Lönar sig Gröna Hus?
Den internationella forskningen tar ofta sin utgångspunkt i några publikationer som ofta refereras. Tre forskare (Eichholtz, Kok och Quigley, med ursprung i både Europa och USA) har genomfört studier av kontorsfastigheter utifrån ett förhållandevis stort dataunderlag och
1 Formas står för ”Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande” 2 Mistra står för ”Stiftelsen för miljöstrategisk forskning”.
77
presenterat dessa i olika sammanhang. Här väljs en artikel från 20103
där de liksom i sina andra bidrag hävdar att Gröna Hus (kommersiella byggnader som ansetts som energieffektiva av en av två ledande organisationer, Energy Star och LEED4) har högre hyresintäkter och ger ett
högre försäljningspris än motsvarande ”icke-gröna” hus. Dessa skillnader är dessutom större i områden som anses mindre attraktiva, dvs. landsbygd och perifera delar av storstäder.
Författarna tar avstamp i mer allmänna teorier som hämtats från tidigare studier om företagens sociala ansvar (CSR), liksom ur diskussionerna om arbetsproduktivitet som antas vara högre i Gröna Hus och vidare i hur energieffektivitet påverkar företagets image. Att vara hyresgäst i ett miljömärkt hus signalerar att företag tar ett socialt ansvar. Ytterligare ett vanligt argument är att energieffektiva hus är mer långlivade. Deras studie hävdar också att dessa finansiella fördelar med Gröna Hus inte accepterats av ”marknaden”; de som investerar i fastigheter. Det krävs starkare bevis på att fördelarna verkligen existerar, hävdar artikel- författarna, som dock menar att de i sin forskning visat att kostsamma initiala investeringar i energieffektivitet och miljöcertifiering betalar sig. Andra flitigt citerade studier i sammanhanget kommer till liknande slutsatser. Det gäller dels Fuerst och McAllister (2011) som studerat effekterna av miljö-certifiering på kommersiella fastigheter. Det finns enligt författarna tre faktorer som påverkar prisskillnaderna mellan certifierade och icke-certifierade byggnader: högre beläggning, lägre kostnader (”holding costs”) för investeraren och en lägre risk. Baserat på CoStar databas har de granskat effekterna både för hyresintäkter och pris. Båda är högre för miljöcertifierade byggnader som således innebär fördelar både när det gäller hyror och försäljningspris jämfört med icke-certifierade objekt. En liknande men mer övergripande studie är författad av Ashok och Kroll5. Utifrån befintlig litteratur konstaterar de att forskare generellt
är överens om att det finns ekonomiska fördelar med energieffektiva byggnader och certifiering, fördelar som överväger högre initiala kostnader. Dessa fördelar är både påtagliga och kvantifierbara i form av högre hyresintäkter och högre försäljningspris, men de kan även finnas mer diffusa fördelar i form av stärkt social image. Författarna refererar till andra studier som tidigare forskat på spridningen av certifieringssystemen LEED och Green Star, vilken är snabb!
3 “Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings.” American Economic Review 100.5 (2010): 2492-2509.
4 LEED står för ”Leadership in Energy and Environmental Design” och är en frivillig certifieringsform
5 “Green Buildings in Green Cities: Integrating Energy Efficiency into the Real Estate Industry.” (2011).
78
Av de studier som presenterats så här långt kan en läsare lätt få intrycket att forskningsläget är klart: Gröna hus lönar sig. Det miljömässiga byggandet kan skilja mellan olika branscher och geografiska områden, men är ekonomiskt försvarbart. Denna slutsats ifrågasätts emellertid i en annan studie; Sayce, Sundberg och Clements (2010). I en omfattande och övergripande litteraturöversikt har författarna granskat samtliga studier från 2000-2009 vilka behandlat uthållighet och kommersiella fastighetspriser i engelsk-språkiga forskningstidskrifter och motsvarande. Deras fråga var helt enkelt vilka bevis det finns för ett samband mellan miljöcertifiering, energiklassning å ena sidan och ekonomiska vinster å den andra. De är klart mer återhållsamma än de tidigare refererade studierna. Deras slutsatser är:
Många studier saknar stort dataunderlag, de utgår från enstaka exempel som görs allmängiltiga. Några större studier hävdar visserligen att de kan visa fördelar vad avser hyresnivåer med miljöcertifiering (motsvarande) men dessa är att betrakta som preliminära. Bevisen på ett högre försäljningspris (”capital shift”) är ännu mer bristfälliga, hävdar rapporten. En brittisk databas (Investment Property Databank, IPD) samlar data om miljöcertifierade hus, men underlaget är fortfarande för litet för att konstatera skillnader i värdeutveckling.
Kostnadsbesparingar för hyresgästerna har förts fram, men har inte kunnat ledas i bevis i studierna.
Flera studier hävdar att det utifrån ekonomisk teori bör finnas skillnader i värdeutveckling. Dessa studier argumenterar för skärpt lagstiftning och tydligare moraliska hänsynstaganden med resonemang som rör sig i ett normativt fält: hur det borde vara. Marknadsaktörer får på detta sätt kännedom om vikten av hållbarhet, vilket är en poäng enligt rapport- författarna. Men denna form av forskning visar inte hur det verkligen förhåller sig.
Argument om att Gröna Hus är billigare att hyra och erbjuder bättre arbetsförhållanden har heller inte kunnat styrkas, hävdar rapport- författaren. Fördelarna för hyresgästerna är alltså inte dokumenterade, det finns dessutom studier som tyder på problem i dessa typer av fastigheter. De flesta studier som rapporten bygger på är, som sagt, från USA, Storbritannien eller Australien. Av empiriska studier (byggda på dataunderlag) dominerar de amerikanska. Av dessa utgör kontors- fastigheter den större delen. En majoritet av studierna är skrivna för praktiker snarare än avsedda för en akademisk läsekrets. Det råder
79
vidare förvirring vad avser terminologi (olika certifieringssystem, vad är uthållighet osv.).
Den samlade slutsatsen i de tre forskarnas rapport som granskat tidigare forskning är att frågan om hållbara hus och marknadsförhållanden i mycket handlar om teori och uppfattningar, men att lite av detta verkligen är bevisat. Det som kan anses bevisat rör ett segment (kontor) i en delmarknad (stora städer i USA). En rekommendation från rapporten, förutom frågor om data och definitioner, är att vad uthållighet innebär för fastighets- företag och hyresgäster måste undersökas närmare. Studien innehåller också en sammanställning av artiklarna och en sammanfattning av dem (liksom en sammanställning av artiklar som inte ingår i studiens analysdel).
Frågan om lönsamhet, såsom den kan speglas i de studier som redovisats här, är alltså långtifrån solklar. De som med emfas hävdar att miljöcertifiering är en lönsam strategi för fastighetsföretagen anses vara forskare som bygger sina slutsatser på ett geografiskt och marknads- mässigt begränsat urval. Samtidigt är forskningen inte så långt kommen, och det finns heller inga studier som motsäger dessa (i sig alltså begränsade) resultat.
Vilka aktörer är intresserade och varför?
Studierna kring lönsamhet diskuterar utifrån rätt entydiga (om än svårfångade) variabler om Gröna Hus är lönsamma eller inte. Ger husen högre hyresintäkter och en snabbare värdeökning är andra fastigheter? En anknytande frågeställning är hur hyresgästerna ställer sig till företeelsen och hur husen marknadsförs. Eichholtz, Kok och Quigley (2009) har studerat efterfrågesidan genom att undersöka vilka som hyr de Gröna Husen och varför de hyr. En studie av 3100 hyresgäster i Gröna Hus jämfördes med 4000 i en kontrollgrupp. Studien visar att oljeindustrin är vanliga hyresgäster (som miljökänsliga, antar författarna). Även företag inom juridik (stor bransch i USA) och finanssektorn är frekventa hyresgäster. Allmänt förefaller företag som verkar i ifrågasatta industrier använda Gröna Hus som ett sätt att visa en ansvarstagande fasad. Även organisationer som är angelägna om att kunna rekrytera kvalificerad personal är överrepresenterade bland de som föredrar att hyra i Gröna Hus. Offentliga myndigheter (framför allt statliga) och frivilligsektorn var också frekventa hyresgäster.
Två finländska forskare, Eerikäinen och Sarasoja (2012), hävdar i en konferensrapport att fastighetsföretagen inte marknadsför sina Gröna Hus
80
och energieffektiva byggnader på ett systematiskt sätt. Det finns ingen ambition att göra det till ett konkurrensargument. De bygger sin artikel på bl.a. ”Four Steps to Competitive Success in Green Building Marketing” :
Källa: Yudelson, 2007
Artikeln är ett resultat av det Tekes6-finansierade projekt som deras
universitet Aalto i Helsingfors driver, och ger en sammanfattning av frågor som rör marknadsföring av Gröna Hus och den forskning som gjorts. Efter att tre finska projekt analyserats i ljuset av dessa tidigare studier konstateras att ett ingenjörstänkande dominerar. Detta tänkande tar sig uttryck i antagandet att bra produkter med sina uppenbara fördelar marknadsför sig själv. Det har lett till att Gröna Hus inte marknadsförs genom sina fördelar eller med att de differentieras från andra typer av projekt. Segmentering av marknaden och att differentiera denna typ av byggnader från övriga är därmed ett krav för en framgångsrik marknadsföring.