Stöd av en viss opinion

Opinionsvillkoret i 7 § första stycket innebär att inrättandet av en gemensamhetsanläggning måste stödjas av en viss fastighetsägaropinion.

Opinionsvillkoret gäller oberoende av vem som har sökt förrättningen.

Opinionsundersökningen ska inte ske som någon formlig omröstning utan LM ska göra en bedömning av inställningen bland sakägarna till att en gemensamhetsanläggning inrättas. För att opinionsyttringarna ska hindra inrättandet av gemensamhetsanläggningen krävs att de sakägare, som har ett väsentligt intresse i saken, mera allmänt motsätter sig åtgärden och att de har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen, dvs. de som kommer att få bära de största kostnaderna (jämför 5 kap. 5 § andra stycket FBL). Vad som kan anses vara beaktansvärda skäl har i praxis visat sig vara att en opinion som motsatt sig inrättande av en gemensamhetsanläggning kunnat visa på att anläggningen och förvaltningen fungerar tillfredställande i befintlig lösning samt att de visat på konkreta förslag på eventuella förbättringsbehov och att de kan förverkligas i befintlig förvaltning.

Rättsfall: Beaktansvärda skäl

HovR V Sv, 1981–03–13, UÖ 17, Ö 1008/80 (LM ref 81:21). Ga för enskild väg kunde inte inrättas när ca hälften av de 300 fastighetsägarna som skulle delta i anläggningen motsatte sig denna samtidigt som endast två fastighetsägare har förklarat en önskan om att ny väg ska byggas. Därmed bedömdes att de berörda allmänt motsatte sig åtgärden. Klagandenas anförda skäl, bl.a. att i stället den befintliga vägen kunde förbättras till en betydligt lägre kostnad, att den föreslagna anslutningen till allmänna vägen var klart trafikfarlig och att det fanns lämpligare sträckningar, ansågs vara beaktansvärda. Behovet av ny väg bedömdes är ej heller som synnerligen angeläget.

Rättsfall: Vattenledningssystem i tillfredsställande skick

HovR V Sv, 1989-10-17, SÖ 19, Ö 231/88 (LM ref 89:30). En klar majoritet av berörda motsatte sig ga för vattenledningar eftersom det redan finns ett fungerande vattensystem med en fungerande ekonomisk förening. Hovrätten finner skälen beaktansvärda och anser att opinionsvillkoret hindrar inrättande av ga.

Rättsfall: Krav på åtkomst till skogsbruksfastighet

HovR Ö Norrl, 1998-11-13, Ö 355/96 (LM ref 98:10). Ga kunde inrättas för skogsbilväg efter ansökan av samfällighetsförening som förvaltade

7 § Opinionsvillkoret

gemensamhetsskog där det fanns behov av upprustning av väg för möjlighet till fortsatt skogsbruksdrift. Hänsyn ska tas till de som ska bära de största kostnaderna. I detta mål överklagade ägare till 35 fastigheter, med tillsammans 24 % delaktighet, förrättningen till FD. Motparterna, som bestred ändring vid FD, var ägare till 11 fastigheter med tillsammans ca 64

% delaktighet. Övriga motparter hörde inte av sig. I HovR har, förutom ägarna till de 11 fastigheter som har del i s:1, även kommunen, ägare till en fastighet med 4 % delaktighet, framfört behovet av att skogsbilvägen upprustas. Detta innebär att behovet av vägen klart dokumenterats av fastighetsägare som tillsammans har en klar majoritet i fråga om delaktighet i anläggningen (68 %).

Kraven på skogsbilvägar ställs allt högre med hänsyn till skogsbrukets utveckling och skogsvårdslagens reglering av skötsel. Att AL:s regler tar sikte på fastigheterna medan fastighetsägarnas rent personliga intressen mera kommer i bakgrunden innebär att hänsyn inte bara ska tas till de fastighetsägare som i HovR uttryckt sitt behov av vägen, utan även övriga fastigheter som har nytta av vägföretaget.

Initiativrätt till att söka anläggningsförrättning finns hos fastighetsägare, hyresgästorganisation och samfällighetsförening, vars incitament handlar om egen nytta för anläggningen. Även företrädare för det allmänna i egenskap av kommun och länsstyrelse kan söka om inrättande av en gemensamhetsanläggning. I 7 § AL görs dock ingen skillnad i prövningen utifrån vilken typ av sökanden åtgärden har. Dock kan 7 § andra stycket (se avsnitt nedan), få en ökad betydelse vid prövningen när det allmänna sökt förrättningen utifrån att dess initiativ torde springa ur behovet att få till en anläggning som för det allmänna är behövlig och därmed skulle kunna betraktas som av ett synnerligen angeläget behov.

Rättsfall: Saknades beaktansvärda skäl

Göta HovR,1992-09-29, UÖ 3015, Ö 630/91. (LM ref 92:28) Inrättande av ga för väg som kommunen ansökt om strider inte mot opinionsvillkoret trots att majoriteten motsätter sig åtgärden. Skälen som anförts mot ga:n handlar dels om oro för att det ska saknas incitament att sköta en väg som kommer till stånd mot majoritetens vilja och att det leder till kostnadsökning, dels att sammankoppling av vägar kommer att leda till ökade kostnader pga.

utbyggnad. HovR anser att sammanföringen istället ger fördelar och vid en samlad bedömning finner HovR att det saknas beaktansvärda skäl för att motsätta sig anläggningen.

Rättsfall: Stabilitet och trygghet avgör

Göta HovR, 1992-10-20, UÖ 3017, Ö 460/92. (LM ref 92:29). Kommunen har ansökt om att bilda ga för vägar, grönområden mm för fritidshusområdes fastigheter inom plan. Majoriteten motsätter sig åtgärden som syftar till att för befintliga anläggningar få en ordnad förvaltning genom att ga bildas och förvaltas av en samfällighetsförening enligt SFL. Opinionens skäl att förvaltningen fungerar väl idag ansågs inte som beaktansvärda, främst framhålls olämpligheten att en stugförening förvaltar en anläggning med sådan storlek och högt antal delägare (36 fastigheter). Domstolen anser även ett det är både ett allmänt och ett enskilt intresse att få till en ordnad förvaltning som förblir trygg och stabil. Åtgärden strider därmed inte mot opinionsvillkoret.

Rättsfall: Alternativ lösning saknas

HovR Ö Norrl, 1997-05-23, Ö 14/96(LM ref 97:9). Ga bildades för enskild väg på kommunens initiativ med avsikt att få en ordnad förvaltning och tydligt krav på underhåll av vägen som inte ingår i kommunens ansvar.

Majoriteten av berörda fastighetsägare har överklagat och anser i sin klagan att de ges negativ särbehandling pga att de i förhållande till andra områden inte befinner sig inom detaljplanelagt område med kommunalt huvudmannaskap. Eftersom alternativ lösning för utfart saknas samt att

7 § Opinionsvillkoret

planmyndighetens uppfattning om behovet av anläggningen har betydelse, är klagandens skäl inte beaktansvärda.

Rättsfall: Opinionsvillkoret uppfyllt i Vissvass

Svea HovR, 2006-02-03, Ö 1023-05 (LM ref 06:2) Kommunen ansökte om anläggningsförrättning för att få tillfartsfrågan till en kommunägd fastighet löst. LM beslutade om gemensamhetsanläggning för fem fastigheter. Ägarna av tre av fastigheterna överklagade beslutet. Opinionsvillkoret i 7 § AL bedömdes vara uppfyllt med hänsyn till den nytta som ägarna av två av fastigheterna får av anläggningen och till att de skäl som anförts mot anläggningen inte kan tillmätas avgörande tyngd.

Rättsfall: Anläggning för allmänt intresse strider mot 7 §

HovR N Norrl, 2005-12-01, Ö 865-03 (LM ref 05:17). Kommunen ansökte om ga för överfallsdamm som skulle byggas i ett vattendrag som mynnade ut i en sjö. Syftet med dammen var att förhindra att vattenståndet i sjön under sommaren skulle sjunka.

HovR anser inte det vara en kommunal skyldighet att anlägga och driva dammanläggningen. Drygt 75 % av fastighetsägarna motsätter sig inrättandet. Deras andelstal utgör ca 57 % av hela andelstalssumman. Syftet med anläggningen kan komma att förfelas om det finns en mycket stark opinion mot inrättandet och det finns skäl att anta att ett sådant motstånd kvarstår även efter anläggningens bildande. Den aktuella anläggningen och möjligheterna att driva en meningsfull förvaltning inom gemenskapen framstår som små. Bedömningen av hur beaktansvärda skälen mot en anläggning är bör göras mot den bakgrunden. Endast om skälen framstår som uppenbart ohållbara och det finns grundad anledning att tro att delägarna trots allt kommer att ta det ansvar som följer för deras del om beslutet om inrättande står fast, bör gemensamhetsanläggningen inrättas mot majoritetens uttalade opinion.

Vid prövningen av opinionsvillkoret skall man främst beakta vad de som har störst nytta av anläggningen anser. Kommunen som även har ett högt andelstal är mest positiv och måste anses ha störst nytta av anläggningen.

Även om det inte finns något formellt hinder mot att en kommun tar initiativ till och ansvarar för en överfallsdamm kan det inte kan anses förenligt med lagstiftningens syfte att kommunen skall ha en generell rätt att för ett allmänt intresse få till stånd en gemensamhetsanläggning involverande ett stort antal negativa privata fastighetsägare. Kommunens intresse av anläggningen ska därför inte ges sådan tyngd vid bedömningen att det medför att opinionsvillkoret skall anses uppfyllt. Av samma skäl anser HovR att det inte finns anledning att tillåta en anläggning på den grund att behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

Hyresgästinflytande

Opinionsvillkoret omfattar även hyresgästerna i berörda fastigheter. De ska således jämställas med fastighetsägarna. Detta innebär att en anläggning kan hindras om fastighetsägarna och hyresgästerna mera allmänt motsätter sig åtgärden. Å andra sidan bör vid tillämpningen av opinionsvillkoret hyresgästernas mening kunna beaktas också till stöd för att en viss anläggningsåtgärd bör genomföras även om en majoritet av fastighetsägare motsätter sig den.

Hyresgästerna ska vid förrättningen företrädas av en hyresgästorganisation, med vilket menas den eller de organisationer av hyresgäster som har avtal om en förhandlingsordning för berörda fastigheter. Enligt 4 § hyresförhandlingslagen (1978:304) kan en hyresvärd inte ha avtal om förhandlingsordning med fler än en organisation av hyresgäster åt gången för varje hus.

7 § Opinionsvillkoret

Om någon förhandlingsordning inte gäller är det den riksorganisation av hyresgäster (t.ex. Hyresgästföreningen) eller den förening som är ansluten till en sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna som företräder hyresgästerna. Se även 20 Sakägare.

Bostadsrättsinnehavare

En bostadsrättsinnehavares inflytande utövas endast genom bostadsrätts ‐ föreningens styrelse i dess roll som fastighetsägare.

Tvångsförvärvare

Om anläggningsförrättningen har påkallats av en tvångsförvärvare, är syftet i första hand att minska tvångsförvärvets skadeverkningar och därmed ersättningen. Om sakägarna då motsätter sig anläggningens inrättande av det skälet att de föredrar intrångsersättning framför att få skadorna undanröjda genom den begärda gemensamhetsanläggningen, bör deras motstånd inte hindra att förrättningen ändå äger rum (prop. 1969:128 s. B 364).