Sammanfattning
Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestö-rande poster och skatt uppgick till 508 Mkr (438), motsvarande 12,39 kr (10,68) per aktie. Förbättring-en, som uppgick till 16 %, har främst uppnåtts genom förbättringar i förvaltningen såsom ökade hyresnivåer och effekter av genomförda investeringar. I genom-snitt har förbättringen uppgått till 21 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997.
Hyresintäkterna uppgick till 1 684 Mkr (1 571) och den ekonomiska uthyrningsgraden var under året 91,5 % (93,0). Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 1 128 Mkr (1 027), motsvarande en direkt-avkastning om 9,1 % (9,1). Efter avskrivningar om 116 Mkr (108) var bruttoresultatet från fastighetsför-valtningen 1 012 Mkr (919).
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 503 Mkr (635), vilket innebar en vinst om 179 Mkr (129).
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67), varav kostnader för incitamentspro-gram till företagsledningen 11 Mkr (15).
Till följd av nya redovisningsprinciper har återförts tidigare gjorda nedskrivningar som inte längre är motiverade om totalt 316 Mkr, vilka redovisats som jämförelsestörande poster.
Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 1 445 Mkr (981). Finansnettot uppgick till –442 Mkr (–414), motsvarande en genomsnittlig räntenivå om 5,7 % (5,8). På grund av underskottsavdrag uppstår i princip ingen aktuell betald skattekostnad. Dock redovisas en
icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 128 Mkr (141). Castellums resultat efter skatt för år 2002 uppgick till 873 Mkr (426). Resultatet exklu-sive jämförelsestörande poster med avdrag för scha-blonskatt 28 % uppgick till 495 Mkr (408) motsva-rande 12,07 kr (9,95) per aktie, vilket är en förbättring med 21 % mot föregående år.
Hyresintäkter
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick 2002 till 1 684 Mkr (1 571). Hyresintäkterna har förbättrats på grund av dels ett högre hyresvärde, dels ett större fastighetsbestånd. Hyresintäkterna utgörs av hyres-värdet med avdrag för hyres-värdet av under året vakanta ytor.
Hyresvärde
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyres-gästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och index-tillägg.
Tabellen på sidan 59 visar hyresvärdet per kvadrat-meter fördelat per fastighetskategori och geografiskt område.
Hyresvärdet per kvadratmeter har stigit med ca 7 % under året. Förbättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyreshöjningar vidtagna med anled-ning av gjorda investeringar samt på förvärv och för-säljningar inom respektive kategori. Avseende jämför-bara enheter har hyresvärdet per kvadratmeter stigit med 5 % under året.
DATA PER AKTIE
Kronor 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74
Förändring +16% +24% +24% +26% +16%
Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30
Förändring +14% +24% +23% +22% +13%
Resultatet exkl. jämförelse-störande poster efter avdrag
för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34
Förändring +21% +19% +28% +25% +21%
Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Förändring +15% +18% +22% +29% +27%
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 59
EKONOMISK ÖVERSIKT
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyres-intäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Av de kontrakt som har omförhandlats under år 2002 har cirka en tredjedel förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning.
Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om i genomsnitt 15–20 %.
I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflationen under före-gående år alternativt en minimiuppräkning. Som en följd av detta har under 2002 uppräkning skett med 1,5 %–2 %, en nivå som beräknas gälla även 2003.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i
förhandlingarna är de kommunägda bolagens hyresni-våer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Kontraktsförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av ovanstående tabell.
Värdemässigt förfaller 62 % av kontrakten före ut-gången av år 2005. En förklaring till den relativt låga andelen under 2003 är att vissa kontrakt, på grund av uppsägningstider, redan är omförhandlade under år 2002. Den mest förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader.
Diagrammet ovan avser kontrakterade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Då bostadskontrakt är ett ”tillsvidarekontrakt” redovisas dels framtida hyresintäkter utifrån nuvarande ut-hyrningsgrad och dels den rent formella återstående kontraktstiden, tre månaders uppsägningstid utöver uppsägningsmånad.
HYRESVÄRDE PER KVADRATMETER
Kontor/ Lager/
Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt
Storgöteborg 1 040 593 893 768
Öresundsområdet 1 114 565 866 830
Storstockholm 1 231 740 — 1 032
Västra Småland 800 423 — 598
Mälardalen 844 576 — 737
Totalt 1 029 568 877 799
Antal Antal Kontrakts- Andel av
Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet
Kommersiellt
2003 783 255 178 11%
2004 1 044 530 403 26%
2005 838 471 394 25%
2006 459 316 282 18%
2007 87 120 118 8%
2008+ 83 212 190 12%
Summa 3 294 1 904 1 565 100%
Bostäder 1 753 126 110
P-platser och övrigt 2 106 35 41
Totalt 7 153 2 065 1 716
KONTRAKTERADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
2002 utfall 2003 2004 2005 2006 1 800
Bostäder Bostäder, fullt uthyrt Kommersiellt Mkr
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
60
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Castellum har en stor riskspridning i kontrakts-portföljen. Koncernen har ca 3 300 kommersiella och 1 800 bostadskontrakt vars storleksmässiga spridning framgår av ovanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar endast för 1,0 % av koncernens totala hyresin-täkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god, vilket framgår av ovan-stående tabell.
Uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2002 var 91,5 % (93,0). Den ekonomiska uthyrnings-graden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 90,8 %, vilket är något högre än vid halvårsskiftet.
Jämfört med utgången av föregående år är den dock lägre, vilket delvis kan förklaras av förändringar i fas-tighetsbeståndet. Uthyrningsgraden för lager- och in-dustrifastigheter uppgick till 91,7 %, vilket är högre än såväl vid halvårsskiftet som vid utgången av före-gående år.
Vad avser det kommersiella beståndet innebär bruttouthyrningen av såväl vakanta som
nyproduce-rade ytor under 2002 ökade hyresintäkter på årsbasis med 194 Mkr (183), medan nettouthyrningen, d v s bruttouthyrningen minus uppsägningar, uppgick till motsvarande 47 Mkr (52).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 2002 till 556 Mkr (544), vilket innebär 235 kr/kvm (237). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kost-nader för drift, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fas-tighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsad-ministration.
Driftskostnader
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknads-föringskostnader. Avseende lager- och industrifastig-heter står dock hyresgästerna i flertalet fall för mer-parten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna upp-gick 2002 till 289 Mkr (278), vilket innebär 121 kr/kvm (119). Driftskostnaderna, som bedöms ligga
KOMMERSIELLA KONTRAKTS FÖRDELNING PER BRANSCH
Antal % av
Bransch (GICS-kod) kontrakt kontraktsvärde
Energi (10) 7 0%
Material (15) 84 4%
Industrivaror (2010) 422 14%
Leverantör av kommersiella
tjänster (2020) 618 11%
Transport (2030) 132 8%
Detaljhandel (2550) 626 18%
Övriga sällanköpsvaror
och tjänster (2510–2540) 410 10%
Dagligvaror (30) 95 3%
Hälsovård (35) 182 6%
Finans och fastighet (40) 107 3%
Mjukvara och tillhörande
tjänster (4510) 219 8%
Teknisk hårdvara (4520) 110 6%
Telekomoperatörer (50) 96 1%
Kraftförsörjning (55) 10 0%
Kommunal och statlig verksamhet m m 176 8%
Totalt 3 294 100%
KONTRAKTSSTORLEK
Kontraktsstorlek Antal
Kontrakts-Mkr kontrakt Andel värde, Mkr Andel
Kommersiellt
P-platser och övrigt 2 106 29% 41 2%
Totalt 7 153 100% 1 716 100%
94
på en för verksamheten normal nivå, är väderleksbe-roende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som årstider. De kostnadsbesparingar som uppnåtts genom rationaliseringar i driften har inte fullt ut kunnat kompensera ökade kommunala avgifter och energipriser. Delar av driftskostnadsökningen, till exempel värmekostnader, har dock vidaredebiterats hyresgästerna.
Underhåll och hyresgästanpassningar
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastig-hetens standard och tekniska system. Hyresgäst-anpassning består av kostnader för specifik lokalan-passning till enskild hyresgäst. För 2002 har kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar varit 94 Mkr (107), vilket innebär 39 kr/kvm (46).
Tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden inklusive arrendeavgift för 2002 var 15 Mkr (16) och avser i huvudsak Storstockholm.
Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årligen betalar till kommunen.
Tomträttsavtalen är fördelade över tiden och omför-handlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2002 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastigheter med tomt-rätt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden.
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick till 68 Mkr (57) motsvarande 29 kr/kvm (26). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde.
Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyres-gästerna.
Skattesatsen för 2002 var 1 % på taxeringsvärdet för kontor/butik samt 0,5 % för lager/industri och bostäder.
Uthyrning och fastighetsadministration
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsad-ministration uppgick 2002 till 90 Mkr (86), vilket innebär 39 kr/kvm (39). Med uthyrning och fastig-hetsadministration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyres-kontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration.
Sammanfattning fastighetskostnader
Nedan visas de fastighetsrelaterade kostnaderna per kvadratmeter fördelade per kategori och kostnadsslag.
Driftsöverskott före avskrivningar
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 1 128 Mkr (1 027) motsvarande en direktavkastning om 9,1 %. Justerat för effekter av under året återförda nedskrivningar, innebär detta en ökning med 0,3 procentenheter jämför mot föregående år. Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på årstids-mässiga variationer i fastighetskostnaderna.
Driftsöverskottet i beskrivningen av fastighetsbe-ståndet redovisas i enlighet med finansanalytikernas rekommendation och avviker därför från vad som redo-visas i resultaträkningen. Skillnaden förklaras av att i resultaträkningen ingår fastigheternas driftsöverskott för den tid de innehafts under året, medan den
först-1998 1999 2000 2001
86,6%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD PER KATEGORI FASTIGHETSKOSTNADER PER KVADRATMETER
Kontor/ Lager/
Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 154 80 208 121
Underhåll m m 48 26 76 39
Tomträttsavgäld 9 5 — 7
Fastighetsskatt 48 10 34 29
Direkta fast. kostn. 259 121 318 196
Uthyrning och fast. adm. — — — 39
Totalt 259 121 318 235
Jämförelse 2001 263 125 296 237
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
62
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
DIREKTAVKASTNING DRIFTSÖVERSKOTT
Mkr Hyresintäkter Driftsöverskott
Enligt resultaträkningen 1 684 1 128
+ Förvärv/färdigställande 38 32
– Försäljningar –19 –10
Enligt fastighetsbeskrivningen 1 703 1 150
nämnda beskrivningen upptar de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december 2002. De fastig-heter som förvärvats/färdigställts under året har räk-nats upp som om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts har frånräknats.
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick till 116 Mkr (108).
Avskrivningar består i huvudsak av 1 % på byggnader.
Avskrivningsprocenten för övriga tillgångsslag fram-går av not 1.
Fastighetsförsäljningar
I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja ”mogna”, fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 2002 har 31 fastigheter (43) sålts för 503 Mkr (635) med en vinst om 179 Mkr (129). Av årets försäljningar avsåg 18 bostadsfastigheter bokförda till 209 Mkr, vilka såldes med en vinst om 105 Mkr.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 62 Mkr (67). Däri ingår kostnader för portföljförvalt-ning, bolagsadministration samt kostnader för upp-rätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernled-ning, finansavdelkoncernled-ning, data, personal, investor rela-tions, årsredovisning, revision m m. På dotterbolags-nivå ingår även kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledning och övriga ledande befattningshavare om 11 Mkr (15).
Jämförelsestörande poster
Under perioden 1994–96 gjorde Castellum nedskriv-ningar på ett 90-tal fastigheter, till ett vid det tillfället bedömt värde. Därefter har marknadsförutsättning-arna för fastighetssektorn förändrats positivt genom högre hyresnivåer och uthyrningsgrader med stigande fastighetspriser som följd.
Även om fastighetsvärdena successivt har återhäm-tats, har Castellum tidigare, i enlighet med årsredovis-ningslagen, valt alternativet att inte återföra nedskriv-ningar gjorda före 1997. I och med den under 2002 införda Redovisningsrådets rekommendation nr 17 – Nedskrivningar, skall dock tidigare gjorda nedskriv-ningar återföras när dessa inte längre är motiverade.
Castellum har därför återfört tidigare gjorda fastig-hetsnedskrivningar om totalt 346 Mkr. Av detta belopp har 316 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats i resultaträkningen, återförts i resultaträkningen och 30 Mkr, där nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen, återförts i balansräkningen. Till grund för återfört belopp ligger den värdering per årsskiftet som gjorts för respektive fastighet, med beaktande av dels ursprungligt anskaffningsvärde dels de avskriv-ningar som skulle gjorts om nedskrivningen ej hade skett.
Effekten efter skatt av den ovan nämnda förändrade redovisningsprincipen är bland annat att årets resultat per aktie ökar med 5,56 kr, den synliga soliditeten ökar med 2 procentenheter och att fastigheternas direktavkastning minskar med 0,3 procentenheter.
Finansiell översikt Ränteutveckling
Utvecklingen på räntemarknaden 2002 präglades av att konjunkturutvecklingen blev en besvikelse. Året inleddes med en optimistisk syn på konjunkturen
7
1998 1999 2000
6
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 63
EKONOMISK ÖVERSIKT
vilket innebar stigande räntor. Riksbanken höjde repo-räntan vid två tillfällen under våren med sammanlagt 0,50 procentenheter. Även de långa räntorna steg kraf-tigt och den för Castellum viktiga 5-åriga swapräntan noterades vid flera tillfällen under mars – maj till strax över 6 %. Såväl den internationella som den inhemska börsutvecklingen 2002 blev en besvikelse och såväl hushållens som företagens förväntningar om fram-tiden föll återigen tillbaka, vilket fick räntorna att falla kraftigt under hösten. Den lägre ekonomiska aktiviteten och framförallt förväntningarna om fram-tiden fick Riksbanken att sänka reporäntan vid två till-fällen under hösten med sammanlagt 0,50 procenten-heter. Detta innebar att reporäntan slutade på samma nivå 3,75 %, som vid ingången av 2002. Den 5-åriga swapräntan noterades per 31 december till 4,55 %.
Den 5-åriga swapräntan och 3 månaders STIBOR-räntan har störst påverkan på Castellums upplånings-kostnad. Av ovanstående diagram framgår hur dessa räntor utvecklats från 1993.
Finansiella risker
För Castellum är det av stor vikt att följa ränteutveck-lingen då räntan för ett fastighetsbolag är den enskilt största kostnadsposten. Att hantera finansiella risker och då framförallt den s k ränterisken (se följande för-klaring) är därmed av stor betydelse för den framtida resultatutvecklingen. Castellum har därför centrali-serat hanteringen av finansiella risker som uppstår vid transaktioner med finansiella instrument till moder-bolaget. Finansavdelningen är även koncernens
internbank med ansvar för upplåning och cash mana-gement.
Castellum hanterar de finansiella riskerna i enlighet med de ramar som anges i den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För att minska Castellums ränterisk-exponering används i huvudsak ränteswapar. Upplys-ningar och klassificeringar av finansiella risker vilka redovisas nedan följer Redovisningsrådets rekommen-dationer. I finanspolicyn definieras följande finansi-ella risker;
Prisrisker
I Castellums finanspolicy definieras två s k prisrisker;
• Ränterisk
Ränterisk är risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens finansieringskostnad och där-med koncernens resultat. Hur mycket och hur snabbt en ränteförändring får genomslag i resultatet beror på vald räntebindningstid.
• Valutarisk
Castellum äger endast fastigheter i Sverige och får enligt finanspolicyn inte utsättas för exponering i utländsk valuta.
Upplåningsrisk
Upplåningsrisk är risken för att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. För att begränsa upplåningsrisken skall Castellum ha tillgång till långa bindande kreditlöften.
Eget kapital 4 470 Mkr (34%)
Räntebärande skulder 8 264 Mkr (62%) Ej räntebärande skulder
595 Mkr (4%)
1993
STIBOR 3 månader Swapränta 5 år 14
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
%
RÄNTEUTVECKLING 1 JANUARI 1993–7 FEBRUARI 2003 FINANSIERING 2002-12-31
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
64
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Kreditrisk
Kreditrisk är risken för att motparten inte fullföljer leverans eller betalning. I finansverksamheten uppstår kreditrisker framförallt vid placering av likviditets-överskott och vid s k ränteswapavtal. För att reducera kreditrisken anges i finanspolicyn att Castellum endast skall arbeta med i policyn godkända banker och kre-ditinstitut med hög kreditvärdighet.
Finansverksamhet
Det finns två övergripande mål för finansverksam-heten i Castellum;
• Uppnå så låg finansieringskostnad som möjligt med hänsyn tagen till i finanspolicyn givna ramar.
• Att sträva mot att en förändring i räntan påverkar kassaflödet jämnt över tiden.
För att uppnå målen för finansverksamheten och rän-teriskhantering i enlighet med ramarna i finanspolicyn tas vid beslut om önskad räntebindning hänsyn till dagens nominella ränta, konjunkturläget, hur mycket kassaflödet skulle påverkas av en ränteförändring och hur snabbt en ränteförändring antas kunna kompen-seras med indexuppräkning och omförhandling av hyror. För maximal flexibilitet i hantering av ränte-risken upptas lån i huvudsak med kort räntebindning.
Genom att använda ränteswapar kan önskad räntebind-ningstid och önskat skydd av räntekostnaden uppnås.
Att kombinera lån med kort räntebindning och räntes-wapar kan jämställas med att inneha lån med fast rän-tebindning, utan att erhålla de ”fasta” lånens begräns-ningar som kan uppstå vid önskemål om förtida
amor-tering och lösen. Castellum behandlar således kombi-nationen av lån med kort räntebindning och ränte-swapar som lån med fast ränta.
När ränteswapar används för att erhålla upplåning med fast ränta och därmed säkra framtida räntebetal-ningar uppstår ett marknadsvärde i ränteswapen. Detta marknadsvärde varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan, dels beroende på ränteswapens återstående löptid. Om marknadsräntan med samma återstående löptid noteras lägre än den fasta ränta Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränte-swapen att uppvisa ett negativt värde. Noteras mark-nadsräntan med samma återstående löptid högre än den Castellum erlägger enligt ränteswapen kommer ränteswapen att uppvisa ett positivt värde. Marknads-värderingen av ränteswapportföljen påverkar således inte Castellums strävan att uppnå en jämn utveckling av räntekostnaden utan reflekterar endast den matema-tiska beräkningen av värdet på ränteswaparnas återstå-ende kassaflöde diskonterat till dagens marknadsränta.
Marknadsvärdet på Castellums ränteswapportfölj upp-gick vid årsskiftet till –232 Mkr (–64). I enlighet med rådande redovisningsprinciper redovisas dock inte ränteswaparnas marknadsvärde i redovisningen utan räntekostnaden tas under lånets/instrumentens löptid.
Förenklat kan det beskrivas så att genom att stänga och realisera resultatet i befintlig ränteswapportfölj och därefter köpa nya ränteswapar vid samma tidpunkt med exakt samma återstående löptid skulle Castellum erhålla en genomsnittlig ränta på 4,9 % per stäng-ningsdagen 2002-12-31. Marknadsvärdet och den ovan angivna genomsnittliga refinansieringsräntan är
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2002-12-31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat
Mkr ränta Mkr Mkr
0–1 år, inkl likviditet 2 526 4,9% 850 160
1–2 år 1 060 5,3% 25 25
FINANSIELLA MÅL OCH FINANSPOLICY
Soliditet Lägst 30 %
Räntetäckningsgrad Lägst 200 % Prisrisk
Ränterisk Genomsnittlig räntebindning 2–4 år Valutarisk Inte tillåtet
Upplåningsrisk Minst 50 % långa kreditlöften Kreditrisk Endast kreditinstitut med hög
kreditvärdighet
Andel räntebind- Högst 40 % inom 12 månader, ningsförfall högst 30 % inom varje därefter
följande 12-månadersperiod
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 65
EKONOMISK ÖVERSIKT
en realtidsberäkning och gäller endast vid stängnings-tillfället.
Med antagande om oförändrad genomsnittlig ränte-bindning och oförändrad lånevolym skulle en föränd-ring av den korta och långa räntan med +/–1 procen-tenhet påverka Castellums räntekostnad med +/–20 Mkr under 2003. Om lånen däremot haft en rörlig ränta skulle motsvarande förändring påverka Castellums räntekostnad med +/–83 Mkr under 2003.
Finansiell struktur
Castellums finansiering per den 31 december 2002 framgår av sammanställning på föregående sida. Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 20 Mkr (20) uppgick till 8 244 Mkr (8 234).
Låne- och ränteförfallostruktur
Castellum har avtalade kreditlöften om sammanlagt 10 234 Mkr (9 893). Per den 31 december 2002 var 8 264 Mkr (8 254) disponerat under ovan nämnda kre-ditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt ut-rymme om 1 970 Mkr (1 639). Låneförfallostrukturen, som framgår av tabellen på föregående sida, visar när i tiden lånevolymer under befintliga kreditavtal för-faller till omförhandling eller amortering. Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 3,6 år och garan-terar Castellum lån till en bestämd marginal under avtalens löptid. Under 2002 har Castellum ingått ett nytt 5-årigt kreditavtal med ett syndikat av svenska och utländska banker om 1,2 mdr, som säkerställts via finansiella nyckeltal.
Castellums internbank upptar lån under kreditavtal för vidareutlåning till de fastighetsägande dotter-bolagen. Kreditavtalen ger Castellum rätt att välja såväl kort som lång räntebindning. Castellum kunde per 31 december 2002 uppta lån intill 2 000 Mkr utan ställande av pantsäkerhet medan för resterande del av kreditavtalen skall ställas pant upp till den nivå de utnyttjas. Till säkerhet för upptagna lån under kredit-avtal med direktpantsättning ställer Castellum pant-rätt i bolagets reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna fastighetspantbrev. Kreditavtalen innehåller utöver sedvanliga uppsägningsvillkor i vissa fall villkor om bland annat räntetäckningsgrad och soliditet. Dessa villkor varierar för de olika kredit-avtalen men samtliga överenskomna avtalsvillkor ligger under och med god marginal till Castellums finansiella mål.
Castellum kan öka respektive minska utnyttjandet under de långfristiga kreditavtalen. Strävan är att mini-mera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas till att amortera utestående skulder.
Den genomsnittliga räntan vid årets utgång framgår av tabellen på föregående sida och uppgick till 5,6 % (5,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum var 3,4 år (2,3). Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts via ränteswapar och collars med nominellt underliggande värde om 6 835 Mkr respektive 300 Mkr.
Finansnetto
Finansnettot var –442 Mkr (–414) varav räntebidrag 2 Mkr (3) och utdelning 5 Mkr (5). Under året har 16 Mkr (22) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,7 % (5,8).
Skattesituation Skattekostnad
På grund av möjligheten att göra skattemässiga över-avskrivningar på fastighetsbeståndet (skattemässigt
På grund av möjligheten att göra skattemässiga över-avskrivningar på fastighetsbeståndet (skattemässigt