Upplåtelse av utrymme Villkor

Enligt huvudregeln i 12 § första stycket får mark eller annat utrymme tas i anspråk på en fastighet under förutsättning att fastigheten inte orsakas synnerligt men. Större utrymme får inte utan medgivande enligt 16 § tas i anspråk än som krävs för att tillgodose behovet för de fastigheter som enligt väsentlighetsvillkoret (5 §) kan anslutas tvångsvis till anläggningen.

Om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs medger åtgärden, utgör inte dessa krav något hinder för ett beslut om upplåtelse av utrymme (16 § första stycket 2). Om det inte finns något medgivande från den som ska avstå utrymme, måste alltså LM pröva väsentlighetsvillkoret i 5 § för att avgöra utrymmets storlek, även om ägarna till de fastigheter som ska delta i anläggningen har lämnat sitt medgivande enligt 16 § första stycket under 1.

Rättsfall

Se rättsfallen LM ref 03:8, LM ref 05:2, och LM ref 05:9 som även hanteras under 5 Väsentlighetsvillkoret.

Synnerligt men

Vid bedömningen av om synnerligt men uppkommer ska hänsyn som regel tas enbart till verkningarna för den fastighet i vilken upplåtelsen sker. I undantagsfall bör man dock kunna beakta verkningarna för en brukningsenhet som består av flera registerfastigheter. Om synnerligt men uppkommer för en viss sådan fastighet, men däremot inte för brukningsenheten i dess helhet, bör upplåtelsen få komma till stånd enligt paragrafens första stycke, om det framstår som praktiskt taget uteslutet att

12 § Utrymme för anläggning

fastigheten bryts ut ur fastighetskomplexet och bildar en brukningsenhet för sig (prop. 1973:160 s. 202 y).

För att synnerligt men ska anses föreligga måste det råda ett samband mellan upplåtelsen av utrymme och intrånget. Man ska således bortse från olägenheter som har uppkommit i annat sammanhang. Om fastighetsägarens rådighet redan har inskränkts genom en detaljplan, ska prövningen begränsas till om någon ytterligare olägenhet som kan anses väsentlig uppkommer (prop. 1973:160 s. 202 m).

Beträffande innebörden av kravet på synnerligt men har föredragande statsrådet uttalat att det ska vara fråga om ett ”höggradigt intrång”. Som exempel på ett fall från rättstillämpningen, där synnerligt men ansågs uppkomma, kan nämnas en fastighet som till följd av en järnvägsbreddning inte längre kunde användas för bostadsändamål. I prop. 1996/97:92 s. 69 anförs följande som exempel på synnerlig men: ”t.ex. genom att näringsverksamhet allvarligt försvåras”.

I övrigt kan ledning hämtas från den praxis som har utvecklats i anslutning till andra lagbestämmelser där samma villkor förekommer, t.ex. 31 kap. 8 och 17 §§ MB, 3 kap. 8 § ExL (prop. 1973:160 s. 206 y) och 14 kap. 13 § PBL. (I MB används det näraliggande uttrycket ”synnerliga olägenheter”

och i PBL är villkoret att ”användningen av fastigheten synnerligen försvåras”.)

Fastighet

Enligt 12 § första stycket får mark eller annat utrymme tas i anspråk på en fastighet. Fastighetsbegreppet i AL har därvid samma innebörd som i FBL, jämför 2. Egendom som jämställs med registerfastighet Fastighetsbegreppet.

Stycknings- eller klyvningslott

Utrymme för gemensamhetsanläggning kan också upplåtas i en stycknings-eller klyvningslott som ännu inte har registrerats, under förutsättning att fastighetsbildnings- och anläggningsåtgärderna sker vid en och samma förrättning.

Samfälld mark

Om utrymme för en gemensamhetsanläggning berör mark som är samfälld för flera fastigheter sker upplåtelsen primärt i de delägande fastigheterna.

Om samfälligheten är införd i fastighetsregistret kan dock redovisningen i förrättningsbeskrivningen förenklas genom att hänvisning i beskrivningen sker till samfällighetens registernummer.

Om det finns en samfällighetsförening för förvaltning av samfälligheten, är föreningen behörig att företräda de fastigheter som har del i samfälligheten, se 19 § och 4 kap.11 § fjärde stycket FBL.

Upplåtelse i tomträtt

Om en fastighet är upplåten med tomträtt kan upplåtelse av utrymme för en gemensamhetsanläggning ske i fastigheten eller i tomträtten (jämför 13 kap.

1 § andra stycket JB). Normalt bör upplåtelse ske i enbart tomträtten.

För det fall att tomträtten upphör genom uppsägning upphör även i tomträtten upplåtna rättigheter (13 kap. 19 § första stycket JB). Innehavare

12 § Utrymme för anläggning

av rättigheter i tomträtten kan därvid inte göra anspråk på ersättning av fastighetsägaren eftersom rättigheten måste anses underkastad de begränsningar som följer av själva tomträttsupplåtelsen. Eventuell skadeståndsskyldighet för tomträttshavaren torde böra bedömas enligt allmänna skadeståndsregler (Lagberedningens förslag till ny lagstiftning om tomträtt SOU 1952:28 s. 91 y).

Om en inskrivning av tomträtt dödas genom en överenskommelse mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren svarar fastighetsägaren för rättigheter som gäller i tomträtten oberoende av inskrivning (13 kap. 22 § sista meningen JB).

Beträffande deltagande i en gemensamhetsanläggning för en tomträtt, se 2 Egendom som jämställs med registerfastighet och 44 Verkan av tomträttsupplåtelse.

Redan säkerställd rätt till utrymme

Om rätten att utnyttja viss mark för en gemensamhetsanläggning redan är säkerställd på ett fullt betryggande sätt, t.ex. genom samfällighets- eller servitutsbildning, skulle ett formellt beslut om upplåtelse av utrymme ibland kunna underlåtas. Det är dock lämpligt att bestämmelserna i 12 § om upplåtelse av utrymme tillämpas även i dessa fall. Genom att hålla samman rättighet och andelstal underlättas bl.a. framtida åtgärder för förändringar i delägarkretsen t.ex. anslutning av objekt enligt 2 §. Det är vidare ur flera synpunkter olämpligt att rättigheten regleras i annan ordning än delaktigheten i anläggningen, bl.a. med hänsyn till rimliga krav på rationell publicering genom införande i fastighetsregistret.

Befintlig anläggning

Även en befintlig anläggning kan tas i anspråk som en gemensamhetsanläggning. AL innehåller inte några särskilda bestämmelser om skyldighet för en innehavare av en äldre anläggning att låta denna tas i anspråk. Frågan ska alltså prövas enligt grundreglerna i 12 §.

Upplåtelse av rätt till utrymme innefattar rätt att vidta alla de åtgärder som behövs för anläggningens utförande och drift. Detta innebär att befintliga byggnader och anläggningar – som utgör fast egendom – får rivas eller ändras för att ge plats för den nya anläggningen. (prop. 1973:160 s. 202 ö).

Det innebär också att en befintlig anläggning får tas i anspråk som gemensamhetsanläggning. Det är emellertid nödvändigt att skilja på tre olika situationer.

1. Anläggningen är fast egendom tillhörig den fastighet där den är belägen

När ett utrymme tas i anspråk i en befintlig anläggning innebär det ofta ett totalt ianspråktagande av anläggningen till förmån för de anslutna fastigheterna med stöd av ett servitut i den fastighet till vilken anläggningen hör. Att anläggningen enligt reglerna i 2 kap 1 § andra stycket och 7 § JB behåller sin egenskap av fast egendom till den belastade fastigheten har ofta ingen praktisk betydelse när upplåtelsen enligt AL avser ett totalutnyttjande av anläggningen. Upplåtelsen sker nämligen med bästa rätt och värdet av anläggningen för den tjänande fastigheten bestäms av den eventuella dispositionsrätt till anläggningen som ägaren av den tjänande fastigheten har kvar efter upplåtelsen. Anläggningen kan dock under vissa förutsättningar även tas i anspråk med äganderätt genom överföring av fastighetstillbehör

12 § Utrymme för anläggning

enligt bestämmelserna i 12 a §, vilket i många fall kan vara den mest lämpliga lösningen.

För att framtida tvister och osäkra rättsförhållanden ska undvikas är det nödvändigt att det klart framgår av anläggningsbeslutet om det är fråga är om ett totalt ianspråktagande eller om någon annan än delägarna i gemensamhetsanläggningen även fortsättningsvis ska ha rätt till viss del i anläggningen.

2. Anläggningen är fast egendom tillhörig en annan fastighet än den på vilken den är belägen

Om anläggningen tillhör innehavaren av ett servitut måste upplåtelse ske i såväl den belastade fastigheten som i den fastighet till vilket servitutet hör. I övrigt gäller det som sades ovan under 1.

3. Anläggningen är lös egendom

Rätt till lös egendom kan inte upplåtas enligt AL.

I de fall en anläggning i form av lös egendom behöver tas i anspråk som en gemensamhetsanläggning finns två alternativ.

1. Anläggningen övergår till att bli fastighetstillbehör före det att anläggningen inrättas som gemensamhetsanläggning. För att lös egendom ska övergå till att bli fastighetstillbehör krävs enligt 2 kap 4 § JB att det blir samma ägare till den lösa egendomen som till den fastighet där den lösa egendomen är belägen. Anläggningsbeslutet ska i detta fall föregås av att de fastighetsägare där den lösa egendomen är belägen förvärvar densamma (några formkrav för förvärvet gäller inte, eftersom överlåtelsen avser lös egendom). I anläggningsbeslutet bör sedan egendomen överföras till att vara samfälld för de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen enligt 12 a §.

2. Anläggningsbeslut meddelas på samma sätt som när det saknas en fysisk anläggning dvs. med angivande av en tid inom vilken gemensamhetsanläggningen ska vara utförd. Utförandetiden ska bestämmas med utgångspunkt från att anläggningssamfälligheten kan bli tvungen att utföra en helt ny anläggning. Därefter kan den antingen förvärva den befintliga anläggningen eller, om det inte är möjligt, utföra en ny anläggning på det upplåtna utrymmet.