ANLÄGGNINGSFÖRRÄTTNING (17–29A §§)
24.4 Anläggningsbeslut i fastighetsbildningsbeslutet
Enligt 24 § fjärde stycket får anläggningsbeslutet tas upp i fastighetsbildningsbeslutet om en anläggningsfråga prövas gemensamt med en fastighetsbildningsåtgärd vid en och samma förrättning. För att pröva sådana anläggnings- och fastighetsbildningsfrågor som kräver särskild samordning, kan det ibland vara smidigt att formellt pröva de olika åtgärderna i en gemensam förrättning och avgöra fastighetsbildningsfrågan och anläggningsfrågan i ett gemensamt beslut, fastighetsbildningsbeslut. En sådan samordning har även betydelse för överprövningen. Överinstanserna måste nämligen få möjlighet att göra en samlad bedömning av de båda frågorna (jämför 16 kap. 11 § andra stycket FBL). Det är i sådana fall angeläget att LM klart anger vilken bestämmelse i respektive lag (AL eller
24 § Anläggningsbeslut
FBL) som tillämpas eller avses. Inte sällan är en särskiljande redovisning av beslutsskälen att föredra (se vidare 17.2 Samordning av förrättningar).
24 § Anläggningsbeslut
24a § Ändring av andelstal genom styrelsebeslut
24 a § Lantmäterimyndigheten kan i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande.
Styrelsen skall genast underrätta berörd fastighetsägare om beslut enligt första stycket.
Styrelsen skall vidare snarast möjligt anmäla beslutet för införing i fastighetsregistrets allmänna del. Beslutet får tillämpas först sedan sådan införing har skett.
Styrelsens beslut om ändring av andelstal får inte överklagas. Den som är missnöjd med beslutet får väcka talan mot föreningen enligt vad som sägs i 46 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter angående rättelse av uttaxering.
Förarbeten
Prop.1996/97:92 s. 62 y–64 m, 94 y–95 x, 150 ö.
24a.1 Bestämmelse i anläggningsbeslutet
Om LM bedömer att ändringar av stadigvarande natur i fastigheternas användningssätt kan komma att inträffa, kan LM i anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening själv får fatta beslut om ändring av andelstal och i så fall hur detta ska göras (24 a § första stycket).
Om andelstalen redovisas i ett särskilt beslut, kan bestämmelsen i stället placeras i anslutning till detta.
Bestämmelsen gäller alla slags gemensamhetsanläggningar med föreningsförvaltning, men den är inte generell utan är tillämplig endast i de fall LM i ett förrättningsbeslut uttryckligen har gett samfällighetsföreningen denna befogenhet.
Det bör vara möjligt att i ett anläggningsbeslut ge styrelsen för en samfällighetsförening befogenhet att besluta om ändring av andelstal även om någon förening ännu inte finns bildad för förvaltningen av gemensamhetsanläggningen. Om en samfällighetsförening sedan bildas får den besluta om ändring av andelstal enligt anläggningsbeslutet.
Både andelstal för utförande och andelstal för drift torde i princip kunna omfattas av en befogenhet enligt 24 a §. Normalt bör dock LM:s beslut endast avse andelstalen för drift eftersom anläggningen i de flesta fall redan torde vara utförd när en fråga om ändring av andelstal uppkommer. Det kan också vara fråga om en ny anläggning där nyttan för fastigheterna är densamma även om användningen för tillfället skiljer sig åt, t.ex. beroende på att vissa fastigheter är bebyggda och andra obebyggda. Om andelstalsserien för utförande är, och fortsättningsvis ska vara, densamma som för drift, bör dock även andelstalet för utförande kunna ändras så att följsamheten inte rubbas.
Det bör observeras att 24 a § inte avser en fastighets inträde i eller utträde ur en gemensamhetsanläggning. I ett sådant fall är i stället 42 a § om anslutning av ny- eller ombildad fastighet, 43 § om överenskommelse, 35 § om ny förrättning och ersättningsbestämmelserna i 37–39 §§ tillämpliga.
Stadigvarande natur
Exempel på ändringar av stadigvarande natur är övergång från permanent-till fritidsboende och vice versa, från handels- eller småindustriverksamhet till boende och från mjölkproduktion till enbart spannmåls- eller
24a § Ändring av andelstal genom styrelsebeslut
vallproduktion. Med ändring av stadigvarande natur avses också att en fastighet ändras från obebyggd till bebyggd och motsatsen.
Försiktig tillämpning
Det finns inte några lagreglerade möjligheter till ekonomisk reglering (jämför 37–39 §§) vid ändring av andelstal genom beslut av styrelsen för en samfällighetsförening med stöd av 24 a §. Detta bör beaktas när LM avgör om det är lämpligt att styrelsen ges möjlighet att ändra framför allt andelstalen för utförande. Om anläggningen har ett påtagligt värde kommer annars orättvisor att uppstå när en fastighet byter andelstal utan att någon ekonomisk jämkning kan ske.
Lagens uttryckssätt, att LM "kan i anläggningsbeslutet bestämma", bör således ge utrymme för en försiktig tillämpning. I vart fall bör LM tydligt informera sakägarna om det berörda förhållandet.
Redovisning av hur andelstalen ska beräknas
En förutsättning för att styrelsen ska ha praktisk möjlighet att ändra ett andelstal är att LM har föreskrivit hur ändringen ska göras. Styrelsens befogenheter inskränker sig i praktiken till ett konstaterande av att ändrade förhållanden har inträtt och att LM:s föreskrift därmed ska tillämpas.
Det är därför av vikt att LM tydligt redovisar hur andelstalen för olika tänkbara användningssätt ska beräknas. Om tonkilometermetoden tillämpas, ska transporttal för permanentbostad, fritidsbostad, skogsmark, jordbruksmark osv. anges. Det är också lämpligt att föreskrifterna innehåller kriterier som kan användas av styrelsen för att konstatera att en andelstalspåverkande ändring har inträffat.
Om styrelsen, trots LM:s föreskrifter, inte anser sig kunna ändra ett andelstal, är den inte tvingad till detta. Styrelsen är i sådant fall hänvisad till något annat förfarande, t ex att ansöka om en ny förrättning enligt 35 §.
Exempel på formulering av LM:s beslut
Om gemensamhetsanläggningen förvaltas av en samfällighetsförening, får styrelsen besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande. Ändringen ska ske till ett tal som framgår av aktbilaga X. Beslutet får tillämpas först sedan styrelsen har underrättat berörd fastighetsägare, anmält beslutet till Lantmäterimyndigheten för införing i fastighetsregistret och sådan införing har skett.
Beslutet ska införas i anläggningsbeslutet, lämpligen under punkten
”Andelstal i anläggningen”. Om andelstalen har redovisats i ett särskilt beslut, kan bestämmelsen i stället placeras i anslutning till detta under en särskild punkt benämnd ”Ändring av andelstal”.
Exempel på formulering av styrelsens beslut
Styrelsen har vid kontakt med ägarna av Åby 12:1, Anders och Lisa Andersson, konstaterat att de inte längre bor permanent på fastigheten, utan använder den som fritidsbostad. Enligt punkt 3.2 i anläggningsbeslut 1998-04-05 får styrelsen ändra andelstalet på det sätt som anges i förrättningsakten, aktbilaga X. Av denna framgår att ändring ska ske till andelstalet 0,3, som gäller för fritidsbostadsfastigheter.
Beslut: Andelstalet för utförande och drift för Åby 12:1 sänks från 1,0 till 0,3.
24a § Ändring av andelstal genom styrelsebeslut
24a.2 Underrättelse och registrering Dialog med och underrättelse till fastighetsägare
Innan styrelsen tar upp ett ärende för beslut, bör den om möjligt kontakta fastighetens ägare för att få en bekräftelse av att användningssättet har ändrats stadigvarande och för att ge information om det blivande beslutets innebörd.
Så snart ett beslut har fattats, ska styrelsen enligt 24 a § andra stycket första meningen styrelsen underrätta den berörda fastighetsägaren om detta. Om det inte är uppenbart att fastighetsägaren godtar ändringen, kan det vara lämpligt att ordna bevisning om att underrättelse har skett genom kvittens eller mottagningsbevis. Om fastigheten har flera ägare, ska samtliga underrättas.
Exempel på formulering av underrättelse till en berörd fastighetsägare
Beslut om ändring av andelstal i gemensamhetsanläggningen Åby ga:1 i X-stads kommun
Användningen av Er fastighet Åby 12:1 har ändrats från permanent- till fritidsboende. Ni underrättas härmed om att styrelsen med anledning av detta har beslutat att fastighetens andelstal i gemensamhetsanläggningen ska sänkas från 1,0 till 0,3. Det nya andelstalet ska tillämpas när beslutet har införts i fastighetsregistret.
Åby den 9 augusti 1998 Åby samfällighetsförening Harald Hson
Sekreterare
Anmälan för registrering
Enligt 24 a § andra stycket andra meningen är styrelsen skyldig att snarast möjligt anmäla sitt beslut för införande i fastighetsregistret. För att registrering ska kunna ske, ska en anmälan innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningens respektive fastighetens registerbeteckning och det nya andelstalet. Vidare bör det av anmälan framgå fastighetens nya användningssätt. En kopia av eller ett utdrag ur styrelsens protokoll ska bifogas som redovisar vilka beslut avseende andelstalen som har meddelats.
Något formellt godkännande av styrelsens beslut i likhet med vad som krävs vid en överenskommelse enligt 43 § lämnas inte av LM. LM ska dock kontrollera att styrelsen för samfällighetsföreningen verkligen har befogenhet att besluta om ändrade andelstal. Detta görs enklast genom en kontroll i fastighetsregistret där det ska vara angivet på gemensamhetsanläggningen med anmärkningen ”Samfällighetsföreningens styrelse får besluta om viss ändring av andelstal”. Någon djupare kontroll av att styrelsen har beslutat i enlighet med vad som har föreskrivits i anläggningsbeslutet ska inte göras av LM. LM behöver inte heller kontrollera att de faktiska förutsättningarna för att ändra andelstal, dvs.
ändrat användningssätt, är uppfyllda.
Om de lämnade uppgifterna bedöms vara uppenbart felaktiga, bör dock LM avvakta med registreringen och kontakta styrelsen för komplettering eller rättelse. Om någon komplettering eller rättelse inte sker har LM ingen annan
24a § Ändring av andelstal genom styrelsebeslut
möjlighet än att ändå registrera styrelsens beslut. Om en anmälan av ett styrelsebeslut med hänvisning till 24 a § innebär utträde eller inträde av en fastighet i gemensamhetsanläggningen så är detta inte genomförbart och LM bör då återsända handlingarna med information om att det för den åtgärden krävs en omprövning enligt 35 § eller en överenskommelse enligt 43 §.
Exempel på formulering av anmälan till LM Till Lantmäterimyndigheten XX
Ändring av andelstal i Åby ga:1, X-stads kommun
För införande i fastighetsregistret får vi härmed anmäla styrelsens beslut den 9 augusti 1998 (bifogas i styrkt kopia).
Åby den 11 augusti 1998 Åby samfällighetsförening Harald Hson
Sekreterare
När fastighetens nya andelstal har förts in i fastighetsregistret ska LM bekräfta detta till samfällighetsföreningen. Bekräftelsen sker lämpligen genom ett utdrag ur fastighetsregistret för gemensamhetsanläggningen efter det att andelstalen har ändrats, alternativt genom att en kopia av den insända avskriften/kopian av beslutsprotokollet förses med ett bevis om registrering.
LM ska skicka fakturan för registreringen av ett ändrat andelstal till samfällighetsföreningen, som får ta upp den som en förvaltningskostnad i sin bokföring. Den kommer då att indirekt betalas av alla delägarna i gemensamhetsanläggningen efter andelstalen för anläggningens drift. Någon möjlighet för föreningen/styrelsen att kräva in pengarna direkt från den fastighetsägare som berörs av det ändrade andelstalet finns inte enligt SFL.
Tidigaste tillämpning
Ett ändringsbeslut enligt 24 a § får enligt 24 a § andra stycket tredje meningen tillämpas först sedan LM har registrerat det. Detta innebär att ett nytt andelstal får tillämpas i en debiteringslängd bara om registrering har skett av andelstalet innan längden läggs fram på stämman.
På stämman ska frågor av ekonomisk betydelse avgöras genom omröstning efter andelstal om någon begär det (49 § första stycket SFL). Så snart ett ändringsbeslut enligt 24 a § har registrerats, ska det tillämpas vid en sådan omröstning.
24a.3 Missnöjd får väcka talan
Styrelsens beslut om andelstal får enligt 24 a § tredje stycket inte överklagas.
Detta står i överensstämmelse med principen i SFL att styrelsebeslut inte kan överklagas. Om den berörda fastighetsägaren eller någon annan medlem i samfällighetsföreningen är missnöjd med beslutet, kan i stället talan väckas mot föreningen hos MMD enligt bestämmelserna i 46 § SFL. Detta ska ske inom fyra veckor från den dag då debiteringslängden lades fram på föreningsstämman.
24a § Ändring av andelstal genom styrelsebeslut
25 § Tidigarelagt anläggningsbeslut
25 § Om det är lämpligt, får anläggningsbeslut meddelas utan hinder av att tekniska arbeten och värderingar ej utförts.
Förarbeten
Prop. 1973:160 s. 100 m – 100 y, 157 m, 158 m och 238 y – 239 ö.
Om det är lämpligt får anläggningsbeslutet meddelas utan hinder av att tekniska arbeten och värderingar inte har utförts (25 §). Under samma förutsättning får, enligt 30 § jämförd med 15 kap. 3 § FBL, förordnas att ett anläggningsbeslut ska överklagas särskilt, varigenom beslutet blir en s.k.
preliminärfråga.
Vid prövningen av om kravet på lämplighet är uppfyllt, ska LM väga de fördelar som uppnås genom att anläggningsbeslutet görs till en preliminärfråga, exempelvis att ett tidigt tillträde möjliggörs, mot de nackdelar som en uppdelning av förrättningen eventuellt innebär för sakägarna. Också intresset av en från olika synpunkter rationell förrättningshandläggning ska beaktas.
Inrättandet osäkert
Särskilt när det gäller vissa omfattande anläggningsföretag, där oenighet finns bland sakägarna, kan det vara fördelaktigt att göra anläggningsbeslutet till en preliminärfråga. Vissa tids- eller kostnadskrävande moment, som t.ex.
den slutliga beräkningen av andelstal, kan då anstå till dess att anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft och det inte längre råder någon tveksamhet beträffande inrättandet av anläggningen.
Tidigare tillträde
Anläggningsbeslutet kan också göras till en preliminärfråga för att möjliggöra ett tidigt tillträde till upplåtet utrymme och en snabb igångsättning av anläggningens utförande i de fall vissa förrättningsmoment, t.ex. värderingar, är mycket tidskrävande. Beslut om tillträde meddelas då i samband med anläggningsbeslutet.
Vid avvägningen av om anläggningsbeslutet lämpligen bör göras till en preliminärfråga, är det viktigt att beakta innehållet i bestämmelserna om tillträde (26–27 §§). Enligt dessa gäller i princip att ersättningarna ska ha betalats innan tillträde får ske. Eftersom ersättningsfrågan som regel ännu inte är avgjord när anläggningsbeslutet meddelas som en preliminärfråga, krävs därför antingen att sakägarna medger att tillträde får ske utan att ersättning för upplåtet utrymme har betalats, eller att LM beslutar om förskott som villkor för tillträde.
25 § Tidigarelagt anläggningsbeslut
26 § Tillträde
26 § Tillträde av utrymme som tagits i anspråk eller av mark som inlösts sker vid den tidpunkt som lantmäterimyndigheten bestämmer. Innan tillträde sker, skall anläggningsbeslutet ha vunnit laga kraft och ersättning enligt 13 § ha betalats.
Förarbeten
Prop. 1973:160 s. 239 – 242 m, 552 m – 553 y och 594 y – 595 x.
Normalt sker tillträde till ett upplåtet utrymme eller till ett inlöst område enligt bestämmelserna i 26 och 27 §§. Om det på grund av särskilda omständigheter är lämpligt finns dessutom möjlighet att i vissa speciella situationer medge förtida tillträde enligt 27 a §.
Beslut om tillträde
När ett utrymme upplåts eller mark löses in för en gemensamhetsanläggning ska LM enligt 26 § meddela ett beslut om tidpunkten för tillträde. AL innehåller inte någon automatisk tillträdesregel motsvarande den som finns i 5 kap. 30 § FBL. Ett beslut om tillträde måste således alltid meddelas när ett utrymme upplåts eller när mark löses in vid en anläggningsförrättning
Beslutet om tillträde kan inte överklagas särskilt (s.k. preliminärfråga).
Beslutet kan således överklagas först sedan förrättningen har avslutats (jämför prop. 1969:128 s. B 479 m).
Vid en kombinerad fastighetsbildnings- och anläggningsförrättning ska beaktas att tillträdesfrågorna delvis är olika reglerade i FBL och AL (jämför 5 kap. 30 § FBL). Något hinder finns inte för LM att vid en sådan förrättning avgöra alla förekommande tillträdesfrågor i ett enda beslut, när så är lämpligt. Även om förrättningarna är formellt sammankopplade och anläggningsbeslutet meddelas i fastighetsbildningsbeslutet (24 § fjärde stycket), ska tillträde till utrymme för en anläggning bestämmas enligt reglerna i AL och tillträde p.g.a. fastighetsbildningen enligt FBL.
Villkor för tillträde
För att tillträde ska få ske ska den i tillträdesbeslutet angivna tiden ha uppnåtts och beslutad ersättning enligt 13 § ha betalats. Enligt 27 § kan dock undantag i vissa fall göras från kravet på att ersättningen ska ha betalats.
Val av tidpunkt för tillträde
Tillträde kan beslutas ske tidigast när anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft. Någon senaste tidpunkt finns inte föreskriven. LM kan bestämma tidpunkt för tillträde tämligen fritt efter samråd med sakägarna. Vid val av lämplig tidpunkt finns inte något hinder mot att förlägga tillträdet till tidpunkt innan anläggningsförrättningen har avslutats om bara anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft. Om nödvändiga värderingar inte har utförts bör emellertid LM se till att förhållanden av betydelse vid värderingen noggrant dokumenteras innan tillträde sker. Tillträdestidpunkten är även beroende av den utförandetid som har bestämts i anläggningsbeslutet. Det bör alltså beaktas att tillträdet inte bestäms till en så sen tidpunkt att utförandet inte rimligen kan ske inom den beslutade tiden.
26 § Tillträde
Övertagande/utförande av anläggning
Om en befintlig anläggning inrättas som en gemensamhetsanläggning innebär tillträdet också att anläggningssamfälligheten övertar ansvaret för anläggningen. Anläggningsbeslutet ska ha vunnit laga kraft innan tillträde får ske. Huvudregeln är att även ersättningen enligt 13 § ska ha betalats. Se vidare 12.1 Upplåtelse av utrymme.
Om anläggningsbeslutet innebär att en anläggning ska utföras så är det anläggningssamfälligheten (samfällighetsföreningen om en sådan finns) som har ansvaret för att anläggningen byggs. Om anläggningen enligt ett avtal ska utföras av en exploatör eller av Trafikverket så är det ändå samfällighetsföreningen som gentemot sina medlemmar är skyldig att se till att anläggningen byggs. Föreningen företräder anläggningssamfälligheten och kan agera mot exploatören för att få anläggningen utförd. Om anläggningen inte är helt utförd när anläggningsbeslutet meddelas, får beslutas om tillträde dels till den halvfärdiga anläggningen, dels till utrymmet i övrigt. Alternativt kan man invänta att anläggningen färdigställs, och därefter meddela ett anläggningsbeslut och besluta om tillträde.
Tillträdet kan inte villkoras av att anläggningen är utförd.
Anm.Någon motsvarighet till att särskilt besluta om ”när dessa vägar bör anläggas eller övertas till väghållning av föreningen”, som fanns i 79 § andra stycket EVL, finns alltså inte i AL.
26 § Tillträde
27 § Tillträde trots att ersättningen inte har betalats
27 § Utan hinder av att ersättning enligt 13 § ej betalats får tillträde ske, om berörda sakägare medger det. Även utan medgivande får tillträde ske, sedan lantmäterimyndigheten bestämt förskott på den ersättning som slutligen fastställes och detta betalats. Är det uppenbart att förskottet skulle uppgå till endast obetydligt belopp, kan lantmäterimyndigheten föreskriva att tillträde får ske utan att förskott betalas.
I beslut om förskott skall anges hur betalningsskyldigheten skall fördelas mellan delägarna i anläggningen. I beslutet skall vidare anges den tid inom vilken förskott, som utgör villkor för tillträde, skall ha betalats. Har betalning ej skett inom utsatt tid, får tillträde ej ske förrän ersättning enligt 13 § har betalats.
Även sedan tillträde har skett kan lantmäterimyndigheten på begäran av sakägare bestämma att förskott skall utgå.
Har förskott bestämts enligt denna paragraf, får den slutliga ersättningen ej bestämmas till lägre belopp än förskottet. Detta gäller dock endast om tillträde har skett eller förskottet ändå har betalats.
Förarbeten
Prop. 1973:160 s. 239 x – 242 m, 552 m – 554 ö och 594 n – 596 ö.
I paragrafen regleras möjligheten att tillträda utan att ersättningen har betalats. Detta förfarande ska inte blandas samman med s.k. förtida tillträde, vilket regleras i 27 a §.
27.1 Medgivande eller förskott