Ersättningsbestämmelser

I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 § eller åtgärd enligt 12 a § ska enligt första stycket ersättningsreglerna i 5 kap. 10–12 §§ FBL tillämpas. Därvid ska inlösen enligt AL inte anses som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL.

Ersättningsreglerna beskrivs närmare i Handbok FBL 5.10a Bestämmande av ersättning. Stöd för värderingen i olika ersättningssituationer finns i Värderingshandboken.

Här ska endast ges en kort sammanfattning av ersättningsreglerna i FBL, vilka bygger på en uppdelning av ersättningssituationerna i två olika typfall.

Expropriationsfallen

För sådana förrättningar där utrymmet för en gemensamhetsanläggning kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14–18 §§ PBL ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap ExL. Motsvarande gäller vid förrättningar där utrymme för anläggningen uppenbart skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv (5 kap. 10 a § andra stycket FBL).

Av PBL-fallen är endast 14 kap. 15 och 18 §§ aktuella för gemensamhetsanläggningar. Bestämmelserna i 15 § avser mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. 18 § avser bl.a. kvartersmark för enskilt bebyggande som enligt en detaljplan även ska användas för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. I detaljplanen utmärks ett sådant markreservat vanligtvis med beteckningen g.

För allmän platsmark gäller en särskild värderingsregel i 4 kap. 3 a § ExL, enligt vilken marken ska värderas efter de planförhållanden som gällde närmast innan marken angavs som allmän plats.

För g-områden bestäms ersättningen normalt enligt den s.k.

genomsnittsvärdeprincipen. Att så blir fallet, trots att någon vinstfördelning inte ska ske, hänger samman med det rättsfall som lade grunden för genomsnittsvärdeprincipen, nämligen NJA 1956 s. 603. I rättsfallet, som avsåg en expropriation, fann HD att kvartersmark i en detaljplan skulle

13 § Ersättning för utrymme m.m.

förutsättas ha tagit åt sig hela planvärdet före ianspråktagandet och att detta värde hade fördelat sig jämnt över all mark inom tomten. Motsvarande bör även gälla för en nödvändig utfartsväg.

I båda fallen ska det enligt 4 kap. 1 § andra stycket ExL göras ett schablontillägg med 25 procent på intrångsersättningen. När det gäller g-områden innebär detta en anomali i systemet som gör att utfartsvägen kommer att ersättas med ett högre belopp än andra tomtdelar och summan av delarna blir dessutom högre än det slutliga marknadsvärdet. Det torde dock med hänsyn till lagens bokstav och gällande praxis vara svårt att lösa detta på något annat sätt så intill dess en ny praxis eventuellt skapas får påslag göras på vägersättningen men inte på ersättning för andra delar av tomten som överförs genom fastighetsreglering.

I vissa fall ska värdet jämkas med hänsyn till bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL. Influensregeln bör, när det gäller ersättning enligt AL, tolkas så att avräkning av nytta mot skada inte ska ske när nyttan hänför sig till upplåtelsefastighetens användande av gemensamhetsanläggningen. Med hänsyn till att nyttan är gemensam för de anslutna fastigheterna har det inte ansetts skäligt att reducera ersättningsbeloppet enbart för upplåtelsefastigheten (prop. 1966:128 s 152 m).

Eftersom utrymme till förmån för flera fastigheter gemensamt knappast kan förvärvas enligt andra lagar än AL och PBL torde några andra expropriationsfall inte förekomma.

Vinstfördelningsfallen

I andra situationer än de nämnda, dvs. när inlösen m.m. enligt annan lagstiftning inte uppenbart kan ske, ska ersättningen i stället bestämmas med stöd av vinstfördelningsreglerna i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Utöver ersättning för minskning i marknadsvärde ska då ”skälig hänsyn” tas till utrymmets värde för tillträdaren. Företagsnytta ska i dessa fall aldrig räknas av från ersättningen och något schablontillägg på 25 procent ska inte göras.

Såsom vinstfördelningsfall kan räknas merparten av de anläggnings- och vägservitutsupplåtelser som sker utanför planlagt område samt andra anläggningar än väg på kvartersmark i en detaljplan.

En första förutsättning för vinstfördelning är givetvis att inrättandet av gemensamhetsanläggningen möjliggör en vinstgivande markanvändning.

Till följd av båtnadsvillkoret i 6 §, som är indispositivt, kan en gemensamhetsanläggning inte inrättas om inte värdeökningen för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen överstiger värdeminskningen till följd av intrånget plus kostnaderna. Som ett exempel nämns i förarbetena att den som utför en exploatering för fritidsbebyggelse kan få dela med sig av vinsten av exploateringen till en annan markägare som avstår utrymme för en anläggning för båtplatser och bryggor (prop.

1991/92:127 s. 93).

Det bör anmärkas att någon vinstfördelning inte kan ske om brygganläggningen är belägen på allmän plats. I ett sådant fall anses visserligen att anläggningens kommersiella värde avspeglas i marknadsvärdet och detta ska givetvis ersättas. För att därutöver kunna ta hänsyn till värdeökningen hos deltagande fastigheter krävs dock att det är

13 § Ersättning för utrymme m.m.

fråga om ett vinstfördelningsfall, dvs. att anläggningen är belägen på kvartersmark.

Några mer exakta anvisningar för hur vinstfördelningen ska gå till har lagstiftaren inte ansett sig kunna ge. De överväganden som redovisas i specialmotiveringen till 5 kap. 10 a § FBL ska enligt förarbetena kunna appliceras även på AL-fallen. Detta innebär bl.a. att anläggningar på kvartersmark ofta kan hanteras inom ramen för den s.k.

genomsnittsvärdeprincipen. I andra situationer får en skälighetsbedömning göras i det enskilda fallet. Vid upplåtelse för en gemensamhetsanläggning – särskilt för vägar – är det vanligt att vinstfördelningen sker genom ett schabloniserat påslag på den bedömda värdeminskningen.

Ersättningsberättigade

Ersättningsberättigad är i normalfallet den av anläggningen belastade fastighetens ägare. För inbetalning av ersättningen till myndighet med hänsyn till fordringshavares rätt gäller särskilda regler i 32 § andra stycket.

Om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning, ska det värde som tillgodoräknas fastighetsägaren minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde som ska tillgodoräknas fastighetsägaren inte kan minskas utan att skada uppkommer för en innehavare av en fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. Se Handbok FBL 5.12.2 Ersättning till rättighetshavare och 5.12.3 Fördelning av ersättningsskyldigheten.

Upplåtelse av utrymme i en byggnad eller en anläggning

Även vid upplåtelse av utrymme i en byggnad eller annan anläggning ska ersättningen motsvara minskningen i fastighetens marknadsvärde (plus eventuell del av vinsten). Om det i övrigt uppkommer skada på grund av störningar i ägarens eget användande av utrymmet ska denna skada ersättas.

För att intrånget på angränsande utrymmen ska begränsas krävs ibland ombyggnader. Ersättning för sådana ombyggnader kan betalas om de inte ingår i anläggningen. Även om intrånget begränsas på detta sätt kan intrånget medföra minskade intäkter av och ökade drifts- och underhållskostnader för icke ianspråktagna ytor inom fastigheten varvid ersättning för detta kan bli aktuell. Ianspråktagande av ett utrymme kan förutom värdeminskning på fastigheten även medföra skada för en rättighetshavare, vilken därmed är berättigad till ersättning.

Upplåtelse i tomträtt

Vid upplåtelse av utrymme i en fastighet med tomträtt ska ersättning för minskning i fastighetens marknadsvärde i det skick den är upplåten tillföras fastighetsägaren. Därutöver kan det bli aktuellt att ersätta skada som uppkommer för tomträttshavaren.

Tomträttshavaren kan inte vid en förrättning enligt AL begära ändring av tomträttsavgälden enligt 7 kap. 30 § JB. Tomträttshavaren har dock möjlighet att enligt 13 kap. 12 § JB få tomträttsavgälden prövad utom förrättningens ram. Ofta skrivs det in i ett tomträttskontrakt att tomträttshavaren är skyldig att tåla vissa inskränkningar i tomträtten utan att

13 § Ersättning för utrymme m.m.

avgälden därför ska regleras. Man torde då inskränkningen är av någon betydelse kunna förutsätta att avgälden regleras utom förrättningens ram antingen genom överenskommelse eller genom tillämpning av reglerna i JB.

Tomträttshavaren är ersättningsberättigad för de skador som upplåtelsen medför vid nyttjandet av tomträtten. Sådana skador kan vara t.ex. förlust av anläggningar på det upplåtna området, ändring av utfart, värdeminskning på grund av att huset kommer närmare gräns samt ersättningsgilla s.k.

immissionsskador.

Värdetidpunkt

I AL finns inte någon uttrycklig regel om värdetidpunkt. I enlighet med praxis ska dagen för ersättningsbeslutet utgöra värdetidpunkt. Om tillträde har skett dessförinnan ska dock tillträdesdagen vara värdetidpunkt.

Sektionering av ersättningen

Beträffande möjligheten att bestämma särskilda andelstal för betalning av ersättning, se 15 Kostnader för utförande och drift.

Upphävande av en gemensamhetsanläggning

Ett upphävande, en begränsning eller en flyttning av en gemensamhetsanläggning, exempelvis för en väg, kan innebära att en i anläggningen deltagande fastighet får fördyrade trafikkostnader vilket leder till ett lägre fastighetsvärde. För situationer av detta slag finns ersättningsregler i 40 a §.