med ett sammanlagt hyresvärde om 206 Mkr och ett bokfört värde om 1 271 Mkr. Fastig-hetsbeståndet i Västra Småland svarar för 11 % av Castellums totala hyresvärde.
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I VÄSTRA SMÅLAND
Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde
hyres-heter tkvm Mkr Mkr värde
Värnamo 29 116 413 70 34%
Jönköping 12 79 405 62 31%
Växjö 14 82 327 52 26%
Övriga orter 8 60 87 18 9%
Summa 63 337 1 232 202 100%
Kontor/butik 30 157 833 126 62%
Lager/industri 33 180 399 76 38%
Summa 63 337 1 232 202 100%
Projekt och mark 8 10 39 4 —
Totalt 71 347 1 271 206 —
t
t
27
VÄSTRA SMÅLAND
teknologisk profil. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag. Universitet bidrar till regionens kunskapsutveckling och förser näringslivet med välutbildad arbetskraft samt med-verkar på olika sätt till det goda och expansiva företagsklimatet.
Antalet invånare uppgår till cirka 75 000.
Castellums fastighetsbestånd
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö.
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den ge-nomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 800 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 7 % jämfört med föregående år. För lager- och indu-strifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 423 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 2 %.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 91,0 %, vilket kan jämföras med 89,8 % föregående år. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 88,4 %, vilket kan jämföras med 85,2 % föregående år.
Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 10,0 % (9,4). Med justering för under året återförda nedskrivningar har direktavkastningen ökat 0,8 procentenheter jämfört med 2001.
I Värnamo äger Castellum 29 fastigheter med en sammanlagd yta om 116 tkvm och ett bokfört värde om 413 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 70 % kontor och butik samt 30 % lager och industri. Beståndet i Värnamo är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industri-fastigheter i expansiva industriområden.
MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ
Marknads- Direkt- Marknads- Direkt- Marknads-
Direkt-hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning
Kontor
Centrala lägen 650–1 200 8,0%–9,0% 800–1 400 7,5%–9,0% 700–1 400 8,0%–9,5%
Mindre centrala lägen 500–850 9,0%–11,0% 500–1 100 8,5%–9,5% 500–900 9,0%–11,0%
Butik
Centrala lägen 700–1 800 7,5%–9,0% 1 000–2 500 7,5%–9,0% 1 000–2 000 8,0%–9,5%
Mindre centrala lägen 500–1 000 9,0%–11,5% 500–1 200 8,0%–10,0% 550–1 000 9,0%–11,0%
Lager/industri
Välbelägna 350–550 9,5%–11,5% 400–700 9,0%–11,0% 400–600 9,0%–11,0%
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
1998 1999 2000 2001 2002
Investeringar i
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
1998 1999 2000 2001 2002
250 Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva)
1997
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I VÄSTRA SMÅLAND 2002-12-31
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
28
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
I Jönköping äger Castellum 12 fastigheter med en sammanlagd yta om 79 tkvm och ett bokfört värde om 405 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 84 % kontor och butik samt 16 % lager och industri. I Jönköping är fas-tigheterna belägna i attraktiva områden som Rosen-lund, centrala Jönköping, A6 och Torsvik.
I Växjö äger Castellum 14 fastigheter med en sam-manlagd yta om 82 tkvm och ett bokfört värde om 327 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 48 % kontor och butik samt 52 % lager och industri. I Växjö finns merparten av beståndet inom det expansiva området Västra Mark.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 20 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 18 Mkr, vilket medför en nettouthyrning om 2 Mkr.
I regionen har sedan 1997 det totala hyresvärdet och uthyrningsgraden i princip varit oförändrade, vilket beror på dels ett mindre bestånd, dels försäljning av fullt uthyrda fastigheter och förvärv av fastigheter med vakanser. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,3 procentenheter per år.
Investeringar och försäljningar
I Västra Småland har Castellum under 2002, genom sitt lokala dotterbolag Fastighets AB Corallen, för-värvat fastigheter för sammanlagt 107 Mkr. Under våren förvärvades en kontorsfastighet i centrala Växjö, belägen i omedelbar närhet till Stortorget.
Genom förvärvet, som har en uthyrningsbar yta om 5 665 kvm, förstärks bolagets närvaro ytterligare i centrum. Vidare förvärvades under våren en lager- och industrifastighet om 5 672 kvm. Fastigheten är belägen i området Västra Mark i Växjö och har en bra hyres-gästsammansättning. Vid samma tidpunkt förvärvades även en kontors- och butiksfastighet i samma område.
Fastigheten, vilken är belägen i direkt anslutning till en av bolaget redan ägd fastighet, har en uthyrningsbar yta om 3 002 kvm och är i mycket gott skick och av god standard. Under hösten förvärvades en butiks- och industribyggnad om 3 945 kvm, belägen på Rosen-lundsområdet i Jönköping. Byggnaden har en utprä-glad försäljningsyta med god exponering. Till fastig-heten finns även en outnyttjad byggrätt om ca 4 000 kvm.
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt-Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast-Orter efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik
Jönköping 6 59 347 5 843 52 866 88,2% 45 13 224 32 9,2%
Värnamo 16 65 307 4 758 49 759 93,6% 46 16 246 30 9,8%
Växjö 8 33 179 5 379 25 758 91,6% 23 7 201 16 9,2%
Summa kontor/butik 30 157 833 5 299 126 800 91,0% 114 36 228 78 9,4%
Lager/industri
Växjö 6 49 148 2 987 27 541 97,0% 26 4 85 22 14,7%
Värnamo 13 51 106 2 079 21 420 89,4% 19 3 68 16 14,8%
Jönköping 6 20 58 2 925 10 503 95,5% 10 2 97 8 13,1%
Övriga orter 8 60 87 1 456 18 301 70,4% 13 2 21 11 13,1%
Summa lager/industri 33 180 399 2 214 76 423 88,4% 68 11 60 57 14,2%
Summa 63 337 1 232 3 651 202 598 90,0% 182 47 138 135 11,0%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 12 35 –12 –1,0%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 59 173 123 10,0%
Projekt 2 10 34 — 4 — — 1 1 — 0 —
Obebyggd mark 6 — 5 — — — — — — — — —
Totalt 71 347 1 271 — 206 — — 183 60 — 123 —
I fastighetsförteckningen på sidorna 93–96 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Västra Småland.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 29
VÄSTRA SMÅLAND
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 48 Mkr. Bland projekten kan nämnas påbörjandet av en ny butiksfastighet på Ljuset 8 i Värnamo. Investeringen beräknas vara klar under 2003 och uppgår till 17 Mkr. Se även under avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34–39.
Under året har Castellum sålt fastigheter för ett sammanlagt försäljningspris om 78 Mkr, med en vinst om 11 Mkr. I enlighet med bolagets strategi att kon-centrera verksamheten i Västra Småland till ett fåtal prioriterade orter samt att minska andelen bostäder i beståndet har under året avyttrats de två sista bostadsfastigheterna i Västra Småland. Vidare har tre lager- och industrifastigheter avyttrats varav en i Jönköping, en i Gislaved samt en i Vaggeryd och två kontors- och butiksfastigheter varav en i Värnamo och en i Jönköping.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Västra Småland ägs och för-valtas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även lokala förvaltningskontor i Jönköping och Växjö.
Corallen hade vid årsskiftet 22 anställda.
FÖRVÄRV I VÄSTRA SMÅLAND 2002
Nordstjärnan 1, Växjö
Plåtslagaren 4, Växjö Vingen 4, Jönköping
Sotaren 4, Växjö
30
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Marknad
Castellums region Mälardalen omfattar i huvudsak kommunerna Örebro, Västerås och Uppsala där huvuddelen av fastighetsbeståndet finns. Mälardalen är en region med positiv befolkningstillväxt och god näringslivsstruktur. Den bästa utvecklingen har orter med universitet/högskolor och ett tekniskt inriktat näringsliv.
Mälar- och Svealandsbanorna har förbättrat kom-munikationerna mellan Stockholm och Örebro via Västerås respektive Eskilstuna.
Örebro
Näringslivet i Örebro är mångskiftande med verksam-heter inom handel, service, administration och en vari-erande tillverkningsindustri. I Örebro finns inte någon dominerande enskild arbetsgivare utan ett stort antal medelstora företag samt flera förvaltningar av olika slag. Örebro har ett strategiskt läge med stora vägar som E18/E20 och Riksväg 51/60, goda järnvägsför-bindelser och en egen flygplats. Läget och
kommuni-kationerna har gjort Örebro till ett centrum för trans-porter, spedition och mellanlager. Universitet spelar en viktig roll och byggs kontinuerligt ut vilket kan avläsas i såväl ökad sysselsättning som ökad tillväxt befolk-ningsmässigt.
Örebro är befolkningsmässigt landets sjunde kom-mun. Befolkningsutvecklingen har varit stadigt positiv och prognosen pekar på fortsatt befolkningstillväxt.
Antalet invånare uppgår till cirka 125 000 personer.
Uppsala
Uppsalas näringsliv domineras av medicin, IT och handel. Uppsala har ett centralt läge i en region med stark tillväxt och är sedan många år en av de mest expansiva kommunerna i landet. Uppsala är en dyna-misk näringslivskommun där kunskap, idéer och entreprenörskap står i centrum. Vid Uppsala univer-sitet bedrivs omfattande forskning inom en rad områden. Mälarregionen med bland annat Uppsala, Arlanda och Storstockholm omfattar cirka hälften av landets forsknings- och utvecklingskapacitet. Uppsalas