Underrättelse till hyresgäster

När en hyresgästorganisation har ansökt om förrättningen eller om förrättningen kan beröra hyresgästers rätt ska organisationen enligt 19 § andra stycket underrättas om tid och plats för sammanträde eller, om sammanträde inte ska hållas, om förrättningen innan den avslutas.

19 § Anläggningsförrättning

20 § Sakägare

20 § Innehavare av särskild rätt till fastighet, som inlöses eller eljest tages i anspråk för gemensamhetsanläggning, är sakägare vid förrättningen, om hans rätt beröres.

Förarbeten

Prop. 1973:160 s. 184 m – 187 x, 229 m – 230 m och 232 n, Prop.

1985/86:90. Prop. 1988/89:77 s 42–43, 45–46, 67–68, 82–84.

Enligt 4 kap. 11 § FBL ska LM utreda vilka som i egenskap av fastighetsägare eller på annan grund är sakägare. Genom en särskild bestämmelse i 20 § är även innehavaren av en särskild rätt till en fastighet, som tas i anspråk för gemensamhetsanläggningen, sakägare om rättigheten berörs.

Fastighetsägare och därmed jämställda

Först och främst är ägarna till fastigheter som ska delta i anläggningen, upplåta utrymme för anläggningen, helt eller delvis lösas in eller som på annat sätt berörs, sakägare vid förrättningen. Den som har lagfart på fastigheten ska anses som ägare om det inte visas att fastigheten tillhör en annan (4 kap. 11 § första stycket sista meningen FBL). Om det är ovisst vilken av flera som äger en fastighet ska samtliga behandlas som sakägare (4 kap. 11 § tredje stycket första meningen FBL). Sakägarställningen består till dess att äganderättsfrågan har avgjorts. LM kan välja mellan att själv ta ställning eller att låta parterna tvista inför domstol medan förrättningen vilar (4 kap. 39 § FBL). Om en fastighet har bytt ägare genom ett förvärv som inte är fullbordat, är både överlåtaren och förvärvaren sakägare (4 kap. 11 § tredje stycket andra meningen FBL). För att någon annan än den som har lagfart ska godtas som ägare krävs att en åtkomsthandling visas upp.

Vid tillämpningen av AL är enligt 2 § bl.a. tomträtt som har inskrivits, gruva och byggnad eller annan anläggning på ofri grund jämställda med fastigheter. Innehavarna av sådan egendom har samma ställning som en fastighetsägare. Motsvarande gäller även för ägaren till en sådan lott eller ett sådant område som kan komma att utgöra en fastighet för sig genom legalisering (4 § ASP). Jämställd med en fastighetsägare är vidare innehavaren av en fastighet p.g.a. testamentariskt förordnande utan att äganderätten tillkommer någon annan och förvaltaren av ett naturreservat (se 3 §).

En tomträttshavare och ägaren till den fastighet i vilken tomträtten har skrivits in kan i vissa fall samtidigt vara sakägare vid en anläggningsförrättning. Så är fallet när upplåtelse av utrymme eller inlösen enligt 12 § ska ske i fastigheten som sådan. Tomträttshavaren har då ställning som innehavare av en särskild rätt till fastigheten. I övriga fall när fråga är om deltagande i en gemensamhetsanläggning eller om upplåtelse i tomträtten är endast tomträttshavaren sakägare (jämför 12.1 Upplåtelse av utrymme).

Rättsfall: Granne ej sakägare

NJA 2002 s. 161 (LM ref 02:1) Anläggningsförrättning avseende småbåtsbrygga – fråga om ägare till grannfastighet var att anse som sakägare.

HD: Det aktuella anläggningsbeslutet avser en småbåtsbrygga som till förmån för fyra fastigheter skall inrättas på fastigheten X, som ägs av en

20 § Sakägare

intresseförening. Klagandenas fastigheter ligger på varsin sida av och i omedelbar anslutning till den del av X där bryggan skall inrättas. Frågan är om det finns anledning att ge klagandena ställning som sakägare i deras egenskap av grannfastighet. När det gäller prövningen av enskilda intressen är AL naturligen inriktad på de fastigheter som skall delta i anläggningen eller avstå mark eller annat utrymme till den. När det gäller allmänna intressen har LM en officialprövningsskyldighet. Utrymmet för att ta hänsyn till utomstående enskilda intressen är begränsat.

Att bryggan skall inrättas som en gemensamhetsanläggning betar inte klagandena den rätt de i övrigt kan ha att rättsligt agera mot en anläggning på en grannfastighet. I den mån bestämmelserna om ersättning för miljöskada i 32 kap. MB är tillämpliga kan de föra talan i miljödomstol inte bara om ersättning utan även om förbud eller föreskrifter för verksamheten (se 32:12 MB). Ägare av en grannfastighet kan också få framföra sina synpunkter i samband med prövning av fråga om bygglov. Klagandena har även åberopat den rätt till domstolsprövning som följer av artikel 6 i Europeiska fastighetsbildningsförrättning som berör samfälld mark som förvaltas av en samfällighetsförening – föreningen i stället för delägarna som är sakägare.

Motsvarande gäller när en anläggningsförrättning berör samfälld mark. En gemensamhetsanläggning kan däremot inte företrädas av sin förening annat än vid en ansökan om anläggningsförrättning (jämför 18.2 Samfällighetsförening) eller vid en omprövningsförrättning om förrättningen gäller en fråga av enklare beskaffenhet eller överföring av fastighetstillbehör (jämför 35 och 35 a §§).

Rättsfall: Talerätt mot beslut

HovR V Sv, 1992-07-13, prot. Ö 1116/92 (LM ref 92:18) Anläggningsåtgärd i samband med fastighetsreglering. – Talerätt delägare/samfällighetsförening.

FBM:s beslut avser två olika åtgärder. Den ena innebär marköverföring från marksamfälligheten T s:38 till T 92:1. Den andra innebär en begränsning av gemensamhetsanläggningen så att servitutsrätt för denna inte längre belastar det till T 92:1 överförda området. Den första åtgärden är en fastighetsreglering. Den andra åtgärden är beslutad enligt AL. Rätt att föra talan mot fastighetsregleringen är enligt 4 kap 11 § 4 st. FBL begränsad till samfällighetsföreningen. Rätt att föra talan mot beslutet enligt AL tillkommer däremot var och en av medlemmarna i samfällighetsföreningen.

Klagandena har vid FD yrkat ersättning för samfällighetens nedlagda kostnader avseende asfalt och växtlighet. I vart fall detta yrkande måste anses avse anläggningsbeslutet. Målet återförvisade till FD.

Om en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening berörs av en förrättningsåtgärd, som inte påverkar de interna förhållandena inom gemensamhetsanläggningen, så får föreningen företräda delägarna vid förrättningen även om detta inte är klart uttalat i lagen. I sådana fall är det nämligen fråga om en ren förvaltningsåtgärd enligt SFL. Detta slår HD fast i ett ärende som gällde upplåtelse av rätt till väg enligt 49 § AL inom ett område som var upplåtet för en gemensamhetsanläggning.

Rättsfall: Förening är sakägare

NJA 2008 s. 765 (LM ref 08:1) Samfällighetsförenings rätt att företräda delägarna vid förrättning. När det gäller förrättning enligt 49 § AL om upplåtelse av rätt att bygga väg över annan fastighet eller att använda

20 § Sakägare

befintlig väg framgår inte uttryckligen av lagen eller förarbetena att en samfällighetsförening kan företräda delägarna såsom sakägare. Föreningens medverkan som rättighetshavare vid den överklagade förrättningen får emellertid anses vara att hänföra till förvaltningen av anläggningen.

Åtgärden faller alltså inom föreningens verksamhetsändamål. Vid detta förhållande har samfällighetsföreningen kunnat företräda delägarna vid förrättningen.

Bostadsrätt

En enskild bostadsrättsinnehavare är inte sakägare utan representeras av bostadsrättsföreningen såsom fastighetsägare genom dess styrelse i de fall allmänna utrymmen tas i anspråk. I medlemskapet i en bostadsrättsförening följer dock även en ensamrätt att nyttja ett specifikt bostadsutrymme. Om ett sådant utrymme avses tas i anspråk är bostadsrättsinnehavaren direkt berörd och därmed sakägare. Motsvarande gäller andra utrymmen som nyttjas med ensamrätt som t.ex. specifikt källar-, eller vindsutrymme.

En bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt torde inte av enbart den anledningen vara sakägare i en AL-förrättning.

Innehavare av särskild rätt

När ett utrymme tas i anspråk enligt 12 § får rättigheter som grundar sig på frivilliga upplåtelser vika. Innehavaren av en särskild rätt av avtalsnatur till en fastighet, som upplåts eller löses in för en gemensamhetsanläggning, är sakägare, om rättigheten berörs.

Med särskild rätt avses nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft samt annan liknande rätt (1 kap. 2 § ExL). Innehavaren av en särskild rätt av avtalskaraktär är således normalt sakägare i både upplåtelse- och inlösenfallet. Vid inlösen kan i vissa fall även rättigheter av officialkaraktär påverkas. Om LM ska förordna att en sådan rättighet ska upphöra eller trängas undan, är innehavaren alltid sakägare vid förrättningen (se 12.3 Verkan på särskilda rättigheter).

Om det är ovisst vilken av flera som innehar en rättighet ska samtliga behandlas som sakägare (4 kap. 11 § tredje stycket första meningen FBL).

Detta gäller till dess att frågan har avgjorts. LM kan alternativt utreda frågan vidare om det är nödvändigt eller, efter vilandeförklaring, låta frågan avgöras av parterna vid domstol.

Rättsfall: Rättighetsägare ej berörd

Svea HovR 1992-05-13, Ö 1516/92 (LM ref 92:12) Avvisande av överklagande. AL-beslut om anläggande av ångbåtsbrygga berör bl.a. 5:25 och 5:81. Fastigheterna ägdes tidigare av A, som emellertid genom gåva överlät 5:25 till sonen B och 5:81 till sonen C (lagfart för sönerna). A klagade på AL-beslutet. Han hävdade behörighet att klaga på den grunden att han har besittningsrätt till fastigheterna så länge han lever. Av A:s uppgifter framgår visserligen att han har nyttjanderätt till fastigheterna ifråga. Dessa berörs dock inte av beslutet på sådant sätt som anges i 20 § AL, varför A inte äger föra talan mot beslutet. A:s talan avvisades.

Rättsfall: Servitut rubbas ej

NJA 2006 s. 747 (LM ref 06:7) Fråga om avgränsning av sakägare vid upplåtelse av utrymme för gemensamhetsanläggning. LM meddelade beslut om att inrätta en gemensamhetsanläggning för väg för fyra fastigheter. En mindre del av det för gemensamhetsanläggningen upplåtna utrymmet var

20 § Sakägare

sedan tidigare belastat med ett utfartsservitut för fastigheten 1:31. Ägaren av 1:31 betraktades dock inte som sakägare vid förrättningen.

HD: Enligt 20 § AL är innehavare av särskild rätt till fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning sakägare vid förrättningen om hans rätt berörs. Med särskild rätt avses bl.a. servitutsrätt. När utrymme upplåts för gemensamhetsanläggning har denna anläggningsrättighet företräde framför all annan rätt som har tillkommit genom frivillig upplåtelse medan frågan om företrädet i förhållande till annan särskild rätt har, med undantag för vägrätt, lämnats oreglerad. Enligt 12 § tredje stycket AL skulle LM emellertid ha kunnat förordna att den beslutade anläggningsrättigheten skulle ha företräde framför servitutsrättigheten. Något sådant förordnande har inte meddelats. Servitutsrättigheten rubbas således inte genom anläggningsbeslutet. Vägen kan därför inte, som fastighetsägaren påstår, stängas av på ett sätt som hindrar att servitutet utnyttjas. Inte heller framgår av utredningen i målet att fastighetsägarens möjligheter att använda vägen på grund av ökad trafik på det för gemensamhetsanläggningen och servitutet gemensamma området försvåras. Servitutsrätten berörs sålunda inte av den beslutade gemensamhetsanläggningen. Fastighetsägaren kan därför inte anses som sakägare på grund av servitutet. Överklagandet skall sålunda avslås.

Hyresrätt

Hyresgäster ska vid en anläggningsförrättning och vid domstol i mål om en anläggningsfråga i vissa avseenden jämställas med fastighetsägare.

Hyresgästerna ska därvid alltid företrädas av en hyresgästorganisation. Med hyresgästorganisation menas i detta sammanhang den eller de organisationer av hyresgäster som har ett avtal om förhandlingsordning för berörda fastigheter. Om någon förhandlingsordning inte finns är det en riksorganisation av hyresgäster (t.ex. Hyresgästföreningen) eller en förening, som är ansluten till en sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna, som företräder hyresgästerna.

Hyresgästorganisationen ska underrättas om förrättningen, om sammanträden och om beslut som berör hyresgästers rätt (19 §).

Organisationen har initiativrätt till en anläggningsförrättning (18 §) samt rätt att överklaga (30 §). Se även 7.1 Stöd av en viss opinion.

Upplysning om hyresgästorganisationer i det aktuella området kan fås genom fastighetsägaren (hyresvärden), fastighetsägarorganisationer, hyresgästerna personligen, via kända hyresgästorganisationer, kommunen eller hyresnämnden.

Panträttshavare

Innehavare av panträtt för en fordran i en fastighet är inte sakägare. Sådana rättsägares intressen ska tillvaratas genom LM:s officialprövning (jämför l6 och 32 §§).

Väghållare

Om en väghållare har ansökt om en anläggningsförrättning enligt 60 § VägL, har denne rätt att vid sidan av fastighetens ägare föra talan för den fastighet, vars behov av utfartsväg ska tillgodoses. Det innebär att både väghållaren och fastighetsägaren är sakägare. Om den ene inte använder sig av sin rätt att företräda fastigheten, kan den andre ensam svara för fastigheten. Om däremot både fastighetsägaren och väghållaren för fastighetens talan, måste båda medverka för att exempelvis en överenskommelse ska komma till stånd för fastigheten (jämför Bexelius &

Körlof: Väglagarna 2 uppl. s. 206 n samt prop. 1971:123 s. 86 och 137). I

20 § Sakägare

frågor om utfartsvägens anslutning till allmän väg ska givetvis väghållarens uppfattning tillmätas en avgörande betydelse.

Myndigheters ställning

Vissa myndigheter har befogenheter som innebär att de i viss mån jämställs med sakägare. Detta gäller främst byggnadsnämnden och kommunen. Dessa ska i vissa fall underrättas om förrättning, sammanträden och beslut (4 kap.

15 §, 4 kap. 24 § och 4 kap. 33 a § FBL). Kommunen har initiativrätt till en anläggningsförrättning (18 §) och BN har rätt att överklaga (15 kap. 7 § m.fl. FBL). Byggnadsnämnden och kommunen är emellertid inte sakägare i dessa situationer (se Handbok FBL 4.11.1 LM:s utredningsplikt).

Inte heller i övrigt när en myndighet eller en tvångsförvärvare har initiativrätt har den ställning som sakägare (jämför dock väghållaren vid en tillämpning av 60 § VägL, se ovan). En myndighet som är ägare av en sådan fastighet som berörs av anläggningsförrättningen är givetvis sakägare.

Utredningsplikten

LM ska – i den utsträckning som behövs med hänsyn till förrättningens art och förhållandena i övrigt – utreda vilka som är sakägare (4 kap. 11 § första stycket FBL).

Detta innebär att fastighetsindelningens beskaffenhet, äganderättsförhållandena och övriga sakägarförhållanden i behövlig utsträckning ska utredas. Det har överlämnats åt LM att bestämma utredningens omfattning. LM:s utredningsskyldighet kompletteras med en regel i 4 kap. 11 § tredje stycket FBL att en fastighetsägare på begäran av LM ska upplysa om rättighetshavare som ägaren känner till, för bl.a. servitut och nyttjanderätt. Fastighetsägaren kan annars senare bli ersättningsskyldig gentemot rättighetshavaren om rättigheten skadas genom förrättningen. Se Handbok FBL 4.11.2 Ägarens upplysningsskyldighet. Givetvis bör utredningen inte drivas längre än som i varje enskilt fall är nödvändigt för att avgöra en viss sakfråga. Beträffande utredning i övrigt, se 21.1 Utreda, samråda och förelägga.

20 § Sakägare

21 § Utreda, samråda och förelägga

21 § Lantmäterimyndigheten ska utreda förutsättningarna för anläggningen och ombesörja de tekniska arbeten och de värderingar som behövs för att inrätta anläggningen. Myndigheten bör då rådgöra med sakägarna. Vid behov ska myndigheten samråda med de myndigheter som berörs av anläggningen.

Om förrättningen har begärts endast av ägaren av en fastighet som lantmäterimyndigheten bedömer inte kan tilldelas en rätt att delta i anläggningen och som inte heller helt eller till viss del ska användas till en allmän plats eller trafikanläggning som avses i 18 § första stycket, får anläggningen inte inrättas.

Om det är nödvändigt att det finns tillstånd till viss verksamhet för att myndigheten ska kunna bedöma om anläggningen är tillåten och under förutsättning att det i övrigt finns förutsättningar för att inrätta anläggningen, får myndigheten förelägga en sakägare att inom viss tid ge in bevis om att ansökan om tillstånd har gjorts.

Förarbeten

Prop. 1973:160 s. 99 n, 149 n, 156 y, 224 ö, 230 m–232 n, 238 ö, 278 m, 550 n–551 x och 593 x–n, Prop. 1985/86:90 s. 160 n–162 ö, Prop. 1988/89:77 s 67–68, Prop. 2013/14:58 s. 37-38.

Övergångsbestämmelser: 2014:207

21.1 Utredning och samråd