En fungerande marknadsekonomi bygger på att transaktioner genom- förs, och på vissa marknader, exempelvis aktiemarknaden, sker mängder med transaktioner under en mycket kort period. Det är numera väldigt billigt, både i termer av pengar och av tid, att handla med aktier och många andra tillgångar när som helst på dygnet och över hela världen. Fastighets- marknaden är, av skälen som nämnts ovan, en marknad där det inte alls är så enkelt att genomföra en transaktion. Med andra ord har den omfattande transaktionskostnader. Begreppet transaktionskostnader är ett samlingsnamn för en mängd olika typer av kostnader som kan uppstå i samband med en transaktion. Begreppet kostnader handlar här inte bara om pengar utan kan även betyda kostnader i termer av tid eller någon typ av negativ påverkan, till exempel obehag. Den här typen av kostnader gör att man kan förvänta sig att transaktionerna blir mer komplicerade, vilket påverkar hur väl marknaden fungerar. För att göra begreppet mer konkret delas transaktionskostnader ofta upp i tre olika typer av kostnader; sök- och informationskostnader, avtalskostnader, samt genomförande- kostnader (Dahlman, 1979).
Sök-/ och informationskostnader
I de allra enklaste modellerna behandlas produkter av väldigt enkel karaktär. Adam Smith (1776) använde exemplet bröd, och en av poängerna med att använda en enkel vara är att det är enkelt för den som ska köpa varan att avgöra vad det är man får. Det går i hög utsträckning att se vad det är för bröd och om det är färskt, vilket gör det ganska enkelt att jämföra bröd från olika bagerier. Fastigheter är dock, som redan nämnts, en typ av vara som är extremt heterogen, och man kan till och med gå så långt som att hävda att alla fastigheter i princip är unika. Om vi jämför med en typ av vara som även den är heterogen, exempelvis bilar, så kan man när man ska köpa en bil jämföra tester, eftersom bilar är mass- producerade. Med fastigheter är det betydligt svårare, och det blir ännu svårare när fastigheten är bebyggd. För att bedöma en fastighets värde måste lägesfaktorn tas in i bedömningen, genom att undersöka om det finns skolor, kommunikationer, störande trafik och så vidare. Eftersom köpare och säljare genomför väldigt få köp kan det inte förväntas att de har någon rutin på att köpa fastigheter, till skillnad från vardagliga köp. För information kring byggnadens egenskaper kan osäkerheten minskas genom att anlita en besiktningsman.
I Sverige finns dock ett regelverk som gör att viss typ av information kan tillhandahållas till en låg kostnad. Enligt lag sköter Lantmäteriet
30
Fastighetsregistret som innehåller grundläggande information, som till exempel ägande och inteckningar, för samtliga fastigheter. Den typen av regelverk minskar osäkerheten och därmed transaktionskostnaderna. Avtals-/ eller förhandlingskostnader
Även avtalskostnader kan riskera att bli höga när produkterna är väldigt heterogena. I Sverige har avtalen för fastighetsköp i hög grad standardiserats, och köpeavtalen för exempelvis småhus är jämfört med många andra länder mycket enkelt utformade (Jingryd, 2012). En annan typ av avtalskostnad handlar om att komma överens om priset, vilket ofta kan ske genom budgivning.
Genomförandekostnader
Efter ett avtal har ingåtts finns en period för genomförande vilken avslutas i att köparen får tillträde till objektet. Vissa av dessa kostnader kan bestå av direkta kostnader i samband med flytt, men vad som är mer intressant ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är de kostnader som kan uppstå då parterna inte är överens.
Hur stora dessa kostnader blir kan ofta vara en direkt följd av de tidigare leden i transaktionen. Om köparen inte insett vad han/hon köpt eller kontraktet på någon punkt varit oklart, kan detta leda till en omfattande konflikt och i värsta fall en långdragen rättsprocess som kostar i både tid och pengar. Det finns en risk att denna typ av kostnader underskattas av både köpare och säljare, eftersom man vid kontrakts- skrivande ofta har de mer påtagliga utgifterna för ögonen. Exempelvis kan det vara frestande att spara den tid och pengar man skulle behöva lägga på en oberoende besiktningsman. På lång sikt kan dock en kortsiktig besparing visa sig vara dyr. Ur samhällsekonomisk synpunkt är den här typen av konflikt oftast mycket olycklig – i många fall är det betydligt billigare för alla parter att lösa frågetecknen före köpet än efter. Mäklaren kan då spela en viktig roll i att minska de långsiktiga problemen mellan köpare och säljare genom att göra parterna så väl införstådda i avtalet som möjligt innan avtal sluts. I dagsläget är dock de flesta kontrakt utformade så att mäklaren erhåller sin provision när köpekontraktet skrivs under, vilket kan bidra till ett kortsiktigt agerande som på sikt blir samhällsekonomiskt kostsamt.
Tidigare studier (se t.ex. Benjamin et al., 2000) visar att höga transaktions- kostnader kan leda till att säljare är mer benägna att anlita en mäklare vid försäljning. I vissa länder anlitar såväl säljare som köpare i hög utsträckning mäklare (Gardiner et al., 2007).
31
Ur ekonomisk synvinkel är mäklarens roll intressant, inte minst för att agenten, mäklare, inte nödvändigtvis har samma mål och intressen som den så kallade principalen, uppdragsgivaren. För mäklaren kan det exempelvis vara mer lönsamt att genomföra så många försäljningar som möjligt under en viss period snarare än att få ut så högt pris som möjligt vid varje enskild försäljning. För säljaren kan det däremot vara mer intressant att vänta lite längre tid för att kunna få ut ett så högt pris som möjligt. Ett annat exempel är att mäklaren ofta får sitt arvode då kontrakt skrivs, och kan därför ha intresse av att affären genomförs så snart som möjligt och skjuta på besiktning till efter kontraktsskrivningen. För säljaren kan detta däremot vara problematiskt om det vid besiktningen framkommer information som leder till tvister i efterhand. Så kallade principal- agentproblem kan uppkomma i många olika situationer då någon anlitas för att genomföra ett uppdrag, och därför kan den typen av studier vara av intresse inte bara för de som är intresserade av själva mäklarbranschen utan även för att förstå hur andra delar av ekonomin fungerar.