Uppsatsens empiri bygger i huvudsak på insamlad information från dels Malmö kommun och dels fastighetsägarna (Stena Fastigheter, Trianon, Willhem). Ett urval av empiriska studier som uppmärksammar ekonomiska effekter av satsningar i bostadsområden beskrivs också.
Inom den akademiska världen finns det ett antal exempel på samhälls- ekonomiska analyser över effekter av satsningar i bostadsområden. Analyser som är avgränsade till att endast beskriva företagsekonomiska effekter är däremot ovanliga. Anledningen är helt enkelt att projekten är svåra att överblicka, att det råder brist på ekonomisk information och att värden som skapas är svåra att uppskatta. Dessa faktorer återfinns vid bedömning av externa effekter i samhällsekonomiska beräkningar. För att kunna skapa en förhandskalkyl som underlag för beslut måste man fastslå vilka valmöjligheter som finns till hands, beskriva vilka kostnader de olika alternativen medför och värdera möjliga effekter på framtida intäkter och kostnader. Dessutom är det viktigt att beakta övriga effekter på områdesnivå och hur satsningar kan komma att påverka befolknings- situationen. Rimligtvis finns det också många externa faktorer att ta hänsyn till när områdesinitiativ ska värderas. Uppföljningar borde därför normalt göras över en längre tidsperiod och relateras till strukturella förändringar i samhället samt till förändringar på den lokala bostads- marknaden. Detta är inte möjligt när man gör en förhandskalkyl och därför är det viktigt att tänka på att det finns en stor osäkerhet inbyggd i kalkylen när framtidsprognoser görs.
Artikelns hypotetiska förutsättningar:
• I uppsatsen analyseras fem möjliga (a, b, c, d, e) ägarstrategier för hyresfastighetsbeståndet på Lindängen:
(a) inga nya investeringar (ingen förlängning av byggnadernas livslängd),
(b) återställning med sociala åtgärder (cirka 20 års förlängning av byggnadernas livslängd),
(c) återställning med sociala åtgärder och exteriör förnyelse (cir- ka 20 till 30 års förlängning av byggnadernas livslängd),
(d) återställning med sociala åtgärder och inre- och yttre förnyelse (cirka 50 års förlängning av byggnadernas livslängd),
(e) rivning och nyproduktion (cirka 50 till 100 års förlängning av byggnadernas livslängd).
151
• Projektkostnaden avser kostnader för fysiska investeringar och områdessatsningar av social karaktär. Vad som menas med sociala åtgärder i rapporten är till exempel socialt riktade boendeprojekt (trappvärdar, aktivitetsdagar och barn och ungdomssatsningar m.fl.), organisatoriska satsningar (extra personal till skötsel) och samverkan med lokala aktörer (gränsöverskridande samarbete). Fysiska åtgärder kan inbegripa miljömässiga (innemiljö och utemiljö) och tekniska upp- rustningar av husen.
• Kostnads- och intäktseffekter i rapporten kan till exempel vara driftpersonalens tidsbesparingar, minskade omflyttningar och mindre kostnader för vandalisering och klotter samt el-, värme- och varmvattenförbrukning. På intäktssidan återfinns vakanser, obetalda hyror och effekter på hyresnivå.
• Övriga effekter kan handla om faktorer som har betydelse för lokalsamhällets utveckling och som kan relaterats till ökad boendetrivsel och positiva effekter på grannområden om företaget är etablerat där, exempelvis avkastningskrav och tillväxta fastighetsvärden. Aspekter som påverkar företagens goodwill är viktigt att omnämna. Dessa konsekvenser är dock väldigt svåra att utrycka i ekonomiska termer2.
Ekonomisk värderingsmetod
En nuvärdesanalys har använts för att ekonomiskt värdera alternativa strategier för Lindängens hyresfastighetsbestånd, vilket är en vedertagen metod i fastighetsbranschen för att bedöma värdet av en investering. Lönsamheten är beroende av vilken kalkylränta som väljs, vilka värden som tillförs och hur utfallet blir i relation till andra investeringsalternativ. Det framtida värdet av insatserna är också beroende av investerings- kostnaden, driftnetto-utvecklingen, ägarens avkastningskrav och kalkyl- periodens tidshorisont. Nuvärdet i företagskalkylen beräknas på fyra och sex procents realränta, vilket är detsamma som kalkylräntan. Den fyraprocentiga kalkylräntan stämmer väl in på 2000-talets relativt låga räntenivåer. Resultatet presenteras i kronor per lägenhet och tids- horisonten i kalkylen är satt till 15 år för att minska osäkerheten i de uppskattningar som görs.
De hypotetiska antaganden som görs redovisas i anslutning till varje scenarioberäkning. I ett försök att tydligare redogöra för olika
2 Det bör påpekas att ingen av de tre fastighetsägarna äger någon fastighet i grannområden till Lindängen.
152
strategiska alternativ utgår rapporten från det totala hyresfastighets- beståndet på Lindängen. Det finns naturligtvis skillnader i fastighets- beståndet när det gäller behov av vissa underhållsinsatser och vad som tidigare åtgärdats i mindre insatser i husen. Fastigheterna bedöms dock i sin helhet vara i behov av liknande åtgärder, då husen är byggda under samma tidsperiod och med liknande byggnadsmetoder. Kalkylerna har också kompletterats med en känslighetsanalys för att se hur olika hyror- och räntenivåer påverkar lönsamheten. Formeln för nuvärde kan enkelt uttryckas enligt följande formel:
Nuvärde = driftnetto * nuvärdesfaktorn + restvärde * nuvärdesfaktor - grundinvestering
Driftnettot uttrycker förmågan att förränta kapital (lånat- och eget), och den förväntade utvecklingen styr på lång sikt fastighetens marknads- värde. Driftnetto kan förenklat definieras som hyra minus drift- och underhållskostnader. Nuvärdet är detsamma som en uppskattning av fastighetens värde och består av summan av kassaflöde och restvärdet. Restvärdet utgörs av det kalkylmässigt bedömda marknadsvärdet i slutet av kalkylperioden. Det baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav på den aktuella fastighetstypen i motsvarande läge.
Direktavkastningskravet på Lindängen, beläget i ett så kallat c-d-läge har i denna rapport bedömts vara fem procent och speglar förväntningar rörande risk och driftnettoutveckling. Generellt är direktavkastningen lägre i större orter och i centrala lägen (a-b-läge) jämfört med yttre lägen (c-d-läge) och för bostäder. När bostadsmarknaden är stark och konjunktur-situationen förväntas ha en positiv utveckling kan man generellt räkna med något lägre direktavkastningskrav än vid hög- konjunktur på grund av en sämre förväntad värdeutveckling då. Efter några år av dålig ekonomisk tillväxt och internationell recession borde Malmös konjunktur i grova drag utvecklas i rätt riktning. Det är viktigt att understryka att externa värderare troligtvis värderar direktavkastnings- kravet högre än fem procent, vilket betyder ett försämrat utrymme för nya satsningar på Lindängen. Jag har dock valt att vara optimistisk för att bättre kunna bedöma det långsiktiga värdet av de alternativ som bedöms och värdet av större upprustningar. Investeringar har i samtliga fall uppskattats exklusive moms. På grund av Malmös starka bostadsmarknadssituation har inte några vakansrisker beaktats i kalkylerna. För att öka kalkylernas jämförbarhet har, med undantag för rivningsscenariot, ingen hänsyn tagits till hyresförluster vid renoveringsinsatser på grund av till exempel evakueringar av hyresgäster eller störningar på grund av ombyggnation som motiverar hyresrabatter. De hypotetiska antaganden som görs i rapporten
153
Kalkylförutsättningar
Den ekonomiska analysen av ägarstrategierna innehåller en uppskattning av nuvärdena beräknat på en tidshorisont på 15 år. Alternativ 1 och 2 för varje strategi redogör för hur nuvärdena påverkas av olika hyresnivåer vid en kalkylränta på fyra procent. Alternativ 3 för varje strategi redogör för hur nuvärdena påverkas av en kalkylränta på sex procent. Restvärdesberäknigen bygger på ett direktavkastningskrav på fem procent. För Lindängens hyresfastighetsbestånd har en normal genomsnittlig drift- och underhållskostnad uppskattats till 550 kr per kvm, vilket ungefär motsvarar genomsnittet av fastigheternas senaste års kostnader och cirka 42 000 kr per lägenhet och år. Enligt SABO är detta en normal kostnadsnivå för liknande fastigheter i miljonprograms- områden. Det kan dock finnas stora skillnader mellan olika fastigheter och olika år.
Fastighetsägarens ambitionsnivå är tämligen avgörande, liksom de lokala förutsättningarna. Flerfamiljshus som byggts under miljonprogrammet har dokumenterat höga kostnader för skötsel, värme och vattenförbrukning på grund av byggnadernas sociala- och tekniska tillstånd. På ett unge- fär står värmekostnaden, fastighetselen och varmvattenförbrukningen tillsammans för nära 40 procent av fastigheternas utgifter per år på Lindängen (cirka 250 kWh per kvm).
Hyresnivån är 960 kr per kvm och motsvarar cirka 63 000 kr per lägenhet (5 200 kr i månadshyra för en lägenhet på 65 kvm). I scenario (e) som innebär rivning och nybyggnation har hyresintäkterna de första fyra åren exkluderats då husen evakueras från befintliga hyresgäster och byggs upp på nytt. Hyresfastighetsbeståndet består totalt av 1712 lägenheter och kalkylernas resultat presenteras i kr per lägenhet.
Nedan beskrivs ett urval av empiriska studier som beskriver resultat av satsningar och ekonomiska effekter av dessa, vilket är viktigt att ha kunskap om för att bättre kunna uppskatta värdet av att välja en specifik strategi när olika alternativ ställs mot varandra.