sam-manlagt hyresvärde om 234 Mkr och ett bokfört värde om 1 528 Mkr. Fastighetsbeståndet i Mälardalen svarar för 12 % av Castellums totala hyresvärde.
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I MÄLARDALEN
Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde
hyres-heter tkvm Mkr Mkr värde
Uppsala 14 97 509 80 35%
Örebro 22 89 380 64 29%
Västerås 20 90 404 64 29%
Övriga orter 10 27 101 16 7%
Summa 66 303 1 394 224 100%
Kontor/butik 42 182 1 035 154 69%
Lager/industri 24 121 359 70 31%
Summa 66 303 1 394 224 100%
Projekt och mark 5 32 134 10 —
Totalt 71 335 1 528 234 —
Uppsala
Örebro Västerås
t
t
t
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 31
MÄLARDALEN
näringsliv är numera mångfacetterat och kännetecknas framför allt av att företagen är relativt små och till stor del högteknologiskt orienterade tjänste- och industri-företag.
Uppsala är befolkningsmässigt landets fjärde kommun i storlek. Antalet invånare uppgår till cirka 180 000.
Västerås
Västerås växande näringsliv beror till stor del på de goda transportmöjligheterna och det centrala läget.
Transportmöjligheterna och det centrala läget har lett till många småföretags tillväxt, t ex i Kopparlundens
Teknikby. Det finns även medelstora och stora företag med inriktning mot elektro-, data-, energi- och miljö-teknik. Den totala infrastrukturen är viktig och Västerås har Nordens största insjöhamn.
Västerås är befolkningsmässigt landets sjätte kommun i storlek. Antalet invånare uppgår till knappt 130 000.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastigheter är i huvudsak lokaliserade till de större städerna i regionen, Örebro, Uppsala och Västerås, som alla har väl utvecklade kommunika-tioner, omfattande utbildningsutbud och god
utveck-MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS
Marknads- Direkt- Marknads- Direkt- Marknads-
Direkt-hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning
Kontor
Centrala lägen 800–1 200 8,0%–9,0% 1 200–1 900 7,0%–8,5% 900–1 300 8,0%–8,5%
Mindre centrala lägen 600–1 000 8,5%–9,5% 700–1 200 7,5%–9,0% 600–1 000 8,5%–9,5%
Butik
Centrala lägen 1 400–3 000 8,0%–9,0% 2 000–4 000 6,5%–8,0% 1 400–3 000 7,5%–8,5%
Mindre centrala lägen 600–1 800 8,5%–10,0% 700–2 000 7,5%–9,0% 600–1 500 8,5%–9,0%
Lager/industri
Välbelägna 400–700 9,0%–11,0% 500–700 8,5%–9,0% 400–600 9,0%–11,0%
300 200 100
0 –100 –200
1998 1999 2000 2001 2002
Investeringar i
befintliga fastigheter Fastighetsförsäljningar Mkr
1997
Förvärv HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
1998 1999 2000 2001 2002
250 200 150 100 50 0
9,8 9,4 9,0 8,6 8,2 7,8 1997
Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva)
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
32
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
lingspotential. Konkurrenskraften förstärks av att fas-tigheterna är koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 844 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 3 % jämfört med föregå-ende år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 576 kr/kvm, vilket mot-svarar en ökning med ca 4 %.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 91,1 %, vilket kan jämföras med 91,9 % föregående år. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 88,5 %, vilket kan jämföras med 92,3 % föregående år.
Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 9,5 %, vilket är oförändrat mot föregående år.
I Örebro äger Castellum 22 fastigheter, varav mer-parten är koncentrerade till Aspholmenområdet.
Beståndet har en sammanlagd yta om 89 tkvm och ett bokfört värde om 380 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 64 % kontor och butik samt 36 % lager och industri.
I Uppsala äger Castellum 14 fastigheter med en sammanlagd yta om 97 tkvm och ett bokfört värde om 509 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 78 % kontor och butik samt 22 % lager och industri. I Uppsala är fastig-heterna främst belägna i Fyrislund, Boländerna och längs med Kungsgatan.
I Västerås äger Castellum 20 fastigheter med en sammanlagd yta om 90 tkvm och ett bokfört värde om 404 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 66 % kontor och butik samt 34 % lager och industri. Castellums bestånd i Västerås finns i de viktiga och etablerade marknads-områdena Kopparlunden, Bäckby, Stenby, Hälla och Tunbytorp.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 35 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 21 Mkr, vilket medför en nettouthyrning om 14 Mkr.
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I MÄLARDALEN 2002-12-31
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt-Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast-Orter efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik
Uppsala 11 67 416 6 200 62 918 93,1% 57 17 257 40 9,6%
Västerås 13 54 305 5 651 42 785 84,4% 36 12 213 24 8,0%
Örebro 14 51 248 4 886 41 799 94,6% 38 10 212 28 11,1%
Övriga orter 4 10 66 6 176 9 892 93,9% 9 2 204 7 10,3%
Summa kontor/butik 42 182 1 035 5 672 154 844 91,1% 140 41 228 99 9,5%
Lager/industri
Örebro 8 38 132 3 474 23 608 95,1% 22 3 66 19 14,7%
Västerås 7 36 99 2 714 22 607 88,4% 19 7 202 12 12,3%
Uppsala 3 30 93 3 140 18 599 77,9% 14 5 168 9 9,5%
Övriga orter 6 17 35 2 069 7 396 93,9% 7 1 33 6 16,4%
Summa lager/industri 24 121 359 2 969 70 576 88,5% 62 16 128 46 12,9%
Summa 66 303 1 394 4 595 224 737 90,3% 202 57 188 145 10,4%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 13 42 –13 –0,9%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 70 230 132 9,5%
Projekt 5 32 134 — 10 — — 7 6 — 1 —
Obebyggd mark — — — — — — — — — — — —
Totalt 71 335 1 528 — 234 — — 209 76 — 133 —
I fastighetsförteckningen på sidorna 97–99 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Mälardalen.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 33
MÄLARDALEN
I regionen har sedan 1997 det totala hyresvärdet stigit med i genomsnitt 8 % per år och uthyrnings-graden med 0,4 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,3 procentenheter per år.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 2002, genom sitt lokala dotterbolag Aspholmen Fastigheter AB, inves-terat 98 Mkr i befintliga fastigheter. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av om- och nybyggna-tionen av fastigheten Kungsängen 35:3 i Uppsala. Den totala investeringen uppgick till 42 Mkr. Vidare har nybyggnation påbörjats av en kontorsbyggnad på fas-tigheten Boländerna 30:2 i Uppsala. Investeringen uppgår till 28 Mkr. Se vidare under avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34–39.
Under året har två fastigheter avyttrats för ett totalt försäljningspris om 14 Mkr och med en vinst om 3 Mkr.
Försäljningarna avsåg dels en bostadsfastighet i Köping, dels en butiksfastighet i Örebro.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Bolaget har även förvalt-ningskontor i Västerås och Uppsala. Aspholmen hade vid årsskiftet 23 anställda.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
34
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontroller-bara vakanser startas.
Projekt som färdigställts under 2002
Bland de större projekt som färdigställts under 2002 kan nämnas följande.
Storgöteborg
Utmed söderleden i Mölndals kommun färdigställdes vid årsskiftet nybyggnationen på fastigheten Anisen 3, vilken är fullt uthyrd. Investeringen om ca 31 Mkr omfattar ca 3 300 kvm kontors- och butikslokaler.
Vid Viaredsmotet utmed riksväg 40 i Borås färdig-ställdes under året Trucken 4, en nyproducerad lager-och kontorsfastighet om ca 5 500 kvm. Fastigheten är helt uthyrd och inflyttning skedde i början av 2002.
Investeringen uppgick till 26 Mkr.