nyproduk-tion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastig-heternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.
Under 2002 har Castellum färdigställt större projekt som uppgår till totalt ca 1 000 Mkr och har pågående projekt som uppgår till ca 800 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till 250 Mkr. Därutöver finns konkreta projekt med antagen detaljplan om i storleksordningen 250 tkvm, som kan påbörjas rela-tivt omgående, förutsatt att hyreskontrakt har tecknats.
Med en genomsnittlig produktionskostnad om 10 000 kronor per kvadratmeter motsvarar dessa en total pro-jektvolym om 2,5 miljarder kronor. Dessutom förfogar Castellum över byggrätter för vilka konkreta projekt ännu inte planerats, motsvarande en nybyggnadsyta om ca 450 tkvm.
Castellums projektportfölj innehåller en god risk-spridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher.
Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda
INVESTERINGAR
Under 2002 färdigställda projekt, Mkr t.o.m. 2002
Forskaren, Lund 255
Ekenäs, Stockholm 202
Hansacompagniet, Malmö 70
Kungsängen, Uppsala 42
Flygfyren, Malmö 34
Anisen, Mölndal 31
Trucken, Borås 26
Malte, Malmö 21
Varla, Kungsbacka 18
Gjutaren, Alingsås 14
Kärra, Göteborg 14
Övrigt 353
Summa 1 080
Pågående projekt t.o.m. 2002 2003 klart
Solsten, Göteborg 23 112 Kvartal 4, 2003
Hälsingland, Malmö 74 5 Successivt
under 2003 Hansagallerian, Malmö 55 4 Kvartal 1, 2003 Smista Park, Stockholm 20 16 Kvartal 3, 2003 Boländerna, Uppsala 24 4 Kvartal 2, 2003 Fredsfors, Stockholm 11 12 Kvartal 3, 2003 Spännbucklan, Malmö 22 4 Kvartal 2, 2003
Kampen, Malmö 18 1 Kvartal 1, 2003
Ljuset, Värnamo 12 5 Kvartal 2, 2003
Vilan, Jönköping 11 6 Kvartal 3, 2003
Övrigt 261 76
Summa 531 245
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 35
PROJEKT OCH BYGGRÄTTER
Under sommaren 2002 slutfördes projektet Varla 2:416 vid den norra motorvägsinfarten till Kungs-backa. Investeringen som uppgick till 18 Mkr mot-svaras av en nyproducerad lager- och kontorsfastighet om ca 1 800 kvm, varav 1 100 kvm utgör kontor. Fas-tigheten är fullt uthyrd.
I Alingsås avslutades en total ombyggnad av fastig-heten Gjutaren 26. Fastigfastig-heten, som tidigare bestod av lager och industrilokaler med låg standard, utgörs nu av moderna kontorslokaler om 1 800 kvm, vilka är fullt uthyrda. Investeringen som stod färdig under våren 2002, uppgick till 14 Mkr.
Castellum har under året gjort investeringar om ca 14 Mkr i den befintliga lager- och industrifastigheten Kärra 37:4 på Hisingen. Investeringen har omfattat golv-förstärkningar genom bl.a. pålning, tillbyggnad av last-brygga samt investering i en ny fjärrvärmeanläggning.
Öresundsområdet
Under året avslutades den första etappen av projektet Edison Park (Forskaren), vilket är beläget i anslutning till Ideon-området i Lund. Området är attraktivt för expansiva företag inom medicin, kemi, elektronik och IT. Investeringen som uppgick till 255 Mkr
omfattar ca 20 000 kvm nyproducerade kontorsytor och konferenslokaler lämpliga för såväl små som större företag. Fastigheten är fullt uthyrd och inflytt-ning har skett successivt från hösten 2001 till våren 2002.
Vid årsskiftet 2002/2003 färdigställdes ombyggna-tionen av Hansacompagniet, vilken är belägen nära Gustav Adolfs Torg i centrala Malmö. Samtidigt på-går ombyggnation av den intilliggande Hansagallerian, vilken beräknas vara klar under början av 2003. Inves-teringen, som uppgår till 129 Mkr, omfattar båda fas-tigheterna. Syftet är att öka försäljningsytan och göra de två galleriorna attraktivare och mer lättillgängliga, bland annat genom en ny gångförbindelse mellan de båda affärsfastigheterna.
I Bulltofta industriområde i Malmö färdigställdes under hösten investeringarna i den i princip fullt uthyrda fastigheten Flygfyren 1. Investeringen som uppgick till 34 Mkr, omfattade dels en ombyggnation av ca 12 900 kvm industrilokaler till moderna kontors-och lagerlokaler, dels nybyggnation av ytterligare 700 kvm kontorslokaler. På fastigheten finns även en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm.
PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2002
Anisen, 3, Mölndal Trucken 4, Borås
Varla 2:416, Kungsbacka Gjutaren 26, Alingsås
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
36
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Investeringen i fastigheten Malte 23 i Malmö avslu-tades under slutet av 2002. Investeringen innebar bland annat att ett nytt ventilationssystem med komfortkyla installerades. Investeringen om totalt 21 Mkr omfat-tade även renovering av fasaden samt en ombyggnad och modernisering av 2 000 kvm kontorsytor.
Storstockholm
I området Elektronikbyn i Kista i norra Stockholm med närhet till både E4 och E18 avslutades under 2002 ett större nybyggnadsprojekt i anslutning till bolagets befintliga fastigheter Ekenäs och Karis. Investeringen om 202 Mkr omfattar tre huskroppar med 11 000 kvm moderna kontorslokaler samt garage. Fastigheten har för närvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 62 %.
Mälardalen
Under våren 2002 avslutades projektet Kungsängen 35:3 i Uppsala. Investeringen som uppgick till 42 Mkr omfattade dels ombyggnad av befintliga lokaler om 650 kvm, dels nybyggnation av ytterligare 2 300 kvm.
Fastigheten, som innehåller kontor och laboratorier, är fullt uthyrd och inflyttning skedde under våren.
Pågående projekt Storgöteborg
I Mölnlycke företagspark på vägen mot Landvetter flygplats bygger Castellum en ny fastighet med verk-samhets- och kontorsytor om ca 13 000 kvm inklusive garage. Investeringen om ca 135 Mkr beräknas vara klar i slutet av 2003 och fastigheten är fullt uthyrd.
Öresundsområdet
Konverteringen av Malmö gamla strumpfabrik (Häl-singland 19) fortsätter. Investeringen beräknas uppgå till 79 Mkr och berör 10 500 kvm kontors- och butiks-lokaler. Ombyggnaden kommer att färdigställas i takt med att kontrakt tecknas.
I Fosieområdet i Malmö kommer projektet Spänn-bucklan 16 att färdigställas under våren 2003. Investe-ringen om 26 Mkr avser såväl ombyggnad av befintlig fastighet som nybyggnation av ca 2 500 kvm butiksyta.
Ombyggnationen innebär bland annat att byggnaden förses med ny ventilation, kyla och ny fasad.
Den andra etappen i omvandlingen av fastigheten Kampen 25, kallad ”Sofiepark”, i Malmö omfattar ca 20 000 kvm kontor och verksamhetslokaler.
Ombygg-PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2002
Kungsängen 35:3, Uppsala Forskaren 2, Lund
Kvarteret Ekenäs i Elektronikbyn, Kista
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 37
PROJEKT OCH BYGGRÄTTER
naden, som inleds med vissa rivningsarbeten och all-männa förberedelser, beräknas kunna färdigställas successivt under en fyraårsperiod i takt med att uthyr-ning sker. Den totala investeringen beräknas uppgå till 80–100 Mkr.
Storstockholm
I området Smista Park i Huddinge investerar Castellum 36 Mkr i bland annat den nya vägen Smista Allé mellan Häradsvägen och Kungens Kurva. Genom byggandet av Smista Allé får området, som i dag till största delen är obebyggd mark, en identitet och till-gänglighet som saknas. Projektet beräknas vara färdig-ställt under hösten 2003.
I Mariehäll genomför Castellum en investering om ca 23 Mkr i fastigheten Fredsfors 11. Investeringen består av ett parkeringsdäck i anslutning till befintlig byggnad. Till investeringen hör även ombyggnation av närmare 2 000 kvm kontorsyta för två befintliga hyres-gäster. Investeringen beräknas vara slutförd under hösten 2003.
Västra Småland
Under våren 2003 kommer Castellum att färdigställa investeringen i fastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Inves-teringen om 17 Mkr avser nyproduktion av en 2 600 kvm stor butiksfastighet. Fastigheten är fullt uthyrd.
I Jönköping har Castellum under året påbörjat investeringen i fastigheten Vilan 7. Investeringen om totalt ca 17 Mkr avser ombyggnad av befintliga kontors-och lagerlokaler i fastigheten om totalt ca 4 600 kvm.
Mälardalen
I området Boländerna i Uppsala genomför Castellum en investering om ca 28 Mkr. Projektet innebär nypro-duktion av ca 2 200 kvm kontors- och serviceytor samt en större parkeringsyta. Investeringen beräknas vara slutförd under våren 2003 och fastigheten är i princip fullt uthyrd.
Byggrätter/Potentiella projekt Storgöteborg
Utmed Söderleden i Högsbo-Sisjön-Åbro, som är Sve-riges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal byggrätter om totalt ca 87 000 kvm (se karta sidan 38). Castellum för löpande diskus-sioner med presumtiva hyresgäster om nybyggnation i området.
Lackarebäck söder om Göteborg är ett dynamiskt verksamhetsområde där Castellum äger flera fastig-heter. Området behöver dock förnyas och göras mera attraktivt varför diskussioner inletts med flera intres-senter i området.
Strax söder om centrala Göteborg med ett attraktivt skyltläge mot E6/E20 och nära riksväg 40 till Land-vetter och Borås, ligger Tändstickan, en byggrätt som medger nybyggnation av ca 35 000 kvm kontorslo-kaler. Projektering av kontor med hög teknisk standard pågår och en ny detaljplan för området har fastställts.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Storgöteborg byggrätter om ytterligare cirka 119 000 kvm.
PÅGÅENDE PROJEKT
Solsten 1:109, Göteborg (fotomontage) Boländerna 30:2, Uppsala
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
38
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Öresundsområdet
Projektet Edison Park i Lund, vilket vänder sig till spjutspetsföretag inom teknik, elektronik och medicin, innehåller ytterligare byggrätter som möjliggör upp-förandet av fyra huskroppar om totalt ca 20 000 kvm.
Detta projekt kan, beroende på efterfrågan, snabbt igångsättas.
Intill den större projektfastigheten Kampen i Sofie-lunds industriområde i Malmö äger Castellum fastig-heten Intäkten, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkerings-ytor. Den befintliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca 1 800 kvm och en ny kon-torsbyggnad om ca 1 400 kvm kan uppföras. Den to-tala investeringen beräknas uppgå till ca 28 Mkr.
Nybyggnationen kommer att startas när hyresavtal har tecknats.
Vid Helsingborgs norra infart i anslutning till Berga centrum äger Castellum butiks- och lagerfastigheten Pilbågen, om 5 350 kvm, varav en stor del är vakant.
Bolaget avser att successivt förädla fastigheten med början i de vakanta lokalerna.
I anslutning till Edison Park i Lund äger Castellum fastigheten Höjdpunkten 2 med möjligheter till bygg-nation av upp till ca 30 000 kvm lokalyta. Fastigheten
kommer att utgöra entrén till det nya stora verksam-hetsområde som planeras i Brunnshög.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Öresunds-området byggrätter om ytterligare 51 000 kvm.
Storstockholm
I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum flera intill varandra liggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Boliden-plan finns Linde Torp, som dels är ett detaljBoliden-planelagt projekt om ca 16 000 kvm, vilket för närvarande mark-nadsförs, dels en detaljplanelagd byggrätt om 6 000 kvm. Därtill äger Castellum några angränsande fastig-heter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnads-möjligheter kan skapas genom rivning av vissa befint-liga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomt-mark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, tillskapa byggrätter om ytterligare ca 15 000 kvm i området.
Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger Norrviken Strand, en större byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge för högkvalitativa arbetsplatser med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar.
BYGGRÄTTER
I Högsbo-Sisjön-Åbro utmed Söderleden i Göteborg och Mölndal äger bolaget byggrätter om totalt ca 87 000 kvm.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 39
PROJEKT OCH BYGGRÄTTER
BYGGRÄTTER 2002-12-31
Område Byggrätt tkvm
Storgöteborg 258
Högsbo-Sisjön-Åbro 87
Hisingen 56
Göteborg 49
Övriga Storgöteborg 66
Öresundsområdet 102
Lund 61
Malmö 27
Helsingborg 10
Övriga Öresund 4
Storstockholm 247
Huddinge 100
Sollentuna 110
Johanneshov 28
Övriga Storstockholm 9
Område Byggrätt tkvm
Västra Småland 69
Värnamo 35
Jönköping 15
Växjö 12
Övriga Västra Småland 7
Mälardalen 33
Västerås 21
Örebro 6
Uppsala 4
Övriga Mälardalen 2
Totalt 709
En av de största byggrätterna i Stockholmsområdet är Smista Park i Huddinge utmed E4/E20 vid Kungens kurva. Byggrätten, som är detaljplanelagd, omfattar ca 100 000 kvm med inriktning mot kontor och lager/logistik.
I Mariehäll, Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att skapa nya byggrätter för till- och nybyggnader om ca 20 000 kvm.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Storstockholm byggrätter om ytterligare 9 000 kvm.
Västra Småland
I Västra Småland finns ett flertal potentiella om- och nybyggnadsprojekt och Castellum äger byggrätter motsvarande 69 000 kvm.
Mälardalen
I centrala Västerås äger Castellum en del av området Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta ut-vecklingsområdena i Västerås. Tillsammans med Skanska ägs projektfastigheter med ca 20 000 kvm byggrätter, vilket medger kommande ny-, till- och ombyggnader.
Utöver ovan nämnda projekt finns i Mälardalen byggrätter om ytterligare 13 000 kvm.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
40
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifiera Castellums kassa-flödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbe-ståndets värde.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med antagna investeringar under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värde-ringsmodellen.
Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”risk-premie”. Riskpremien är individuell för varje investe-ring och beror på investerarens uppfattning om fram-tida risk och potential.
Värderingsmodell
EXEMPEL – BERÄKNING AV FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDE
Mkr 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Hyresvärde 1 837 1 855 1 874 1 893 1 912 1 931 1 950 1 970 1 989 2 009 2 029
Hyresintäkter 1 681 1 716 1 752 1 798 1 816 1 834 1 853 1 871 1 890 1 909 1 928
Uthyrningsgrad 91,5% 92,5% 93,5% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Fastighetskostnader –519 –524 –529 –535 –540 –545 –551 –556 –562 –568 –573
Driftsöverskott = kassaflöde 1 162 1 192 1 223 1 263 1 276 1 289 1 302 1 315 1 328 1 341 1 355
Diskonterat kassaflöde år 1–9 8 103 Diskontering kassaflöde
Diskontering marknadsvärde år 10 8 524 Diskontering restvärde 17 762
Antaget värde, projekt och mark 958 Summa fastighetsvärde 17 585
I diagrammet visas hur fastighetsbeståndets beräknade värde varierar vid
olika antaganden om
avkastningskrav och tillväxt. 7%
Mkr
För att åskådliggöra modellen har följande exempel upp-rättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassa-flödets utveckling och övriga i modellen ingående anta-ganden har endast till syfte att exemplifiera modellen.
Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade resultatutveckling.
Antaganden
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95 % år 2005.
•Driftsöverskottet år 2002 baseras på utfallet för förvalt-ningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
•Tillväxten i driftsöverskottet/kassaflödet har antagits öka med 1 % per år under kalkylperioden.
•Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
•Soliditeten har antagits till 30 %.
•Projekt och mark har antagits till 958 Mkr.
•Avkastningskravet beräknas enligt följande:
Avkastnings- Andel av Vägt avkast-krav, % kapital, % ningskrav, %
Eget kapital 9,2–19,3 30 2,8–5,8
Lånat kapital 6,0 70 4,2
Vägt avkastningskrav 100 7,0–10,0
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 41