Värdering
Castellum har per den 31 december 2002 internt vär-derat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassa-flödesmodell, som översiktligt beskrivits på föregå-ende sida.
Utgångspunkten för den interna värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastnings-kravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5 %, hänsyn tagits till dels eventuell hyrespotential utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels för-ändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, under-håll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld, fastig-hetsskatt och fastighetsadministration.
Antaganden om avkastningskrav m m
Av nedanstående tabell framgår de antaganden som ligger till grund för Castellums värdering.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på följande antagande:
Riskparametern är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive indi-viduell risk. Den generella risken är en betalning för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma
utsträck-ning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den indi-viduella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av följande:
• Fastighetens kategori.
• Orten där fastigheten är belägen.
• Fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighe-tens kategori.
• ”Rätt fastighet”, vilket innebär att den är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv.
• Teknisk standard vad avser t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter.
• Kontraktssammansättning, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
Kostnaden för lånat kapital skiljer sig åt beroende på fastighetskategori och uppgår till 6,0–7,0 %.
Avkastningskravet på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt lånekost-naden vägs samman utifrån soliditetsnivåer om 25–45 % beroende på fastighetskategori. Avkastnings-kravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet, medan dis-kontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med inflation.
Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter.
ANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI 2002-12-31
Kontor/butik Lager/industri Bostäder
Realränta 4,0% 4,0% 4,0%
Inflation 1,5% 1,5% 1,5%
Risk 5,8%–12,0% 7,9%–15,3% 4,4%–8,5%
Avkastning eget kapital 11,3%–17,5% 13,4%–20,8% 9,9%–14,0%
Ränta 6,5% 7,0% 6,0%
Soliditet 35% 45% 25%
Avkastning totalt kapital 8,2%–10,4% 9,9%–13,2% 7,0%–8,0%
Hyresvärde kr/kvm år 1 1 044 575 898
Uthyrningsgrad år 1 91,1% 92,8% 99,1%
Fastighetskostnader kr/kvm år 1 299 160 359
VÄRDERINGSMODELL/VÄRDERING OCH SUBSTANSVÄRDE
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
42
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
följens sammansättning avseende kategori och geo-grafi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 816 Mkr inom ett värdeintervall om +/–5–10 %. Castellums värdering av samma fastig-heter uppgick till 9 702 Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värde-ringen väl med den interna, även om individuella skill-nader förekommer.
Substansvärde
Substansvärde per aktie uppgick till 183 kronor, vilket kan jämföras med 171 kronor per aktie vid föregående årsskifte. Beräkning av substansvärdet och dess föränd-ring mellan åren framgår av ovanstående tabeller.
Osäkerhetsintervall
Det bör dock framhållas att en fastighets verkliga värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighetsvär-deringarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. De värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/–10 %, skall ses som mått på den osä-kerhet som kan finnas i dylika bedömningar. I tabellen på följande sida framgår hur enskilda parametrar på-verkar värdering och substansvärde.
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Bygg-rätter och mark har värderats utifrån ett bedömt mark-nadsvärde per kvadratmeter.
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen visar ett långsiktigt avkast-ningsvärde om 17 348 Mkr, motsvarande ett över-värde om 4 211 Mkr.
Värdeförändringen, som netto är mindre än 1 % är främst hänförlig till en mindre värdeökning i Storgöte-borg medan övriga regioner i princip varit oförändrade förutom Storstockholm som uppvisar en mindre värdenedgång.
Av ovanstående tabell framgår det långsiktiga avkastningsvärdet samt övervärdets fördelning per fastighetskategori.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastig-heter värdemässigt motsvarande 56 % värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastighe-terna, men även med syftet att spegla den totala
port-FASTIGHETS- OCH SUBSTANSVÄRDE
Bokfört Övervärde/
Värdering, Värdering värde,
substans-Kategori Mkr kr/kvm Mkr värde, Mkr
Kontor/butik 10 392 9 645 7 874 2 518
Lager/industri 4 942 4 464 3 847 1 095
Bostäder 1 056 9 286 745 311
Projekt och mark 958 — 671 287
Summa 17 348 — 13 137 4 211
Uppskjuten skatt, 28% –1 179
Redovisat eget kapital 4 470
Substansvärde 7 502
Substansvärde per aktie
(41 miljoner aktier), kr 183
SUBSTANSVÄRDETS FÖRÄNDRING
Mkr kr/aktie
Substansvärde 2001-12-31 6 993 171
Utdelning –266 –7
Kassaflöde efter skatt +663 +16
Värdeförändring efter skatt +112 +3
Substansvärde 2002-12-31 7 502 183
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 43
VÄRDERING OCH SUBSTANSVÄRDE
Det kan dock konstateras att Castellum under 2002 genomförde fastighetsförsäljningar för ett totalt för-säljningspris om ca 503 Mkr, vilket med 91 Mkr över-steg föregående års värdering av de sålda
fastighe-terna. Detta är främst hänförligt till dels bostadsfastig-heter vilka har värderats som hyresfastigbostadsfastig-heter men sålts till bostadsrättsföreningar, dels försäljning av mark med byggrätter.
BALANSRÄKNING
2002-12-31 2002-12-31 2001-12-31 2000-12-31
Mkr enligt redovisningen Övervärde justerad justerad justerad
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 137 +4 211 17 348 16 551 14 790
Övriga anläggningstillgångar 55 — 55 55 56
Kortfristiga fordringar 117 — 117 339 62
Kassa och bank 20 — 20 20 11
Summa tillgångar 13 329 +4 211 17 540 16 965 14 919
Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 470 +3 032 7 502 6 993 6 339
Soliditet 34% 43% 41% 42%
Kronor per aktie 109 183 171 155
Uppskjuten skatteskuld 9 +1 179 1 188 1 098 781
Räntebärande skulder 8 264 — 8 264 8 254 7 245
Ej räntebärande skulder 586 — 586 620 554
Summa eget kapital och skulder 13 329 +4 211 17 540 16 965 14 919
KÄNSLIGHETSANALYS
Värdering, Mkr Substansvärde, Mkr Substansvärde, kr/aktie
Utfall 2002-12-31 17 348 7 502 183
Osäkerhetsintervall, –/+10% i värdering 15 613 – 19 083 6 253 – 8 751 153 – 214
Real hyrestillväxt, –/+1% 15 000 – 20 200 5 811 – 9 555 142 – 233
Avkastningskrav, +/–1 procentenhet 15 700 – 19 400 6 315 – 8 979 154 – 219
Skattesats, 14% istället för 28% 17 348 8 091 197
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
44
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E