ÖVERKLAGANDE OCH RÄTTEGÅNG (30–31 §§)
33.5 Ersättning som bestäms enligt 13 a §
Bestämmelsen i första stycket om att anläggningsbeslutet förfaller om ersättningen inte betalas gäller 33 § femte stycket inte för sådan ersättning som enligt bestämmelserna i 13 a § ska avgöras vid en särskild förrättning.
33 § Anläggningsbeslutets förfallande
33a § Förordnande av syssloman
33 a § Om det skäligen kan befaras att anläggningen inte kommer att utföras inom den tid som anges i anläggningsbeslutet eller i ett beslut om förlängd tid, får lantmäterimyndigheten på ansökan av någon som enligt 18 § har rätt att begära förrättning förordna syssloman för genomförande av anläggningsbeslutet. En sådan syssloman har de befogenheter som annars tillkommer delägarna.
I förordnandet för sysslomannen skall lantmäterimyndigheten ange den tid inom vilken sysslomannen skall ha genomfört anläggningsbeslutet. Om särskilda skäl föreligger, får lantmäterimyndigheten besluta om förlängning av denna tid.
Lantmäterimyndigheten beslutar om ersättning till sysslomannen och om fördelning mellan delägarna av ersättningsbeloppet. Har detta inte betalats inom den tid som lantmäterimyndigheten bestämt, får myndighetens beslut verkställas enligt utsökningsbalken.
Förarbeten
Prop. 1996/97:92 s. 71–74, 96–98
33a.1 Ansökan, förordnande, befogenheter
Om det skäligen kan befaras att en gemensamhetsanläggning inte kommer att utföras inom den tid som anges i anläggningsbeslutet får LM enligt 33 a § första stycket förordna en syssloman för genomförande av anläggningsbeslutet.
En syssloman kan förordnas för anläggningssamfälligheter med såväl delägarförvaltning som föreningsförvaltning när styrelsen eller delägarna inte vidtar tillräckliga åtgärder för genomförandet och det följaktligen finns risk för att anläggningsbeslutet kommer att förfalla.
Om delägarna vid delägarförvaltning inte är överens om att genomföra anläggningsbeslutet, ligger en övergång till föreningsförvaltning närmast till hands. Det kan emellertid inte uteslutas att det någon gång räcker med att en syssloman förordnas, t.ex. om delägarna anser sig kunna komma överens i fortsättningen sedan väl huvudfrågan är avklarad (jämför prop. 1996/97:92 s. 73). Ett annat alternativ är att frågan behandlas enligt reglerna om delägarsammanträde.
Ansökan
Rätt att ansöka om förordnande av en syssloman har samma krets som har rätt att ansöka om förrättning enligt 18 §. Det innebär att inte bara enskilda fastighetsägare utan även t.ex. kommunen och Lst i vissa fall kan begära en syssloman. När det gäller allmänna intressen kommer alltså möjligheten att begära en syssloman att stå till buds vid sidan av möjligheten att säkra styrelsemajoriteten enligt 31 § SFL. Sysslomannens uppgift är emellertid begränsad till genomförandet av anläggningsbeslutet medan 31 § SFL även täcker förvaltningen av anläggningen (prop. 1996/97:92 s. 73).
En ansökan kan göras när som helst innan utförandetiden har gått ut, men det ligger i sakens natur att LM kan pröva saken först sedan anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft.
Skäligen befaras att anläggningen inte kommer att utföras
En grundförutsättning för att en syssloman ska få förordnas är att det skäligen kan befaras att anläggningen inte kommer att utföras inom den tid för utförande som har angetts i anläggningsbeslutet eller i ett beslut om förlängd tid för utförande enligt 33 § tredje stycket. Uttrycket ”skäligen kan
33a § Förordnande av syssloman
befaras” innebär att det inte krävs att det är klarlagt att anläggningen inte kommer att utföras i tid. Det måste emellertid finnas en betydande risk för detta och detta antagande måste stödjas av faktiska omständigheter. Det ankommer i första hand på den som ansöker om ett förordnande att visa att omständigheterna är sådana att en syssloman bör förordnas. Om ansökan görs inom kort tid före genomförandetidens utgång kan det naturligtvis räcka med ett konstaterande av att vissa åtgärder för utförande av anläggningen inte har vidtagits. I övrigt kan omständigheter som ger stöd för antagandet att anläggningen inte kommer att utföras inom den bestämda tiden vara att en majoritet av delägarna är emot anläggningen, att medel inte har anförskaffats eller att ett upphandlingsförfarande inte har inletts i tid (prop. 1996/97:92 s. 96).
Ju närmare utförandetidens utgång frågan om förordnande av syssloman aktualiseras, desto säkrare antaganden kan givetvis göras av om anläggningen kommer att utföras i tid eller inte. Mot detta ska vägas att utförandet av anläggningen kan ta lång tid och att det är önskvärt att utförandet inte fördröjs. Om det redan i ett tidigt skede står klart att förutsättningarna för ett förordnande är uppfyllda, t.ex. om det på det första föreningssammanträdet visar sig att majoriteten av delägarna vägrar att godkänna budgeten så att en uttaxering av nödvändiga medel för anläggningens utförande inte kan ske, bör den omständigheten att lång tid återstår av den bestämda utförandetiden inte hindra att en syssloman förordnas (jämför prop. 1996/97:92 s. 97).
Ett dröjsmål med utförandet kan bero på omständigheter som inte togs med i beräkningen när utförandetiden bestämdes. Det kan röra sig om oförutsedda svårigheter av rättslig eller teknisk art, t.ex. att anläggningsförrättningen har samband med ett fastighetsbildningsbeslut som blir fördröjt, kreditsvårigheter eller tekniska problem vid utförandet. Vid prövningen av en ansökan måste sådana omständigheter beaktas. Prövningen bör därför i princip innefatta en prövning av om det inte i stället finns särskilda skäl för att förlänga tiden för anläggningens utförande (jämför prop. 1996/97:92 s.
97).
Ibland torde det vara uppenbart att en syssloman inte kan åstadkomma mer än styrelsen för att utföra anläggningen (prop. 1996/97:92 s. 97). I sådana fall ter det sig meningslöst att förordna en syssloman.
Samråd
Samråd bör ske med Lst och BN när det är fråga om anläggningar där det finns ett allmänt intresse av att anläggningen kommer till stånd. Samrådet med Lst bör även avse ett eventuellt förordnande enligt 31 § eller 33 § SFL.
Avslagsbeslut
Om LM finner att en syssloman inte kan förordnas enligt ansökan ska LM avslå beslutet och motivera detta. En anvisning om hur man överklagar ska finnas med. Berörd är i detta fall bara sökanden. En kopia av beslutet ska skickas för kännedom till samfällighetsföreningen.
Avvisningsbeslut
Om den sökande inte är behörig ska LM avvisa ansökan. Detsamma gäller om utförandetiden för anläggningen redan har gått ut när ansökan kommer in. En anvisning om hur man överklagar ska finnas med.
33a § Förordnande av syssloman
Kvalifikationer
Beträffande sysslomannens kvalifikationer torde uppgifterna i första hand komma att avse frågor om upphandling och ekonomi. Han eller hon bör därför vara förtrogen med sådana frågor och bör också ha kunskaper om den typ av anläggning som det är fråga om. Behovet av viss kompetens torde växla från fall till fall (prop. 1996/97:92 s. 73).
Underrättelse
När LM avser att förordna en syssloman ska övriga berörda underrättas om detta. Med berörda avses här alla sakägare i anläggningsförrättningen samt t.ex. kommunen eller Lst om någon av dessa har initierat förrättningen.
Underrättelsen kan sändas som vanligt brev.
Överklagande
LM:s beslut i en fråga om förordnande av syssloman får enligt 30 § jämfört med 15 kap. 2 § FBL överklagas till MMD inom tre veckor från den dag då beslutet meddelades.
Exempel på underrättelse om ansökan
Ansökan om syssloman enligt 33 a § anläggningslagen (datum och dnr) Anders Andersson har i enlighet med bifogad ansökan begärt att syssloman ska förordnas för att genomföra anläggningsbeslut (datum, dnr) avseende gemensamhetsanläggningen Berga ga:7 med ändamålet väg. Kopia av anläggningsbeslutet.
Bengt Bengtsson (adress), som förklarat sig villig att åta sig uppdraget, föreslås bli förordnad som syssloman. Sysslomannen har enligt 18 kap. 5 § handelsbalken rätt till ersättning för utfört arbete och för utlägg. Ersättning ska betalas av ägarna till deltagande fastigheter i Berga ga:7.
Ni får tillfälle att senast x-dagen den (skälig tid från dagen för underrättelsen) skriftligen meddela Lantmäterimyndigheten Er inställning till ansökningen. Om Ni har något att invända mot ansökningen om att syssloman förordnas, ska Ni tala om vilka skäl Ni har för Er inställning.
Lantmäterimyndigheten vill avslutningsvis upplysa om att frågan om syssloman kan avgöras även om Ni inte hör av Er till myndigheten.
Lantmäterimyndighetens telefon och adress är ... (om denna inte framgår klart och tydligt på annat ställe).
För Lantmäterimyndigheten XX Namnteckning
Namnförtydligande
Exempel på beslut om förordnande
Beslut om syssloman enligt 33 a § anläggningslagen (datum och dnr) Anders Andersson har den (datum och dnr) begärt att Lantmäterimyndigheten ska förordna syssloman enligt 33 a § anläggningslagen.
BESLUT
1. Lantmäterimyndigheten förordnar Bengt Bengtsson (adress) som syssloman enligt 33 a § anläggningslagen för att genomföra
33a § Förordnande av syssloman
anläggningsbeslut (datum, dnr) avseende gemensamhetsanläggningen Berga ga:7 med ändamålet väg.
2. Uppdraget ska vara utfört senast den...
För Lantmäterimyndigheten XX Namnteckning
Namnförtydligande
HUR MAN ÖVERKLAGAR Den som är missnöjd...
Sysslomannens befogenheter
Det finns en grundläggande skillnad mellan en syssloman som förordnas enligt 33 a § och den som utses enligt reglerna om gemensamt arbete i 9 kap. FBL. Sysslomannen enligt AL ska ombesörja att ett redan laga kraftvunnet beslut genomförs medan sysslomannen enligt FBL utses för att inom en pågående förrättning genomföra arbetet.
En syssloman har de befogenheter som annars tillkommer delägarna (33 a § första stycket andra meningen). Vid föreningsförvaltning tar sysslomannen över föreningsstämmans och styrelsens funktioner såvitt gäller uppgifterna att genomföra anläggningsbeslutet. Sysslomannen kan t.ex. upprätta inkomst- och utgiftsstat, debiteringslängd samt ombesörja uttaxering av medel. Sysslomannens befogenheter gör att föreningsstämmans godkännande av inkomst- och utgiftsstaten inte behövs för att debitering och uttaxering ska kunna ske. På så sätt kan ersättningen betalas i tid och därmed förhindras att anläggningsbeslutet förfaller av den anledningen.
De allmänna reglerna om syssloman i 18 kap. Handelsbalken gäller även för en syssloman som utses enligt 33 a § eftersom AL inte innehåller några speciella regler, jämför Handbok FBL 9.2 Arbetets utförande.
När syssloman enligt 33 a § inte förordnas
Om LM i sin bedömning kommer fram till att det inte finns förutsättningar för att förordna en syssloman, kan det i stället finnas skäl att Lst förordnar om ledamöter i styrelsen enligt 31 § SFL. I ett sådant fall kan LM enligt 33 § besluta om förlängning av utförandetiden. Ett förlängningsbeslut förutsätter inte någon ansökan från en sakägare (jämför prop. 1996/97:92 s.
97).
I förarbetena finns följande redogörelse (prop. 1996/97:92 s. 71–72) om när det är lämpligt att Lst ingriper enligt 31 § SFL:
Enligt 31 § SFL får länsstyrelsen, om skäl föreligger därtill, förordna att styrelsen för en samfällighetsförening skall bestå av fler ledamöter än som anges i stadgarna. Vidare får länsstyrelsen i föreningsstämmans ställe utse en eller om det finns synnerliga skäl, flera ledamöter. Dessa befogenheter bör enligt förarbetena till SFL utövas i fall då samfällighetens förvaltning berör väsentliga allmänna intressen och det kan befaras att dessa inte i tillräcklig mån blir beaktade. Länsstyrelsen bör inte ingripa av hänsyn till enskilda intressen annat än undantagsvis, t.ex. då en behörig styrelse finns men denna på grund av djupgående och stadigvarande meningsskiljaktigheter eller av annan anledning saknar förmåga att effektivt tillvarata medlemmarnas
33a § Förordnande av syssloman
angelägenheter, prop. 1973:160 s. 426 och 427. Synnerliga skäl att utse flera styrelseledamöter kan vara att gemensamhetsanläggningen inrättats mot en enig sakägaropinion enligt 7 § andra stycket AL och verkställigheten av beslutet måste tryggas genom att en handlingskraftig styrelse tillsätts, jämför nämnda prop. 1973:160 s. 573, 574 och 604.
Det bör i sammanhanget också nämnas att länsstyrelsen enligt 33 § SFL kan förordna syssloman om föreningens styrelse inte är beslutför. Om det inte finns några andra styrelseledamöter, handhar sysslomannen ensam föreningens angelägenheter och företräder föreningen som styrelse.
Det kan alltså konstateras att SFL ger vissa möjligheter att framtvinga verkställighet av ett anläggningsbeslut genom ändrade majoritetsförhållanden i styrelsen men att dessa möjligheter inte anses böra tillgripas annat än om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.
Detta anses vara fallet om anläggningen är förutsatt i en plan eller har samband med ett saneringsföretag. Planmyndighetens uppfattning om behovet av anläggningen bör tillmätas stor och som regel avgörande betydelse, prop. 1973:160 s. 194. I andra fall än då allmänna intressen berörs torde tillsättandet av flera styrelseledamöter i en samfällighetsförening inte vara en framkomlig väg för att åstadkomma verkställighet av ett anläggningsbeslut.
Vid delägarförvaltning kan det vara lämpligt att föreslå delägarna att begära föreningsbildning. Om frågan kommer upp vid AL-förrättningen kan LM enligt 20 § SFL initiera att en samfällighetsförening bildas. När något yrkande inte finns utan möjligheten enligt 20 § SFL utnyttjas är det dock en förutsättning att det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en förening bildas.
33a.2 Tid för genomförande
Förordnandet ska enligt 33 a § andra stycket första meningen innehålla en bestämmelse om inom vilken tid sysslomannen ska ha genomfört anläggningsbeslutet. Tiden bör givetvis anpassas till den tidpunkt som har bestämts för anläggningens utförande.
Tiden får förlängas om det finns särskilda skäl (33 a § andra stycket andra meningen).
33a.3 Ersättning till sysslomannen
LM ska besluta om ersättning till sysslomannen och om fördelning mellan delägarna av ersättningsbeloppet (33 a § tredje stycket första meningen).
Beslut om ersättning
När sysslomannen har slutfört sitt uppdrag ska denne lämna in sina ersättningsanspråk till LM, som ska bedöma skäligheten i anspråket.
Därefter beslutar LM om ersättningen och fördelningen av beloppet mellan sakägarna.
Vid fördelning av ersättningsbeloppet bör de andelstal tillämpas som gäller för fördelning av kostnaderna för anläggningens utförande.
33a § Förordnande av syssloman
LM ska inte förskottera någon ersättning till sysslomannen. När beslutet om ersättning har vunnit laga kraft görs i stället en vanlig utdebitering inom anläggningssamfälligheten.
LM bör göra sysslomannen uppmärksam på frågor av typen moms, sociala avgifter och skatt så att de blir rätt hanterade i sysslomannens begäran om ersättning.
Exempel på beslut om ersättning
Ersättning till sysslomannen Bengt Bengtsson (datum och dnr)
Bengt Bengtsson (adress) förordnades (datum) som syssloman enligt 33 a § anläggningslagen att senast den xx genomföra anläggningsbeslut (datum och dnr) avseende gemensamhetsanläggningen Berga ga:7 med ändamålet väg.
Bengt Bengtsson har slutfört sitt uppdrag och framställt ersättningsanspråk.
Han yrkar ersättning med x kr, varav y kr avser ersättning för arbete och z kr ersättning för utlägg. Lantmäterimyndigheten anser att yrkad ersättning är skälig.
BESLUT
1. Bengt Bengtsson tillerkänns ersättning med det begärda beloppet, y kr för arbete och z kr för utlägg.
2. Den beslutade ersättningen fördelas mellan deltagande fastigheter i Berga ga:7 i enlighet med beslutet om andelstal som gäller för fördelning av kostnaderna för anläggningens utförande (datum, dnr). Beslutad ersättning ska betalas senast inom 14 dagar från det att beslutet om ersättning vunnit laga kraft.
För Lantmäterimyndigheten XX Namnteckning
Namnförtydligande
HUR MAN ÖVERKLAGAR Den som är missnöjd med...
UPPLYSNING
Den beslutade ersättningen ska betalas direkt till Bengt Bengtsson med belopp som framgår av bilaga. Belopp som inte betalts senast inom beslutad tid är enligt 33 a § tredje stycket anläggningslagen direkt utmätningsbart.
Överklagande
LM:s beslut i en fråga om ersättning till en syssloman får enligt 30 § jämfört med 15 kap. 2 § FBL överklagas till MMD inom tre veckor från den dag då beslutet meddelades.
Utmätning
Om ersättningen till sysslomannen inte betalas inom den tid som har bestämts får LM:s beslut verkställas enligt UB (33 a § tredje stycket andra meningen).
33a § Förordnande av syssloman
34 § Registrering
34 § Sedan en förrättning enligt denna lag har avslutats och vunnit laga kraft skall uppgift om den snarast möjligt föras in i fastighetsregistrets allmänna del. Har förrättningen överklagats, skall uppgiften föras in där snarast möjligt sedan domstolens avgörande har vunnit laga kraft.
Uppgift om anläggningsbeslut som har kunnat överklagas särskilt får föras in i registrets allmänna del även om förrättningen inte har avslutats. Uppgiften får dock inte föras in innan beslutet har vunnit laga kraft.
När ett beslut eller en åtgärd vid en avslutad förrättning har överklagats eller när ett anläggningsbeslut har överklagats särskilt, får trots detta uppgift med anledning av förrättningen eller beslutet föras in i registrets allmänna del i fråga om sådan del som uppenbart inte berörs av överklagandet. Detsamma gäller när ett domstolsavgörande i mål enligt denna lag har överklagats.
Om ett förrättningsbeslut har upphört att gälla, skall anteckning enligt första–tredje styckena tas bort.
Förarbeten
Prop. 1973:160 s. 252m–254m, 265x, 557m och 559x, Prop. 1985/86:37
Bestämmelser om fastighetsregistret finns i FRL. I övrigt regleras fastighetsregistret av FRF och av Lantmäteriets föreskrifter till denna (LMVFS 2000:2). Dessutom beskrivs i Handbok Fastighetsregistrering och i Handbok Registerkarta hur registreringsfrågorna ska handläggas.
34.1 Registrering ska ske snarast möjligt