Vilka insatser som krävs för att vända utvecklingen i socialt och fysiskt nedgångna fastigheter kan variera från fall till fall. Det beror mycket på fastigheternas tekniska status och bostadsområdenas olika sociala till- stånd. Det går inte att blunda för att det kan finnas ett ekonomiskt värde för en fastighetsägare att vänta med investeringar så länge hyresnivåer är oförändrade och lägenheterna uthyrda. Däremot kan det aldrig på lång sikt vara rationellt att som fastighetsägare strunta i fastighetens underhålls- behov. Den lokala bostadsmarknadens situation kan också variera mycket och styra inriktningen på vad som bör och kan göras. Därför finns det troligtvis inte någon reproducerad ideallösning. Goda exempel är dock alltid viktiga att inspireras av, men det är samtidigt angeläget att satsningar
165
i socialt svaga bostadsområden betraktas som unika projekt. En positiv utveckling på Lindängen kräver sannolikt insatser av dels fastighets- ägarna och dels av kommunala myndigheter. Fastighetsägarnas ansvar handlar främst om att underhålla och förvalta fastigheterna ansvarsfullt; kommunala myndigheters ansvar handlar i huvudsak om att motsvara drift och skötselbehoven i utemiljön, förbättra kommunikationer och utveckla skol- och fritidsverksamheter samt tillhandahålla kommunal närservice. Uppenbara ”akuta” brister ska till att börja med åtgärdas och ofta kan det vara fördelaktigt att starta utvecklingen i mindre skala. Den stora frågan är vilken strategi som är företagsekonomiskt motiverad och bäst bidrar till Lindängens utveckling och Malmös generella utveckling på lång sikt? För att den storskaliga upprustningen, scenario (d) ska bli möjlig krävs hyreshöjningar på 40 procent. En möjlighet skulle kunna vara någon form av samhällssubventionering som kompenserar för investeringen och den lägre nivån av hyra, men i dagsläget saknas statliga samhällsbidrag att söka till upprustningsprojekt.
Ett stort frågetecken är om fastighetsägarna kan ta ut de hyror som krävs vid storskalig upprustning, med tanke på dagens hyresgästers begränsade betalningsförmåga. En utväg är att istället låta resurssvaga hushåll får bo kvar och att samhället får betala för den nya högre nivån av hyra, men det blir samtidigt väldigt dyrt för samhället att betala.
Är målet att byta ut befolkningen genom att hyrorna blir så pass höga att ingen kan bo kvar, bör man fundera på vilka externa bostadskonsumenter som är villiga att betala för den nya hyresnivån; inte minst med tanke på att hyrorna i attraktivare delar av Malmö i så fall blir jämförbara, eller till och med lägre än på Lindängen. Om scenario (d) väljs, så bör strategin därför avgränsas till att omfatta en begränsad del av lägenheterna vid successioner och motiveras av efterfrågan på dyrare bostadsalternativ. Rent hypotetiskt kan denna form av satsning möjliggöra boendekarriär för vissa individer eller kanske till och med attrahera något resursstarkare hushåll till Lindängen. Bostadsutbudet är idag ganska likformigt och det kan vara ett problem om fastighetsägaren vill attrahera en större mångfald av människor.
Investeringsvillkor och riskfaktorer
Utgår man från den företagsekonomiska analysen är inte rivning och nybyggnadsscenariot (e), ett företagsekonomiskt rationellt val. Övriga investeringsalternativ förefaller istället vara i högre grad ekonomiska att välja. Förklaringen är att finansieringen blir en allt för stor osäkerhets-
166
faktor och uppskattade värden inte motiverar denna investeringsvolym. Ett hinder för fastighetsägarna är stora kostnader för det kapital som binds upp i fastigheterna under en lång tid och en ökad sårbarhet för framtida räntejusteringar. Dessutom krävs så pass höga hyror att det troligtvis inte blir konkurrenskraftigt.
Generellt är de flesta fastighetsaktörer ganska beroende av det lånade kapitalet, då inget eller en väldigt liten del av det totala kapital som satsas vid nya investeringar är finansierat av eget kapital. Som kapitalägare kan fastighetsägaren alltid alternativt investera i andra tillgångar, som aktier och räntebärande tillgångar, gemensamt benämnda som finansiella till- gångar. Avkastningen som är möjlig att få på de finansiella marknaderna bestämmer därför till stor del alternativkostnaden för att investera i fastigheter. Av den orsaken är prissättningen på de finansiella marknaderna av intresse för fastighetsägaren som ska placera pengar i sina fastigheter.
Ofta blir det dyrt att satsa resurser i ett bostadsområde av Lindängens typ som är lokaliserat i utkanten av Malmö, på grund av att banker och externa värderare bedömer direkt-avkastningskravet högre än för likartade projekt i bättre lägen för att kompensera för investeringsrisken. Desto högre direktavkastningskrav som ställs på investeringen, desto svårare är det att räkna hem investeringen. Detta kan innebära en viss problematik, vilket illustreras av att en identisk energibesparande åtgärd är betydligt dyrare att genomföra i c-d-läge i Malmö i jämförelse med a-b-läge, utan hänsyn till den lokala bostadsmarknadens situation och även ganska ofta oberoende av bostadsföretagets egna finansiella styrka. På en stark bostadsmarknad med avsaknad av vakanser och brist på bostäder kvarstår dock energiprisets utveckling över tid som en möjlig riskfaktor att beakta. Samtidigt är det troligt att energipriset inte varierar särskilt mycket inom lokalmarknaden, oberoende av fastighetens geografiska läge där. I alla fall inte så mycket att det motiverar skillnaden i direktavkastningskraven som vanligtvis ställs på fastighetsinvesteringar inom en och samma lokalmarknad.
En hypotetisk lösning på problematiken att kunna räkna hem satsningar i sämre lägen skulle kunna vara att kapitalstarka fastighetsägare med diversifierade fastighetsbestånd (lokalt eller nationellt) och en långsiktig plan, erbjuds något lägre direktavkastningskrav än normalt. Varje individuellt projekt kräver stor kunskap att bedöma och innebär därför alltid en risk för finansiären. Av denna anledning blir bankerna beroende av generella verktyg för att bedöma investeringar, vilket innebär att vare sig projektens, fastighetsägarnas eller lokalmarknadens unika egenskaper fångas upp. Sätter man frågan i ett större sammanhang är det
167
direkt farligt att inte möjliggöra satsningar för långsiktiga ansvarsfulla fastighetsägare. Indirekt upprätthålls samhällsekonomin av nya kapital- placeringar, vilket är en förutsättning för att nå samhällsutveckling och sannolikt också understödjer bankernas verksamhet inom andra sektorer. Att välja rätt strategi
För dåligt underhållna hus av låg byggnadskvalité och vid en svag bostads- marknadssituation med stora vakanser kan trots allt rivningsscenariot komma i fråga, vilket också tidigare prövats i flera avflyttnings- kommuner och kan komma att aktualiseras igen på svagare bostads- marknader. I Lindängens fall bedömdes den lokala bostadsmarknaden vara stark, då Malmö de senaste åren visat sig vara en av Europas snabbast växande städer (Eurostat, 2014). Rivningsalternativet kan fungera som en jämförelsekalkyl och aktualiseras i särskilda fall, där den förväntade kostnaden för att återställa husen ligger nära priset för nyproduktion. Det blir ju också en fråga om att kunna hitta ersättningslägenheter till hyresgästerna som måste evakueras. Risken finns att kommunens kostnader för sociallägenheter ökar, och att den sociala belastningen i andra bostadsområden ökar till följd av att befolkningen tvingas flytta från Lindängen på grund av rivningar eller stora hyreshöjningar. Dessutom blir det svårt för fastighetsägarna såväl som för kommunen att hitta ersättnings- lägenheter på grund av Malmös generella bostadsbrist. Utflyttade hushåll kan också hamna i osäkra boendeformer.
Alternativen (b) och (c) som fokuserar på återställning visar att det går att göra satsningar som inte tvunget medför stora hyreshöjningar. Satsningarna inkluderar inte en samordnad standardhöjning av lägenheterna, utan handlar snarare om att hantera akuta underhållsbehov och göra en försiktig förnyelse av den generella bostadsmiljön. En viktig fråga att fundera på är om de mindre omfattande satsningarna i (b) och (c), i jämförelse med de större satsningarna i (d) och (e) blir tillräckliga för att möta dagens och morgondagens krav på bostaden? Denna fråga är naturligtvis svårt att svara på eftersom vi inte vet hur förändrade livs- stilar kan komma att förändra kraven på bostaden. Människor har olika önskemål när det gäller bostadens innehåll och funktion.
Scenario (d) som har som mål att förlänga livslängden med cirka 50 år är sannolikt bättre rustat att möta nya krav än vid återställning, men en uppgradering av (b) och (c) kan också göras på fastigheten när nya behov uppstår. Troligtvis behövs även billiga bostäder i framtiden för vissa grupper och marknadssegment som inte har möjlighet att efterfråga dyrare alternativ då. Av denna anledning är det problematiskt att
168
uppgradera alla lägenheter på Lindängen. Utgår man från dagens situation på byggmarknaden är det inte ekonomiskt möjligt att bygga motsvarande billiga nyproducerade lägenheter som återfinns i det befintliga beståndet i miljonprogrammet och framförallt inte stora billiga lägenheter. Satsningar som medför högre hyresnivå kan fullföljas om betalningsförmågan finns och uppgraderingen efterfrågas av hyresgästerna. Ska värdet av fysiska insatser bevaras måste dock förvaltningsbehovet över tid tillgodoses, vilket historiskt visat sig vara svårt, oavsett vem som är part och ansvarig.
En balanserad utveckling är förmodligen att välja att uppgradera styckvisa lägenheter i kombination med viss omfattande upprustning och återställning av andra delar av Lindängens hyresfastighetsbestånd. Denna slutsats talar för att kombinera (d) med (b) och (c) alternativen, vilket får konsekvensen att den sociala- och ekonomiska risken blir mindre och att husens miljöprestanda något förbättras. Man bör även framhålla betydelsen av att sammankoppla de företagsekonomiska och sam- hällsekonomiska perspektiven för att bättre förstå det totala behovet av resurser som Lindängen kan behöva till upprustning och förändring av områdets situation.
169
Källförteckning
Alfredsson, B., Cars, G. (1996). De boende som medarbetare. Självförvaltning i Holma. (Malmö). SABO.
Blomé, G. (2010). Ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i bostadsområden - Två
praktiska exempel. Boverket, Karlskrona.
Blomé, G. (2011). Organizational and Economic Aspects of Housing Management in
Deprived Areas. Royal Institute of Technology, Stockholm.
Blomé, G. (2012). Corporate social responsibility in housing management: is it profitable?, Property Management, Vol. 30 Iss: 4, pp.351 – 361.
Boverket. (2006). Individuell mätning av värmeförbrukning i flerbostadshus i Tyskland –
Författningar, tekniker och erfarenheter. Boverket, Karlskrona.
Byman, K. Jernelius, S. (2012). Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar -
Slutrapport. Stockholms Miljöförvaltning, Stockholm.
Carlén, G, Cars, G. (1990). Förnyelse av storskaliga bostadsområden. En studie av effekter
och effektivitet. Byggforskningsrådet.
Eriksson, B.J. (1995). Valstaprojektet - Utvärdering av förbättringsarbete i ett
miljonprogramområde. Forskningsrapport 95:1, Högskolan i Karlstad.
Karlsson, A. Cars, G. (1997). Holma, Malmö; Partnership for Urban Renewal. Guinchard, C. G. (Ed.). Swedish Planning: Towards Sustainable Development (pp.51-60). Gävle: Swedish Society for Town and Country Planning.
Lind, H. Lundström, S. (2008). Affären Gårdsten – Har förnyelsen av Gårdsten varit
lönsam?, Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan.
Stockholm.
Lind, H. (2014). Affären Gårdssten – en uppdatering. Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska Högskolan. Stockholm.
Lilja, E. Pemer, M. (2010). Boendesegregation – orsaker och mekanismer. En genomgång av
aktuell forskning. Boverket . Karlskrona.
Molina. I. (2001). Den rasifierade staden, Magnusson, Lena (red), Den delade staden.
Segregation och Etnicitet i stadsbygden, Borea, Umeå.
Nilsson, I. Wadeskog, A. (2013). Ensam är inte stark – en miljonprogramssatsning i
Lindängen och det sociala kapitalet, SEE och Malmö Stad.
Nilsson, I. Wadeskog, A. (2008). Det är bättre att stämma i bäcken än i ån - Att värdera de ekonomiska effekterna av tidiga och samordnade insatser kring barn och unga.
Pettersson, L. (2001). Location, housing and premises in a dynamic perspective. JIBS Dissertation Series, No.010, Jönköping.
Pettersson, L. (2002). Ekonomisk utvärdering av ”100-jobben”. Working paper, Internationella Handelshögskolan i Jönköping.
Power, A. (1999). Estates on the edge. Basingstoke, UK.
Ross, E. Mirowaky, J. (2001). Neighborhood Disadvantage, Disorder. Journal of Health
and Social Behavior, 2001, Vol 42 (September): 258-276.
Scott, S., Knapp, M., Henderson, J., Naughan, B. (2001). Finansial cost of social
exclusion: follow up study of antisocial children into adulthood. Department of Child and
170
Vidén, S. (2012). Rekordårens bostäder – en viktig resurs för hållbar utveckling;
Miljonprogrammet – utveckla eller avveckla, Formas, Stockholm.
Öresjö, E. Blomé, G. Pettersson, L. (2012). En stadsdel byter skepnad - En utvärdering av
173