F ASTIGHETSBILDNINGSLAGENS BESTÄMMELSER OM GEMENSAMMA ARBETEN Enligt 1 § får lantmäterimyndigheten besluta om att ett anläggningsarbete eller liknande får

verkställas som ett gemensamt arbete enligt vad som framgår i FBL 9 kap. ”om det främjar fas-tighetsregleringens syfte och arbetet ej lämpligen bör ombesörjas av enskild sakägare”. Det framgår dock att detta gäller mindre åtgärder, där det gemensamma arbetet inte utgör det do-minerande inslaget i förrättningen (Hermansson, not 430). Det får inte heller omfatta större tillståndpliktiga markavvattningsföretag och inga andra vattenverksamheter. Gemensamt arbete torde därför vara mindre tillämpligt på de typer av samverkansproblem som vi här far efter var-för lagrummen inte kommer att studeras närmare i detta arbete. 9 kap. 1 § tredje stycket hänvi-sar lantmäterimyndigheten att förorda prövning enligt LSV, MB och/eller AL om gemensamt arbete inte är tillämpligt vilket torde vara aktuellt i de flesta fall där större sakägarkretsar be-rörs.

6.2. A

Gemensamhetsanläggning bildas i en lantmäteriförrättning. Förrättningsmannen har i en an-läggningsförrättning samma utredningsplikt etc. som för andra lantmäteriförrättningar, dvs. reglerna i 4 kap. fastighetsbildningslagen är till största delen även tillämpliga här (se AL 19 §).

6.2.1. F

Det första villkor som anges i tillämpningen av denna lag är att ska gälla anläggningar som ska vara gemensamma för fler än en fastighet och att anläggningen ska vara av stadigvarande bety-delse för de fastigheter som ska ha eller har anläggningen (1 §). Det enda undantag som tillåts mot att det ska vara av stadigvarande betydelse för en fastighet är vissa typer av gemensam-hetsanläggning för väg (47 §). Enligt 2 § likställs inskrivna tomträtter och gruvor samt om det är lämpligt, byggnader och anläggningar på ofri grund, naturreservat och kulturreservat, med fas-tighet i lagen. Andra stycket i 1 § AL innehåller en regel om att en gemensam anläggning kan inrättas enligt annat förfarande i domstol etc. än enligt AL eller FBL så gäller inte AL. Sådana typer av anläggningar är då så kallade vattenrättsliga samfälligheterna som kommer att behand-las under ett eget avsnitt nedan.

När det gäller vatten- och avloppsfrågor i samlad bebyggelse så finns visserligen inget förbud mot att inrätta gemensamhetsanläggning för vatten resp. avlopp fastän kommunalt ansvar enligt lagen om allmänna vattentjänster i många fall blir tillämplig. Det har i utredningen inför LAV förekommit förslag på att sådan va-anläggning ska anläggas genom va-samverkan mellan be-rörda fastighetsägare i fall när det ex. kan bli enklare och billigare än en kommunal anläggning (SOU 2004:64, kap. 12). Propositionen gick dock inte vidare med detta förslag utan nöjde sig med att konstatera att viss samverkan i dessa frågor visserligen förekommit mellan fastighetsä-gare m h a anläggningslagens bestämmelser om gemensamhetsanläggning, fastän det rörde sig om VA-frågor där det egentligen fanns ett kommunalt ansvar, men att det bör stanna vid frivil-liga samverkanslösningar mellan fastighetsägare. Man ansåg inte att det fanns tillräckligt kom-petens eller motivation från kommunal sida att upprätthålla komkom-petens för att kunna bedöma när enskilda fastighetsägare bör ta ansvaret för VA i samlad bebyggelse etc. istället för kommu-nen (Prop. 2005/06:78 s 40 och 41).

6.2.2. V

I anläggningslagen finns en rad villkor som ska vara uppfyllda för att gemensamhetsanläggning ska kunna bildas. Dessa gäller i huvudsak som skydd för enskilda intressen men det finns även

52

villkor som är till skydd för allmänna intressen. De delar som i sammanhanget behöver belysas särskilt citeras nedan. Inledningsvis kan sägas att propositionen till anläggningslagen anger fas-tighetsägares möjligheter att frivilligt kunna överenskomma ska prioriteras. Allmänt så är syftet med villkoren i anläggningslagen att de ska skydda ovilliga fastighetsägare från att behöva gå med i en gemensamhetsanläggning om den inte själv vill, om det inte finns starka skäl för det. Man utgår då från fastighetens nytta i sig (5 §) och nyttan av anläggningen som sådan (6 §) (Prop. 1973:160 s 83). Villkoren gäller både mellan fastighetsägare men också med hänsyn till det allmännas initiativmöjlighet eftersom anläggningslagen ger möjlighet till det allmänna att i vissa fall ansöka om att bilda gemensamhetsanläggning (Prop. 1973:160 s 88).

Gemensamhetsanläggning får ej inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. (5 §)

Gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Gemensamhetsanläggning får icke inrättas för byggnad eller annan anläggning som ej hör till fastighet, om ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse därigenom kan komma att uppstå för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen. (6 §)

Gemensamhetsanläggning får ej inrättas, om ägarna av de fastigheter som skall deltaga i anläggningen och hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det.

Vid denna prövning skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggning-en. – – – (7 §)

Gemensamhetsanläggning skall förläggas och utföras på sådant sätt att ändamålet med an-läggningen vinnes med minsta intrång och olägenhet utan oskälig kostnad. Åtgärd för att underlätta framtida tillbyggnad eller ökat utnyttjande av anläggningen får vidtagas, om åt-gärden medför endast ringa ökning av kostnaden. (8 §)

Mark eller annat utrymme för gemensamhetsanläggning får tagas i anspråk på fastighet som skall deltaga i anläggningen eller på annan fastighet, om det icke orsakar synnerligt men för fastigheten. Större utrymme får dock ej tagas i anspråk än som behövs med hän-syn till fastigheter som kan anslutas enligt 5 §.

Även om synnerligt men uppkommer, är fastighet skyldig att avstå utrymme, om anlägg-ningen behövs för ett större antal fastigheter eller av annan orsak är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. Om ägaren begär det, skall fastigheten inlösas. Är olägenheten be-gränsad till viss del av fastigheten, skall endast den delen inlösas. Inlösen sker för de fas-tigheter som skall deltaga i anläggningen utom sådana som avses i 2 §. – – – (12 §) Därtill finns även ett antal regler om att gemensamhetsanläggningar inte får inrättas i strid mot kommunala bestämmelser eller andra bestämmelser eller i strid mot andra allmänna intressen. I 16 § finns regler om när avsteg får göras från villkoren. Enligt första punkten får gemensam-hetsanläggning inrättas för fler fastigheter än för sådana som har väsentlig betydelse av den de fastighetsägare som ska delta i gemensamhetsanläggningen medger det (avsteg från 5 §) och enligt andra punkten får avsteg göras vad gäller gemensamhetsanläggningens utformning (8 §) om enskilt intresse skyddas. Det innebär att det så kallade båtnadsvillkoret i 6 § alltså inte är dispositivt. Vi noterar att väsentlighetsvillkoret alltså kan frångås om fastighetsägare medger det medan båtnadsvillkoret och opinionsvillkoret måste vara uppfyllt i alla lägen för att institut-ionen med gemensamhetsanläggning ska kunna användas. Kostnader för anläggningen fördelas enligt 15 § med så kallade andelstal. 16 § fjärde punkten lämnar även visst utrymme att komma

53

överens om dessa andelstal. Påpekas att 35 § innehåller regler om att gemensamhetsanlägg-ningar kan omprövas, bl.a. om förhållanden ändrats som inverkar på omprövningsfrågan och om i annat klart behov att ompröva uppkommit. Reglerna för vilka som har rätt att påkalla förrätt-ning finns i 18 §. Förutom fastighetsägare som själva berörs av förrättförrätt-ningen kan kommunen, hyresgästföreningen, förvaltande samfällighetsföreningar, länsstyrelsen (om det är av större betydelse från allmän synpunkt), väghållare och, i vissa fall, expropriationsförvärvare begära förrättning.

Vi avser nu att närmare studera villkoren i 5-7 § § för att inrätta gemensamhetsanläggning. 5 § kommer härefter att benämnas väsentlighetsvillkoret, 6 § för båtnadsvillkoret och 7 § opinions-villkoret. Villkoren i 8 och 12 § § berör hur anläggningen får utformas och placeras så dessa kommer att behandlas under gemensam rubrik.

6.2.3. N

Villkoret ”väsentlig betydelse” innebär att fastigheten ska ha behov av anläggningen på något sätt, eller kan förväntas att ha behov av den i den närmaste framtiden. Det är alltså fastighetens behov man utgår från. En anläggning som klart höjer en fastighets värde kan tjäna som indikat-ion på att anläggningen är av väsentlig betydelse. Riktlinjer och mål som pekats ut från rege-rings/riksdags sida kan också ha betydelse för att bedöma en anläggning som väsentlig. Det är t.ex. fallet vad gäller bredband, där den av regeringen utformade bredbandsstrategin delvis har lett till att bredband har ansetts som en samhällsfunktion som behövs för en fastighet (MÖD 2016:43).

Som exempel på vad ”närmaste framtiden” kan innebära anger propositionen som exempel ett bostadsområde som är under utbyggnad, där en fastighet i nuläget inte har behov av en viss an-läggning, men förväntas få det längre fram under utbyggnadsskedet. Rättsfall ger dock vid han-den att propositionens mening här inte bör tolkas alltför strikt. T.ex. fick en gemensamhetsan-läggning bildas för en befintlig brandmur som underhölls ytterst sällan. Dock är det tydligt att det är av väsentlig betydelse att anläggningen fanns då det handlade om kvartersbebyggelse i en tätbebyggd stad. Som exempel när väsentlig betydelse inte kan göras gällande nämner proposit-ionen 1) en fastighet som har tillgång till egen, likvärdig, anläggning, 2) en fastighetsägare som avser att anlägga en egen, likvärdig, anläggning där det inte är mer fördelaktigt att delta i en gemensam anläggning. Därtill kan det vara olämpligt ur allmän synpunkt i vissa fall t.ex. för att lov saknas eller inte kommer att ges för en egen anläggning eller att det skulle strida mot andra föreskrifter för ex. miljö, hälsoskydd etc. (Prop. 1973:160 s 86, MÖD 2013:38). Villkoret med väsentlig betydelse innebär också att en fastighetsägare inte ska kunna tvinga in sig i en befintlig anläggning som den inte har behov som är beaktansvärda utifrån samma premisser som ovan (Prop. 1973:160 s 87, 188, 189).

6.2.4. N

Båtnadsvillkoret syftar till att fastighetsägare inte ska delta i företag som inte är ekonomiskt gynnsamma. I sådana fall är fastighetsägaren hänvisad till rent frivilliga överenskommelser utan möjlighet till att få en överenskommelse inrättad enligt denna lag. I praktiken ska någon typ av kalkyl göras där främst de ekonomiska fördelarna ska vägas mot nackdelarna, det är då de eko-nomiska fördelarna för fastighetsvärdet, eller åtminstone värdet av förbättring för fastigheten, som ska beaktas och inte personliga värden. Rättsfall ger vid handen att det är de fastigheters värden vilka ingår i anläggningssamfälligheten som ska beaktas i båtnadskalkylen, inte tredje part, se ex. MÖD 2013:38. Det finns även en öppning att inberäkna även andra värden än de som

54

kan åsättas ekonomiska siffror i båtnadskalkylen. Det kan exempelvis vara olika sociala värden som kanske inte kommer att avspegla sig i fastighetsvärdet men som ändå är kopplat till fastig-hetsägaren eller nyttjare av fastigheten. Däremot ska inte rent personliga önskningar beaktas. Bland utgiftsposter ska räknas sådana kostnader som fastighetsägare i anläggningssamfällighet-en belastas av – det kan avspeglas i ett påverkat fastighetsvärde eller inte manläggningssamfällighet-en ska i alla fall vara kopplat till företaget – inkl. förrättningskostnader och framtida underhållskostnader. Avdrag från utgiftsposterna ska göras för eventuella statsbidrag för kostnader (Prop. 1973:160 s 84 och 150). Det kan repeteras att båtnadsvillkoret inte kan avtalas bort, i motsats till väsentlighetsvill-koret. En anledning till detta, som anförs i propositionen, är att det vore till förfång för andra parter, särskilt fordringshavare (Prop. 1973:160 s 221 och 222).

6.2.5. N

Två huvudvillkor sätts upp i opinionsvillkoret. För att fastighetsägare ska effektivt kunna mot-sätta sig inrättande av gemensamhetsanläggning krävs dels att en stor andel presumtiva delta-gande fastighetsägare är emot inrättandet och dels att de som motsätter sig har tillräckligt starka skäl att motsätta sig inrättandet. De fastighetsägares åsikter ska därvid beaktas i högre utsträckning som är mest berörda av företaget. Det är den sakliga tyngden i deras argument att vara emot som ska beaktas enligt propositionen. Observera att ett liknande villkor även finns i lagstiftningen om de vattenrättsliga samfälligheterna och vattenförbunden. Ett exempel på beak-tansvärt skäl som angetts, som även har viss giltighet vad gäller AL, är om en frivillig samman-slutning ändå kan komma att uppfylla syftet med gemensamhetsanläggningen eller vattenför-bundet (Prop. 1973:160 s. 85, 151 och 190, Prop. 1975/76:215 s 30).

Ett av syftena med detta lagrum är att det ska finnas en tillräcklig uppslutning bakom en inrät-tad gemensamhetsanläggning. Detta kan ha viss praktisk betydelse för framtiden eftersom en gemensamhetsanläggning fortsatt förvaltas av fastighetsägare själva – om det inte finns en viss uppslutning bakom gemensamhetsanläggningen finns det en väldigt låg motivation att under-hålla och sköta den (Prop. 1973:160 s. 85, 151 och 190).

Ett annat syfte är att bestämmelsen ska utgöra visst skydd för den enskilde fastighetsägaren eftersom en enskild fastighetsägares frihet blir till viss del kringskuren av att mer eller mindre tvingas in i en gemensamhetsanläggning. Den enskildes frihet behöver dock vägas mot kollekti-vets och det allmännas intressen av gynnsamma samverkanslösningar. Ett kollektiv av fastig-hetsägare som vill ha en samverkanslösning har gentemot fastigfastig-hetsägare som är emot lösning-en intresset att få ett så stort ekonomiskt underlag som möjligt i form av anslutna fastigheter. Det är ju bara anslutna fastigheter som kan tvingas betala till en gemensam anläggning (Prop. 1973:160 s. 85, 151 och 190).

Ett rättsfall ska här anföras som belyser hur opinionen hanterats i ett rättsfall som hand-lar om en skyddsåtgärd mot översvämningar. I ett bostadsområde i Sotenäs bildades år 2007 en gemensamhetsanläggning för några vägar som sedan blev föremål för ompröv-ning gällande dagvattenhantering kring väganläggompröv-ningen. En fastighetsägare längs vägen drabbades av vissa upprepade översvämningar vid långvariga eller intensiva regn till följd av otillfredsställande lösningar för avrinning vid vägen och ansökte därför om att ett system för dagvatten skulle få ingå i gemensamhetsanläggningen. Dagvattenhante-ringen ingick inte i det kommunala VA-ansvaret i området. Trots ett stort motstånd från övriga fastighetsägare bedömde domstolen att omprövningen fick ske enligt lantmäte-rimyndighetens beslut som innebar att ett förhållandevist dyrt dagvattenledningssystem

55

fick anläggas och en sektion bildas för dessa ledningar där även närliggande fastigheter tvångsvist anslöts. Det framgår av domskälen att syftet är att få till en långsiktigt hållbar lösning på ett återkommande problem. Vidare konstaterats det att det succesivt skett åt-gärder i området som har försämrat avrinningen (HovR F 6899-14). I ett annat fall, som redan nämnts, gällande inrättande av gemensamhetsanläggning för en brandmur, kon-staterades att eftersom anläggningen var av väsentlig betydelse för den motstående par-ten bedömdes de beaktansvärda skälen de hade att vara emot inrättningen som ej giltiga (MÖD 2013:38).

För det allmänna kan det finnas intresse av att fastighetsägare gör gemensamma lösningar för att det kan gynna lämplig fysisk planering och även samhällsekonomin i stort. Därför finns det i andra stycket i 7 § en regel som innebär att om syftet med anläggningen är särdeles angeläget får gemensamhetsanläggningen inrättas även om en betydande opinion med tillräckligt starka skäl skulle vara emot. Det kan alltså finnas skäl att gå emot en opinion när det exempelvis finns starka allmänna intressen för dess inrättande. Ett skäl som föredraganden till lagförslaget lyfter fram är om det finns allmänna intressena att få till en ändamålsenlig användning av mark och nytta. I sådana fall bör de enskilda intressena i regel anses sammanfalla så att en gemensam-hetsanläggning som i sådana fall inrättas ändå torde få fastighetsägares medverkan trots ett initialt opinionsmotstånd (Prop. 1973:160 s 193). Särskilt aktuellt kan detta bli om gemensam-hetsanläggningen förutsatts ”i en plan eller när den har samband med ett saneringsföretag” (Dahlsjö, not 17). I regel anses planmyndighetens uppfattning vara avgörande för att ett sådant synnerligt skäl ska kunna anses gällande (Prop. 1973:160 s 194).

6.2.6. L

.

8

12§§AL

Dessa lagregler syftar till att låta en gemensamhetsanläggning som behövs för en anläggnings-samfällighet få det utrymme den behöver, även om markägare el. dyl. skulle motsätta sig, samt även skydd för markägare som tvingas upplåta mark att inte utstå mer intrång än vad som verk-ligen behövs för anläggningen (Prop. 1973:160 s 201). Det lämnas större möjligheter att göra intrång på fastigheter när det ”behövs för ett större antal fastigheter eller annars är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt”. Prövning av denna bestämmelse torde därför vara aktuell ex-empelvis när bebyggd miljö berörs. Vid betydande intressen från allmän synpunkt, som kan bli aktuellt särskilt om en större krets av fastigheter ska delta, kan en fastighetsägare tvingas tåla omfattande ingrepp. Till skydd mot att ingreppet inte blir för vidlyftigt sätts utformnings- och lokaliseringsvillkoren i 8 § AL (Prop. 1973:160 s 203).

6.3. V