Mariehäll i Bromma, Elektronikbyn i Kista och Sollentuna medan industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2002 omfattade 70 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 416 Mkr och ett bokfört värde om 2 580 Mkr. Fastighetsbeståndet i Storstockholm svarar för 23 % av Castellums totala hyresvärde.
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORSTOCKHOLM
Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde
hyres-heter tkvm Mkr Mkr värde
Mariehäll i Bromma 8 89 653 106 25%
Elektronikbyn i Kista 7 44 478 69 17%
Sollentuna 6 53 301 55 13%
Johanneshov 8 48 390 50 12%
Skärholmen/
Kungens kurva 9 33 183 32 8%
Veddesta/Lunda 10 34 131 25 6%
Rosersberg 4 35 102 24 6%
Botkyrka 4 30 67 19 4%
Övriga Stockholm 9 38 207 36 9%
Summa 65 404 2 512 416 100%
Kontor/butik 37 240 1 836 295 71%
Lager/industri 28 164 676 121 29%
Summa 65 404 2 512 416 100%
Projekt och mark 5 — 68 — —
Totalt 70 404 2 580 416 —
Rosersberg
Bromma
Botkyrka Skärholmen/
Kungens kurva Johanneshov Sollentuna Veddesta/
Lunda Elektronikbyn i Kista
t
t
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 23
STORSTOCKHOLM
och 1980 och består av en blandning av kontors-, lager-och industrilokaler. Det är en jämn fördelning mellan handel, kommunikation, tillverkning och serviceverk-samhet.
Stockholm söder
Söder om centrala Stockholm, med närhet till Globen-området, ligger Johanneshov där näringslivet domi-neras av handel och kommunikation samt en ökande andel tjänsteföretag. Skärholmen och Kungens kurva är två områden som skiljer sig åt trots den geografiska närheten. Utmärkande för Kungens kurva är främst inslaget av detaljhandel i form av stormarknader medan det i Skärholmen finns kontor, bostäder och
köpcentrum. I nära anslutning till Kungens kurva intill E4 ligger Smista Park, ett delvis oexploaterat område.
Castellums fastighetsbestånd
Castellums fastigheter är i huvudsak lokaliserade till expansiva närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service. Större kontors- och butiksfastigheter finns i Johanneshov, Mariehäll i Bromma, Elektronik-byn i Kista och Sollentuna medan lager- och industri-fastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Rosersberg.
För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 231 kr/kvm, motsvarande en ökning
MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING
NÄRFÖRORTER INNERSTAD
Marknads- Direkt- Marknads-
Direkt-hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning
Kontor
Centrala lägen 1 400–2 200 7,5%–9,0% 2 600–4 200 6,5%–7,5%
Mindre centrala lägen 700–1 700 8,0%–10,0% 1 200–3 000 7,0%–8,5%
Butik
Centrala lägen 1 500–3 500 7,5%–8,5% 3 500–10 000 6,5%–7,5%
Mindre centrala lägen 600–2 500 8,0%–9,5% 1 500–4 000 7,0%–8,0%
Lager/industri
Välbelägna 600–900 8,5%–10,0%
500 400 300 200 100 0 –100
1998 1999 2000 2001 2002
Investeringar i befintliga fastigheter
Förvärv
Fastighetsförsäljningar Mkr
1997
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
1998 1999 2000 2001 2002
Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva)
1997 500 400
300 200 100
0
11 10
9 8 7
6
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2
24
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S EF Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
för jämförbara enheter med ca 9 % jämfört med före-gående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 740 kr/kvm, vilket mot-svarar en ökning med ca 4 %.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 87,6 %, vilket kan jämföras med 93,9 % föregående år. Minskningen kan till stor del förklaras av att en under året färdigställd ej fullt uthyrd större fastighet överförts från projekt. För lager och in-dustri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92,7 %, vilket kan jämföras med 94,4 % föregående år.
Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 9,6 % (10,2). Med justering för under året återförda nedskrivningar är direktavkastningen oför-ändrad mot 2001.
I de norra förorterna, Mariehäll i Bromma, Elektronikbyn i Kista, Sollentuna, Veddesta/Lunda samt Rosersberg, äger Castellum 35 fastigheter med en sammanlagd yta om 255 tkvm och ett bokfört värde
om 1 665 Mkr. Av hyresvärdet utgör 81 % kontor och butik samt 19 % lager och industri. I de södra för-orterna Johanneshov, Skärholmen/Kungens kurva samt Botkyrka, äger Castellum 21 fastigheter med en sam-manlagd yta om 111 tkvm och bokfört värde om 640 Mkr. Av hyresvärdet utgör 52 % kontor och butik samt 48 % lager och industri.
Dessutom finns det fastigheter belägna i bland annat Nacka och Västberga.
Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 38 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 53 Mkr, vilket medför en nettouthyrning om –15 Mkr.
I regionen har sedan 1997 det totala hyresvärdet stigit med i genomsnitt 9 % per år och uthyrnings-graden med 1,6 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,6 procentenheter per år.
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORSTOCKHOLM 2002-12-31
Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt-Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast-Orter/områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik
Mariehäll i Bromma 8 89 653 7 333 106 1 189 93,2% 99 27 301 72 11,0%
Elektronikbyn i Kista 7 44 478 10 901 69 1 579 71,0% 49 20 456 29 6,1%
Sollentuna 4 35 217 6 103 41 1 168 91,2% 38 10 268 28 13,1%
Johanneshov 3 27 229 8 529 32 1 206 92,8% 30 9 327 21 9,3%
Skärholmen/Kungens kurva 7 20 104 5 306 21 1 054 95,1% 19 7 395 12 11,4%
Övriga orter 8 25 155 6 161 26 1 027 91,6% 24 7 264 17 11,0%
Summa kontor/butik 37 240 1 836 7 647 295 1 231 87,6% 259 80 331 179 9,8%
Lager/industri
Rosersberg 4 35 102 2 928 24 692 97,6% 24 5 126 19 18,7%
Botkyrka 4 30 67 2 211 19 616 91,8% 17 4 137 13 19,4%
Johanneshov 5 21 161 7 576 18 859 97,4% 18 6 266 12 7,5%
Veddesta/Lunda 7 24 85 3 521 16 682 79,1% 13 6 259 7 7,9%
Sollentuna 2 18 84 4 806 14 793 94,9% 13 4 241 9 10,6%
Övriga orter 6 36 177 4 924 30 834 93,0% 28 9 247 19 10,7%
Summa lager/industri 28 164 676 4 125 121 740 92,7% 113 34 205 79 11,7%
Summa 65 404 2 512 6 218 416 1 032 89,1% 372 114 280 258 10,3%
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 17 43 –17 –0,7%
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 131 323 241 9,6%
Projekt — — — — — — — — — — — —
Obebyggd mark 5 — 68 — — — — — — — — —
Totalt 70 404 2 580 — 416 — — 372 131 — 241 —
I fastighetsförteckningen på sidorna 91–92 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storstockholm.
C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 2 25
STORSTOCKHOLM
Investeringar och försäljningar
I Storstockholm har Castellum under 2002, genom sitt lokala dotterbolag Fastighets AB Brostaden, friköpt en tidigare arrenderad mark med en tomtarea om 31 415 kvm. Läget är strategiskt bra med anslutning till E4/E20, vilket innebär hög tillgänglighet samt bra skyltläge mot Årstalänken. Investeringen uppgick till 31 Mkr.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 92 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställande av nybyggnationen i kvarteret Ekenäs i Elektronikbyn, Kista i norra Stockholm. Investeringen uppgick till 202 Mkr. Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34–39.
Under 2002 har Castellum sålt fastigheter för ett sammanlagt försäljningspris om 59 Mkr och med en vinst om 39 Mkr. Av försäljningarna avsåg 51 Mkr mark med huvudsakligen bostadsbyggrätter i Smista Park vid
Kungens Kurva i Huddinge söder om Stockholm, vilka avyttrades med en vinst om 33 Mkr. Efter dessa försäljningar uppgår Brostadens bestånd av kom-mersiella byggrätter i Smista Park till ca 100 000 kvm. Vidare avyttrades del av en lager- och industri-fastighet i Järfälla samt en industriindustri-fastighet i Stock-holm för ett sammanlagt försäljningspris om 8 Mkr, med en vinst om 6 Mkr.
Dotterbolag
Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och för-valtas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. Brostadens verksamhet är uppdelad i fyra marknadsområden med nio fastighetsansvariga som har den dagliga kon-takten med kunderna. Brostaden hade vid årsskiftet 30 anställda.
Bildtext…
Kvarteret Ekenäs i Elektronikbyn, Kista.
Jönköping
Växjö Värnamo
26
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Marknad
Castellums region Västra Småland inkluderar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö vilka under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling.
Värnamo
Värnamo blev tidigt en betydande marknadsplats och har utvecklats till ett centrum för handel och service.
Värnamo har goda kommunikationer, ett framgångs-rikt näringsliv samt erbjuder bra utbildningsmöjlig-heter.
Näringslivet kännetecknas av den småländska före-tagsamheten vilket innebär att Värnamotrakten tillhör ett av Sveriges mest intressanta småföretagarområden med många framgångsrika småföretag men även större företag. Förtroendet för regionen kan bland annat avläsas i det stora intresset för att starta och driva eget företag. Tillverkningsföretagen är små men många, ca 400 inom kommunen, och finns i huvudsak inom branscherna metall, maskin, plast och gummi samt träförädling. Industrin är kraftigt exportinriktad.
Antalet invånare i Värnamoområdet inklusive an-gränsande kommuner uppgår till ca 100 000.
Jönköping
Det strategiska läget med flera större vägar, bl a E4, som passerar Jönköping och tillgången till flygplats och järnväg medför goda transport- och kommunika-tionsmöjligheter vilket har inneburit att Jönköping utvecklats till ett logistikcentrum i Norden. Flera svenska och internationella företag har Jönköping som utgångspunkt för lagring och distribution. Närings-livet är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små eller medelstora företag. Högskolan är en viktig drivkraft i kommunens näringsliv.
Inom en radie av ca 20 mil finns en marknad bestående av ca 30 % av landets befolkning. Från Jönköping är avståndet ungefär lika långt till Stock-holm som till Malmö, ca 30 mil, och till Göteborg är det ca 15 mil.
Jönköping är befolkningsmässigt landets tionde kommun i storlek med cirka 118 000 invånare.
Växjö
Goda kommunikationer och goda utbildningsmöjlig-heter har gjort Växjö till en attraktiv ort. I Växjö finns en bra mix mellan företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med