bolag som någon gång redovisat enligt detta regelverk. Vi tror att dessa nedgångar beror på att bolaget har tagit mer lån eller minskat det egna kapitalet under denna period då det finns liknande trender åren före eller efter införandet av K2 regelverket.
Sammantaget kan vi se att den finansiella ställningen för bostadsbolagen i studien varierar kraftigt mellan bolagen och även mellan åren, en del bolags finansiella ställning ökar medan vissa har det tuffare. Genom att läsa årsredovisningarna kan vi se förklaringar till stora förändringar i nyckeltalen över åren och då se att bolagen agerar på ett sätt för att inte nödvändigtvis vara affärsmässiga utan för att kunna utföra sitt åtagande som ett allmännyttigt bostadsbolag. Bostadsbolagen har dock två mål, att vara allmännyttiga samt att agera enligt affärsmässiga principer och dessa två mål kan enligt tidigare studier av Bozec och Brenton (2003) samt Bozec et. al (2004) vara svåra att förena vilket även det kan vara en orsak till de variationer vi ser bland bolagen i vår studie.
Vi kan inte genom den finansiella analysen säkerställa att affärsmässigheten har påverkat bolagen väsentligt då vi tror att det även är marknaden som styr hur det går för ett bolag. En hyresgäst kan alltid byta hyresvärd om denne inte är nöjd eller köpa egen bostad. Att köpa bostäder i mindre kommuner är mycket mer ekonomiskt än i till exempel Skövde där ett hus kan kosta flera miljoner. Framför allt Aktiebolag Skövdebostäder har möjligheten att vara affärsmässig då Skövde är väsentligt mycket större och eftertraktat än övriga städer i studien, vilket vi tror är anledningen till dess ibland, extrema värden jämfört med övriga bolag i studien.